Frais déductibles plus-value

Il s’agir de revenir dans cet article sur les frais déductibles de la plus-value immobilière d’une SCI.

Quels sont les frais déductibles d’une plus-value de SCI ?

Lors de la cession d’un immeuble par une SCI, quels sont les frais déductibles du montant de la plus-value imposable ?

En premier lieu, les frais de constitution de la SCI peuvent être pris en compte, car le coût de la création de la SCI s’ajoute au coût d’acquisition de l’immeuble lorsque la SCI a été constituée à cet effet.

De même, tous les frais mentionnés dans l’acte notarié d’acquisition sont à soustraire de la plus-value, et donc les frais de notaire.

Ensuite, les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien sont également déductibles.

Or l’ensemble de ces frais sont anciens. Il convient donc de les actualiser au jour de la cession en utilisant les règles fixées par l’article 150 K du CGI, c’est à dire en fonction de "l’indice moyen annuel des prix à la consommation".

Une limite cependant : l’ensemble de ces frais ne peuvent venir en réduction de la plus-value imposable que si la SCI peut prouver le règlement effectif de ces frais, même si la date d’acquisition est particulièrement ancienne. Le délai de conservation des pièces comptables correspondantes est donc non limité, et ces pièces sont à conserver au siège de la SCI par le gérant.

Frais déductibles en cas de modification du nombre de parts

Une difficulté se présente parfois pour le calcul de la plus-value d’un associé de SCI suite à la cession d’un élément d’actif : quels sont les frais déductibles lorsque l’associé détient un pourcentage du capital au jour de la cession différent de celui qu’il avait lors de l’acquisition de l’immeuble vendu.

Par exemple, un associé qui détient 25% des parts d’une SCI lorsque la société acquiert un bien immobilier et 50% lors de la vente de ce même immeuble, peut-il déduire 25% ou 50% des frais d’acquisition ?

Le principe sur lequel s’appuie la réponse est le suivant : la plus-value est au final à payer par l’associé, mais son calcul intervient en deux temps :
– tout d’abord au niveau de la SCI (relevant de l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée par une SCI à l’IS étant imposée différemment), par le calcul de la plus-value globale réalisée,
– ensuite, en fonction de la proportion de capital détenue par chaque associé, la plus-value est répartie entre l’ensemble des associés.

Ainsi, dans notre exemple, c’est bien 50% des frais d’acquisition qui sont à déduire de la quote-part de plus-value imposable pour cet associé, cette répartition s’appuyant sur sa part détenue au jour de la cession.

Frais déductibles dans le cas d’une cession partielle

Le cas étudié est celui de la cession d’une partie seulement de l’immeuble détenu par une société civile immobilière et acquis en un seul lot. Par exemple, il peut s’agir de la vente d’un appartement détenu par la SCI suite à l’acquisition de l’immeuble comprenant cet appartement.

Comment alors déduire les frais d’acquisition attaché à cet appartement ?

Un principe pour appuyer la réponse apportée : les frais déductibles sont déterminés par l’application d’un pourcentage applicable aux frais d’acquisition globaux. Ce pourcentage correspond à la part d’acquisition des éléments cédés par rapport au prix global du bien.

Par exemple, si la SCI vend un lot qui avait été acquis pour une somme équivalent à 1/3 du prix de l’ensemble de l’immeuble, alors 1/3 des frais d’acquisition sont à rattacher à ce lot, et cela sans tenir compte des frais réels constatés lors de l’acquisition. Ainsi, si ce lot avait généré en proportion davantage de frais d’acquisitions que la part de ce lot dans le prix d’achat global de l’immeuble, autrement dit si les frais d’acquisitions réels ne correspondaient pas dans notre exemple à 1/3 des frais globaux, le pourcentage de 33,33% reste celui à appliquer.

Cette simplification a pour but d’éviter des litiges avec l’administration fiscale.