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Imposition des plus-values


Céder ses parts sociales de société civile immobilière pose tout d’abord le problème de l’évaluation de ces parts sociales. La valeur des parts sociales d’une SCI dépend en effet d’éléments comptables (dettes de la société et en particulier capital restant dû de l’emprunt en cours, montant des comptes courants...) mais également de l’évaluation des biens immobiliers et de la fiscalité antérieure de la SCI (impôts en suspens ou an contraire impôts déjà payés par l’associé vendeur de ses parts).

La plus-value réalisée est imposable à l’impôt sur le revenu dans les mains de l’associé vendeur de ses parts, sauf si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur. L’imposition de la plus-value sera d’autant plus importante que les biens détenus par la SCI se sont valorisés, mais d’un autre côté un abattement limite cette imposition en fonction de la durée de détention des parts sociales cédées. A noter que la fiscalité de la cession de parts sociales n’est pas exactement la même que la fiscalité liée à la cession d’un immeuble car la cession de parts sociales ne permet pas de bénéficier de l’abattement forfaitaire pour travaux (voir notre exemple de calcul de cette plus-value dans les deux cas).

Depuis la réforme des plus-values en 2012, le délai de détention au-delà duquel la plus-value réalisée n’est pas imposée est fixé à 30 années. De plus, l’abattement pratiqué en fonction de cette durée de détention est progressif. Enfin, les prélèvements sociaux qui s’ajoutent à cet impôt ne cessent d’augmenter.