SCI pour aider un enfant à acheter un logement

La question de parents est régulière sur les forums de ce site : Faut-il créer une société civile immobilière pour aider un enfant à acheter un bien immobilier ? La réponse est toujours complexe, car au-delà de l’aide financière que ces parents sont prêts à accorder à cet enfant, quel est finalement leur projet patrimonial ?

Une donation plutôt qu’une SCI ?

Pour des parents, la solution la plus directe pour aider financièrement un enfant est de lui accorder une donation.

Cette opération est souvent neutre fiscalement. En effet, chaque parent peut donner, à chacun de ses enfants et sans droit à payer, 100.000 euros tous les quinze ans. Un couple a donc la possibilité de transmettre en franchise d’impôts 200.000 euros à un enfant afin qu’il acquiert un logement.

Sur le même principe, un grand-parent peut donner sans droit à payer 31.865 euros à chacun de ses petits-enfants.

De plus, pour les contribuables redevables de l’ISF, une donation diminue d’autant son patrimoine imposable.

Mais attention, et tous les enfants le savent : Donner c’est donner ! Avec 200.000 euros, il est aussi possible d’acheter une Ferrari ! Ou un appartement, mais qui sera revendu dans le but d’un investissement risqué, ou pour l’acquisition d’un autre bien. Dans la pratique, il est possible d’insérer dans l’acte de donation ou d’acquisition des clauses limitant les droits du donataire (de l’enfant bénéficiaire de cette donation). Mais d’une façon générale, il faut comprendre qu’une donation constitue un transfert définitif de propriété.

Intérêt d’une SCI familiale pour aider un enfant

Des parents peuvent-ils aider un enfant en particulier en présence d’autres enfants ? D’une façon générale, les parents doivent conserver la possibilité de transmettre équitablement leur patrimoine à leurs enfants. Dans ce cadre, une société civile immobilière est une alternative à une donation pour aider à un enfant à acquérir un logement.

En effet, c’est la SCI qui achète alors le bien immobilier qui sera occupé, à titre gratuit ou onéreux (lire notre article distinguant ces deux possibilités), par l’enfant. A noter que si l’enfant est locataire, il ne pourra pas percevoir des APL. En revanche, il est possible de cumuler les avantages de la loi Pinel avec la location à un enfant.

Comme la société détient le bien, toutes les possibilités juridiques sont alors envisageables, notamment par l’utilisation d’apports en comptes courants :

• partager le capital entre les parents et l’enfant qui habite le logement et prévoir des donations ou cessions de parts ultérieures (pour que l’enfant finisse pas posséder l’entière propriété du bien),
• faire entrer au capital de la société la totalité de ses enfants pour que cette SCI familiale, suite au départ du logement de l’enfant pour lequel le bien a été initialement acheté (pour s’installer en couple par exemple), devienne l’outil d’une transmission patrimoniale,
• démembrer le bien pour que l’enfant n’en détienne que l’usufruit...

En ce qui concerne la gestion de cette société :

• les parents peuvent s’assurer dans les statuts qu’ils en conserveront la gestion, même s’ils ne détiennent plus de parts sociales,
• une clause d’agrément peut permettre à l’enfant qui occupe le bien de refuser l’entrée au capital de tout nouvel associé (en cas de décès des parents notamment),
• la vente du bien peut être rendue impossible sans l’accord des parents...

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D’une façon générale, la création d’une SCI permet aux parents de conserver un contrôle étroit sur le bien acquis grâce à leur aide.

Les questions à se poser avant de créer une SCI familiale

Les parents doivent donc réfléchir aux modalités de l’aide qu’ils souhaitent apporter à leur enfant. En effet, créer une SCI plutôt qu’accorder une donation n’est pas toujours la bonne solution comme le souligne un cas pratique étudié par ailleurs.

Si les parents ont pour but d’aider leur enfant à obtenir un emprunt immobilier, dans le cadre d’une SCI, ce financement sera facilité dans la mesure où la banque leur demandera de devenir caution solidaire de la société. Mais ils peuvent également apporter leur caution sans créer de société.

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, les parents doivent également penser qu’ils peuvent transmettre à leur enfant leurs droits attachés à leurs PEL. Ainsi, c’est cet enfant qui pourra obtenir le prêt dont le taux préférentiel résultera de l’épargne des parents. A l’inverse, un PEL ne peut pas être utilisé dans le cadre de la création d’une société civile immobilière.

Pour augmenter l’apport personnel de leur enfant, les parents conservent la possibilité d’une donation. Mais ils peuvent également lui consentir à un prêt, sans obligation de demander le paiement d’intérêts. Une reconnaissance de dette notariée donnera alors plus de poids juridique à cette opération. Une donation d’usufruit temporaire est également une excellente solution pour transmettre des revenus supplémentaires à des enfants et augmenter ainsi à la fois leur capacité d’endettement et leur apport personnel.

Le démembrement permet quant à lui de limiter le coût de l’opération, si l’enfant n’acquière que l’usufruit du bien.