Création SCI

Comment sortir d’une SCI ?

De quels moyens dispose un associé pour sortir du capital d’une SCI ?

La situation est fréquente sur les forums de ce site : suite à une modification des rapports entre associés, en raison d’une séparation le plus souvent, d’un conflit au sein d’une SCI familiale..., un associé souhaite se retirer d’une société immobilière.

Comment agir ? La meilleure solution consiste à vendre ses parts sociales. Cette solution est détaillée dans la rubrique suivante. Elle est toujours possible, mais il faut réaliser qu’il est presque impossible de vendre des parts de SCI à un tiers. En conséquence, une cession aux autres associés est toujours préférable, quitte à ce que la décote pratiquée soit importante.

Mais en cas de refus des associés de racheter ces parts, ce qui est parfaitement leur droit ? Reste alors la possibilité du droit de retrait, lui aussi détaillée dans une autre rubrique, ou encore la recherche d’une dissolution judiciaire de la société. Enfin, si une clause le prévoit dans les statuts, l’exclusion d’un associé est toujours possible.

Dans tous les cas, sortir d’une SCI est bien plus complexe que de provoquer le partage d’un bien détenu en indivision, et un avocat a résumé dans l’article ci-dessous les différentes possibilités de sortie du capital d’une société civile.

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Comment quitter une SCI

Si les solutions pour quitter une société civile immobilière sont relativement nombreuses (cession ou donation de ses parts sociales, droit de retrait d’un associé, demande de dissolution judiciaire), celles-ci ne sont pas toujours matériellement possibles ou légitimes. En effet, vendre ses parts de SCI exige de trouver un acquéreur et le retrait et la dissolution exigent le plus souvent d’entreprendre une procédure judiciaire pour laquelle un juste motif doit pouvoir être invoqué.

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Exclusion d’un associé de SCI

Un associé de SCI peut être exclu du capital d’une SCI. Ce retrait forcé est même automatique en cas de faillite personnelle ou de procédure judiciaire (pour un associé personne morale). En revanche, cette exclusion exige qu’une cause spécifique soit inscrite dans les statuts de la société, en prévoyant les conditions que doivent remplir les associés pour conserver leur qualité. La Cour de cassation a précisé les modalités de cette exclusion.

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Sortir SCI après divorce

Il est possible pour un associé minoritaire, suite à son divorce, de sortir d’une société civile immobilière qui a été constituée avec sa belle famille s’il n’a aucun intérêt financier à rester dans la SCI dont l’unique bien immobilier est occupé à titre gratuit.

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Décès associé et cession parts

Suite au décès d’un associé, si les associés survivants rachètent ses parts sociales, l’opération est assimilée fiscalement à une cession. L’acte de cession doit être enregistré, et des droits d’enregistrement sont donc à payer. En revanche, si la société civile immobilière rachète les parts pour les annuler, l’opération reste-t-elle une cession ?

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Sortie d’une SCI et bénéfices

Suite à une donation, une cession de parts... c’est le détenteur des parts à la clôture qui a le droit aux bénéfices dans leur ensemble. Cette règle s’applique dès lors que le prix de vente de ces parts a été versé au vendeur.

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