Création SCI

Exclusion d’un associé de SCI

Une décision de la Cour de cassation permet de préciser les possibilités de prévoir l’exclusion d’un associé de SCI dans les statuts de la société et les conditions pour que cette clause d’exclusion soit valable.

Possibilité de prévoir dans les statuts de SCI l’exclusion d’un associé

Le cas sur lequel la Cour de cassation s’est prononcée le 20 mars 2012 est le suivant : un membre dirigeant d’une entreprise était devenu associé d’une SCI, filiale du groupe auquel il appartenait. Cette situation peut également correspondre à celle d’associés qui achèteraient ensemble, via une SCI, les bureaux loués à leur société.

Le salarié ayant été licencié, le gérant de la SCI a décidé d’appliquer la clause d’exclusion figurant dans les statuts et prévoyant le départ forcé des associés ayant quitté le groupe. La SCI était proposée pour racheter les parts de l’associé exclu.

Le salarié licencié a attaqué cette décision en justice au motif que le gérant avait pris seul cette décision, sans consulter préalablement en assemblée générale les autres associés.

La Cour de cassation a confirmé que le gérant s’était simplement conformé à une clause des statuts de la SCI, que cette clause était parfaitement valable et que le gérant avait donc le pouvoir de l’appliquer seul.

Effets d’une clause d’exclusion

On retient de cette décision judiciaire qu’une clause d’exclusion insérée dans les statuts d’une SCI permet de prévoir que :

  • le statut d’associé peut être lié à des conditions, et qu’un associé pourra perdre cette qualité dès lors qu’il ne respectera plus ces conditions,
  • le gérant peut mettre en application cette clause d’exclusion sans avoir à consulter préalablement les autres associés,
  • l’exclusion peut être notifiée à l’associé par courrier, et doit préciser
    • le motif de l’exclusion,
    • le mode de règlement des parts de l’associé exclu,
  • aucuns dommages et intérêts ne sont à verser par la SCI ou ses associés à l’associé exclu.

Rédaction de la clause d’exclusion d’un associé dans les statuts

La clause d’exclusion dans les statuts d’une SCI doit être correctement rédigée pour éviter, dans le cas de son application, toute contestation judiciaire d’un associé ou demande de dommages et intérêts.

Cette clause doit indiquer :
- Les conditions que doivent remplir les associés pour conserver cette qualité (rester salarié d’un groupe industrielle dans le cas étudié par la Cour de cassation, mais la condition de répondre aux appels de fonds du gérant peut également être inscrite dans les statuts, ou encore, dans le cas d’une SCI entre couples pour acquérir un bien commun, la condition d’occuper le bien détenu).
- Qui peut appliquer cette clause : le gérant où les associés réunis en assemblée générale par ce gérant, dans ce dernier cas à quelle majorité.
- Le mode d’information de l’associé exclu : courrier simple, recommandé, procès-verbal de l’assemblée générale.
- Le mode d’évaluation des parts de l’associé exclu (évaluation des parts par un expert-comptable par exemple, ou encore sur la base d’une évaluation des biens immobiliers détenus par un notaire) et le mode de règlement de ses parts (rachat par la SCI, par ses associés, par des tiers).

Exclusion automatique d’un associé

En l’absence de clause spécifique dans les statuts, il n’existe qu’un seul cas dans lequel un associé ne pourra conserver ses parts sociales : lorsque cet associé, personne physique, est en faillite personnelle ou lorsque un associé personne morale est soumis à une procédure de redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.

L’associé peut alors être exclu par le gérant de la SCI par le remboursement de ses parts sociales. Comme dans le cas précédent, les modalités de règlement de ces parts et leur évaluation doivent être notifiées à l’associé exclu pour que celui-ci ne puisse pas demander des dommages et intérêts en justice.

Impossibilité d’exclure un associé sans motif

Une autre conclusion à tirer de la décision de la Cour de cassation est l’impossibilité, en l’absence de clause d’exclusion dans les statuts, d’obliger un associé de SCI à se retirer du capital de la société. Une telle décision entrainerait en justice, d’une part la remise en cause de cette exclusion, et d’autre part le versement de dommages et intérêts à l’associé concerné.

Ainsi, si la non participation aux appels de fonds et d’avances en compte courant peut faire l’objet d’une clause d’exclusion, en l’absence d’une telle clause dans les statuts il est absolument impossible de contraindre un associé à participer aux besoins de financement de la société.

Une dernière solution est envisageable : modifier les statuts en cours de vie sociale. Mais cette modification exige l’unanimité, or quel associé qui se sait fautif accepterait d’approuver de nouveaux statuts qui autoriseraient alors son exclusion ?

Exclusion d’un associé d’une SCI à capital variable

Dans le cas particulier d’une société civile immobilière à capital variable, la possibilité d’exclure un associé est simplifié.

Cette possibilité doit être inscrite dans les statuts.

Ensuite, la majorité à réunir pour faire jouer cette clause est la majorité par ailleurs mentionnée pour toute modification statutaire.
C’est l’article L. 231 du code de commerce, dans son alinéa 6, qui prévoit cette majorité dès lors que le capital de la société est variable, sans demander de motif pour exclure un associé de la société.



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  • 7 avril 2016, par Gilou

    Bonjour,
    J’ai lu attentivement la page dédié à l’exclusion d’un associé.
    J’ai une question sur ce passage "Une dernière solution est envisageable : modifier les statuts en cours de vie sociale. Mais cette modification exige l’unanimité, or quel associé qui se sait fautif accepterait d’approuver de nouveaux statuts qui autoriseraient alors son exclusion ?"

    S’agit-il de l’unanimité de tous les associés de la SCI ou l’unanimité des associés présents à l’assemblée générale extraordinaire qui aurait a décider la modifications de statuts ? Modification qui permettrait d’exclure un associé qui ne paye pas les apports.

    Je suis dans le cas où plusieurs associés ne répondent plus aux courriers.

    Bien à vous
    Jean-yves

    • 10 avril 2016

      Sauf clause statutaire contraire, les statuts sont modifiables à l’unanimité des associés présents ou représentés à l’AG. De toutes façons si des associés font les morts, il y a peu de chance qu’ils engagent une action en contestation de l’AG en question.

    • 18 avril 2016

      Merci pour votre réponse.
      Sans parler de mort, je parle de gens qui font "les morts", et ils pourraient se réveiller dans quelques années et me reprocher une exclusion illégale. Je veux donc les virer mais en toute légalité ! Ces gens ne répondent pas aux courriers et ne payent pas les appels (notre SCI est déficitaire et on fait des appels sur comptes associés). Merci pour votre réponse, je vais donc envisager une modif des status afin de pouvoir exclure les absents non payeurs, non répondeurs aux courriers. Un avocat sera probablement nécessaire...

    • 19 avril 2016

      Rien n’oblige un associé à financer la société en compte courant, ne pas le faire ne peut donc pas constituer une faute, encore moins justifier une exclusion. Et modifier les statuts à cette fin me semblerait effectivement juridiquement très bancal.

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