Création SCI

Décès associé et cession parts

La question se pose en cas de décès d’un associé d’une société civile immobilière, lorsque ses parts sociales ne sont pas transmises à ses héritiers en raison du refus de l’agrément prévu dans les statuts et que la société rachète ces parts dans le but de les annuler : cette opération constitue-t-elle une cession au sens fiscal du terme ?

Sort des parts de l’associé décédé

En cas de décès, les parts sociales de l’associé d’une société civile immobilière entrent dans les actifs de sa succession.

Cependant, ses associés n’acquièrent pas alors automatiquement la qualité d’associé de la société. En effet, avant cela, si les statuts prévoient une clause d’agrément, ce qui est justement conseillé pour prévenir ce cas de figure, les associés de la SCI se réunissent en assemblée générale pour décider ou non d’accepter l’entrée au capital de ces nouvelles personnes.

En revanche, en l’absence de clause d’agrément ou en cas d’agrément des ayants droit de l’associé décédé, ces derniers deviennent associés de la société civile immobilière.

En cas de refus d’agrément, les associés ou la SCI doivent verser aux héritiers la valeur des parts sociales de l’associé décédé.

Dans cette configuration, les héritiers ne deviennent jamais associé, et ne peuvent à aucun moment se prévaloir des droits de l’associé de SCI : ils ne sont convoqués à aucune assemblée, ne peuvent demander aucune information sur la situation financière de la société, n’ont aucun droit aux bénéfices...

Les ayants droit de l’associé décédé perçoivent alors seulement le prix des parts sociales.

Nature de l’acquéreur des parts de l’associé décédé

Suite au refus d’agrément des nouveaux associés, les associés survivants ont deux possibilités :
- ou bien ils rachètent personnellement les parts sociales de l’associé décédé (avec toutes les possibilités imaginables de modification de la répartition du capital entre eux),
- ou bien ils décident du rachat de ces parts par la société elle-même, celle-ci procédant ensuite à une réduction de capital pour supprimer les parts rachetées.

Si les associés achètent les parts de l’associé décédé, l’opération est considérée fiscalement comme une cession.

Mais qu’en est-il si les parts sont acquises par la SCI ?

Fiscalité du rachat et de l’annulation de parts

L’annulation par une SCI des parts sociales de l’associé décédé constitue-t-elle une cession et entraîne-t-elle en conséquence la perception de droits de cession par l’administration fiscale ?

Suite à un refus d’agrément et à la cession par des héritiers de leur créance sur une société civile immobilière (pour le montant de la valeur des parts inscrites à l’actif de la succession) à la société elle-même, la Cour de cassation s’est prononcée sur la fiscalité applicable à cette opération en octobre 2013.

Contrairement à la Cour d’appel saisie précédemment, la Cour de cassation a jugé que le rachat des parts par la SCI dans le but de leur annulation n’entraînait à aucun moment le transfert de ces parts :
- Dans le patrimoine des héritiers : on a insisté précédemment sur ce point, en cas de clause d’agrément correctement rédigée dans les statuts, les ayants droit de l’associé décédé ne deviennent pas associés de la SCI, sauf s’ils sont agréés par une assemblée générale à laquelle ils ne participent pas. Dans le cas d’un refus d’agrément, les ayants droit héritent non pas des parts sociales mais d’une créance, sur les associés survivants ou sur la société suivant les cas.
- Dans le patrimoine des associés survivants : ces derniers n’ont directement aucun droit sur ces parts si c’est la société civile immobilière qui s’engage et finance l’opération.

Au final, suite au décès de l’associé, à l’annulation de ses parts et au paiement de la créance de ses ayants droit par une société civile immobilière, le fisc ne peut réclamer de droits d’enregistrement.

NB : lorsque l’associé décédé était gérant, d’autres problèmes, de nature juridique cette fois, se posent et sont étudiés dans cet autre article.



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  • 23 mai 2016, par chloe

    Bonjour,

    Je souhaiterai savoir comment cela se passe pour les enfants qui héritent de la part d’un parent decedé membre d’une SCI ? doivent ils payer des frais pour remplacer ou recuperer la part du parent ? Cordialement

    • 23 mai 2016

      Des droits de succession, mais aucun droit au niveau de la SCI.

  • 22 octobre 2015, par vanina

    Bonjour,
    Je suis associé dans une SCI. sur le dernier K-bis, le siege social est situé à l’adresse X. Lors de chaque assemble, je suis invité à prendre connaissance des documents à l’adresse X,. Pourtant tous les documents sont a l’adresse Y chez le gérant dont il mentionne que c’est l’adresse postale . . A t-il le droit d’utiliser une adresse postale Y tout en conservant l’adresse du siège social X ? merci de vos réponses

  • 10 octobre 2015, par Rocororo

    Bonjour nous sommes a 50 50 sur une SCI à l’IR.
    Nous sommes divorcé et mon epoux est décédé avec pas mal de dettes.
    Mes enfants vont certainement refusrt la succession.
    La SCI detient la résidence principale sans crédit.

    Que vas t il se passer si tous les héritiers refusent la succession ? est il possible de racheter les parts de mon ex epoux. Quid de la valorisation des parts ?

    Dans le cas extreme suis je obligéé d’être associé avec les domaines ou l’état a 50 50 s’il n’y a pas de solution ?
    Je prefereai laisser les parts a mes enfants.
    Merci pour votre réponse.

    • 11 octobre 2015

      Que prévoient les statuts en matière d’agrément des associés ?
      Par ailleurs, puisque vous êtes divorcée, vous n’avez plus d’époux...

  • 10 octobre 2015, par Scalp

    Bonjour
    Dans une AG de SCI il a été voté à l’unanimité qu’en cas de décès d’un associé, les parts de celui-ci serait racheté aux héritiers par le gérant. Cette décision a été voté à l’unanimité mais n’a pas été inscrite dans les statuts. Est-ce valide ??
    Merci

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