Création SCI

SCI à IS et compte courant

Le montage suivant sous-entend la création d’une SCI familiale. En effet, il est important de souligner que la constitution d’une société civile immobilière motivée uniquement par des raisons fiscales entraîne un abus de droit qui peut être dénoncé par le fisc. En conséquence, une SCI doit répondre avant tout à une décision de gestion de patrimoine, par exemple la transmission progressive d’une partie de son patrimoine à ses enfants.

Objectif financier du montage

Encore une fois, l’objectif fiscal et financier est acceptable dès lors qu’il ne constitue pas la seule raison justifiant la création d’une société civile immobilière.

Il s’agit donc ici, pour un contribuable, de transférer une partie de son patrimoine au sein d’une société civile immobilière, et donc de ne plus percevoir directement les revenus de cette épargne.

L’intérêt de passer par une SCI pour recevoir des revenus, en particulier des revenus fonciers, réside dans la possibilité pour cette société d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Avantage de l’impôt sur les sociétés (IS)

Les avantages et inconvénients de l’IS pour une SCI font déjà l’objet d’un dossier complet sur ce site.

En revanche, on peut noter les avantages de l’impôt sur les sociétés qui seraient recherchés précisément dans ce montage :
- La déduction fiscale des frais d’acquisition, des amortissements des immeubles... : la possibilité en BIC de déduire fiscalement toutes les charges ainsi que les dotations annuelles aux amortissements limite le résultat fiscal soumis à l’IS.
- Le taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 15% qui s’applique jusqu’au seuil de 38.000 euros de résultat fiscal est avantageux par rapport aux tranches d’impôt sur le revenu.

Ainsi, le résultat annuel fiscal de la SCI à l’IS correspond à celui qu’elle aurait en restant imposable à l’IR, diminué des dotations aux amortissements de l’année.

Ensuite, ce résultat fiscal, plutôt que d’être imposé à l’IR chez l’associé, est imposé à l’IS au taux de 15% tant qu’il reste inférieur (et dans tous les cas pour sa partie inférieure ) à 38.000 euros.

Comptes courants

Si le résultat de la SCI à l’IS est distribué aux associés, alors ceux-ci perçoivent des dividendes imposés à l’IR. Certes, la fiscalité des dividendes demeure avantageuse, mais de moins en moins, et donc peut-être pas au point de créer une société, de supporter le coût de son fonctionnement (dont celui d’établissement de la déclaration fiscale)...

Aussi, le montage trouve réellement son intérêt pour l’associé qui a apporté des fonds à la société afin que celle-ci puisse réaliser ses investissements. Cet associé, souvent très majoritaire, a donc apporté son épargne à la SCI sous forme de comptes courants.

Là encore, un dossier est déjà consacré à la notion de compte courant. Simplement, il faut distinguer :
- l’apport en capital, qui détermine la répartition du capital et donc des bénéfices éventuellement distribués, si l’assemblée générale le décide,
- l’apport en compte courant, qui est un apport complémentaire, non obligatoire, et remboursable à l’associé sur simple décision du gérant de la SCI.

Dans ce montage, le contribuable a apporté l’essentiel des fonds nécessaires aux acquisitions de la société sous forme d’apports en compte courant.

Bénéfices de la SCI et remboursement des comptes courants

A partir des deux paragraphes précédents se dégage l’intérêt du montage :
- la SCI est imposée à l’IS à taux réduit sur les bénéfices réalisés grâce aux apports en compte courant d’un contribuable,
- ces bénéfices ne sont pas distribués aux associés mais servent au remboursement du compte courant de ce contribuable.

L’apport en compte courant n’est pas déductible de l’impôt de l’associé apporteur, il est donc logique que le remboursement de cet apport soit non imposable.

Exemple financier

Considérons par exemple un contribuable qui dispose de 1.000.000 d’euros d’épargne disponible. Actuellement, ce capital lui apporte une rentabilité de 5%, soit 50.000 euros de revenus soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.

Dans le cas où ce contribuable apporte cette épargne à une SCI à l’IS sous forme d’apports en compte courant :

  • Si cette société acquiert un immeuble dégageant cette même rentabilité de 5%, alors c’est la SCI qui affiche un résultat avant amortissements de 50.000€.
    Si l’on considère un amortissement sur 20 ans de la construction acquise, l’amortissement annuel correspondant s’élève à 50.000€.
    Le résultat imposable à l’IS est alors nul.
    Il ne faut pas confondre résultat fiscal et résultat comptable. En terme de trésorerie, la SCI dispose toujours de liquidités, et celles-ci peuvent être utilisées pour rembourser le compte courant apporté par le contribuable (simple décision de gestion), qui perçoit ainsi des revenus non imposables.
  • Si la rentabilité permet de dégager un résultat avant amortissements de 60.000€ et que les amortissements ne s’élèvent qu’à 25.000€ (règle fiscale de non amortissement du terrain, durée plus longue d’amortissement de la partie construction pour étaler davantage encore cet avantage fiscal), le résultat imposable à l’IS est alors égal à 35.000 euros, entièrement imposable à la tranche à taux réduit de 15%.
    Une fois l’IS payé, la trésorerie de la société peut être employée au remboursement des comptes courants.

Dans les deux cas, le contribuable qui a effectué les apports peut percevoir les revenus de la société sans CSG-CRDS ni impôt sur le revenu. Les seuls impôts éventuels auront été payés par la SCI, à des taux particulièrement avantageux.



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  • 2 mai 2016, par natenjoy

    Bonjour,

    J’envisage d’acheter un immeuble d’habitation locatif via une SCI, de 4 lots non meublés.
    L’objectif étant d’habiter un des lots au terme du bail puis de transmettre l’ensemble à mes futurs enfants.
    Je pense à une SCI à l’IS afin de bénéficier d’une fiscalité douce pendant la détention.

    Cependant, si l’investissement n’arrivait pas à terme, et que nous soyons obligés de vendre, ne serais-je pas trop pénalisée par la plus-value ? Vaut-il mieux vendre les parts sociales ?

    On me propose également un montage en démembrement avec 2 SCI :
    - 1 SCI IR pour la nue-propriété
    - 1 SCI IS pour l’usufruit temporaire.
    Qu’en pensez-vous ?

    Merci de votre retour,

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