Création SCI

SCI vente d’un immeuble puis répartition entre associés

La vente d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir notre dossier fiscal) entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles.

A l’inverse, la plus-value réalisée par une SCI transparente, autrement dit une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposable au niveau de chaque associé. Pour bien comprendre cette distinction, il est conseillé dans tous les cas d’étudier ces deux modes d’imposition.

Dividendes dans une SCI à l’IS

On ne parle de dividendes que dans une SCI soumise à l’IS. En effet, cette option pour l’IS entraîne l’imposition des bénéfices de la société au niveau de la société elle-même et non plus de ses associés.

Ensuite seulement, en fonction de son bénéfice après impôt, la société peut éventuellement verser des dividendes à ses associés. Or qui dit dividendes dit imposition des dividendes à l’IR. C’est pourquoi il faut utiliser ce terme de dividendes à bon escient, car il entraîne, pour chaque associé, de l’IR sur les sommes perçues conformément au régime d’imposition des dividendes.

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI relevant de l’IS, la plus-value dégagée est soumise à l’IS selon le régime de l’imposition des plus-values professionnelles.
Dans un second temps, si les associés décident en AG le versement de dividendes, ces derniers sont soumis à l’IR. Cette double imposition est compensée par un mode d’imposition des dividendes plus avantageux que celui des revenus fonciers, notamment grâce à l’abattement de 40% applicable sur les dividendes perçus.

Imposition de la plus-value lors de la vente par une SCI soumise à IR

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI transparente, soumise à l’IR, la plus-value fiscale est retenue par le notaire chargé de cette vente. Ce dernier :
- détermine le montant de cette plus-value imposable,
- calcule l’impôt correspondant et le verse au Trésor Public (impôt plus prélèvements sociaux),
- puis établit un chèque à l’ordre de la SCI correspondant au produit de la vente diminué de cet impôt sur la plus-value.

L’impôt dû est donc déterminé au niveau de la SCI, mais la plus-value correspondante demeure imposable au niveau de chaque associé. En particulier, lorsque le bien vendu par la SCI était la résidence principale de l’un de ses associés, ce dernier ne sera pas imposé sur la plus-value. Seules les plus-values dégagées par les autres associés seront alors imposables, proportionnellement au nombre de parts détenues. Bien évidemment, le notaire tiendra compte de cette particularité pour réduire l’impôt au niveau de la société. Il faut souligner que le gérant de la SCI joue alors tout son rôle en signant la déclaration de plus-value établie par le notaire.

Répartition du produit de la vente dans une SCI à l’IR

Suite à la cession d’un immeuble, la SCI à l’IR reçoit un chèque de son notaire. L’impôt sur la plus-value a déjà été retenu.

Comptablement, cet encaissement est comptabilisé au débit du compte bancaire de la SCI. En contrepartie, au crédit, sont mouvementés les comptes courants d’associés. En effet, le produit de cette vente ne peut pas être considéré comme un produit imposable, puisque l’impôt a déjà été prélevé par le notaire.

Par conséquent, le gérant enregistre en comptabilité la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les différents associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Cette comptabilisation dans les comptes courants d’associés, contrepartie de la trésorerie reçue, est la constatation d’une dette de la SCI envers chacun de ses associés. A partir de là, chaque associé peut exiger le remboursement de son compte courant.

Ce détail des opérations comptables a pour but de montrer que le produit d’une vente immobilière réalisée par une SCI peut être distribué à tout moment aux associés, de la même façon que si ces derniers avaient avancé des fonds pour couvrir des frais non prévus. Or le gérant a la possibilité de décider seul du remboursement des comptes courants.

Imposition des associés lors de la répartition de la trésorerie

Il ne s’agit pas de parler de répartition d’un bénéfice, de dividendes, d’un produit... mais de la trésorerie de la SCI. Celle-ci a réalisé une vente, le montant correspondant est dû aux associés, ces derniers peuvent donc recevoir ces fonds sans subir aucune imposition : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni droit de partage... Mais il ne s’agit pas d’un cadeau fiscal puisque la plus-value a déjà été payée, au nom des associés, par le notaire de la SCI.

Le remboursement des comptes courants d’associés peut intervenir dès la constatation de la dette envers les associés, par conséquent dès que la SCI encaisse le chèque établi par le notaire à l’issue de la vente. Il n’y a aucun délai n’est à respecter. Le gérant peut également décider de placer cette trésorerie dans l’attente de sa répartition entre les associés (en mesurant bien les conséquences fiscales de ce placement financier).

Le gérant a toute capacité pour rembourser un compte courant d’associé. D’ailleurs, tout associé pouvant demander le remboursement de son compte courant à tout moment, ce droit serait en contradiction avec l’obligation du gérant d’obtenir en AG l’autorisation d’effectuer ce remboursement. En conséquence, on peut indiquer que le gérant, sans AG des associés, a le droit de répartir la trésorerie encaissée suite à la cession d’un immeuble entre les associés.

Faut-il pour autant éviter une AGE, ou attendre une prochaine AGO pour avaliser cette décision ? La question se pose réellement si tous les comptes courants ne peuvent pas être remboursés, autrement dit si la vente de l’immeuble a notamment été décidée, cette fois-ci par tous les associés réunis en assemblée, pour combler des dettes de la société. Mais en l’absence de litige potentiel, il n’y a pas d’obligation de convoquer les associés de la SCI en assemblée pour choisir de leur reverser le produit d’une vente immobilière.



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  • 9 juin 2016, par effel13

    Bonjour à tous,
    Sans doute une question qui a dû être posée sur un cas de figure somme toute fréquent je pense, mais dont les réponses que nous trouvons, nous laissent toujours un arrière goût de doute...

    Nous venons de vendre notre résidence principale, un appartement acheté en SCI familiale (soumise à l’IR ) ma compagne et moi il y 10 ans.

    La vente (sans plus-value car résidence principale), nous a laissé un "gain" de 140000€.

    Nous souhaitons maintenant liquider la SCI et donc nous répartir (au prorata des parts 50/50) ce gain.

    Après épurement des dettes restantes, il devrait nous rester environ 130000€, 65000€ pour l’un et 65000€ pour l’autre.

    Comment chaque associé doit déclarer ce "gain" (si déclaration il y a...) et quels seraient les frais, impôts ou taxations liés à cette déclaration de "gain"...?

    Merci d’avance pour vos réponses et vos éclaircissement :)

    FL

  • 25 septembre 2015, par JeanPierre

    Bonsoir à toutes et tous,
    J’ai bien compris que les fonds versés par le notaire suite à une vente étaient répartis au prorata de parts détenues par les associés, mais dans le cas ou la totalité ou presque des fonds est réinvestie dans des parts de scpi comment se passent les écritures ? j’avoue être un peu perdu.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Bien cordialement

    JP

    • 1er octobre 2015

      Bonjour Jul, Bonjour à toutes et tous,
      Ce sont les mêmes associés qui ont vendu et qui ont racheté avec les fonds de la vente de l’appartement des parts de SCPI.
      Merci d’avance.
      Bien cordialement

      JP

    • 1er octobre 2015

      Si ce sont les associés qui achètent les parts cela ne concerne pas la SCI, il n’y a donc pas d’écritures à passer.

    • 3 octobre 2015

      Bonjour,
      Merci pour votre réponse, mais je pense que je me suis très mal exprimé, je vais donc être plus précis, enfin je l’espère.
      Notre SCI familiale mon épouse et moi (usufruitiers)et notre fils (nu propriétaire)nous avons vendu un appartement, les fonds n’ont pas quittés le compte de la SCI et la SCI a racheté des parts de SCPI, c’est là que je ne saisi pas bien comment passer les écritures, est-ce que le montant de la vente abonde les comptes courants des associés malgré ce réinvestissement ? ou bien est-ce différent ?
      Merci encore pour votre aide.
      Excellent WE à toutes et tous
      Bien cordialement
      JP

    • 3 octobre 2015

      Donc c’est la SCI qui a acheté les parts, et non les associés.
      Il suffit donc de passer une écriture pour transférer les liquidités du compte bancaire vers les SCPI. Il n’y a pas lieu dans ce cas de passer par des comptes courants d’associés, puisqu’ils n’ont jamais disposé des fonds.

  • 24 mars 2015, par Kahuet67

    Bonjour,
    Est-il possible de vendre le bien d’une sci, résidence principale d’un des membres. Avec l’argent de la vente, racheter un autre logement qui deviendra la nouvelle residence principale et entrera dans la sci a la place de l’ancien. Qu’advient il de la difference entre le prix de vente et le prix d’achat. Cet argent peut il être utilisé pour faire des travaux dans le nouveau logement ?
    merci pour votre réponse

    • 24 mars 2015

      A mon sens, la notion de résidence principale importe pas car le bien appartient à la SCI pas à l’associé, donc la + value éventuelle sera calculée par le notaire. Le prix net sera mis au compte de la SCI et cette somme pourra servir pour acheter autre chose et des travaux.
      Si cette habitation était louée à un locataire, ce serait également sa résidence principale (au locataire) d’ailleurs l’associé qui y habite est locataire à titre gratuit (ou onéreux) et non propriétaire occupant.

  • 15 octobre 2014, par malouin

    Bonjour,
    suite à la vente d’un immeuble d’une SCI (sans plus -value), nous avons effectué la distribution du prix de vente entre les différents associés. je souhaiterais savoir si il faut déclarer ou payer quelque chose aux impôts. Merci d’avance.

  • 21 août 2014, par Cooleur

    Ma Sci réalise une plus value immobilière sur la vente d’un bien, mais est déficitaire en raison des travaux effectués cette même année.
    La plus value est-elle quand même comptabilisée dans le compte courant des associés ? Le déficit vient-il diminuer le compte courant des associés ?
    Quid du déficit de l’année antérieure ? Vient-il s’imputer sur les comptes courants des associés.
    Merci

    • 23 septembre 2014

      Les résultats des années antérieurs ne sont pas imputables sur les comptes courants, mais sur les capitaux propres.

  • 20 janvier 2014, par maxime.b

    Bonjour,
    lorsque 2 personnes sont associés dans une sci familiale (à 90% et 10% de parts)et que le gérant(90%) vend un des appartements de la sci (il y a environ 6 mois) sans avertir l’autre associé et qu’il utilise l’argent de la vente pour sa "consommation personnelle" comment faire pour au moins récupérer la part de la vente qui revient à l’autre associé ?

    • 20 janvier 2014

      Le rôle du gérant et très spécifiquement sa possibilité de céder l’immeuble de la SCI sans AG des associés est étudié dans un article du dossier "gérant" et mis à jour régulièrement en fonction des décisions de la Cour de Cassation (nombreuses en la matière).

  • 30 août 2013, par Tholo

    bonjour,
    suite à une vente d’un bien d’une sci soumise à l’ir
    j’ai bien réparti le produit net au débit du compte bancaire et crédit au comptes courants des associés au prorata de leurs parts, mais je ne sais pas comment solder
    à l’actif les frais d’acquisitions et la valeur d’acquisition du bien.

    Merci pour votre réponse

    • 12 décembre 2013

      L’écriture de cession d’un immeuble demande d’utiliser :
      - dans un premier temps le compte 775 pour enregistrer le produit de la vente et l’encaissement correspondant (en banque, compte 512),
      - dans un second temps en soldant par le compte 675 l’immeuble et les amortissements éventuellement pratiqués.

      La différence entre 775 et 675 donne la plus-value imposable. Voir notre site de comptabilité "Formation Logiciel Comptabilité" pour plus de détails.

  • 26 août 2013, par thanlamaca

    bonjour,
    comment s’effectue la répartition du prix de vente d’un bien de la sci (après paiement de la plus value par le notaire) sur les comptes courants des associés, quand les parts de la sci appartiennent en nue propriété aux enfants et en usufruit aux parents (suite à une donation-partage avec réserve d’usufruit) :

    doit-on appliquer le barème de l’article 669 du CGI pour déterminer la valeur de l’usufruit et donc de la nue propriété et répartir le prix en conséquence ?

    merci de votre réponse.

  • 19 juin 2013, par respond08

    bjr
    dans la mesure ou le capital de la SCI n’a pas été entièrement libéré, la vente de l’immeuble peut elle servir à libérer le capital. ou alors faut il déjà incrire les sommes au ccourant des associés et constater une versement au capital. avec une AG corresponandante ordinaire ou extraordinaire

    • 19 juin 2013

      Le produit de la vente est réparti entre les comptes courants d’associés, ces derniers peuvent donc être remboursés pour servir à chaque associé pris individuellement à libérer le capital restant dû qui serait alors appelé par le gérant.

    • 27 janvier 2016

      bonjour,
      Sci familiale créée en 2006 entre deux conjoints pour l’acquisition de notre résidence principale qui est en passe d’être vendue.
      Pas de plus value sur la cession.
      quelle est la meilleure formule dans l’attente de racheter un autre bien ?
      1/ mise sur les comptes courant de la somme nette restant et placement possible des sommes ? conséquences fiscales et administrative sur les revenus financiers de la SCI ? cela change t il le statut de la sci (passage à l’IS obligataire ?)

      2/ placement des fonds par la sci sans remboursement des comptes courants ?

      3/ remboursement des comptes courants aux associés et placements individuellement par chaque associé. conséquences fiscales (IR de chaque associé je suppose)

      4/ conséquence de la fermeture de la sci après remboursement des comptes courants et impôts et taxe en decoulant

      5/ quelle serait la meilleure formule ? formalités et taxation ? merci

    • 22 février 2016

      En fait, la plus-value sera imposée lors de la vente, prélevée par le notaire. Ensuite, que le montant de cette vente reste dans la société ou non ne change rien. Que les produits de cette trésorerie soit imposée dans la SCI à l’IR ou directement chez les associés, cela revient au même, or il est peut-être mieux que chaque associé décide individuellement et personnellement du type de placement le plus cohérent avec son patrimoine.

  • 6 mai 2013, par legibe66fr

    bonjour
    une page tres interressante sur la vente de SCI.
    Une question : le produit de la vente n’a pas été distribué entre les associes : de quel délai je dispose afin de recupérer mon dû ? Y a t il prescription au bout de quelques années ?
    merci d’avance pour vos réponses

    • 15 mai 2013

      Non, il n’y a pas de délai de prescription car le produit de la vente a été comptablement réparti entre les comptes courants et que vous pouvez conserver un compte courant dans les comptes d’une SCI sans limitation dans le temps.

    • 20 mai 2013

      Je vous remercie pour cette réponse.
      Sauf qu’il n’y a pas eu de répartition du produit de la vente entre les comptes courants.
      Plus exactement une partie du produit de la vente a servi à rembourser d’ anciens comptes courants déjà existants et le solde du produit de la vente a été récupéré par certains associés sans aucune inscription en compte courant d’aucun des associés.
      Que peut-on faire dans ce cas-là ?
      En vous remerciant

    • 20 mai 2013

      Première chose : on peut contester la comptabilité établie en refusant d’approuver les comptes de l’année en question où des années suivantes (puisque les comptes courants sont faux).

      En effet, il faut distinguer :
      - la répartition comptable du prix de vente (entre comptes courants),
      - l’utilisation de la trésorerie correspondante.

      "solde du produit de la vente a été récupéré par certains associés sans aucune inscription en compte courant d’aucun des associés" : quelle contrepartie comptable à cette sortie de trésorerie ? Le bilan doit avoir une drôle de tête aujourd’hui ! Pour davantage d’informations comptables sur les comptes d’une SCI, consulter notre site Formation Logiciel Comptabilité .fr

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