Création SCI

Cessions parts sociales SCI et comptes courants

La prise en compte des comptes courants dans le calcul des droits d’enregistrements dus par l’acquéreur de parts sociales de SCI a été réformée par la loi de finances 2012. Désormais, les comptes courants ne permettent plus de réduire le montant de ces droits d’enregistrement.

Dans un premier temps, nous indiquons quelles étaient les règles antérieurement à cette réforme. Ensuite, nous indiquons les nouvelles règles applicables depuis le 1er janvier 2012. Enfin, par des exemples, nous précisons le mode de calcul de l’imposition de la plus-value réalisée éventuellement par le vendeur de parts sociales de SCI et des droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur de ces parts.

Comptes courants et cession de parts sociales

Rappelons tout d’abord que lorsqu’un associé de SCI qui a effectué des avances en compte courant cède ses parts sociales, il cède simultanément son compte courant, ce qui réduit d’autant la valeur des parts. L’acquéreur des parts devient donc également créancier de la SCI pour le montant du compte courant racheté.

Fiscalement, il faut distinguer la situation de l’associé vendeur de parts sociales et d’un compte courant de celle du nouvel associé :

  • Pour le vendeur, la plus-value réalisée est imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur nominale ou valeur d’acquisition des parts cédées.
    Dans le calcul de cette plus-value, les comptes courants cédés en même temps que les parts sociales ne sont donc pas pris en compte. Autrement dit, le vendeur des parts sociales vend sa créance sur la SCI sans payer d’impôts ou de taxes sur cette transaction.
  • Pour l’acquéreur, un droit d’enregistrement est acquitté et c’est la base du calcul de ces droits qui a fait l’objet d’une réforme en 2012.

Calcul des droits d’enregistrement avant 2012

Les droits d’enregistrement au taux de 5% étaient calculés avant 2012 sur la base de la valeur de cession des parts sociales. Ainsi, si des parts évaluées 110.000 euros étaient cédées en même temps qu’un compte courant d’un montant de 100.000 euros, les droits d’enregistrement étaient calculés sur un montant de 10.000 euros.

Autrement dit, les comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers permettaient de limiter le montant des droits d’enregistrement. En conséquence, il n’était pas rare que des associés de SCI conservent un compte courant important au bilan de la société dans le but notamment de réduire ces droits dus en cas de cession de leurs parts (cession de parts entre parents et enfants par exemple dans une SCI familiale).

Calcul des droits d’enregistrement après 2012

Depuis le 1er janvier 2012, ce n’est plus la valeur de cession qui est retenue pour le calcul des droits d’enregistrement à 5%.

Ces droits sont calculés sur la valeur réelle (et non pas comptable) de la totalité des actifs diminuée uniquement des dettes qui auront permis d’acquérir ces actifs.

Autrement dit, toutes les autres dettes ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces droits d’enregistrement :
- dettes liées à des travaux effectués après l’acquisition de l’immeuble,
- emprunts renégociés après l’acquisition de l’immeuble (si l’emprunt initial a été remplacé par un emprunt plus avantageux dont la date de signature est postérieure à celle de l’acquisition de l’immeuble),
- apports en comptes courants effectués pour assurer le fonctionnement de la SCI,
- dettes fiscales et sociales, fournisseurs,

Il existe donc une différence entre :
- le prix de cession, qui tient compte de l’ensemble des dettes et donc des comptes courants d’associés, prix qui est indiqué dans l’acte de cession et sert au calcul de l’imposition de la plus-value éventuelle,
- la base de calcul des droits d’enregistrement.

En réalité, la loi de finances 2012 indique que seul le "passif afférent à l’acquisition" des biens immobiliers inscrits à l’actif de la SCI est déductible du calcul des droits d’enregistrement, mais la nature de ce passif n’a pas été clairement identifié. En particulier, ne pourrait-on pas considérer que les apports en comptes courants réalisés lors de la constitution de la société ont permis l’acquisition des biens immobiliers ? Et pourtant, à cette dernière question, la réponse est non : cette limitation exclue bien tous les comptes courants d’associés, indépendamment de leur date de création et de l’objet de ces apports.

Exemple de calcul de droits d’enregistrement

Considérons l’exemple d’une SCI :
- constituée avec un capital de 1.000,00€, à 50% entre des parents et leurs enfants,
- ayant acquis un bien immobilier pour 100.000 euros financé par des apports des parents en compte courant pour 50.000 euros et par un emprunt dont le capital restant dû à la date de cession est de 40.000 euros,
- possédant à son actif au jour de la cession de parts l’immeuble dont la valeur de marché est de 150.000 euros et 10.000 euros de trésorerie.

La vente par les parents de leurs parts intervient quatre années après la création de la SCI. Durant ces quatre années, les revenus de la SCI ont été distribués et les comptes courants n’ont pas été remboursés.
La SCI a donc un patrimoine de 160.000 euros et 90.000 euros de passif, l’ensemble des parts sociales valent donc 70.000 euros. Les parents vendent leurs parts (50% du capital) pour 30.000 euros (décote d’environ 15% retenue).

  • Pour les vendeurs :
    la plus-value réalisée s’élève à 30.000 - 500 soit 29.500 euros,
    ce qui engendre des prélèvements obligatoires au taux de 34,5% (29% d’impôt sur la plus-value plus 15,5% de prélèvements sociaux) soit pour un montant de 29.500 x 34,5% soit 10.177 euros.
  • Pour l’acheteur, la base des droits d’enregistrement au taux de 5% est égale à :
    ((160.000 - 40.000) / 2) soit 60.000 euros
    représentant des droits d’enregistrement de 60.000 x 5% soit 3.000 euros (contre un montant de 30.000 euros x 5% soit 1.500 euros avant 2012).

Conclusion quant à l’influence des comptes courants sur l’imposition d’une cession de parts sociales de SCI

Imposition des plus-values et délai de détention des parts

Au-delà d’un délai de détention de 30 ans, les plus-values ne sont plus imposables, indépendamment de l’existence ou non de comptes courants d’associés.

Plus-values de cession du vendeur de parts sociales

En ce qui concerne le vendeur de parts sociales de SCI, étant donné que cette cession s’accompagne du remboursement de ses apports en compte courant, compte courant figurant au passif de la SCI et réduisant d’autant la valeur économique des parts, plus son compte courant est important, plus le passif de la SCI est élevé, plus la valeur de cession des parts est faible, ce qui limite sa plus-value. En résumé, plus les comptes courants cédés sont importants, plus la plus-value du vendeur est faible.

D’un autre côté, si le vendeur avait apporté non pas en compte courant mais en capital de la trésorerie à la SCI, il possèderait au jour de la cession une plus grande part du capital de la SCI.
Dans notre exemple, plutôt qu’un apport de 50.000 euros en compte courant, les parents auraient pu choisir de procéder à une augmentation de capital de 50.000 euros pour le porter à 51.000 euros. Dans ce cas, les parents auraient possédé des parts sociales pour un montant nominal de 50.500 euros. La vente de leurs parts aurait alors pu être négociée par exemple à 60.000 euros (car les parents possèdent alors quasiment l’intégralité du capital de la société dont la valeur d’actif net est de 70.000 euros, soit une valeur de cession après application d’un abattement d’environ 15% de 60.000 ).
La plus-value correspondante se serait élevée à 60.000 - 50.500 soit 9.500 euros (contre une plus-value de 29.500 euros dans notre exemple initial).

Finalement, pour un associé qui envisage la cession de ses parts sociales, mieux vaut ne pas posséder de compte courant et apporter des fonds à la SCI uniquement sous forme d’augmentation de capital. Cette conclusion rejoint nos conseils pour la détermination du capital social d’une SCI : plus le capital est proche de la valeur des biens immobiliers de la SCI, moins les plus-values seront importantes en cas de cession de parts.
Encore une fois, cela ne vaut que les premières années de détention de ces parts sociales. En effet, en raison de l’abattement progressif en fonction de la durée de détention, il n’y a plus d’imposition des plus-values au-delà de la trentième année de détention.

Droits d’enregistrement de l’acheteur de parts sociales de SCI

Avant 2012, étant donné que les droits d’enregistrement ne s’appliquaient pas aux comptes courants repris, plus ces derniers étaient importants et plus les droits d’enregistrement de l’acquéreur étaient faibles.

Depuis le 1er janvier 2012, les comptes courants ne sont plus pris en compte dans le passif déductible du calcul des droits d’enregistrement. Il n’y a donc plus d’intérêt fiscal à conserver au passif d’une SCI des comptes courants importants ou à choisir un montant de capital social faible lors de la création d’une SCI dans le seul but d’afficher au passif des comptes courants importants.

Pour plus d’information sur le fonctionnement général des comptes courants d’associés de SCI, se reporter à la rubrique correspondante. De même, le mode de calcul des plus-values immobilières sur la cession de parts sociales de SCI fait l’objet d’une rubrique distincte.



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  • 31 mai 2016, par keshi

    Bonjour,
    je cherche à vendre le bien acquis par une SCI familiale (tenue à 50/50 par ma mère et moi même). M’est venu l’idée de vendre nos parts de la SCI.
    Le montant des parts s’élève à 1.000 € et les comptes associés à 49.000 €. Je suis dans le vrai en proposant un prix de 50.000 € ? (crédit en cours : 110.000 €)
    Merci pour votre aide

    • 1er juin 2016

      Le prix dépend de ce que détiens la SCI : un immeuble à Paris depuis 75 ans et un crédit en cours pour compléter cet actif d’un studio ?

      Mais dans votre cas, il vaudrait mieux demander le remboursement de votre compte courant (49.000€) ce qui est votre droit d’associé (voir notre dossier "droits des associés") plutôt qu’essayer de céder ces parts, ce qui serait très compliqué même à 49.000€.

    • 2 juin 2016

      Paris… ! Ce sont des bureaux (qui sont loués) à Avignon pour lesquels je ne trouve pas preneurs (prix vente 160.000 € / crédit : 110.000 € - reste 13 ans).
      Remboursement impossible : l’argent des comptes associés à servi d’apport pour l’acquisition et les travaux. Depuis les comptes sont "vides".
      Le but est que ma mère et moi quittions la SCI. Revendre les parts me semble le plus "simple". L’acheteur n’aura, de plus, de frais que sur les parts et pas sur l’achat du bien.

    • 2 juin 2016

      Paris n’était qu’un exemple pour souligner la différence entre la valeur comptable de vos parts (utilisant la valeur nominale) et la valeur économique (lire l’article sur la valorisation de parts, menu en haut à droite). Dans votre cas, c’est surtout la rentabilité de l’investissement qui est important, et les comptes courants (que l’acquéreur devra rembourser ou qui seront déduits de la valeur de ces parts). Au final, trouver un acheteur ne sera peut-être pas aussi simple. Si vous souhaitez passer une annonce sur ce titre, pourquoi pas, cela pourrait constituer une nouvelle rubrique.

    • 30 août 2016

      Bonjour,
      je cherche désespérément à comprendre le fonctionnement des SCI suite à une succession.
      J’ai herite de la nue-propriété de 50 parts appartenant à mon pere suite à son décès. L’usufruit de ces parts étant légué à sa dernière compagne qui détient les 50 autres parts et qui ne souhaite pas me donner l’agrément en tant qu’associé. Je ne souhaite pas non plus devenir associé.
      Ma question concerne la vente de mes parts pour être libéré de cette SCI et le compte courant que détenait mon pere. S’agit-il de deux démarches distinctes ou sont-elles liées ?
      la SCI comprend un bien immobilier de 90000€ et un autre de 200000€. Un prêt de 70000€ est à compter au passif. Le compte courant de mon pere est de 55000€.
      Que puis-je obtenir de la vente des parts et/ou de la demande de remboursement du compte courant ?
      comment procéder ?
      merci sincèrement d’avance

    • 31 août 2016

      Il faudrait connaître la valeur des autres comptes courants pour évaluer le passif total et donc la valeur des parts. Dans tous les cas, si le compte courant est généralement racheté avec les parts, il faut trouver un acheteur ! Maintenant, vous avez également la possibilité d’exiger le remboursement immédiat du compte courant, à charge pour le gérant de trouver les fonds correspondant, notamment en faisant vendre les biens détenus (voir notre article sur les comptes courants dans la partie APPORTS).

    • 2 septembre 2016

      En fait il n’y a plus que l’autre compte courant appartenant a la conjointe survivant et actuellement seule membre de cette SCI.
      Ce compte courant lui appartenant s’élève à 85000€
      Ne souhaitant pas m’agreer en tant qu’associé elle serait d’accord pour racheter la nue propriété de mes parts.
      Ma difficulté consiste à évaluer le montant que je peux exiger, entre valeur des parts sociales et remboursement du compte courant.
      Encore merci pour votre réponse et votre réactivité.

    • 2 septembre 2016

      Le compte courant vaut son montant. En ce qui concerne l’immeuble, et donc indirectement l’évaluation des parts, peut-être passer par un notaire pour obtenir une estimation officielle serait intéressant dans la négociation du prix. En ce qui concerne la décote à pratiquer sur les parts, il faut aussi tenir compte de votre possibilité d’exiger le remboursement du compte courant. Si cette demande forçait l’autre associé à vendre l’immeuble pour rembourser le solde de l’emprunt et les comptes courants, alors peut-être celui-ci trouverait plutôt intérêt à racheter vos parts. LA décote serait alors moins justifiée. Voir notre article sur l’évaluation de parts.

    • 2 septembre 2016

      Pardonnez mon incompréhension mais du coup je maintiens ma question :
      C’est soit vendre les parts soit demander le remboursement du compte courant mais pas les deux ?
      merci encore

  • 26 novembre 2015, par compain

    Bonjour,Mon mari est associé dans une sci comprenant en tous 9 associés.
    Il vend cette part (70000€) au 31/12/2015 (date d’exercice).
    Chaque année la sci ne lui reverse pas l’intégralité des dividendes , cette cote part est mis en valeur mobilière de placement et compte courant.
    Avant la date de vente, peux t’il demander le remboursement du compte courant et sa cote part des VMP ?
    Est ce que pour pouvoir bénéficier des VMP, faut il que la cote part soit remis en compte courant avant ?
    Merci d’avance de vos réponses.
    Très cordialement.

    • 26 novembre 2015

      J’ignore ce que disent les statuts sur ces VMP, mais effectivement le compte courant lui reste dû, sauf si il a été cédé en même temps que ses parts (ce serait alors indiqué dans l’acte de cession des parts, le compte courant devenant alors propriété de l’acquéreur des parts).

    • 26 novembre 2015

      Quelle rapidité , je suis époustouflée !!!
      Merci de votre réponse , je me rapproche du gérant de la SCI pour consulter les statuts.
      Excellente journée

    • 26 novembre 2015

      Je viens de consulter les statuts, rien ne paraît sur les VMP, que dois je en déduire ?
      Merci encore

    • 26 novembre 2015

      Si ces VMP appartiennent à la société, alors elles augmentent son actif, et donc la valeur des parts de chaque associé ; elles sont alors comprises dans la valeur des parts cédées. Si à l’inverse il est possible de rattacher ces VMP aux bénéfices attribués à chaque associé, si un droit de chaque associé est reconnu sur ces VMP, alors elles sont à traiter comme les comptes courants. Qu’en dit le gérant ?

    • 26 novembre 2015

      Pour le moment on a pas le retour mais je vous tiens au courant de l’info
      Merci encore

  • 1er octobre 2015, par poupette

    Bonjour,
    nous avons monté une SCi mon mari et moi pour l’acquisition de notre résidence principale à 50/50, avec un crédit de 260 000 euros. ( 2007)
    J’ai prêtée à la SCI la somme de 110 000 euros mais actée via une assemblée extraordinaire, provenant de mes fonds propres pour travaux de rénovation (2011).
    étant en instance de divorce, je souhaite conserver ma maison que j’occupe toujours avec mes enfants donc faire un rachat de part.
    Le problème c’est que Mr en me cédant ses parts, me doit 55 000 euros ( la moitié de la somme que j’ai injecté dans la SCI car il est aussi gérant) mais il a monté un dossier de surendettement….
    Comment puis je me désolidariser au plus vite de Mr et obtenir "mon due" afin de faire un rachat de crédit auprès de la banque.
    MERCI de m’éclairer .

    • 1er octobre 2015

      Ce n’est pas Monsieur qui vous doit 55 k€, c’est la SCI qui vous en doit 110, ce qui minore d’autant la valeur des parts. Le prix auquel vous allez racheter celles de Monsieur doit donc en tenir compte.

    • 1er octobre 2015

      J’ en suis consciente, après avoir consulté un notaire et calculer en fonction de la valeur actuelle de la maison260 000, ce qu il reste du a la banque... Donc entre le passif et l actif... Je devrais donc reprendre la totalité du crédit soit 230 000 et me devrait me verser 44 000... Pr me céder ses parts... Ma question est comment faire valoir ce droit sachant qu il est en dossier de surendettement...

    • 2 octobre 2015

      C’est vous qui rachetez les parts, c’est donc à vous de les payer, pas l’inverse...

  • 30 septembre 2015, par firelemure

    Bonjour,
    Je dois faire un calcul pour vendre mes parts de SCI (50 parts, 50%, 2 associés), qui a :
    - 1 bien d’une valeur estimée de 1 000 000 EUR
    - 1 crédit sur le bien de 400 000 EUR

    Il a été fait un apport initial de 40 000 EUR pour frais de notaire.
    Je cherche à calculer une valeur de part pour la revente.

    Pourriez vous me confirmer que :
    - il faut sortir du calcul l’apport initial, qui sera remboursé par la SCI via un apport de l’autre associé de 20 000 EUR donc (50%)
    - le montant de la part est = 1 000 000 EUR - 400000-40000 / 100 parts

  • 10 septembre 2014, par birdy19

    notre SCI familiale ( parents + 3 enfants majeurs ) possede 1 seul bien qu’elle souhaite vendre. A l’actif du bilan , le bien pour 365 KE ( prix d’acquisition ) + frais + cuisine ( 8.3 KE ) , au passif capital 230 E , prêt K restant du 162 KE , comptes courants pour le reste . Le prix de vente attendu est de 325 KE , donc aucune plus value. Quelle est la meilleure solution pour vendre : les parts ou le bien , et si vente des parts , quelle sera l’assiette des droits d’enregistrement ? Et ne pourrait -on faire vente des parts pour leur valeur nominale , apport en compte courant des nouveaux porteurs de parts , retrait des comptes courants des anciens avec abandon de créance pour la moins value ?

  • 26 août 2014, par vincent

    Bonjour,

    Nous sommes 4 associés (2 couples, l’un marié, l’autre pas) et avons créé une SCI en 1996 à parts égales (4 x 25%).
    La SCI a acquis 4 biens entre 1996 et 2002, la valorisation totale des 4 biens est de 900K€.
    La SCI n’a plus d’emprunt et le compte courant d’associés s’élève à 156K€ (4 x 39K€).

    Le couple marié souhaite se retirer, la solution envisagée est la suivante (après d’âpres discussions bien évidemment) :
    - vente de 3 des biens pour un montant de 450K€ et partage entre les 4 associés du solde une fois les divers impôts et taxes payées.
    - vente des parts du couple marié (2 x 25%) à l’un des 2 autres associés pour un montant de 150K€ (50% x 300K€ (soit 150K€ de moins que la valorisation du bien restant)).

    Les questions sont les suivantes :
    1 - existe-t-il une solution plus avantageuse pour le couple cédant, sachant que les associés n’ont pas les moyens de racheter la totalité des parts sans la vente de certains biens ?

    2 - le couple cédant doit-il faire part officiellement (courrier avec AR) de son souhait de se retirer et quel doit être le contenu de ce courrier et notamment doit-il mentionner la solution envisagée ?

    3 - le remboursement du compte courant d’associés (78K€ (50% x 156K€)) est-il toujours dû aux associés cédants, si rien n’est mentionné dans l’acte de cession des parts ?

    Merci pour votre aide.

    Cordialement

  • 26 juin 2014, par vicente

    Bonsoir
    Il y a 4 ans nous avons créé une sci familiale au capital de 1000 € pour acheter une maison dans laquelle on vit. Les parts sont réparties de la manière suivante 80% pour nous les parents 10% pour le fils et 10% pour sa compagne, celle ci veut se désengager de la sci et nous vendre ses parts. Le prix d’achat de la maison est de 575000€ tous frais compris, le prix à la vente aujourd’hui est de 520000€. Nous parents, pour l’acquisition de la maison avons donné 200000€ d’apport personnel à la sci et 260000€ sous forme d’emprunt, mon fils et sa compagne 115000€ au total cela fait 575000€. Le capital restant du en août 2014 pour nous parents est de 222428€ et pour mon fils et sa compagne 98382€. Pour le calcul des parts je considère que l’actif de la sci est de 520000€ et le passif le capital restant du de l’emprunt 222428+98382+ l’apport personnel de 200000€. Mon notaire ne considère pas les 200000€ ?? Dans le calcul, pourtant dans votre exemple cité plus haut l’apport dans le compte courant est pris en compte. Je suis un peu perdu, je vous serai très reconnaissant de m’expliquer mon cas, car ne pas prendre les 200000€ en compte augmente fortement la valeur des parts. Merci d’avance pour votre dévouement.
    Cordialement.

    • 27 juin 2014

      Votre description n’est pas très claire... On ne "donne" pas un apport à une société, on lui apporte en échange de parts sociales. Or si vous avez apporté 200 k€ pour 80% des parts, j’en déduis que les deux autres associés ont apporté chacun 25 k€ de capital, ce que vous ne reprenez pas par ailleurs.
      Ensuite quand vous parlez de prêts, qui a emprunté ? Est-ce la SCI directement, ou les associés qui ont ensuite mis les fonds à disposition de la SCI, et dans ce cas sous quel forme, en capital ou en compte courant ?
      En principe, tout cela devrait clairement figurer au bilan de la société.

  • 12 juin 2014, par FranckC

    A quatre associés nous avons créé un SCI qui a fait l’acquisition d’un immeuble en 2009. Nous avons pas mal d’impayé et/ou de vacance de logement et nous sommes régulièrement obligé de couvrir le crédit à la banque ou d’autres dépenses. Seulement deux des associés assumes financièrement ces charges et pas les deux autres. Comme pouvons nous agir pour soit récupérer la partit des fonds qu’ils auraient du apporter eux même ou négocier un rachat de part sociale.

    • 12 juin 2014

      Lorsque vous couvrez les dépenses de la SCI, vous réalisez des apports en compte courant. Voir alors notre dossier sur ce thème. Mais pour répondre brièvement :
      - vous ne pouvez pas exiger des autres associés qu’ils effectuent ce type d’apport (s’il s’agit de statuts types, et donc à l’avenir à moins de modifier ces statuts),
      - la négociation de leurs parts sociales ne peut se faire qu’à l’amiable.

      En revanche, vous pouvez demander le remboursement de vos comptes courants, et même provoquer par cette demande la cession de l’immeuble.

  • 8 avril 2014, par nicolette

    Bonjour j ai crée une sci avec mon ami lorsque j ai hérité de la maison familiale
    j ai un fils et lui non ,nous ne sommes pas mariés ni pacse .j aimerai vu son âge faire les papiers pour que mon fils puisse hériter après notre décès que me conseillez vous ? Doit il faire un testament me cédant ses parts ou l usufruit au dernier vivant et quels frais mon fils devra t il payer lors de la succession .est ce intéressant de dissoudre la sci merci de m éclairer .

    • 13 juin 2014

      Si vous n’êtes ni mariés, ni pacsés, il peut vous faire un testament en votre faveur, mais vous aurez à payer 60% de droits. Je vous conseille donc fortement d’au moins vous pacser.

  • 17 mars 2014, par Anne

    Bonjour
    Dans votre 2è exemple de calcul de plus value dans le cas ou les parents ont choisi d’augmenter le capital plutôt que de financer par compte courant d’associé je ne comprend pas votre calcul. Lors de la cession de parts, l’actif net de la SCI est 150K (valeur bien)+10K (tréso)- 40K (emprunt) = 120K. Or les parents détiennent 99% des parts sociales compte tenu de l’augmentation de capital effectué donc la valeur de vente ne peut être inférieur 110K (admettons un abattement de 10%). Leur plus value est donc de 59.5K non ?

  • 27 février 2014, par JM82

    Gérant depuis 1996 d’une SCI avec mes 2 soeurs, une enfant de l’une d’elle, souhaite acheter à la SCI un appartement sur les 9 que possède la SCI.
    Je voudrais savoir si cette vente est possible, sachant que les 3 associés sont d’accord.
    Merci pour votre réponse.

    • 27 février 2014

      Oui, cette vente est possible, mais évidemment le prix de vente doit correspondre à la valeur de marché sans quoi le fisc y verra une donation déguisée.

  • 12 janvier 2014, par SEBIRE Patrick

    Bonjour,

    Associé à 50% dans une SCI depuis sa création il y a 9 ans, à l’approche de ma retraite, je souhaite revendre mes parts à mon associé. Le bien est évalué à 1200K€, et j’ai du au fil des ans, mettre en compte courant 430K€ pour éviter une faillite. Mon associé envisage la transaction d’une manière qui ne me semble pas très équitable ? Je pensai qu’après remboursement de mes comptes courants, le rachat de mes parts devait intervenir pour la moitié de la valeur du bien, diminué des prêts non encore remboursé ? Lui, prétend que le rachat du bien doit se faire à hauteur de la moitié de la valeur du dit bien, diminué du montant des prêts encore en cours, et du montant de mes comptes courants...!
    Merci de votre aide.

    • 24 février 2014

      Effectivement, la valeur des parts doit tenir compte de la valeur de l’immeuble mais aussi des dettes de la SCI. D’ailleurs, si vous vendiez à un tiers, celui-ci n’accepterait pas de payer vos parts pour la moitié de la valeur de l’immeuble, sachant que la SCI doit en plus rembourser 430K€ à 1 associé.

  • 19 décembre 2013, par JKD de CLUNY

    Bonjour,
    J’ai lu sur ce site la phrase suivante :
    "Rappelons tout d’abord que lorsqu’un associé de SCI qui a effectué des avances en compte courant cède ses parts sociales, il cède simultanément son compte courant, ce qui réduit d’autant la valeur des parts. L’acquéreur des parts devient donc également créancier de la SCI pour le montant du compte courant racheté."

    Voilà ma question :
    Mon associé (50/50) m’a vendu la totalité de ses parts 150k€. Il avait un compte courant d’associé 6k€. Ce CC n’a pas été mentionné dans l’acte de cession. Que devient ce compte courant ? Mon ex associé a-t-il le droit de me réclamer le remboursement de ce compte courant ? Y a-t-il un précédent (jurisprudence) qui permettrait de dire que la cession totale des parts entraîne celle du compte courant, son abandon ?

    Merci pour votre éclairage.
    A votre disposition pour de plus amples informations, si besoin
    Cordialement
    JKD

  • 18 novembre 2013, par clarinette

    Bonjour,
    voici mon problème :
    je souhaite revendre mes parts de SCI.
    Le comptable a calculé un remboursement de compte courant de 8000 eur.
    A ce jour, mon associée ne peut pas mettre cette somme sur le compte de la SCI.
    je me pose deux questions :
    - Est-il possible d’établir un échéancier sur 2 ou 3 ans ?
    - l’acheteur de mes parts peut-il m’apporter cette somme, et du coup augmenter son nombre de parts( avec biensûr l’accord de mon associée).

    voyez-vous d’autres solutions ?

    En vous remerciant par avance pour les réponses que vous pourrez m’apporter !

    • 9 janvier 2014

      Un échéancier me semble possible pourquoi pas, la SCi pouvant s’engager à rembourser sa dette sur plusieurs années.

      Mais la pratique est souvent la cession du compte courant avec les parts : l’acheteur paie 8.000€ de plus et possède ensuite vos parts et une créance de 8.000 euros sur la SCI, à lui d’en obtenir ensuite le remboursement par la société.

  • 13 novembre 2013, par isa_ludo

    bonsoir,
    j’ai un cas compliqué à vous soumettre :-)
    je souhaite acquérir 50% de parts sociales d’une SCI mais lors de la précédente vente le vendeur a déclarer dans le contrat de vente daté de 2010 qu’il n’avait pas de créance envers la Société. Or, il détenait un compte courant associé (non mentionné dans l’acte notarié) et donc la société avait une dette envers lui. fin 2012, le comptable a effacé la dette contre un produit exceptionnel.
    Je voulais savoir si d’après vous le compte courant associé peut être considéré - au bénéfice de l’acquéreur - en étant non mentionné dans l’acte notarié et considérant que la clause de garantie des parts sociales prévaut ? Est ce que je pourrais considérer que le compte courant a suivi les parts sociales ?
    Sinon, comment est ce que je peux corriger la situation pour bénéficier du compte courant d’associé sur la précédente transaction avant de l’acquérir ?
    Quel est mon désavantage vis à vis du détenteur des autres 50% ?
    Est-ce que si c’était aujourd’hui en 2013, le compte courant suivrait-il les parts sociales ?
    Merci beaucoup pour votre aide.

    IL

    Merci beaucoup pour votre aide

    • 9 janvier 2014

      Dans le cas d’un litige potentiel, je redirige toujours vers l’onglet "avocat" en pied de page.

      Il n’est pas possible de considérer que le compte courant faisait partie de la transaction si celui-ci n’a pas été mentionné.

      Pour régulariser la situation, il faudrait rembourser le compte courant à cet ancien associé. Autrement, cette dette de la SCI restera au bilan.

  • 11 octobre 2013, par canard

    Bonjour,

    D’abord merci pour ce site qui contient de réelles infos, et avec clarté.

    Je suis gérant majoritaire (60%) d’une SCI constituée en 2011 entre 3 personnes pour acheter une maison vendue 450 000 euros, à habiter nous-mêmes (pas de déclaration fiscale 2072, en accord avec le fisc).
    Le capital a été fixé à 485 000 euros (montant estimé de l’opération), dont seulement 10% ont été libérés au départ, l’amortissement du crédit devant permettre sa libération progressive.
    L’achat s’est fait par le capital initial libéré (48 500 euros), un crédit bancaire (291 000 euros), et un chèque personnel directement au notaire (142 750 euros), qui a été ensuite porté à mon compte courant associé dans la comptabilité de la SCI.
    Nous avons fait des travaux d’isolation et de remplacement de chauffage pour 32 000 euros l’année suivante, grâce à un dépôt supplémentaire sur mon compte courant associé.

    Les 2 autres sociétaires, suite à des difficultés économiques personnelles, ne peuvent plus faire face au crédit depuis cet été, et désirent se retirer. Je suis disposé à acheter leurs parts, mais d’une part la SCI a une valeur comptable minime, d’autre part ces sortants ont maintenant des comptes courants débiteurs.
    Le foncier n’a guère changé de valeur, tant du fait de la baisse du marché que de la difficulté de valoriser les travaux portés en comptabilité.
    Je pensais donc acheter leurs parts pour l’euro symbolique, et prendre en charge leurs comptes courants débiteurs.

    Mais mon notaire me dit que pour le fisc, et la taxe de 5%, l’assiette retenue par le fisc exclu désormais les comptes courants d’associés, et donc je serais taxé non pas à 0 euros, mais à plus de 10 000, du fait de mon propre compte courant, qui ne serait pas retenu au passif par le fisc.

    Votre article explique clairement ce mécanisme fiscal, mais il s’agit des comptes courants positifs éventuels des vendeurs, faisant partie de la transaction, si j’ai bien compris.
    Or mon compte courant est une dette de la SCI qui ne fait pas partie de la transaction envisagée, et qui a bel et bien été un prêt personnel à la SCI, fait directement chez le notaire pour permettre l’acquisition, sans lequel l’opération n’aurait pu avoir lieu.
    Je veux bien que les sommes ensuite engagées pour les travaux ne soient pas retenues, mais je comprend mal de devoir payer sur un prêt gratuit que j’ai fait à la SCI, et qu’elle me doit toujours.

    Pensez-vous que mon raisonnement me permet de porter ce prêt initial dans la "déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers" comme le dit l’article 726 du CGI, ou serait-ce un abus de droit, susceptible de pénalités ?
    Y-a-t-il d’autres solutions ?

    En vous remerciant,
    Cordialement,

    • 11 octobre 2013

      Comme indiqué dans l’article consacré au sujet sur ce site, seul le "passif afférent à l’acquisition" peut être pris en compte pour calculer la valeur fiscale des parts, ce qui inclut votre versement initial, mais pas les autres.

      Cela dit, plutôt qu’une cession de parts, pourquoi n’étudiez-vous pas la solution de réduction de capital, avec rachat par la société des parts des associés sortants (éventuellement absorbée par leurs comptes courants) et annulation dans le même temps ?

    • 12 octobre 2013

      Bonjour, et merci pour votre réponse.

      Par contre, je ne comprend pas l’avantage de l’alternative que vous proposez. Pouvez-vous m’aiguiller sur son intérêt ?

      Il faudrait tout faire dans le même acte ?

      Merci d’avance,
      Cordialement,

    • 14 octobre 2013

      Si vous cédez des parts sociales, vous payez les droits de mutation sur leur valeur. Si vous procédez à une annulation des parts des associés sortants avec attribution de biens sociaux, il n’y a qu’un droit fixe à payer.

    • 14 octobre 2013

      merci beaucoup !

      je vais étudier cette piste, et revoir ça avec le notaire.
      Vous êtes décidément précieux...

      Cordialement,

    • 14 octobre 2013

      Je précise quand même que je ne suis qu’un simple visiteur du site (curieusement ce forum n’affiche pas les pseudos des utilisateurs, ce qui est assez confusant...).

  • 21 janvier 2013, par fanfan3348

    BONJOUR,

    depuis 1995 je possede une sci familiale ,au debut avec mon ex mari qui avait 1% puis en 2000 notre fils aine a apporté une somme d’argent qui lui a attribué 12% et en meme temps j’ai mis dans la sci une maison que nous avions acheté (nous etions maries sous contrat)ce qui fait que mon ex mari a 1% mon fils 12% et moi meme 87% des parts.cette sci se constitue d’un immeuble + une maison où je loge+ un depot qui etait loué à mon fils.j’ai divorce en 2007 .etant la gerante je souhaitais en finir de cette sci or c’est IMPOSSIBLE ,j’ai eu affaire a plusieurs avocats,notaires et je ne peux rien faire !d’où mon appel car la situation est infernale.nous n’avons jamais fait d’A.G.car cela se passait en famille.le depot a ete peniblement vendu car mon fils n’a pas payé ses loyers et bien que condamné rien n’a ete fait,mon ex avait une prestation compensatoire qu’il a réussi a faire suprimé.ils s’opposent à tout,se mettent au dessus des lois ,la justice n’a jamais demandé de preuve à ces associes qui sont malhonnetes .quand a moi je n’ai plus les moyens de regler la taxe fonciere et les assurances cette annee que puis je faire ?nous n’avons aucun contact et je ne veut plus avoir a faire à cette justice qui ne defend pas l’honnetete mais qui est plutot une justice financiere.Pouvez vous m’aider car je suis ecoeurée et j’aimerais pouvoir finir mes jours tranquilles.aidez moi je vous en prie.merci

    • 29 janvier 2013

      Les avocats et notaires consultés ne vous ont-ils pas incité à céder les biens détenus par cette SCI pour préparer sa dissolution ? Est-ce une solution envisageable pour les deux autres associés ? La dissolution judiciaire impose en effet de prouver que la mésentente entre associés empêche le fonctionnement de la société, or c’est vous qui avez le statut de gérant sans pour autant tenir les comptes sociaux.

  • 10 avril 2012, par Aitatxi

    Bonjour,

    Il y a 10 ans, nous avons créé une SCI familiale dont je possède 60% des parts et mes deux fils 20% chacun, avec laquelle nous avons acheté un appartement dans lequel j’habite.

    Je souhaite faire une donation de la nu-propriété de 30% des parts à chacun de mes fils, sachant que le montant de la donation pour chacun est inférieur à l’abattement actuel de 159 325 €, et que la précédente donation date de plus de 10 ans. Ce montant a été calculé en tenant compte de la valeur actuelle de l’appartement (plus value d’environ 60% depuis l’achat) et de mon age.

    1- Merci de me confirmer que je n’aurai pas de droits de mutation à payer.

    2- Qu’en est-il des frais d’enregistrement ?

    3- et d’une éventuelle imposition des plus-values ?

    4- Par ailleurs, ne souhaitant pas passer par un notaire, quelles sont exactement les démarches et formalités à prévoir ?

    Merci d’avance

    Aitatxi

  • 25 mars 2012, par lmac

    Bonjour,

    Nous sommes entrain d’évaluer la valeur des parts sociales de notre sci pour la vente de certaines parts et je ne comprends pas un point :

    Le capital de la société (initialement versée en numéraire par les associés soit 2500 euros au total) a été mis au passif de la société.

    Cela diminue donc de 2500 euros la valeur de la société.

    Est ce normal ?

    Merci

    • 28 mars 2012

      Le capital de la SCI est au passif car il s’agit d’une dette de la société envers ses associés. D’un autre côté, les liquidités apportées figurent dans le compte banque à l’actif du bilan.

  • 1er mars 2012, par podochantran

    bonjour, je ne pense pas que ce message soit bien placé sur votre forum mais j’ai tout de meme une question a vous poser :
    Nous sommes trois freres et soeur et notre mère vient de décéder il y a un mois.Elle était célibataire.
    Elle possédais 2 biens en location, une résidence principale, et une autre maison en nue propriété,ainsi qu’un bout de foret sans valeur, tous ayant bien entendu des valeurs propres et locatives très differentes.
    Notre problème se pose pour le partage lors de la succession, pour arriver a faire des parts "equitables".
    Je ne suis pas emballé par l’indivision, mes frere et soeur non plus, y aurait il un avantage , voire un interet a créer une SCI immobilière
    Je precise que nous souhaitons tous les trois transformer la résidence principale en location.
    Pour ce qui concerne la nue-propriété, je ne sais pas comment cela se passe lors de la succession, est il possible de l’inclure dans une SCI ?

    Merci pour votre réponse
    Cordialement

  • 23 février 2011, par alain77

    Ma compage est la gérante de la SCI et détient 50% des parts avec ma fille
    Nous nous séparons donc elle doit démissionnée de sa fonction de gérante et céder ses parts sociales.
    Nous avons un credit sur le bien.
    Pouvons nous juste céder les parts sociales avec une valeur identique à c’elle d’origine ou devons nous faire estimer la valeur du bien et calculer aussi l’éventuelle plus value (a ce jour avec le capital rstant du et les travaux il n’y a pratiquement pas de plus value)
    Merci à tous pour vos conseils.
    salutations

    • 19 novembre 2012

      Dans votre message, on a l’impression que, en raison de votre séparation, votre compagne doit démissionner et céder ses parts sociales. Pour les visiteurs de ce site, soulignons au contraire qu’un associé de SCI ne peut jamais être contraint à céder ses parts sociales, ce qui peut engendrer effectivement des situations de mésentente entre associés et justifier le retrait d’un associé.

      Maintenant, vous devez effectivement évaluer les parts sociales cédées en fonction de la valeur de marché du bien détenu et déclarer l’éventuelle plus-value.

  • 16 mai 2010

    Bonjour,

    je vends ma résidence principale (appartement), et envisage de la vendre à mon frère qui souhaiterait ensuite louer cet appartement. J’ai besoin du fruit de cette vente pour financer l’achat d’une nouvelle résidence principale.

    Plutôt qu’une vente traditionnelle, il me semble plus intéressant pour nous de créer une SCI, en y apportant l’appartement en question. Peut-on dire cela ?

    Dans ce cas comment optimiser fiscalement l’opération, notamment afin de minimiser les droits d’enregistrement au moment de la session des parts ?

    • 8 septembre 2010

      Si vous apportez votre bien à une SCI, cet apport sera rémunéré par des parts sociales et non par des liquidités. Il faudra donc ensuite vendre vos parts de SCI à votre frère pour obtenir les liquidités qui vous sont nécessaires pour l’acquisition de votre nouvelle résidence principale. Mais dans ce cas, la fiscalité appliquée sera la même que si vous aviez vendu directement votre bien.

      Finalement, quel montage avez-vous choisi ?

  • 20 janvier 2010, par patoulou

    ma belle a crée une sci incluant mon concubin et moi. Au début ca allait bien entre nous mais mintenant j’ai l’mpression qu’ils font tous pour m’évincer. Jne sais pas quoi faire pour sortir de cette situation et récupérer les fonds que j’ai investis surtout que je suis redevable auprès de ma banque pour 20ans de financement. Quelles sont les recours possibles ?

    • 24 février 2010

      Les autres associés souhaitent votre sortie de la société, sont-ils d’accord pour racheter vos parts ? Pourriez-vous vous entendre sur un prix ? Ensuite, qui s’est endetté : vous-même ou la SCI ?

  • 24 mars 2009, par bouchet

    bonjour ,
    mon frère et sa femme ont créé en 2000 ,une sci pour gérer le patrimoine immobilier attenant à l’ entreprise Sarl dont mes parents avaient l’ entier usufruit ( opération d’ apport donation de parts sociales ( 25% au gérant en préciput ). Ce frère est le gérant de la SARL et de la SCI .Comme les fonds provenaient en totalité des loyers de la SARL ,que mon frère gérant avait emprunté en son seul nom , que nos parents étaient lésès ( puisqu’ ils percevaient 30 000 euros de moins en fruits et revenus , serait il possible au bout de quelques 6 ans de voir mes parents redevenir actionnaires de l’ immobilier de leur entreprise. Combien coûte cette mutation ? les cohéritiers peuvent ils racheter les parts pour 1 euros symbolique ? Nous sommes trois enfants dont deux ne sont pas dans la SARL ni dans la SCI. Merci ( parachute doré !!! pour le gérant qui se retrouve avec 600KE de patrimoine et ses frère et soeur avec 15KE) =abus de faiblesse sur personnes âgées , ses parents avaient 85 ans à l’ époque et nous venons de la savoir dans la succession de mon père car nous croyions qu’ ils étaient actionnaires de la SCI ? Merci

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