Création SCI

Donation partage ou SCI ?

Créer une SCI n’est pas toujours la meilleure solution juridique, bien au contraire. Les associés restent liés, or cette contrainte n’est pas réellement compatible avec le désir d’indépendance d’un couple qui souhaite acquérir ou faire construire sa résidence principale. Aussi, dans le cas de parents qui veulent aider leurs enfants à accéder à la propriété, créer une SCI n’est peut-être pas préférable à réaliser une donation (donation simple ou donation partage selon les cas).

Exposé de la situation

Albert vit avec sa compagne, qui a une fille d’un précédent lit (famille recomposée) ; ils ne sont pas mariés. La mère d’Albert possède un terrain d’une valeur de 150.000 euros environ. Sa mère souhaite lui transmettre ce terrain pour qu’il puisse y construire sa résidence principale, mais tout en donnant à sa sœur sa "part d’héritage" sur ce bien.

Albert a imaginé le montage suivant : créer une SCI avec quatre associés : sa mère qui apporterait le terrain, Albert et sa compagne et la sœur d’Albert. Les statuts préciseraient les conditions de la cession des parts de la mère et de la sœur à Albert et sa compagne.

Ensuite, Albert et sa compagne restant les seuls associés de la société, ils pourraient "envisager un emprunt pour construire leur résidence principale et procéder à un démembrement croisés des parts sociales afin d’être protégés en cas de décès ou de séparation".

Quels intérêts et quelles limites à la création de cette SCI ?

Créer une SCI n’est pas une solution

Si la mère d’Albert apporte le terrain à une SCI, elle recevra en contrepartie la quasi-totalité des parts sociales composant son capital. Aussi, pour qu’Albert et sa compagne deviennent les seuls associés, il faudra que la mère d’Albert :
- donne ses parts sociales à son fils. Cette donation ne pourra se faire en franchise de droits que si les parts sont données à son fils, pas à sa compagne. Aussi, Albert possèdera suite à cette donation la quasi-totalité des parts et sa compagne restera très minoritaire.
- ou bien vende ses parts sociales à son fils et sa compagne.

Dans tous les cas :
- faire entrer la sœur au capital de la SCI ne présente aucun intérêt dans la mesure ou sa participation très faible au capital ne lui donne aucunement droit à la moitié de la valeur du terrain apporté par sa mère,
- créer une société civile ne fait que compliquer la donation que la mère pourrait accorder à son fils, ou encore la vente de ce bien.

Mais surtout, il faut souligner qu’une SCI a des statuts et obéit à des règles de fonctionnement qui ne s’accordent que difficilement avec l’acquisition d’une résidence principale par :
- cette résidence principale est-elle louée (entraînant des revenus fonciers) ou bien occupée à titre gratuit (empêchant toute déduction des charges afférentes) ?
- l’emprunt contracté ultérieurement par la société diminue la capacité d’endettement personnelle de chaque associé,
- suite à une cession de parts, les associés qui ont quitté la SCI demeurent responsables des dettes sociales durant cinq ans...

Plutôt que créer une société, accorder une donation

Une alternative à la création d’une SCI serait une donation partage réalisée par la mère au profit de ses deux enfants avec attribution du terrain d’une valeur de 150.000 euros à Albert qui versera une soulte de moitié à sa sœur (soulte de 75.000 euros par conséquent).

La donation partage est plus appropriée que la donation simple dans ce cas. En effet, dans le cas d’une donation simple, Albert devrait toujours à sa sœur la moitié de la valeur du terrain au jour du décès de leur mère.

Suite à cette donation, Albert sera le seul propriétaire du terrain et toute
construction édifiée dessus lui appartiendra à titre d’accessoire. Il possèdera donc l’entière propriété de la résidence principale, à charge d’indemniser sa conjointe selon les sommes avancées par elle et justifiées en cas de séparation. Albert pourra également prévoir par testament de léguer l’ensemble à sa compagne à son décès (dans le cas où le couple n’a pas d’enfant). Cette solution de prévoir dans son testament la jouissance de la résidence principale pour le conjoint survivant a déjà été proposée dans un autre montage juridique. Un testament présente en effet l’avantage de pouvoir être tout simplement déchiré pour ne plus produire d’effets... En revanche, cette solution présente l’inconvénient de droits relativement importants pour les couples non mariés, inconvénient qui peut être largement limité par un mariage...

Plutôt que créer une SCI, céder le terrain

Une autre solution serait encore plus simple : la cession du terrain par la mère d’Albert. En effet, dans la solution précédente (la donation partage), Albert doit trouver les moyens financiers de verser la soulte de 75.000 euros à sa sœur.

Aussi, la vente du terrain par la mère (dans la mesure d’ailleurs où elle
en est seule propriétaire), suivie d’une donation partage du prix à ses deux enfants, permettraient de répartir immédiatement la valeur de ce terrain entre Albert et sa sœur.

Ensuite, Albert et sa compagne pourraient, avec leur notaire, envisager l’achat d’un autre terrain et une construction. Les apports de chacun seraient identifiés, la charge de l’emprunt partagée et le choix entre une indivision ou la création d’une SCI deviendrait plus aisé.



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  • 2 août 2014, par hoxine

    Bonjour,

    Avec ma femme nous souhaiterions acquérir notre résidence principale d’une valeur 165 000€. Nous disposons d’un apport de 25 000€.

    Ma soeur et mon père se proposent de financer la partie restante de la valeur du bien.
    - ma soeur à hauteur de 75 000€
    - mon père à hauteur de 65 000€

    Etant donné qu’il s’agit de montants importants et que mon père (veuf / 70ans) a d’autres enfants, il nous a semblé opportun de créer une SCI. Nous serions donc 4 associés dans cette SCI avec un nombre de part proportionnel à notre apport. Ma femme et moi occuperons la maison à titre gratuit. Néanmoins chaque mois, nous rachèterons progressivement des parts (tout d’abord à mon père et ensuite à ma soeur) pour en devenir actionnaire principal.

    Ce montage nous semble le plus opportun pour noter noir sur blanc le prêt que veulent réaliser ma soeur et mon père. Et également pour ne pas "déshérités" mes autres frères et soeurs.

    Est ce que ce montage vous semble justifiés ? Si non pourquoi ? Si oui, quels sont les points sur lesquelles nous devons faire attention ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse.

    Cordialement

  • 29 juillet 2014, par franki

    Bonjour a tous,
    Je me trouve devant un problème personnel.
    La situation est la suivante et concerne principalement mon frère.

    Mon frère est locataire d’une maison dont le propriétaire est décédé depuis quelques temps. Ce propriétaire étant sans héritiés le bien est revenu directement a l’état. L’état envisage de vendre ce bien et le propose a mon frère. Seulement mon frère étant au RSA depuis longtemps il ne peu obtenir le prêt qui lui permettrai de s’en rendre acquéreur (le bien est vendu pour la somme de 40000 €).

    Nous avons vendu un bien qui nous revenait en héritage (8000 € chacun). De ce fait mon frère dispose d’un apport personnel de 8000 €.

    Du fait de cet heritage et du refus des banques de lui prêter je souhaite lui proposer un prêt concernant totu ou partie du reste de 32000 € (peu être d’autres intervenants pourraient compléter.

    Ceci fait il nous paraissait possible de créer un SCI afin de faire quelques travaux nécessaires a cette maison.

    1) Que pensez-vous de l’idée de créer un SCI a cette occasion ?
    2) Quel pourrait être le meilleur montage financier a votre avis ?

    Merci

  • 27 janvier 2012, par ADIDIER

    Mon beau pere souhaite donner un terrain a son fils et sa fille pour qu’ils puissent construire leurs deux residences principales respectives avec leurs conjoints(un couple marié, un coule pacsé).

    Peut on faire une donation partage ?

    On ne peux pas diviser le terrain au point de vue parcellaire.Il y aura forcement copropriété.

    La SCI d’attribution nous a été conseillée.Le beau pere apportearit le terrain et le céderait en parts sociales entre les enfants.Mais que se passe-t-il pour les emprunts immobiliers ? Nous nous heurtons a des problemes quant au montage financier dans les etablissements de crédits.

    Meme si la SCI sera dissoute a l’achevement des constructions, les proprietaires du bien durant la construction sont les associés, comment faire des prêts personnels pour financer un emprunt contracté par la SCI elle même ?

    • 19 novembre 2012

      Voir notre article qui traite justement de la question d’un emprunt au nom de la SCI ou de prêts personnels au nom des associés.

  • 20 septembre 2011, par Bernadette

    Bonjour. Voilà la situation qui nous fait nous interroger sur la créations d’une SCI ou une donation partage (nous avons lu l’exemple d’Albert).

    Notre mère de 85 ans, vivant en location d’un "studio-résidence" est l’unique propriétaire d’une maison à la campagne que nous (3 enfants et 4 petits enfants) utilisons conjointement ou successivement comme maison de vacances. Nous en assurons l’entretien...de façon informelle selon les moyens et disponibilités de chacun. Nous souhaitons tous conserver ce bien familial et cet usage.

    Est-il envisageable de constituer une SCI de 8 parts (Mère, 3 enfants et 4 petits enfants) où notre mère conserverait la majorité...jusqu’à son décès et où la transmission des parts se ferait en "cascade" au fur et à mesure des disparitions.

    De plus "l’assemblée générale" permettrait-elle une gestion plus formelle en dotant la SCI d’un capital pris sur la succession (assurance vie) ?
    Merci d’éclairer notre réflexion.

    • 19 novembre 2012

      La création d’une SCI permettrait effectivement de s’assurer à long terme (contrairement à l’indivision, même avec une convention d’indivision) de la détention de cette maison de famille, les enfants qui ne souhaiteront plus participer à l’entretien de ce bien conservant la possibilité de céder leurs parts aux autres associés. Aussi, il faudrait que les statuts anticipent bien les rapports potentiels futurs entre associés, et le recours à un notaire par exemple serait souhaitable. Cet expert pourrait vous aider à trouver une solution pour que les enfants entrent au capital de la SCI créée (apports de liquidités ?).

      Mais surtout, l’apport de ce bien immobilier par votre mère à une SCI entraînera obligatoirement la rédaction d’un acte notarié, et déclenchera l’imposition de la plus-value éventuelle. Or, si le bien est détenu depuis plus de 15 ans par votre mère mais depuis moins de 30 ans, alors la réforme des plus-values aura une incidence fiscale importante et la création de cette SCI pourrait trouver là, en plus de votre objectif de protection d’un patrimoine, une justification fiscale.

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