Création SCI

Imposition des plus-values

Céder ses parts sociales de société civile immobilière pose tout d’abord le problème de l’évaluation de ces parts sociales. La valeur des parts sociales d’une SCI dépend en effet d’éléments comptables (dettes de la société et en particulier capital restant dû de l’emprunt en cours, montant des comptes courants...) mais également de l’évaluation des biens immobiliers et de la fiscalité antérieure de la SCI (impôts en suspens ou an contraire impôts déjà payés par l’associé vendeur de ses parts).

La plus-value réalisée est imposable à l’impôt sur le revenu dans les mains de l’associé vendeur de ses parts, sauf si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur. L’imposition de la plus-value sera d’autant plus importante que les biens détenus par la SCI se sont valorisés, mais d’un autre côté un abattement limite cette imposition en fonction de la durée de détention des parts sociales cédées. A noter que la fiscalité de la cession de parts sociales n’est pas exactement la même que la fiscalité liée à la cession d’un immeuble car la cession de parts sociales ne permet pas de bénéficier de l’abattement forfaitaire pour travaux (voir notre exemple de calcul de cette plus-value dans les deux cas).

Depuis la réforme des plus-values en 2012, le délai de détention au-delà duquel la plus-value réalisée n’est pas imposée est fixé à 30 années. De plus, l’abattement pratiqué en fonction de cette durée de détention est progressif. Enfin, les prélèvements sociaux qui s’ajoutent à cet impôt ne cessent d’augmenter.

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ARTICLES

Evaluation parts sociales sci

La cession de parts sociales de SCI pose le problème de l’évaluation de ces parts sociales. La valeur de parts sociales est basée notamment sur la comptabilité tenue par le gérant, afin de déterminer l’actif de la SCI et son passif (emprunts, comptes courants). L’actif net devra être réévalué d’une part pour tenir compte des prix du marché et éventuellement minoré d’autre part de la décote de 20% généralement admise.

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Plus-value immobilière

Une fois fixée la valeur des parts sociales cédées, on peut calculer la plus-value imposable pour le vendeur ainsi que les droits d’enregistrement à acquitter par l’acheteur des parts sociales de SCI.

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Plus-value 2014

La réforme de l’imposition des plus-values immobilières prévue par François Hollande pour 2013 pourrait voir le jour en 2014, par une révision du mode de calcul de l’abattement pour durée de détention et la mise en place d’un abattement exceptionnel en 2014.

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Taxe 2013 sur les plus-values

Un amendement prévoit que les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros seront soumises en 2013 à une taxe qui s’ajoutera à l’imposition légale de la plus-value, elle aussi revue à la hausse en 2012 et via l’augmentation des prélèvements sociaux.

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Exemple calcul plus-value immobilière

Pour vous aider dans le calcul de la plus-value sur cession de parts sociales de SCI, cet exemple détaille ce calcul pour une cession de parts intervenant dans un délai inférieur à 15 années de détention (au-delà desquelles les plus-values ne sont plus imposables).

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Cessions parts sociales SCI et comptes courants

Les comptes courants inscrits au passif d’une société civile immobilière ne sont plus pris en compte pour le calcul les droits d’enregistrement dus par l’acheteur de parts sociales de SCI.

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Réforme plus-values immobilières SCI

Après la hausse du taux d’imposition des plus-values immobilières, c’est maintenant le taux de l’abattement lié au délai de détention qui est modifié pour augmenter au final les prélèvements obligatoires sur les plus-values.

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Frais déductibles plus-value

Quels sont les frais déductibles du montant imposable d’une plus-value immobilière ? Les frais d’acquisition, mais plus précisément ? Et quel partie de ces frais est déductible lorsque la répartition des parts sociales a été modifiée entre l’acquisition et la cession de l’immeuble ? Enfin, comment déterminer les frais déductibles lors de la cession partielle d’un immeuble, autrement dit d’une vente par lots ?

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Plus-value terrain

Le régime d’imposition de la plus-value sur les terrains à bâtir est modifiée, et un régime spécial d’imposition est prévue pour les ventes réalisées jusqu’en 2015.

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