Création SCI

Affectation des bénéfices d’une SCI familiale

Cet article décrit une pratique qui n’est pas réservée à la société civile immobilière. En effet, la décision de la Cour de cassation sur laquelle s’appuie cette publication concernait une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, mais s’applique tout aussi bien à une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, ou à toute autre forme de société soumise à l’IS ou à l’IR.

Montage SCI familiale avec démembrement de parts

Des parents possèdent un immeuble. Il décident de l’apporter à une SCI. En contrepartie, ils perçoivent l’intégralité des parts sociales de la société. Dans un second temps, ils accordent une donation à leurs enfants pour leur permettre d’entrer au capital de la SCI qui détient maintenant l’immeuble. Cependant, plutôt que de choisir de transmettre la pleine propriété de parts, les parents décident de conserver l’intégralité de l’usufruit de leurs parts et de donner à leurs enfants la nue-propriété de ces parts.

Jusqu’à présent, ce montage correspond assez à celui étudié précédemment et qui consistait en l’apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI familiale. Les avantages attendus sont les mêmes :
- donation partage permettant de préparer la transmission d’un patrimoine immobilier tout en profitant des abattements en vigueur pour limiter le coût fiscal de cette donation,
- réduction du montant de cette donation dans la mesure où seule la nue-propriété des parts est transmise aux enfants, or la valeur de cette nue-propriété est inférieure à la pleine propriété pour le montant de l’usufruit conservé par les parents,
- possibilité pour les parents de conserver les revenus liés à cet immeuble.

Choix de l’affectation des bénéfices

Maintenant, faisant suite à ce dernier point, la volonté des parents peut être de transmettre également à leurs enfants les revenus fonciers annuels dégagés par la SCI.
Or ce sont les usufruitiers qui exercent en assemblée générale le droit de vote attaché à leurs parts (voir les règles de convocation des associés de SCI à une assemblée générale). Ainsi, les parents (qui pourront être gérants statutaires irrévocables par exemple) peuvent voter en assemblée générale l’affectation des bénéfices annuels aux réserves.

Dans une SCI soumise à l’IR, cette affectation du résultat ne permet pas aux parents d’échapper pour autant à l’impôt. En effet, que la société leur reverse ou non ses bénéfices, la base d’imposition des associés restent dans tous les cas les revenus fonciers encaissés selon les règles d’imposition des revenus fonciers qui découlent des déclarations n°2072 et 2044.

En revanche, si la SCI est soumise à l’IS (et paie en conséquence de l’IS sur la base de ses bénéfices), la décision des associés de ne pas verser de dividendes est un moyen de ne pas percevoir de revenus de la société et donc de ne pas payer personnellement d’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, l’affectation des bénéfices aux réserves augmente mécaniquement la valeur des capitaux propres de la SCI et le montant de sa trésorerie. Or ce sont les nus-propriétaires qui profitent directement de cette amélioration du haut de bilan de la société. Chaque année, les usufruitiers peuvent ainsi voter l’affectation des bénéfices aux réserves, augmenter ainsi la valeur de la nue-propriété des parts et favoriser un peu plus leurs enfants.

Légalité de la mise en réserve des bénéfices

Il est parfaitement légal, pour les usufruitiers de parts sociales de SCI, de décider librement, en assemblée générale ordinaire, de l’affectation des bénéfices annuels de la société.

Ensuite, d’un point de vue fiscal, on peut supposer que le choix d’affecter ces bénéfices aux réserves constitue une donation indirecte des usufruitiers aux nus-propriétaires des parts. C’est la position qu’a défendue le fisc dans une affaire sur laquelle la Cour de cassation s’est prononcée en 2009. L’arrêt correspondant n’est pas publié en ligne sur le site de la Cour de cassation mais peut être consulté sur le site suivant. Or la Cour de cassation a jugé que, dans une SCI familiale (imposée à l’IS, mais ce jugement reste valable pour une SCI soumise à l’IR), le choix des parents usufruitiers d’affecter aux réserves les bénéfices annuels ne constitue pas une donation aux enfants nus-propriétaires.

En effet, les dividendes éventuellement versés par une société à ses associés n’appartiennent à ces derniers qu’au terme du vote en assemblée générale de la distribution du bénéfice distribuable. Avant ce vote, les bénéfices de la société appartiennent à la société, et non à ses associés.

D’ailleurs, comptablement, ces bénéfices figurent dans un compte 12 inscrit au passif du bilan et la décision d’affectation du résultat entraîne une écriture comptable pour transférer ce bénéfice vers le compte de report à nouveau, de réserve ou vers les comptes courants d’associés.

Par conséquent, les usufruitiers qui décident en AGO de conserver au sein de la SCI le bénéfice de la société n’ont possédé à aucun moment ce bénéfice. Cette opération ne peut donc pas être assimilée à une donation.

Comptabilité et AG d’une SCI familiale

Les deux termes sont apparus ci-dessus. Pour pouvoir justifier d’un tel montage vis à vis du fisc, il est absolument indispensable de tenir :
- la comptabilité de la SCI pour établir chaque année un bilan et un compte de résultat,
- des assemblées générales annuelles dans les formes (voir nos articles dans le dossier "Gérant").



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  • 4 janvier 2015, par Sam76

    Bonjour,

    Nous avons créé en 2011 une SCI familiale au capital de 1 800 euros et avons acheté par l’intermédiaire de la SCI un appartement sans recours au crédit et donc par apport en comptes courants (surtout des parents). Nous avons fait une donation de nos parts à nos enfants (nu propriétaires) tout en en gardant l’usufruit.

    Chaque année le bénéfice de la SCI n’est pas distribué mais sert à l’amortissement des comptes courants (celui des parents est amorti en priorité). Les bénéfices sont cumulés dans un compte "report bénéfice exercices antérieurs". Ce compte est-il taxable au titre des droits de succession ?

    Aurions-nous dû choisir de comptabiliser les bénéfices dans un compte "Réserves" pour favoriser la transmission avec le minimum de droit de succession ?

    Nous avons choisi d’être imposé sous forme de l’IRPP, chaque associé paye l’impôt en proportion de son apport dans la SCI.

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement

    • 4 janvier 2015

      L’affectation des bénéfices en remboursement des comptes courants ou en réserves est globalement neutre, tant du point de vue de la valeur de la société que du patrimoine des parents, et ne change donc rien au montant des droits de succession.
      Ce serait différent s’il s’agissait de distribuer les bénéfices aux associés.

    • 15 février 2015

      Bonjour,
      Merci pour votre réponse.
      Pour être sûr de bien comprendre, pouvez-vous me confirmer que le choix de loger les bénéfices dans un compte "Report des bénéfices des exercices antérieurs" ou dans un compte "réserves" n’a aucun impact dans le calcul des droits de succession ?
      Les bénéfices antérieurs cumulés (ou les réserves) entrent-ils dans l’assiette pour le calcul des droits de succession ?
      Merci encore,

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