Création SCI

SCI familiale Avantages

La création d’une SCI familiale (entre parents et enfants) a pour but la transmission d’un patrimoine immobilier :
- apporté à la société par les parents ou acquis grâce aux apports en comptes courants des parents,
- en limitant les droits de succession lors de la transmission des parts des parents à leurs enfants,
- par la création d’une structure juridique, qui, bien plus que l’indivision, aidera à les enfants à conserver les biens transmis.

Utilisation des comptes courants pour la création d’une SCI

Lors de l’acquisition d’un bien par une SCI familiale, le financement de ce bien par des apports des parents en compte courant est un moyen de transmettre un patrimoine aux enfants associés.

En effet, il est tout à fait possible et légal de prévoir dans les statuts la non-rémunération des comptes courants. Aussi, l’apport effectué personnellement par les parents pour l’acquisition d’un bien appartenant à la société (et donc, indirectement, à tous ses associés) revient à un prêt à taux zéro : les autres associés qui n’ont effectué aucun autre apport que des apports initiaux en capital, bénéficient ainsi de ce financement gratuit.
Étant donné que ces comptes courants n’ont pas l’obligation d’être remboursés, on peut donc évaluer que cet apport en compte courant par les parents permet de transmettre à leurs enfants hors droits de succession le montant des intérêts théoriques de l’emprunt qui aurait été contracté par la SCI si les parents n’avaient pas effectué cet apport non rémunéré.

Au total, il est possible pour des parents de créer une SCI avec leurs enfants en décidant d’un faible capital et en finançant les acquisitions de la société par des apports en comptes courant.
Les enfants pourront ainsi entrer au capital :

  • lors de sa création : bénéficiant de la faible valeur nominale des parts sociales,
  • ou peu après la création (à leur majorité par exemple) grâce à une augmentation de capital ou une cession de parts sociales des parents à leurs enfants (éventuellement compensée par une donation du même montant) : l’actif, les biens immobiliers récemment acquis, étant alors quasiment égal aux dettes de la SCI envers les parents du fait de leurs comptes courants, la valeur des parts sociales sera encore quasiment égale à leur valeur nominale.

Ensuite, au fur et à mesure des années, les loyers encaissés par la SCI permettront le remboursement des comptes courants des parents et les enfants deviendront au final associés d’une société sans passif.

Comptes courants et cession de parts d’une SCI

Lorsqu’un associé possédant un compte courant dans une SCI cède ses parts sociales, il cède en même temps son compte courant. L’acheteur acquiert donc :

  • les parts sociales du vendeur pour leur valeur nominale réévaluée (en fonction du prix de marché des immeubles détenus par la SCI au jour de la cession),
  • une créance sur la SCI (pour le montant du compte courant qu’il possède désormais)

Or les droits d’enregistrement de 5,09% payés par l’acheteur ne s’appliquent qu’à l’achat des parts sociales. (On peut indiquer que ces droits d’enregistrement ne passeront pas à 3% suivant la Loi sur la Modernisation de l’Economie du 25 juin 2008 pour les cessions de participations dans les sociétés à prépondérance immobilière non cotée qui restent soumises à un droit de 5 % sans plafonnement ni abattement (CGI art. 726, I-2°).)
Par conséquent, lorsqu’un associé possède des comptes courants importants dans une SCI comparativement à la valeur des immeubles à l’actif de la société, il permet à l’acheteur éventuel de ses parts une réduction de ses droits d’enregistrement.

Prenons l’exemple d’une SCI possédant un immeuble réévalué pour les besoins de la cession à 200.000,00€. Si un associé possède 50% des parts sociales de cette SCI et un compte courant s’élevant à 150.000,00€, les droits d’enregistrement pour l’acquéreur de ces parts s’élèveront à :

  • cession des parts = (200.000€ x 50%) soit 100.000,00€,
    représentant des droits d’enregistrement = (100.000,00€ x 5,09%) soit 5.090,00€
  • cession du compte courant = 150.000,00€,
    représentant des droits d’enregistrement = 0,00€

A l’inverse, si l’acquisition de cet immeuble par la SCI avait été financé par des apports en capital plus important, le vendeur aurait reçu bien plus de 50% des parts sociales et les droits d’enregistrement de l’acquéreur s’en trouveraient aujourd’hui augmentés.

Pour cette raison, le fisc peut contester les comptes courants d’associés de SCI lors d’une cession de parts pour exiger à l’acquéreur de ces parts des droits d’enregistrement plus importants.
C’est pourquoi nous étudions également ce montage dans les inconvénients de la SCI.

SCI et donation-partage

Dans le cas d’une donation-partage, la SCI présente un avantage fiscal dès lors qu’elle possède au passif un emprunt bancaire en raison du mode de calcul des droits :

  • Lors d’une donation directe d’un bien immobilier, les droits sont calculés sur la valeur de marché du bien, que ce bien ait été acquis ou non grâce à un emprunt. Ainsi, le capital restant dû de l’emprunt ne sera pas pris en compte.
  • Lors de la donation de parts sociales, les droits sont calculés sur la valeur de ces parts. Or la valeur des parts prend en compte le son passif, aussi bien les comptes courants que les emprunts en cours. En conséquence, dans le cas de la donation de parts sociales de SCI, le capital restant dû de l’emprunt contracté diminue d’autant la base des droits à payer (du moins proportionnellement au pourcentage de capital que représente les parts cédées).

SCI et droits de succession

La création d’une SCI entre parents et enfants permet de réduire quelque peu les droits de succession :

  • Dans la mesure où une décote sur les parts de SCI est pratiquée par rapport à la valeur patrimonial des biens possédés par cette SCI. Cette décote est plus particulièrement justifiée pour les SCI familiales dont le capital peut être fermé dans les statuts. Cette décote prend donc en compte la difficulté que pourraient avoir les associés de cette SCI à en sortir et donc la décote qui seraient pratiquée sur la valeur théorique de leurs parts sociales s’ils décidaient de les céder.
  • Dans le cas de l’existence de comptes courants d’associés non rémunérés. En effet, les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront. Les droits de succession seront donc calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Aussi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition.

SCI et transmission d’un patrimoine familial

Enfin, la SCI familiale est un moyen :

  • De consolider les liens entre héritiers pour la conservation d’un patrimoine. En effet, la structure juridique de la société civile est beaucoup plus stable que le régime de l’indivision.
  • De simplifier la transmission d’un bien immobilier unique entre plusieurs enfants et surtout de biens de valeurs différentes en les regroupant dans une même entité juridique. Par exemple, comment transmettre entre plusieurs enfants des biens immobiliers de valeur différente et de rendement différent (un local commercial par exemple, loué à l’entreprise d’un des enfants pour compliquer un peu, et une résidence secondaire) ? Par l’apport de ces biens par les parents à une SCI familiale et en préparant la transmission de ce patrimoine immobilier entre leurs enfants.

Pour mieux comprendre les modalités possibles de création d’une SCI familiale, nous proposons des exemples de montages juridiques permettant cette transmission d’un bien immobilier des parents à leurs enfants.



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  • 10 avril 2016, par john

    Bonjour,

    mon frère et moi avons crée une SCI composée à ce jour d’un appartement. Nous souhaiterions intégrer nos parents et leurs biens (3 appartements et des garages) en leur laissant l’usufruit de l’un des appartements. Comment procéder ?

    Merci

    • 10 avril 2016

      Par apports de ces nouveaux biens immobiliers à la SCI, apport rémunéré par des parts sociales. Aussi, il faudra consulter un notaire. Or cette consultation est indispensable aussi d’un point de vue patrimonial, car pourquoi cette opération ? Et si le but est de gérer ensemble ces biens, pourquoi ne pas plutôt créer une nouvelle SCI ?

    • 10 avril 2016

      Tout simplement par augmentation de capital. Vos parents vont apporter les biens à la SCI, dont pour un appartement seulement la nue-propriété, et en échange recevront des parts sociales. Puisqu’il s’agit d’une cession de biens immobiliers, vous devrez obligatoirement passer par un notaire.

  • 1er avril 2016, par TAZARINE

    Bonjour,

    je souhaite créer une SCI avec ma mère retraitée et âgée de 75 ans et ma sœur qui est française mais qui vit à l’étranger (Maroc) et mariée. L’âge de ma mère et le lieu de vie de ma sœur constituent-ils un obstacle.

    Merci

    • 6 avril 2016

      Un personne retraitée et âgée peut parfaitement participer à la création d’une SCI, une personne vivant à l’étranger également. En revanche, cela ne facilitera pas l’obtention d’un éventuel prêt immobilier.

  • 20 janvier 2016, par juliem

    Bonjour

    Je suis célibataire et la banque m’a refusé un pret pour acheter une maison car endettement 36%. Mes parents voudraient m’aider à acheter cette maison et me propose de creer une SCI pour qu’on puisse obtenir le pret puisque 3 salaires. Par contre je paierais le credit avec mon argent, et eux n’auront rien à payer (je ne sais pas comment ca marche mais en tout cas meme si legalement ils devront verser sur le compte je les rembourserais) ma question est, comme j’ai deux freres, et que le fait de creer cette sci est uniquement dans le but de m’aider moi à acheter. Comment faire pour ne pas qu’il touche une part à l’avenir si mes parents venaient à disparaitre. Y’a t il une clause à ajouter dans les statuts, si oui laquelle ? Quelle solution j’ai aujourd’hui pour qu’elle m’appartienne uniquement à moi dans quelques années si mes parents décèdent.
    Je vous remercie par avance

  • 10 janvier 2016, par joseph

    Bonjour,

    Nous avons crée avec mon conjoint une sci familiale qui est composé de deux appartements (un que nous louons et un autre qui nous sert de logement principal). Les intérêts de l’emprunt bancaire contracté sont-ils déductibles pour la SCI ?
    Si oui Est-ce qu’il ya un prorata de déduction à appliquer entre l’appartement loué qui génère un revenu et l’appartement que nous occupons gratuitement ?
    Merci d’avance.

    • 13 janvier 2016

      Si l’appartement que vous habité ne fait pas l’objet d’un bail, les charges afférentes ne sont pas fiscalement déductibles. Vous devez donc effectivement distinguer les intérêts d’emprunts rattachables à chaque appartement, par exemple au prorata de la valeur de chaque bien.

  • 1er novembre 2015, par mymybot31

    Bonjour
    Suis propriétaire d’un appartement depuis 1998 et me demande si judicieux de monter une SCI avec mes enfants mineurs. Je vendrais l’appartement à la SCI et récupèrerais ainsi de la liquidité pour financer un nouveau projet ou 1 assu Vie.
    L’intérêt pour moi est triple : transmission patrimoine - liquidité - plus de revenus fonciers à déclarer dans mes IR.
    Suis-je dans le vrai ?
    Ai une locataire en place ? Est-elle prioritaire pour l’achat par rapport à la SCI ?
    Merci

    • 2 novembre 2015

      1. D’où proviendraient les liquidités permettant à la SCI d’acquérir le bien ?
      2. Puisque vos enfants sont mineurs, je suppose qu’ils sont dans votre foyer fiscal. Si la SCI est à l’IR, ça ne changerait donc strictement rien du point de vue fiscal
      3. Non votre locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption si vous ne lui donnez pas congé. La commune par contre peut faire jouer le droit de préemption urbain.
      4. Et bien évidemment vous auriez à payer la taxe sur les plus-values.

  • 18 septembre 2015, par Lololei

    Bonsoir,
    je me suis renseigné sur la sci mais ça reste du flou artistique...
    Si vous avez qq conseils à m’apporter je suis preneur...
    Mes parents ont des biens immobiliers en locatifs (soit 5)et n’ont aucun prêts bancaires dessus. MOi et mon frère avons la nue propriété sur 2 maisons qu ils font louer actuellement. Nos étions partis pour créer une sci afin de gérer les 2 locatifs avec moi, mon frère et mon père. Quels avantages ? fiscaux ? peut on toucher les loyers chaque mois mon frère et moi (pas mes parents, ce n’est pas prévu) ou alors il faut que ce soit à nous 3 à part égale.. ?
    Est ce interessant d’ouvrir une sci dans notre cas ?
    je pensais que le fait d’avoir déjà la nue propriété nous garantissait l usufruit sans droits de succession en cas de décès...
    est ce que le fait d être dan la sci permettrait à mes parents de baisser leurs impôtS ?

    Peuvent ils également effectuer des versements, donations dans cette sci pour nous ?? sans aucun justificatifs et ainsi diminuer les impôts sur donations

    Merci à vous de m’éclairer

    Bonne soirée

  • 8 juillet 2015, par tifany

    Bonjour

    J’ai acheté un appartement seule il y a 5 ans aujourd’hui je veux monter une SCI avec mon concubin.
    Mon appartement est loué.
    La banque nous propose de monter une SCI.
    J’aimerais que mon appartement revienne aussi à mon compagnon si il arrive quelques choses.
    Dois t on se marier ou pacser avant de monter la SCI ?
    Nous devons tout les deux etre associés sur la societé ?

    Merci pour votre aide
    Cordialement

    • 8 juillet 2015

      Que vient faire votre banque dans l’histoire ? Et quel avantage verriez-vous à une SCI ?
      Si vous créez une SCI avec un associé qui n’est pas votre conjoint, ce ne sera pas une SCI familiale, et il en découle alors de nombreux inconvénients.
      Si vous souhaitez seulement que votre compagnon puisse hériter de cet appartement, il vous suffit de le lui léguer par testament, en supposant que vous n’ayez pas d’enfant. Pour qu’il n’ait pas à supporter de droits de succession, il serait cependant plus judicieux d’au moins vous pacser.

  • 27 juin 2015, par Clémence

    Bonjour,

    Afin d’acheter un bien immobilier, nous souhaitons avec mon père et mon conjoint créer une sci.
    Nous souhaitons également vivre dans ce bien avec mon conjoint , est ce possible ?
    En cas de séparation, serais je protéger grâce à l’apport de mon père ?
    Merci de vos réponses

  • 1er juin 2015, par cljcarole

    Bonjour,
    Nous souhaitons avec mon concubin monter une SCI Familiale (je suis fonctionnaire et la SCI familiale est apparemment la seule solution de cumul d’activité). Ma question, devons nous nous marier ou pacser pour créer une SCI Familiale ensemble ?

    • 1er juin 2015

      D’après la dernière jurisprudence, une SCI constituée entre concubins ou partenaires de PACS, qui ne sont pas des « alliés », ne répond pas aux caractéristiques d’une SCI familiale.
      Si vous voulez constituer une SCI familiale avec votre concubin, vous allez donc devoir l’épouser.
      Au demeurant, je ne vois pas en quoi votre statut de fonctionnaire vous obligerait à créer une SCI pour quoi que ce soit.

    • 2 juin 2015

      Je vous remercie pour votre réponse. Nous aimerions que je sois la gérante de celle-ci et vu mon statut de fonctionnaire, la possibilité pour que le cumul d’activité soit autorisé, c’est que la SCI soit Familiale. SI vous avez d’autres pistes...

    • 2 juin 2015

      Dans le dossier gérant figure un article consacré à ce problème posé par les fonctionnaires qui souhaitent gérer un SCI. Y est effectivement indiqué qu’une SCI doit être familiale pour permettre ce cumul fonctionnaire-gérant de SCI, mais en précisant bien que cette affirmation découle d’une interprétation stricte de la loi. Avez-vous des informations confirmant ce point ? Vous a-t-on indiqué par ailleurs qu’un fonctionnaire ne peut pas gérer le bien détenu avec son concubin en SCI ?

    • 2 juin 2015

      L’autre piste c’est tout simplement de ne pas utiliser de SCI, mais de garder le bien en indivision classique.
      Mon interprétation cependant est plutôt que pour que le statut de fonctionnaire soit compatible avec la gérance d’une SCI il doit s’agir de la gestion de son patrimoine privé.

    • 2 juin 2015

      Parfaitement d’accord avec votre interprétation, en soulignant que "patrimoine privé" n’implique pas obligatoirement SCI familiale, mais s’oppose plutôt à toute activité professionnelle nécessitant un capital immobilier (chambre d’hôtes par exemple).

  • 5 février 2015, par charles5704

    Bonjour,je compte monter une sci familiale avec mes trois enfants dans le but de racheter une maison dès que je serai séparé de ma compagne. comment puis je faire pour que mes enfants n’aient pas a avancer d’argent je comptai créer cette sci avec une part a 55% et trois a 15 % cela est ’il faisable merci de vos conseils
    Cordialement

    • 5 février 2015

      Vous pouvez fixer le capital à 1.000 euros, apporter 550 euros et demander à vos enfants un apport de 150 euros chacun. Mais, avant cela, consulter dans notre dossier "apports" les articles consacrés à la fixation du capital.

      Mais pourquoi ce montage, quel intérêt de faire entrer vos enfants au capital ? D’autre part, sont-ils mineurs (consulter dans ce cas notre article sur l’"associé mineur" dans la rubrique "associés").

  • 20 juin 2014, par Denis_68

    Bonjour,
    Merci pour ce site clair et complet pour les néophytes !

    En vue de l’acquisition d’un logement et de préparer notre transmission de patrimoine, nous allons créer notre première SCI.

    Voilà le deuxième notaire que nous consultons et nous avons toutes les peines du monde à leur faire comprendre que nous souhaitons avoir un capital social élevé pour réduire les plus-values en cas de revente éventuelle des parts entre associés plus tard, si l’un d’eux avait besoin de liquidités.
    Les deux notaires mains sur le coeur nous disent que les droits sont calculés sur la valeur du bien et pas des parts et qu’il faut créer avec un montant faible puisque les enfants n’apportent pas d’argent....

    Bref nous tenons bon et avons fait suivre à notre clerc les liens vers vos articles concernant le capital et les comptes associés objet de ma question.
    Nous allons créer 4 comptes associés les deux parents avec l’apport.
    Les deux enfants sans apport
    puis le crédit complémentaire.

    Faut-il prévoir dans les statuts la rémunération des comptes associés pour que ceux-ci prennent de la valeur au fur et à mesure du remboursement du prêt ? Faut-il prévoir dès le début la répartition des excédants de rentrée d’argent sur ces comptes associés.
    Ou bien ce sont des mécanismes séparés.
    J’ai lu les deux articles mais n’ai pas tout compris , je vais encore les relire.

    Merci pour vos conseils.
    Denis

    • 21 juin 2014

      Si vous prêtez les fonds en compte courant ce n’est pas un apport, la SCI aura donc un capital faible.
      Il n’y a en règle générale pas d’intérêt à rémunérer les comptes courants, car ce que la SCI déduit comme intérêts est imposé ensuite du côté des associés. Il peut éventuellement y a voir un léger gain au global si les associés qui prêtent sont moins imposés que la moyenne des associés.

  • 27 avril 2014, par IBdu77

    Bonjour,
    Nous avons crée il y a environ 15 ans une SCI familliale avec mes beaux-parents, mon conjoint et moi-même pour l’achat d’un grand pavillon +local d’entreprise dans lesquels nous avons vécu.

    Je me suis séparée de mon conjoint il y a 10 ans et ai cédé mes parts à mes 2 enfants actuellement toujours mineurs. Mes beaux-parents ainsi que mon ex-conjoint ont géré la SCI sans que je n’ai eu aucun documents, ni droit de regard, aucun justificatifs ni signatures ne m’ont été fournis depuis.

    A ce jour la SCI va être dissolue et les biens revendus et on me demande en tant que représentantes légales des enfants de signer les actes de ventes.
    De plus, le père de mes enfants souhaite garder l’argent provenant de leurs parts pour aller vivre dans le sud et s’acheter un bien immobilier.

    Est-ce légal ? Est-ce que je ne devrais pas récupérer l’argent de ces parts revenants à mes enfants et le placer en attendant leur majorité ? Il me semblait que cet argent leur revenait de droit et non pas à leur père.

    Merci de vos conseils.

    • 3 mai 2014

      Le produit de la vente des parts de vos enfants devraient effectivement être géré pour leur compte jusqu’à leur majorité, voir les solutions préconisées par votre notaire.

  • 21 avril 2014, par nouvianandco

    Bonjour,
    Nous envisageons de creer une SCI pour acheter un appartement. Nous y logerions notre fille étudiante. Peut-elle prétendre aux APL ?
    NB : Elle ne serait pas associée à la future SCI.
    Merci de votre réponse
    cordialement

    • 21 avril 2014

      re bonjour,
      justement je n’ai pas trouvé !
      merci quand mm
      cdlt

    • 21 avril 2014

      C’est dans le dossier : "Créer une SCI immobilière" puis "Résidence principale en SCI". Je ne peux pas indiquer l’adresse directement car Google n’apprécie pas (Google a un monopole bien contraignant en France)...

  • 19 avril 2014, par Mr Romain

    Bonjour , excusez moi pour ce message imprévu , mais il faut que je témoigne : Si J’ai retrouvé le sourire c’est grâce à cette Dame Fuvel Claude Louise de qui j’ai reçu un prêt de 450.000€ pour mon projet et deux de mes collègues ont également reçu des prêts
    de cette Dame sans aucune difficulté. Je vous conseille de ne plus vous trompez de personne. Si vous voulez effectivement faire une demande de prêt d’argent pour votre projet et tout autres. Je publie ce message parce que Dame Fuvel m’a fait du bien avec ce prêt. C’est par le biais d’un ami que j’ai rencontré ceette Dame honnête et généreux qui m’a permis d’obtenir ce prêt d’argent. Alors je vous conseille de la contacter et elle vous satisfera pour tous les services que vous lui demanderez. Pour plus de renseignement complémentaires essayez de la joindre par mail : fuvel.louise@lavache.com

  • 1er mars 2014, par RheSCI

    Question concernant la sci .
    Je je suis mariée depuis septembre 2013
    jusque-là il était évident que notre achat immobilier sera entre mon mari et moi même.
    Or malheureusement mon mari a perdu son emploi.
    Nous sommes donc dans l’incapacité d’acheter ( en île de France )

    toutefois, mon frère est salariée et nous avons déjà envisagée d’effectuer une sic pour de l’achat locatif.

    Au vue de notre situation a mon mari et moi même. J’ai soumis l’idée d’effectuer une sci mon frère e moi même pour l’achat immobilier principal ou je vivrai en couple.

    En cas de divorce quels seraient les conséquences ?
    Le prêt sera remboursé par mon mari et moi même.
    J’aimerai savoir quels sont les risques et les avantages de cette solution.

    Merci

    • 3 mars 2014

      Déjà, quel serait l’intérêt pour votre frère de financer votre résidence principale ?

  • 30 juillet 2013, par jrbt42

    bonjour,
    nous voulons créer avec ma compagne et mes parents (à 4) une sci car pour avoir les prêts banquaire nous sommes obliger de la faire avec mes parents et que mes 2 parents ai une part.
    j’ai également 1 frère et 1 soeur.
    comment rédiger mes statuts pour que en cas de décès de l’un de mes parents, mon frère et ma soeur ne puisent pas entrer dans la sci mais nous vendent leurs parts ? parts que l’on rachètera a mes parents dès que possible.
    merci

    • 18 août 2013

      Il faut insérer une demande d’agrément dans les statuts, comme dans nos exemples de statuts qui figurer dans notre dossier "Démarches création SCI".

  • 6 septembre 2012, par ced

    Bonjour,
    Mon père et ma mère hésite entre une donation nu propriété/usufruit classique et la même donation à l’intérieur d’une SCI pour ma soeur et moi même.

    Les biens sont une résidence principale, une résidence secondaire, un appart loué, des terres agricoles et terrains constructibles et d’autre pas.

    Ils ne savent pas s’il faut mettre tous les biens dés le départ dans la SCI (car valeur > à la valeur de la donation) ou s’il vaut mieux faire rentrer les biens en cours de vie de la SCI (tous les 10 ans pour bénéficier de la donation) ?
    Si ils mettent tous les biens dés le départ, une partie seulement sera exemptée d’impôt de succession (grace à la donation). 10 ans plus tard, ils pourront nous donner des parts à hauteur du montant de la donation (159000 euros) ?

    De plus, les biens ont été acheté il y a longtemps. ils ont besoin de travaux. La vetusté sera t’elle prise en compte dans la valorisation des biens lors de leurs entrées dans la SCI ?
    Ils souhaitent faire un apport en compte courant (voir faire un prêt à la SCI) pour financer ces travaux. Et ainsi diminuer la valorisation des parts et l’imposition sur la succession.
    ils envisagent aussi de mettre les dividendes en reserve et non pas en compte courant.

    Si au bout de 30 ans si la SCI est dissoute et que les biens sont partagés entre les enfants, bénéficie t’on toujours de l’abattement sur la cession des biens immobiliers en dehors de la SCI ?

    Merci pour vos réponses.

    Cordialement
    ced

    • 28 septembre 2012

      Lors de l’apport d’un bien à une SCI, il y mutation, et donc un acte notarié, des droits de mutation et l’imposition éventuelle des plus-values. Cet apport se fait à la valeur économique du bien apporté, en tenant compte par conséquent de leur vétusté.

      Etant donné l’ensemble des possibilités à étudier, il est indispensable de consulter un notaire. Vos questions font appel au coeur du métier de notaire, pourquoi se priver de ses conseils ?

  • 10 avril 2012, par david

    Bonjour,

    Dans le cas d’une succession, est-ce que le compte courant d’un associé est soumis à la succession ? Les apports en compte courant permettaient de rembourser l’emprunt du crédit immobilier.

    Je ne comprends pas bien ce que signifie. "Les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront"

    • 11 avril 2012

      Les comptes courants constituent un élément du patrimoine, imposables à l’ISF par exemple, et sont donc inclus dans l’actif successoral. "Les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront" signifie que le montant du compte courant à retenir est le montant de l’apport initial. Ainsi, un apport en compte courant de 100.000 euros réalisé il y a 20 ans a toujours pour valeur sa valeur comptable de 100.000 euros, indépendamment de la rentabilité apportée à la SCI via cet apport. Ce point est important dans une SCI familiale où les comptes courants appartiennent aux parents tandis que les parts sont majoritairement détenues par les enfants.

  • 12 février 2012, par yvmo53

    bonjour
    je viens de racheter les parts de sci que mon frere detenait.
    Je detiens desormais 100% des parts.
    La sci avait investi ,outre dans une ruine que l’on a restauree pour en faire des locations saisonnieres ,dans du materiel,betonnieres,remorque,cuisine incorporée pour les clients,poile à bois (en chauffage principal de la piece commune clients).
    Mon frere me reclame la moitie de ces materiels alors que toutes les factures sont au nom de la sci.
    En a t il le droit ?
    Merci de vos reponses

  • 6 février 2012, par marais

    bonjour,nous avons 4 biens en personnel dont habitation principale et 1 en couple pouvons nous créer une SCI.si oui quels avantages
    nous vivons maritalement et avons 3 enfants dont 2 en commun.
    merci d avance

    • 8 février 2012

      Oui, vous pouvez apporter vos biens à une SCI et donner des parts à vos enfants par exemple pour leur transmettre ce patrimoine partiellement tout en en conservant la gestion, mais attention à bien anticiper le coût de cette transmission.

    • 19 mai 2012

      Bonjour ,
      Je suis veuf , j’ai 3 enfants , je possède mon appartement principal , une résidence secondaire et un terrain constructible en montagne .
      Je souhaiterais transmettre ce patrimoine à mes propres enfants , voire à mes petits-enfants (donc conjoints exclus ) , mais rester nu-propriétaire de ces biens , en restant conscient que les hasards de la vie (maladie, infirmité ou incapacité motivant mon entrée en maison de retraite ...) pourraient me contraindre à vendre une partie de ce patrimoine . la clause de "nue-propriété" me laisse-t-elle le champ libre à cet égard ? Et comment faire figurer cette clause dans la rédaction de création de la SCI ?.
      Merci.

  • 29 janvier 2012, par pupsy545

    Bonjour,

    Mes grands parents ont creer une sci pour un patrimoine immobilier dans le but que cela revienne directement aux petits enfants.
    Ma mère à eu 2/3 parts (car 2 filles), et mon oncle 1/3 (car un fils).
    Mon oncle a eu un enfant supplémentaire et ma mère n’a pas voulu ceder une partie de ses parts afin d’égaliser car elle voulait embêter ses parents croyant qu’elle pouvait recuperer plus pour elle.

    Or, il y a peu de temps elle vient de se marier.

    Ma question est : est-ce que lui peut beneficier d’une partie des parts de SCI pour ensuite les revendre ?

    De plus, que doit-on faire pour que cela nous revienne directement ? Une donation de son vivant (mère) à nous ses filles ? Doit-on obligatoirement passer par un notaire ?

    Merci beaucoup pour vos réponses.

  • 19 janvier 2012, par alain84350

    Bjr,
    Mon ami à reçu, en donation 15% de part d’une des plusieurs SCI que ses parents possèdents, elle se décompose ainsi : 15% sa soeur, 5% son père, 15% lui même, et 65% la mére, que se passerais t il si mon ami décède avant moi, peut il me lèguer ses part par un acte notariales ? Et si on se pacs ( nous somme un couple homosexuel ) cela changerait il la donne en cas de son décès, il a 26 ans et moi 51 ans.
    Merci de votre réponse.

    • 27 janvier 2012

      Rencontrez un notaire, c’est important, car si vous pouvez hériter de votre ami, les droits de succession s’élèvent alors à 60% (contre 0% après signature d’un PACS) !

      Dans le cas de cette SCI, il se peut très bien que, dans les statuts, une clause d’agrément permette aux associés de la SCI de refuser l’entrée au capital de la SCI de nouveaux associés.

  • 6 janvier 2012, par belazur

    Bonjour,

    nous sommes 4 associés d’une SCI qui a acheté à crédit un bien immobilier en cours de travaux(au montant assez conséquent. Le capital de la SCI est de 600€ et répartit de façon égale. Aujourd’hui, un des associés souhaite se retirer du montage et un des 3 associés restant accepte de reprendre ces parts...les deux associés restant sont parfaitement au courant et d’accord. Quel est la valeur de rachat des parts ? Dans la mesure ou tout le monde est OK, le rachat peut il se faire sur la base des 600€ dans la mesure ou les travaux sont en cours et que même si à terme la valeur du bien devrait être supérieure, elle est à ce jour peut être plus faible que la valeur de départ. Merci pour votre réponse.

  • 16 décembre 2011, par joan lafrance

    Depuis le 29 décembre 1995, alors, en toute confiance à l’égard de mes associés,
    je signais les statuts constituant une SCI familiale (un usufruitier+3 enf. dont moi-même), ne présageant pas que les rapports entre associés se dégraderaient de façon intolérable.

    Devant cette situation j’en suis venue à saisir le parquet afin que, par ordonnance du président du tribunal de grande instance, une procédure en nomination d’administrateur judiciaire soit engagée. Ce qui a eu pour effet de mettre en évidence des irrégularités de gestion dans la SCI comme :

    la non-présentation des bilans d’activité de la société depuis sa fondation.
    IL EST à NOTER QU’AUJOURD’HUI (ALORS QUE LA MISSION DE L’ADMINISTRATEUR EST FINIE) CES BILANS N’ONT TOUJOURS PAS éTé MIS AU JOUR.

    Soit, mais ma question porte davantage sur mon retrait de la SCI.

    - Depuis le 28 décembre 2010, j’ai fait part à mes associés de mon souhait de quitter définitivement la société, contre remboursement de mes parts.

    - Mes associés, après avoir fait procéder à expertise, se sont prononcés sur une valeur de mes parts, estimée à 113 100€ ;

    ma demande est :

    - est-il possible qu’il soit procédé à un arrangement portant sur

    - une seule & unique transmission en « donation partage » (dont le montant max. est 159 325 €) en ma faveur ; mon père, usufruitier, faisant toujours partie de la SCI ;

    - contre cession définitive à la SCI de mes parts sociales, en renonçant définitivement à tous les autres biens de succession familiaux ou de donation ultérieure (droit de réserve ne faisant pas partie de ce renoncement) .

    - Si cela est possible,
    Comment se nomme ce type d’arrangement ?
    dans quelle catégorie se répertorie-t-il juridiquement ?

    Je vous remercie infiniment de m’éclairer sur cette question si épineuse à résoudre.

    joan

    • 16 décembre 2011

      Merci beaucoup pour votre question, en particulier je suis très intéressé par votre action en justice car le défaut de comptabilité dans une SCI est une source de litige souvent abordé sur ce forum, or un avocat m’avait indiqué que ce défaut ne permettait pas toujours d’obtenir gain de cause contre la gérance. Je comprends parfaitement que vous ne viviez pas cette démarche comme un "cas intéressant" et m’excuse de cette réflexion, cependant pour les visiteurs de ce site l’issu de cette procédure judiciaire m’intéresserait vivement. Aussi je me permets de vous inviter à nous donner davantage d’information lorsque le tribunal se sera prononcé.

      Concernant votre question, je ne sais pas vous répondre et il me semble que votre notaire, même par téléphone, accepterait de vous proposer des solutions. Cependant, je comprends que ce sont les associés de la SCI qui doivent vous verser le prix de la vente, et que ce sont eux qui, pour cette opération, aurait besoin d’une donation. Merci de préciser le montage envisagé pour que je tente de me renseigner sur la solution envisagée.

  • 7 décembre 2011, par duchien

    Bonjour,
    Nous sommes deux enfants, nos parents ont constitué deux SCI pour faciliter la transmission de leur capital. Notre mere est dcd en 2003 et notre pere s’est remarié sans contrat de mariage. Un conflit intra familial rend aujourd’hui la sitauation tres confuse.
    Au deces de notre pere, sa nouvelle epouse peut elle entrer dans les SCI, à quelle hauteur, sera-t—il possible de "racheter ses parts" ? si oui sur le capital composant ces SCI ou sur les parts sociales ?
    Merci de votre éclairage si cela est possible

  • 29 novembre 2011, par gxm

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un logement mais sans CDI, je suis dans l’impossibilité d’emprunter. Mes parents ont eux tout ou partie de la somme à disposition.

    Notre idée serait de créer une SCI, mes parents amenant 50k€ de capital pour 90% de parts, et moi 0€ pour 10% de parts.

    La SCI va emprunter 150k€ et acquérir un logement d’une valeur de 200k€. La valeur de la SCI sera d’environ 50k€ (un immeuble d’une valeur de 200k€ moins un emprunt pour 150k€). L’idée est de me céder à moindre coût la SCI, où le logement.

    1/ Est-ce possible d’avoir une part du capital sans avoir ammené d’apport ?
    2/ Mes parents peuvent-ils me céder pour 1€ symbolique 90% d’une SCI valant 50k€
    3/ Serait-ce également/non plus le cas si la SCI n’avait pas empruntée, donc avait achetée cet immeuble avec 200k€ ammenés au capital par mes parents ?
    4/ Une autre solution ???

    Merci pour ce remarquable site !

  • 29 novembre 2011, par schmeu

    Bonjour,
    mon père va créer une SCi avec Mon frère et moi même en associés.
    je me suis mariée sous le régime de la séparation de biens.
    quelles sont les conséquences par rapport à mon mari sur cette sci et si je décède que deviennent mes parts, est il possible de faire noter sur les statuts que si je décède, mon frère héritera de mes parts ?

    Merci

  • 28 novembre 2011, par lucette

    Bonjour,

    Mes parents ont créé une SCI dans laquelle mes deux soeurs et moi même avons été associées.
    A l’époque, ma grande soeur était majeure mais moi et ma petite soeur, non. Nous n’avons donc jamais rien signé.
    Mes parents ont de gros crédits immobiliers à rembourser, qui ne sont pas couverts totalement par les loyers.
    La gestion de cette SCI est très obscure et mes parents ne se comportent pas de manière très responsable : ils préfèrent restés endettés pour ne pas avoir à reverser des loyers et payer des impots.

    Aujourd’hui, j’ai 25 ans et ne souhaite plus rester dans cette SCI qui me fait très peur, d’autant plus qu’elle ne me rapporte absolument rien (aucun loyer). De plus, je ne suis pas en très bon termes avec mes parents.

    Par ailleurs, je n’ai jamais eu accès à aucun document et mes parents sont en train de divorcer. D’après ce que j’ai compris, ma mère veut quitter la SCI, pour en créer une nouvelle à son nom.

    Mes parents ont actuellement besoin de ma signature pour vendre un bien et préfèrent passer par une procuration plutôt que je puisse assister à la réunion avec le notaire.

    J’ai donc plusieurs questions :
    - si mes parents ne remboursent pas les crédits, mes soeurs et moi pouvons nous être inquiétées par les créanciers, sachant que je suis la seule à travailler (ma grande soeur est au chômage et ma petite soeur étudiante) ?
    - comment s’assurer que le fruit de la vente ira bien au remboursement du crédit et non à des dépenses annexes (voyages, voiture, bijoux..) ?
    - puis-je quitter cette SCI ? Comment dois-je faire ? combien cela me coutera-t-il ?
    - si je sors de la SCI et que mes deux soeurs y restent, vais-je être déshéritée ?

    Merci pour votre aide !

    • 2 décembre 2011

      Profitez de la vente de ce bien et donc de l’intervention obligatoire d’un notaire pour contacter ce notaire. La situation : ou bien on vous apporte toutes les informations demandées au sujet de cette SCI, ou bien vous ne signez pas la vente (ni procuration ni à l’étude notariale). Or, dans ce cas, les autres associés ne pourront pas vous forcer à accepter cette vente. Vous avez plus de poids que jamais pour obtenir des réponses détaillées par un professionnel.

  • 25 novembre 2011, par pinpinsimon

    J’ai deux enfants 24 et 28 ans.
    Je veux acheter une maison pour l’ainé pour une valeur de 150 000 euros.
    Je dispose de liquidités pour aider mon fils. Par contre, le second fils, n’a pas encore de projet pour éventuellement lui faire aussi une donnation et équilibrer les comptes. Je n’ai pas les moyens de financer deux projets pour le moment. Je souhaite aussi limiter au maximum l’usage de prêts bancaires pour ce projet.
    Un achat de ce bien en SCI me permettrait-il de mieux gérer le partage entre mes fils ?
    Merci par avance pour votre aide

    • 19 novembre 2012

      Si vos deux fils deviennent associés de cette SCI, alors l’un des deux possédera des droits sur la résidence principale de son frère : c’est une situation inconfortable. Je vous conseille de consulter votre notaire avant cette opération. Si votre fils a la possibilité de rembourser un emprunt, vous pourriez plutôt apporter votre trésorerie en compte courant et lui permettre de libérer ses parts sociales en fonction des besoin de trésorerie de la SCI (des remboursements d’emprunt) pour qu’il devienne majoritaire dans cette société, avant de rembourser votre compte courant (qui peut également être rémunéré). Vous conserveriez ainsi de la trésorerie pour aider votre second fils le moment venu. Ce n’est qu’une piste, votre notaire pourra vous en donner d’autres.

  • 19 novembre 2011, par rené

    Bonjour, Mon époux était associé à parts égales avec son frère et notre fille unique dans une SCI avant de décéder il y a 5 mois.
    La SCI a acquis un bien immobilier sous emprunt et je vais me retrouver avec des parts que je ne souhaite pas garder.
    Ma fille et moi même souhaitons donner les parts qui nous reviendrons suite à la succession à mon frère ou à son fils.
    Pouvons-nous le faire simplement par le biais d’une assemblée ou cela est-il plus complexe ?
    Merci par avance

    • 19 novembre 2011

      La donation de parts sociales de SCI n’a pas à être votée par l’assemblée générale des associés puisse qu’il s’agit d’une décision personnelle et non collective. En revanche, il faudra respecter l’éventuelle clause d’agrément des statuts (qui généralement ne s’applique pas aux héritiers d’un associé cependant). Prenez conseil auprès de votre notaire pour cette donation et les démarches et frais qui en découlent.

  • 11 novembre 2011, par Nanou

    Bonjour,
    Je fais parti d’une SCI familiale avec mon mari et son père, sa mère est décédée.
    Je voudrais savoir si le frère de mon mari, qui n’a aucune part sociale, à le droit d’avoir une part dans la succession.
    De plus, mon mari et moi même voudrions racheter, en tant que personne physique, une part de la propriété appartenant à la sci familiale. Et nous retirer de cette sci. Sachant que normalement mon beau-père qui est l’autre associé ne s’opposerait pas. Quelles démarches dois-je faire ?
    Merci

    • 12 novembre 2011

      En cas de décès d’un associé d’une SCI, ses héritiers héritent de ses parts sociales et deviennent associés de cette SCI. En revanche, une clause d’agrément peut permettre aux autres associés de refuser l’entrée au capital de la SCI de ces héritiers, ces autres associés devant alors racheter les parts (ou les faire racheter par la SCI) de l’associé défunt.

      La SCI doit voter en AG la cession du bien immobilier qui sera acquis par l’un de ses associés. Cette cession fera l’objet d’un acte notarié et entraînera l’imposition de la plus-value constatée.

  • 25 octobre 2011, par Samu60

    Bonjour,
    Ma grand mère possède un bien immobilier estimé par le notaire à 180 000 Euros. Ce bien est actuellement innoccupé et ma grand mère n’arrive plus à assumer les frais de cette maison et ne souhaite pas avoir a gérer une éventuelle location (travaux nécessaires, gestion des locataires...).
    Nous cherchons une solution pour conserver le bien tout en dégageant suffisament d’argent pour assumer les impots et charges, voir faire des bénéfices.
    J’ai 2 frères qui ne sont pas en mesure de s’associer à une éventuelle SCI, l’héritier direct sera mon père qui n’a pour le moment ni le temps, ni les moyens et ni l’envie de s’occuper de cette affaire.

    Nous envisageons de créer une SCI avec 2 associés : ma grand mère qui apporterai le bien immobilier et moi qui assurerai les travaux nécessaires à une location (création de 3 studios) et assumerai l’intégralité des charges actuelles. Mes parts s’élèveraient donc à environ 10 à 15% du montant de la maison.

    Mes questions sont :
    Ce projet est-il légal ? Est-ce une bonne solution ?
    1)Que se passe-t-il si ma grand mère décède ? > transmission de ses parts à mon père (si j’ai bien compris) ? 2)et ensuite même question si mon père décède ?
    3)Mon nombre de parts sera-t-il proportionnel aux fonds dégagés par les travaux ?

    Merci d’avance

    Cordialement

  • 20 octobre 2011, par kareen

    Bonjour cela fait 2 ans que j ai hérité de mon père d’une SCI construction vente mais il n y a plus d’activité depuis son deces.
    J’ai un problème avec un acheteur qui ne veut pas finir de payer son appartement.
    puis je fermer la société et compte en banque meme si j ai ce probleme d’appartement pas fini de payer ; j’ai porté plainte contre l’acheteur. Si il y a un paiement a faire si l’acheteur est reconnu coupable est ce a moi ou a la société que l’argent sera versé. Sincerement cette société je n’en veux pas.

  • 30 septembre 2011, par Sahnoun

    bonjour,

    notre père, suite à une maladie grave, nous demande de prendre en succession les biens patrimoniaux en créant une SCI.
    Nous sommes 7 enfants venant de 3 lits différents :
    - 1 frère et 2 soeurs : 1er lit de mon père
    - 1 frère : 2ème lit de ma mère
    - 1 frère, 1 soeur et moi même du même lit

    Quels sont les différents points (avantages, inconvénients, points juridiques, financier, responsabilité...) nous concernant en créant cette SCI ?
    Et si nous sommes pas en accord sur cette SCI, c’est à dire , si une de mes soeurs ne veut pas s’embêter avec ce bien foncier (à gérer en SCI) que doit on faire ?

    Merci pour votre réponse.

    • 30 septembre 2011

      Voir avec votre notaire, la situation est complexe et demande une étude par un spécialiste (pour vous conseiller sur une donation éventuelle, l’apport du bien à une SCI, une convention d’indivision, une clause testamentaire...).

  • 2 septembre 2011, par Aurélien

    Bonjour,

    Voici ma question, la maison de mes parents est en SCI.
    Mon pére a eu une fille d’un premier mariage, il est décédé.
    Aujourd’hui ma mére veut vendre la maison, je suis sont fils et j’aimerais savoir si ma demie soeur a des parts dans la SCI ? sachant que la SCI est au nom de mes parents. Merci

    • 3 septembre 2011

      Pour connaître le nom des associés de cette SCI, il faudrait pouvoir consulter les statuts de cette SCI (copie au greffe donc consultable).

  • 1er août 2011, par eric

    bonjour, Mon père possède plusieurs maisons et souhaite créer une SCI avec moi (enfant unique) pour éviter des frais de successions.

    1/Je n ’apporte aucun bien pour cette sci : est-ce possible ?

    2/les frais s’élèvent à combien ?

    3/également il projète d’acheter un bien dans les semaines qui arrivent, faut-il créer la SCI avant ou après ce dernier achat ?

    merci pour vos réponses

    • 19 novembre 2012

      Pour évaluer l’intérêt de ce montage, il faut évaluer les frais de succession que vous souhaitez éviter. En effet, constituer cette SCI aura un coût, ne serait-ce qu’en raison du recours obligatoire à un notaire. Or vous n’aurez des droits dans cette SCI que proportionnellement à vos apports, aussi si votre père apporte l’intégralité du capital et que vous ne possédez qu’une seule part par exemple, le problème demeurera (héritage des parts sociales).

      Il faut consulter votre notaire, car la meilleure solution fiscale, sans risquer un abus de droit, serait que votre père vous donne la nue-propriété de ces immeubles par exemple.

  • 1er août 2011, par Doudou

    Bonjour,

    J’envoie ce message pour obtenir vos avis concernant ma situation et savoir si je dois créer une SCI ou pas :

    J’ai 21 ans et j’ai pour projet d’acheter une maison assez grande (que nous n’avons pas choisis) avec mes parents lorsque j’aurai environ 25 ans à la fin de mes études (je termine ma licence en informatique en alternance et je continue en master). Ceci dans le but de vivre en proximité avec eux, ainsi qu’avec ma future femme.

    Cependant je ne sais pas comment m’y prendre pour plusieurs raisons :

    - nous vivons actuellement dans un pavillon d’une valeur de 310 000€ et il reste 60 000€ de crédit, ce qui fera en capital d’environ 250 000€ suite à une vente dans 3 ans. Comment mes parents doivent réinvestir cet argent en sachant que je ne participe pas du tout au paiement de cette maison ?
    - j’ai une soeur et un frère. Comment se passe le partage ? Est-ce avantageux pour moi ou vais-je perdre de l’argent ? Comment ma femme intègre ce problème ?
    - Est-ce que mes parents, ma soeur, mon frère ou moi seront désavantagés à un moment donné, notamment lors de l’héritage ?
    - En cas de mésentente, comment doit-on faire ?

    Je ne sais pas si je suis clair et si j’ai rédigé dans ce message tous les points qui me tracassent (si vous avez des suggestions...), mais j’aimerai que vous m’aidiez à comprendre, quitte à me dire que je devrais abandonner ce projet ;

    En attente d’une réponse de votre part

    cordialement

    • 2 août 2011

      Vous prévoyez votre projet d’acquisition dans 4 ans, une fois que vous aurez terminé vos études et que vous vous serez marié. Anticiper l’avenir est évidemment positif, mais dans 4 ans, le marché immobilier aura peut-être chuté, les taux d’intérêt auront doublé en raison de l’inflation, votre femme se sera disputé avec sa belle-mère, et de toute façon vous aurez trouvé un travail à l’étranger.

      PS : ce qui me gène le plus dans le boom de l’immobilier, ce sont les contorsions auxquelles il oblige les primo accédants.

  • 5 juillet 2011, par guill11

    Bonjour,

    Mon père et moi sommes associés d’une SCI depuis 5 ans. Aujourd’hui il souhaiterait me donner l’intégralité de ses parts (70%). De ce fait la SCI ne peut plus subsister. Est-on dans l’obligation de procéder à une vente du bien ou existe t-il un autre moyen ?

    • 29 juillet 2011

      Non, la SCI aura 1 seul associé et pourra continuer de fonctionner, mais tout intéressé pourra demander judiciairement la régularisation de cette situation. Aussi, vous pouvez envisager une cession partielle ou donation de vos parts ou une augmentation de capital pour faire entrer un nouvel associé au capital de la SCI.

  • 18 mai 2011, par Jean-Yves LE BALC’H

    Bonjour.
    Nous sommes trois enfants et notre mère vient de décéder.
    Est-il possible de vendre notre maison, héritée en indivision, à une SCI que nous serions susceptible de créer tous les trois ?
    MERCI.

    • 19 novembre 2012

      Vous pouvez effectivement apporter cette maison à une SCI et cet apport pur et simple n’entraînerait pas de droits d’enregistrement mais :
      - une éventuelle plus-value si la valeur d’apport est supérieure à la valeur retenue pour la succession,
      - l’intervention obligatoire d’un notaire pour constater cette mutation.

  • 16 mars 2011, par rafaele

    bonjour !
    j’ai quelques soucis pour avancer sur un projet :
    ma mère vend son appartement sur lequel sous sommes mon frère et moi nu-propriétaires (ma mère est bien sur usufruitière +, comme donation au dernier vivant, 1/4 je crois en Pleine propriété) ; le but de cette vente pour elle est de se racheter un bien et nous sommes tous d’accord pour réinjecter nos parts avec elle pour faire un transfert finalement.

    ma mère souhaiterait toutefois des "garanties" que nos sommes ne vont pas être dépensée entre temps (meme si dans l’absolue, elle sait que nous avons bien le droit d’en faire ce que nous voulons !)et aussi, se couvrir en cas de décès de mon frère (marié sous la communauté) le temps du rachat du bien (on ne sait jamais comment peut évoluer une vie ; s’il décèdait, sa femme n’acceptera jamais de redonner à ma mère) il pourrait largement se passer 6,8 mois,1 an avant de trouver un autre bien ;

    alors, nous avons pensé à une SCI, familiale ou non, je n’en ai pas encore percu les différences.
    la créer, bloquer nos 3 sommes "dessus", en définir les statuts et racheter le bien sous cette SCI.
    est ce que cela serait une bonne option ou bcp trop de paperasse pour "pas grand chose" ?
    sachant aussi qu’à la suite, ma mère serait ok pour nous céder sa nue propriété en donation.
    je remercie grandement toutes personnes qui pourront m’aider, n’étant pas du tout de la partie, je galère un maximum !!

    • 17 mars 2011

      Pour la vente du bien dont la pleine propriété est partagée entre votre mère et vous, et pour l’acquisition d’un nouveau bien vous allez faire intervenir votre notaire. Qui, mieux que lui, peut vous conseiller (gratuitement, pour intervenir dans deux actes successifs c’est d’ailleurs totalement justifié) en la matière ?

  • 14 mars 2011, par Albert

    suite au décès de mon père, ma mère a l’usufruit de la maison familiale.
    la maison est évaluée à 150000 euros par le notaire. Ma mère étant âgée, quelle est la meilleure solution fiscale ? créer un sci ?

    • 15 mars 2011

      Votre mère possède l’usufruit de sa résidence principale et ses enfants la nue-propriété je suppose. Votre mère occupe donc ce bien, a la charge des dépenses courantes et vous avez la charge des dépenses d’entretien (des gros travaux). A son décès, vous hériterez de cet usufruit et possèderez donc la pleine propriété du bien. Quel serait l’objectif poursuivi avec la création d’une SCI ?

  • 21 janvier 2011, par Anne

    Mon compagnon et moi possédons chacun des bien immobiliers et dans un souci de protection du survivant, nous envisageons de recourir à une SCI pour les avantages que présente cette formule en terme de succession (achat croisé d’usufruit)

    Ma question : le survivant apparemment garde l’usufruit des parts du défunt, déroge-t-il aux frais de succession ?

    D’autres parts a-t-on intérêt à y intégrer notre résidence principale ?
    (loyer à déclarer)

    et une dernière question, nous louons une maison que nous souhaitons
    vendre prochainement, avons-nous intérêt à l’intégrer,n’y a-t-il pas un souci de plus-value ?
    Merci à qui veut bien nous éclairer.

    • 19 novembre 2012

      Le démembrement croisé de parts sociales de SCI ne vous exonère pas de l’imposition de la plus-value éventuelle et des frais de succession.

      En ce qui concerne votre résidence principale, l’apporter à une SCI est effectivement un moyen (parmi d’autres) d’assurer, en cas de décès, le conjoint survivant de l’usufruit sur ce bien. Mais je pensais que justement c’est pour cette résidence principale que vous souhaitiez créer une SCI. Pourquoi intégrer dans cette SCI vos biens propres ? Qu’en dit votre notaire (indispensable pour apporter un bien immobilier à une SCI) ?

      En ce qui concerne l’apport d’un bien détenu depuis plus de 15 ans à une SCI dans le but de la vendre prochainement, cela peut être une solution pour éviter la réforme des plus-values immobilières qui est en train de se profiler. En effet, si des prélèvements sociaux sont dus sur les biens immobiliers vendus sans tenir compte de la durée de détention, alors cet apport réalisé aujourd’hui permettra d’économiser ces prélèvements (12,3%). Mais là encore, un notaire est nécessaire, notamment pour éviter que cet apport soit requalifié en abus de droits.

  • 9 décembre 2010, par Floun

    Bonjour,
    Moi (Mr X) et mon frère (Mr Y) sommes héritiers présomptifs de notre mère (divorcée non remariée). Celle-ci détenait des parts d’une SCI.

    Le gérant de cette SCI (une personne proche et très compétente), m’expose (oralement) des textes de loi concernant les 3 mois suivant la date du décès de notre mère.

    Voici ce que j’en ai retenu :

    1er cas/ Si dans les 3 mois suivant la date du décès aucun des associés n’a fait d’offre chiffrée aux héritiers concernant le rachat de leur parts, alors les héritiers Mr X et Mr Y sont associés dans la SCI et détiennent le nombre de parts en indivision.

    2ème cas/ Si dans les 3 mois suivant la date du décès un ou plusieurs des associés fait une offre chiffrée aux héritiers (par exemple 100€ la part), les héritiers Mr X et Mr Y se voient :

    1-Soit accepter cette offre et l’affaire est réglée.

    2-Soit refuser (pour diverses raisons) et voir (sur demande des acheteurs) un expert réévaluer la valeur de la part, ensuite, au vue de cette valeur, le ou les acheteurs associés décident ou non de racheter les parts aux héritiers à la nouvelle valeur définie par l’expert. Si le prix de l’expert conviens aux associés (≤100€) nous sommes obligés de vendre et si le prix de l’expert est trop haut (≥100€), il n’y a plus d’acheteur, Mr X et Mr Y deviennent des associés dans la SCI.

    Dans la mesure ou nous voulons garder nos parts, je voulais savoir si ces pratiques (mal connues peut être/cas N°2) sont légales et selon quelles articles de quel livre. Aussi quels sont nos recours pour ne pas être "obliger de vendre nos parts).

    Merci beaucoup.

    • 10 décembre 2010

      L’obligation pour les héritiers d’un associé de vendre leurs parts ne relève pas de la loi mais certainement des statuts de la SCI. Les associés de la SCI ont dû prévoir une clause d’agrément leur permettant de refuser l’entrée au capital de la société de tout nouvel associé (suite cession parts, décès...). Il faudrait vérifier les termes de cette clause dans les statuts de la SCI (tout associé a un droit d’information et les statuts restent donc accessibles à tout associé).

  • 7 décembre 2010

    peut on creer une SCI familiale entre une tante majoritaire en parts et 3 neuveu .Quels sont les termes à employer pour transmettre ensuite les parts de notre tante vers les neuveux ?
    Combien de parts par mois,par an peut on transmettre ?

    • 8 décembre 2010

      Il est parfaitement possible de créer une SCI entre une tante et ses neveux. J’imagine que cette tante apporterait son bien à la SCI, serait donc très majoritaire dans cette SCI, puis transmettrait petit à petit ses parts sociales à ses neveux. Cet apport initial du bien à la SCI nécessitera un acte notarié, aussi parlez de ce montage à votre notaire. En effet, votre tante sera parfaitement libre de transmettre ses parts par cession ou donation mais il faudra établir des formalités à chaque fois.

  • 16 octobre 2010, par Cloclo

    Bonjour,

    Mon père et moi sommes en sci familiale.Il a 99 parts et moi une. Je souhaite occuper le bien en résidence principale. Mon père souhaite me donner des parts de son vivant. Peut on utiliser l’abattement légale d’eviron 159 700€ pour déterminer le nombre de parts qu’il peut me donner ?
    Pour info il n’y a pas d’actif ni passif sauf le bien immobilier d’une valeur de 400 000 € ;

    Merci

    • 7 décembre 2010

      Absolument, l’abattement s’applique à une cession de parts sociales (d’où la nécessité d’évaluer au prix du marché le bien détenu car le fisc pourrait avoir intérêt à contester l’évaluation faite et considérer qu’une partie de la donation était en réalité effectué hors abattement). D’un autre côté, une petite décote peut être appliquée sur des parts de SCI.

  • 6 octobre 2010, par maeva

    Bonjour,
    Avec mon concubin nous avons crée une SCI immobilière afin d acheter un appartement mon conjoint veux me céder gratuitement es parts nous voulons éviter de payer des frais j ai un ami qui nous a conseiller de noter sur un papier blanc comme quoi que mon ami me cède ces part et que je le réglerai dans 5 ans ou plus le capital de la société est fixe a la somme de 144000m€ mon ami a un apport numéraire de 108000me et moi de 36000m€ le capital est divise en 1440 parts de 100€ chacune numérote de 1 a 1440 mon ami a 1080 parts et moi 361 parts.
    J ai pas les moyens de payer les frais que demande l état je cherche une solution.
    En attente d une réponse cordialement.

    • 7 octobre 2010

      Si un associé donne ses parts sociales (à un autre associé ou une personne extérieure à la société), il s’agit dans tous les cas d’une donation. Des droits de donation sont donc à régler. La valeur des parts données doit être estimée en tenant compte de la valeur d’actif de la SCI. En effet, le bien apporté à la SCI ou acquis à l’origine a peut-être pris de la valeur, aussi une seule évaluation en fonction du capital n’est pas suffisante.

  • 25 septembre 2010, par moumoune

    je voudrais savoir si en créant une sci familiale ,si il y a un prêt remboursé par nous les parents, est ce que les remboursements du prêt seront retenus comme loyer, car nous resterons dans la maison à titre gratuit. nous voulons faire une sci familiale car nous avons un dossier de surendettement et il n’y a apparemment que ce moyen pour obtenir un prêt, mais nous ne voudrions pas que nos enfants soient pénalisés en étant obligés de déclarer un loyer alors que ce ne sera en fait que le réglement du prêt par nous mêmes.

    • 28 septembre 2010

      Je ne suis vraiment pas certain qu’une SCI permet d’obtenir un prêt lorsqu’un associé est surendetté. En effet, la décision d’accord d’un prêt à une SCI est prise après étude du dossier de chaque associé (chacun étant indirectement endetté à hauteur de ses parts sociales).

      Qui vous a communiqué cette information ?

      Si vous occupiez le bien à titre gratuit, alors aucun loyer ne serait versé (donc aucune revenu foncier pour les associés). Aussi, aucune charge ne serait déductible. Les remboursements d’emprunt que vous effectueriez (il faudrait apporter les fonds à la SCI qui rembourserait l’emprunt) seraient comptabilisés en compte courant d’associés, comptes courants destinés à vous être remboursé.

      Au cas où vous ne pourriez plus apporter des liquidités à la SCI pour rembourser l’emprunt, ce sont tous les associés de la SCI qui seraient responsable de cette dette à hauteur de leur part au capital.

  • 14 septembre 2010, par Flora Yaiche

    Je suis gérante d’une SCI dont je possède 98 parts , ma fille et mon fils en posssède chacun une.Cette SCI n’a aucune dette et a une valeur immobilière d’environ 400 000 € . A mon décès combien devraient-ils payer de droits d’enregistrement ou succession . J’ai 75 ans . Mon fils ayant une société, je ne voudrais pas aliéner son héritage. Je vous remercie à l’avance de votre réponse

    • 15 septembre 2010

      C’est une question qui ne peut se traiter isolément, le montant des droits de succession éventuels dépendant de l’ensemble de votre patrimoine et pas uniquement de ces parts sociales. Pour diminuer ces droits, vous pourriez par exemple, par une donation (en franchise de droits), donner à vos deux enfants la nue-propriété de vos parts sociales.

      Mais, plus largement, pour trouver des réponses à votre question, il faut que vous consultiez votre notaire.

  • 3 août 2010, par sabourin yves

    Bonjour,
    Peut on créer une sci sur la base d’un patrimoine existant ? Si ce patrimoine a été construit avec le conjoint d’un 2ème marriage, que se passe t’il lors de la succesion ? Un des enfants peut il être désavantagé l’un par rapport à l’autre ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Cordialement

    • 8 septembre 2010

      Il est parfaitement possible d’apporter un bien immobilier à une SCI, en anticipant les droits d’enregistrement éventuels ainsi que le recours obligatoire à un notaire (qui saura vous conseiller pour les problèmes liés à la transmission des parts de cette SCI).

    • 24 mai 2011

      Ma mère est décédée laissant une maison acquise grâce aux dons de mon grand-Père dont je suis la seule héritière . Mes deux autres demi-soeurs ont un grand-père maternel autre que le mien. Mes 2 demi-soeurs ont crée une SCI sur cette maison sans que je sois au courant. J’ai intenté un procès d’autant plus que ce bien n’a été financé que grâce aux dons de mon-Grand père maternel (preuve à l’appui). Puis-je gagné ce procès car il me semble être lésée dans l’affaire ?

    • 31 mai 2011

      En matière de litiges liés à une SCI, c’est plutôt votre avocat qui pourrait vous conseiller.

  • 20 février 2010, par Brigitte

    En cas de décès de l’un des membres d’une sci, son héritiers at-il le droit d’investir le lieu, et dans quelles proportions ? A t-il le droit de faire venir des amis par exemple ?

    • 23 février 2010

      Investir les lieux ? De quel lieu parlez-vous ? Du bien détenu par la SCI ? Ce bien n’est pas loué ? Etait-il la résidence de l’associé décédé. Occupé à titre gratuit ou onéreux ?

  • 26 mai 2009, par sined

    La création d’une sci, secrètement entre un vieux parent survivant en situation de faiblesse, et un enfant peut-il être un moyen de détournement d’héritage au détriment des autres enfants ?
    qu’advient-il de la sci au décès du parent ultra majoritaire (300 parts versus 1 part)
    peut-il exister des clauses qui ne laissent pas d’autre choix aux autres héritiers, s’il ne veulent pas renoncer, que de rentrer dans la sci ?
    Au décès du parent âgé la dissolution de la sci ne peut-elle pas être
    requise formellement par les non associés héritiers, sans passer par voie judiciaire ?

    • 12 février 2010

      Au décès d’un associé, ses parts sociales reviennent à ses héritiers. Si les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément permettant aux associés de la SCI de refuser l’entrée au capital de cette SCI (en leur rachetant leurs parts), pour les héritiers, refuser cette part de l’héritage est certainement plus complexe (et dans quel intérêt). En revanche, les héritiers deviendront associés de la SCI, ensemble très majoritaires et pourront prendre toutes les décisions qu’ils souhaitent (gérance, cession bien détenu... à condition que les statuts ne contiennent pas des clauses exigeant l’unanimité ou nommant statutairement le gérant).

  • 9 février 2009

    dans une sci est il possible d’inclure batiments d’exploitation
    et terre

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