Création SCI

Droit aux bénéfices

Le droit aux bénéfices des associés d’une société civile immobilière ne suit pas obligatoirement la répartition du capital, ce qui autorise des montages juridiques permettant de favoriser certains associés, au sein d’une SCI familiale par exemple.

Répartition des bénéfices

Si les statuts ne comportent aucune clause spécifique, les associés d’une société civile immobilière se répartissent les bénéfices de la société proportionnellement à leur participation au capital.

Cependant, les statuts d’une SCI peuvent parfaitement donner un droit aux bénéfices plus important à certaines parts sociales, celles-ci étant numérotées. En revanche, il est interdit de supprimer le droit aux bénéfices de certaines parts sociales. En cours de vie sociale, les règles de répartition des bénéfices peuvent toujours être modifiées, mais obligatoirement à l’unanimité. Cette possibilité juridique ne peut donc pas être utilisée contre l’associé qui refuserait par exemple de répondre aux appels de fonds du gérant.

Il est donc possible de répartir des revenus fonciers entre associés sans suivre les apports en capital de chacun. Des parents peuvent ainsi constituer une SCI familiale en apportant un bien propre à la société puis en accordant une donation de leurs parts à leurs enfants, mais tout en conservant une part privilégiée des bénéfices (80% des bénéfices par exemple, même s’ils ne détiennent au final que 50% des parts). Puis, après donation ou succession des parents, les enfants recevront les parts sociales auxquelles est attaché ce droit privilégié aux bénéfices.

A l’inverse, en complément de l’utilisation d’apports en comptes courants par exemple (pour limiter encore davantage le montant d’une donation), des parents peuvent favoriser leurs enfants en leur donnant des parts sociales qui ouvrent droit à une plus grande part des bénéfices. Par exemple, des parents peuvent acquérir un bien immobilier d’une valeur de 200.000 euros, apporter 150.000 euros en comptes courants à la SCI et recevoir par conséquent des parts sociales d’une valeur nominale de 50.000 euros. Ensuite, ils peuvent donner des parts sociales à leurs trois enfants pour une valeur totale de 30.000 euros (donation de 5.000 euros par parent et par enfant). Si les parts des enfants donnent un droit aux bénéfices deux fois supérieur à celui attaché aux parts des parents, après remboursement des comptes courants, les enfants se partageront les trois quarts des bénéfices, soit 25% chacun :
Total droits enfants = (30.000 x 2) / ((30.000 x 2) + 20.000) soit 75%
Droit au bénéfice de chaque enfant = (10.000 x 2 ) / ((30.000 x 2) + 20.000) soit 25%.

Répartition des bénéfices et des pertes

Il faut noter que les règles de répartition des bénéfices ne sont pas obligatoirement en accord avec la responsabilité des associés face aux pertes de la SCI. Ainsi, des associés peuvent détenir des parts sociales qui leur garantissent des dividendes majorés sans obligatoirement augmenter leur responsabilité en cas de défaut de paiement de la société.

Dans le cas précédent, les enfants qui perçoivent chacun 25% du bénéfice ne détiennent chacun que 20% du capital (10.000 euros de parts sociales / 50.000 euros de capital). Leur responsabilité peut rester limitée à ces 20% du passif de la société. Mais elle peut également, par une nouvelle clause des statuts, être limitée, à 10% par exemple.

Pour davantage d’information sur cette notion de responsabilité, il faut se reporter à notre article traitant de la responsabilité des associés d’une société civile immobilière.

En ce qui concerne l’intérêt d’une répartition du bénéfice de la SCI sans respecter le nombre de parts détenues par chaque associé, nous proposons deux exemples de SCI familiales dans lesquelles les parents avantagent ainsi leurs enfants :
- en votant en AG le versement de l’essentiel des dividendes à leurs enfants pourtant largement minoritaires,
- en décidant de ne pas distribuer le bénéfice d’une SCI pour que celui-ci reviennent à leurs enfants nus-propriétaires des parts.

Résultat fiscal et bénéfice distribuable

Le résultat fiscal d’une société civile immobilière dépend uniquement de ses produits et charges, ainsi que de son régime d’imposition (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Or bien des sorties de trésorerie ne constituent pas des charges. C’est le cas notamment :
- du remboursement d’un compte courant,
- des remboursements d’emprunt (les intérêts constituent une charge déductible, à l’inverse du remboursement du capital emprunté).

En conséquence, une SCI endettée, en raison d’apports en comptes courants de ses associés ou d’un emprunt bancaire à rembourser, ne dispose pas de trésorerie. Bien au contraire, cette société connaît généralement un besoin de trésorerie qui oblige le gérant à appeler des fonds supplémentaires auprès des associés.

Or cette SCI perçoit des loyers supérieurs aux charges locatives correspondantes. Elle dégage donc un résultat fiscal, imposable entre les mains des associés.

Au final :
- les associés de la SCI sont imposés en revenus fonciers sur leur part de bénéfices,
- la SCI ne peut pas distribuer ce bénéfice aux associés qui doivent se résigner à comptabiliser en report à nouveau ce résultat positif mais non distribuable.

Augmenter les droits aux bénéfices de certains associés, c’est donc augmenter leurs revenus fonciers imposables. Dans le cadre d’une SCI familiale, ce montage peut être un moyen pour des parents de transférer des revenus imposables à leurs enfants dont les revenus sont encore faibles (et imposés à une tranche marginale d’imposition plus limitée). Dans ce cadre, le fisc pourra alors rechercher un abus de droit. C’est pourquoi il est toujours préférable de se faire conseiller par un professionnel avant de créer une société civile immobilière qui aboutira au final à une économie d’impôts.



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  • 28 mars 2016, par Eleanore

    Bonjour.

    Un associé d’une SCI non familiale - constituée pour la gestion d’un immeuble dont les appartements appartiennent à l’origine à plusieurs propriétaires désormais associés de la SCI - cette même SCI étant le bailleur sur le contrat de bail des locataires, peut il encaisser en tant que "propriétaire" le dépôt de garantie des locataires des lots dont il a fait l’apport, ou bien ce dépôt de garantie doit il obligatoirement être versé aux comptes de la SCI signataire en son représentant, son gérant, du bail de location ?

    Tout au moins, les statuts de la SCI peuvent ils prévoir que les associés de la SCI peuvent encaisser en leur nom propre le dépôt de garantie des locataires des appartements dont ils ont fait l’apport à la SCI ?

    Merci beaucoup.

    Bien cordialement.

    • 31 mars 2016

      Si c’est la SCI le bailleur, c’est à la SCI de percevoir les dépôts de garantie, qui constituent une créance de la société et sont donc sans influence sur son résultat.

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