Création SCI

SCI entre enfants et donation immeuble

Cas pratique permettant de mettre en valeur l’intérêt de créer une SCI familiale pour permettre à des parents de transmettre une partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants.

Situation actuelle et objectifs patrimoniaux

Monsieur et Madame Albert ont trois enfants de 18, 22 et 25 ans, dont le plus jeune est rattaché à leur foyer fiscal. Ils possèdent depuis bientôt 15 ans un immeuble de rapport acquis dans leur commune pour l’équivalent de 240.000€ et pour lequel ils avaient contracté un emprunt d’une durée de 12 ans intégralement remboursé à ce jour. Aussi, leurs revenus fonciers ne sont plus diminués d’aucun intérêt d’emprunt. Pour autant, Monsieur et Madame Albert, plutôt que de vendre cet immeuble pour acquérir un autre bien immobilier (nécessitant travaux et une nouveau financement par emprunt pour réduire leurs revenus imposables), envisagent de transmettre ce bien à leurs enfants afin de leur procurer des revenus supplémentaires d’ici une petite dizaine d’années, pour les aider par exemple à acquérir leur résidence principale.

L’immeuble en question, comprenant un local commercial et trois appartements, a été estimé 420.000€ et offre un rendement brut de 7,6%. Au total, en tenant compte des charges et impôts fonciers, les revenus nets (avant impôt sur le revenu) de cet immeuble s’élèvent à 24.000€ par an.

Le montage proposé répond la fois :
- à l’absence de ressources ou aux faibles revenus actuels des enfants,
- au double objectif des parents de leur procurer des revenus fonciers rapidement et de leur transmettre ce bien.

Ce montage juridique s’appuie par ailleurs sur la capacité de remboursement d’un emprunt avec les loyers de l’immeuble. Une banque a proposé à Monsieur et Madame Albert, pour des mensualités de 2.000€ par mois (correspondant aux loyers nets de l’immeuble de 24.000€ par an) un prêt de 120.000€ sur 7 ans.

Création d’une SCI

Il est tout d’abord conseillé à Monsieur et Madame Albert d’attendre une année supplémentaire pour éviter toute imposition de leur plus-value immobilière potentielle (après un délai de détention de 15 ans). L’impôt sur cette plus-value s’élèverait aujourd’hui à (en considérant 14 années de détention) :
= (100 - 90)% x (valeur actuelle - (prix acquisition + 7,5% prix acquisition au titre des frais d’acquisition + 15% forfaitaire du prix d’acquisition pour travaux) x taux imposition des plus-values immobilières
= 10% x (420.000 - (240.000 + 18.000 + 36.000) x 27%
soit 3.402€ d’impôt pour une année supplémentaire de détention.

La SCI serait constituée par Monsieur et Madame Albert pour l’apport de (300/420)% du bien immobilier (soit 71,43%). Monsieur et Madame Albert recevront contre cet apport de 300.000€ les parts de la SCI dont le capital est donc fixé à ce même montant. Étant donné que cet apport est rémunéré par des parts sociales, il n’y aura pas de droits d’enregistrement mais simplement la taxe de publicité foncière et le salaire du conservateur (soit environ 1% de 300.000€ soit 3.000€).

Le reste de l’immeuble, soit (120/400)% et 120.000€ est vendu à la SCI qui contracte donc l’emprunt proposé de 120.000€ remboursé sur 7 ans par des mensualités de 2.000€. Étant donné le capital de la SCI, la banque n’a posé aucune difficulté pour accorder ce prêt.

Enfin, Monsieur et Madame Albert effectuent une donation des parts de la SCI à leurs enfants pour un montant de 100.000€ chacun. Cette donation par les ascendants aux descendants bénéficie de l’abattement unitaire de 150.000€. Aucun droit de donation n’est donc à payer.

Malgré la donation de ses parts, Monsieur Albert reste gérant de la SCI conformément aux statuts qui avaient été rédigés dans ce sens.

Situation patrimoniale après création de la SCI et donation des parts

Les parents ont transmis la propriété du bien immobilier à leurs enfants et obtenu 120.000€ de trésorerie de la vente d’une partie de cet immeuble.
Les enfants sont égalitaires au sein de la SCI, l’emprunt contracté est remboursé par les loyers encaissés. Dans sept ans, la SCI n’aura plus de dette et chaque enfant percevra un peu plus de 700€ par mois (si l’on tient compte des réévaluations légales de loyer) de revenus fonciers.

Avantages du montage

- L’assiette des droits de donation a été limitée car seule une partie de la valeur de l’immeuble a fait l’objet d’une donation. Monsieur et Madame Albert conservent donc la possibilité d’effectuer sans droits une autre donation à leurs enfants.

- La SCI n’est endettée qu’à hauteur des loyers perçus, aucun apport complémentaire (en compte courant par exemple) n’est donc nécessaire pour son fonctionnement. Monsieur Albert a hésité à conserver une part de la société pour pouvoir effectuer des apports en compte courant en cas de loyers impayés, mais ses fils aînés ayant un salaire ils auront la capacité financière de couvrir un éventuel besoin de trésorerie. Aussi, pour respecter l’égalité entre les associés, les statuts de la SCI ont prévu la rémunération des comptes courants.

- Monsieur Albert est gérant non associé car il est le plus à même de gérer la société (son domicile est dans la même commune que l’immeuble, il connait les locataires, les entrepreneurs de la région...).

- Monsieur et Madame Albert ont conservé 120.000€ de trésorerie qu’ils destinent à des placements non imposables sur les marchés financiers par l’intermédiaire de PEA et d’assurances-vie.

Inconvénients et limites du montage

- Les enfants sont endettés par l’intermédiaire de la SCI. Or, dans le cadre d’un emprunt personnel, si l’endettement par l’intermédiaire d’une SCI diminue la capacité d’endettement, les revenus fonciers en contrepartie ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70%. La qualité d’associé de cette SCI aura donc un impact négatif sur la possibilité des enfants de s’endetter individuellement durant les sept ans de l’emprunt.
- Dès la première année , chaque enfant sera imposable dans la catégorie des revenus fonciers sur la base des loyers encaissés (ave la possibilité d’opter pour le régime du micro-foncier). Monsieur et Madame Albert envisage à ce sujet détacher de leur foyer fiscal leur dernier enfant afin de ne pas supporter personnellement l’imposition (sachant qu’en l’absence d’autres revenus, cet enfant n’aurait aucun impôt à acquitter).
- Le capital de la SCI est de 300.000€ contre 420.000€ dans le cas d’une donation pure et simple. Aussi, en cas de cession de parts sociales avant un délai de 15 ans, la plus-value réalisée (différence entre prix de cession des parts et leur valeur nominale) se trouvera augmentée.
- La réforme de l’imposition de la plus-value immobilière a repoussé de 15 ans à 30 ans le délai de détention pour éviter l’imposition des plus-values immobilières, avant de revenir à une durée de 22 ans.



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  • 19 février 2015, par Brigitte

    Bonjour,
    dans le cadre d’un héritage, ma mère a racheté les parts des ses frères en utilisant un pret pour obtenir la maison familiale. Aujourd’hui, ce pret est encore en cours.
    Malgré ces frais en cours, ma mère souhaiterait créer une SCI familiale avec moi (99% ma mère et 1% pour moi) afin de pouvoir emprunter pour y faire des travaux et créer 2 appartements (car la maison est inhabitable en l’état). Le but infiné serait de louer un appartement.
    Pouvez vous me dire si des banques pourraient nous preter de l’argent pour créer une sci avec comme unique apport : la maison (surlaquelle il y a déjà une hypothèque pour le premier prêt) ? De mon coté je n’ai aucun apport et aucun bien à hypothéquer ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    • 19 février 2015

      Vous pouvez toujours demander, mais il est très improbable qu’une banque accepte une hypothèque de second rang.

    • 22 février 2015

      Merci pour votre réponse. C’esten effet ce que je crains. LEs banques ne pretent pas si nous n’avons pas de garanties suffisantes pour rembourser.

  • 4 janvier 2012, par Chateau

    Bonjour,
    Une sci de 100 parts de 15€ a été créée en 1998 par notre couple. La sci a fait un prêt In fine de 85000€ pour acheter un appartement qui est loué et nous sommes solidaires pour le remboursement de ce prêt. Le loyer a permis de payer les charges et les intérêts, le surplus étant minime (9000€) est toujours sur le compte de la sci.
    Aujourd’hui, compte tenu de la plus value de l’appartement estimé à 160 000€, nous ne savons :
    - 1-s’il est préférable de donner nos parts (avec le prêt dû) à nos 2 enfants avec pour conséquence quelle imposition, sur quelle base et comment déterminer le montant de la donation ou
    - 2-ou choisir de procéder au remboursement du prêt (nous avons les fonds) puis donner les parts aux enfants.
    - 3- ou une autre solution mais nous excluons la vente du bien que nous considérons comme un bon placement et à cause de la plus value immédiate.
    Merci de vos commentaires

  • 9 décembre 2011, par stéphane

    Bonjour j’ai ma résidence principal que j’ai transformer en 5 logement ,j’ai plus de prêt .je suis séparée de mon ex .Mais ont à toujours cette maison qui va devenir un immeuble ,j’ai trois enfants ,j’ai rembourser moi même le prêt mon conjoint me cède tout !!! car je reste avec les enfants dans un appartement pour éviter de payer une indivision chez le notaire pour mon divorce.j’aimerai constituée une sci ou avec vous une bonne idée ,mes enfants sont mineurs.Merci pour votre aide.

    • 19 novembre 2012

      Dans les cas litigieux, mieux vaut contacter un avocat. En effet, au sein d’une SCI, les apports effectués par l’un des associés profitent aux autres, c’est même l’intérêt de la SCI familiale par exemple, mais un inconvénient dans votre cas.

  • 1er décembre 2011, par Aleth

    Bonsoir, nous sommes propriétaires mon mari et moi d’un magasin fond et mur, de 2 appartements l’un que nous habitons, l’autre qui est habité par notre fille et son petit garçon, Nous avons 3 enfants (22 ; 24 ; et 28 ans : serait il interessant de créer une sci, qui permettrait entre autre que notre fille ainée puisse avoir droit à l allocation logement et que faudrait il faire dans ce cas je vous remercie d’avance pour vos réponse

    • 2 décembre 2011

      Apporter un bien immobilier (donc, même si absence de prêt, honoraires du notaire) à une SCI pour le louer à son enfant afin qu’il bénéficie des APL est un montage sur lequel je n’ai aucun avis. Si des visiteurs veulent intervenir...

    • 2 décembre 2011

      bonjour, ce qui est anormal c’est qu’un enfant ne puisse percevoir l’allocation logement sous prétexte que la maison appartient à ses parents. J’estime que tant qu’un des 2 parents n’est pas décédé, l’enfant n’a aucun droit sur la maison, donc il devrait avoir droit à l’AL. Ceci dit, j’ai créé une SCI pour que ma fille ait cette allocation car je ne pouvais y faire des travaux d’entretien faute de moyens (pas de loyer) maintenant elle paie un loyer et évidemment je le comptabilise dans la SCI. J’ai apporté l’immeuble et cela m’est revenu à environ 2500€ (statuts etc...) je ne le regrette pas car avec 4 enfants, l’allocation logement est subséquente.

  • 11 avril 2011, par ornella

    bonjour je souhaite créer une sci avec ma mère afin d’acquérir ma RP j’aimerai savoir quelle est la meilleure solution
    -soit j’apporte 5000e en numéraire et ma mère achète la maison en son nom propre qu’elle apporte à la création de la SCI et ensuite elle me transmet les part sociales ?
    -soit on fait un prêt immobilier au nom de la ScI ou je fait un apport personnel de 100000e(par donation car j’ai le droit a 156000e exonéré de frais de succession) et ma mère emprunte le reste soit 160000 mais dans ce cas je suis caution solidaire le problème c’est que j’ai 1000e de revenu et ma mère 12598e
    -soit on achète le bien en indivision je fais l’apport personnel de 100000e pour le prêt et ma mère fait le prêt de 160000
    -soit elle acquiert le bien en son nom propre et me fait une donation à hauteur de 100000e
    A savoir que mes 3 frère on déjà reçu leur avance sur héritage de 100000e et que étant donner la valeur du bien je leur serai redevable du montant du prêt que ma mère a fait.Merci pour votre reponse

    • 15 avril 2011

      - "soit j’apporte 5000e en numéraire et ma mère achète la maison en son nom propre qu’elle apporte à la création de la SCI et ensuite elle me transmet les part sociales" : Non. Multiplier les mutations ne fait qu’augmenter ces frais.

      - "soit on fait un prêt immobilier au nom de la ScI ou je fait un apport personnel de 100000 euros et ma mère emprunte le reste soit 160000 mais dans ce cas je suis caution solidaire " : c’est une solution si c’est la SCI qui s’endette. Vous apportez des fonds, possédez la quasi-totalité du capital, puis la SCI s’endette grâce aux garanties apportées (capital conséquent, caution personnelle de votre mère), l’emprunt est remboursé grâce à vos loyers ou vos apports en compte courant.

      Si cette solution est retenue en ayant recours à l’indivision plutôt qu’à la SCI, le principe reste le même.

      - "votre mère acquiert le bien en son nom propre et me fait une donation à hauteur de 100000 euros" : c’est une autre solution. Dans tous les cas, si je comprends bien, votre mère vous accorde une donation pour un montant de 100.000€ en franchise de droits. Aussi, si elle acquiert le bien en son nom, alors vous serez logé par votre mère (à titre gratuit ou onéreux) mais vous n’aurez aucun droit sur ce bien.

      Dans tous les cas, vous l’avez écrit, l’apport ou la garantie que votre mère doit vous apporter en plus de la donation prévue pour que vous puissiez acquérir votre résidence principale pose un problème d’égalité entre enfants. Aussi, pour prévenir toute difficulté, consultez le notaire qui interviendrait pour cette acquisition, ses conseils seront gratuits. En effet, il vous faut trouver une solution pour cette acquisition mais également une solution qui ne sera pas remise en cause ultérieurement.

  • 11 février 2011, par RAULT

    Bonjour,
    Nous avons, mon mari et moi, fait une donation en nue propriété, à nos deux enfants majeurs, pour 70 % des parts de notre SCI. Nous gardons l’usufruit jusqu’au 2e décès.
    Les statuts doivent-ils changer et faire apparaître nos enfants. Doivent-ils êtres convoqués aux AG et y participer ?

    • 9 mars 2011

      Oui, les nouveaux statuts doivent être déposés au RCS et indiquer la nouvelle répartition des parts :
      - Monsieur : 15% pleine propriété (indiquer parts correspondantes, n°1 à 15 par exemple),
      - Madame : 15% pleine propriété,
      - Monsieur : 35% en nue-propriété,
      - Madame : 35% en nue-propriété,
      - Enfant 1 : 35% usufruit,
      - Enfant 2 : 35% usufruit.

      Oui, la règle est la convocation de tous les associés de la SCI aux AG. En effet, outre les actes d’administration, une AG peut prévoir des résolutions qui intéressent directement les nue-propriétaires (travaux par exemple) et ces derniers doivent donc pouvoir être présents à cette AG.

  • 1er juin 2010, par sylvain1

    Bonjour, nous souhaitons créér une SCI familiale afin de faciliter la transmission du patrimoine paternel, et diminuer le montant de l’ISF acquitté par mon père.
    Ce patrimoine comprend :

    - un immeuble comprenant 6 appartements et garages, d’une valeur de 500 000 (rapport 48 000), acheté il y 20 ans
    - les murs d’un restaurant d’une valeur de 270 000 (rapport 24 000), acquis il y a 3 ans

    Mon père, âgé de 57 ans, souhaiterait conserver l’usufruit de ce patrimoine qui constitue sa principale source de revenu.

    En ayant potassé vos dossiers, voici mon idée :
    - Constitution d’une SCI avec apport de bien en nue-propriété et apport numéraire (pour d’autres acquisitions)

    Actif :
    70% (valeur nue-propriété avant 60 ans)* 777 000=539 000
    3*33 000=99 000 (pour nos projets futurs)

    Total : 638 000

    soit 638 parts réparties de la manière suivante :
    572 pour mon père
    33 chacun pour mon frère et moi

    Coût de l’apport des biens immobiliers -> la taxe de publicité foncière et le salaire du conservateur (soit environ 1% de 539 000) : 5390 €

    - Donation de parts sociales de la SCI

    Donation de 157 parts à chacun des 2 fils
    Répartition après donation dans la SCI :
    Les frères : 190 parts chacun
    Le père : 258 parts

    Voilà, je voudrais savoir si c’est la meilleure solution par rapport à nos objectifs. Je suis intrigué notamment par la solution choisie dans votre exemple (souscription d’un crédit par la SCI afin d’acheter une partie de l’immeuble).
    Merci d’avance de me faire part de votre avis et de vos précieux conseils.
    Cordialement,
    SV

  • 22 février 2010, par milll

    Bonjour,

    Mon épouse et moi meme avons trois enfants mineurs. Nous aimerions acquérir un appartement dans une grande ville destiné, dans un 1er temps, à la location, et ensuite, un pied à terre pour des études. Peut on acquérir ce bien au travers d’une sci dans laquelle nous serions tous les 5 (Nos enfants, mon épouse et moi meme) associés ?

    • 23 février 2010

      Oui, il est possible de constituer une SCI avec des enfants mineurs, mais ce n’est pas conseillé (ne serait-ce qu’en raison de la responsabilité des associés de SCI).

      Autant créer cette SCI avec votre épouse puis donner des parts de cette SCI à vos enfants à leur majorité (en franchise de droits jusqu’à 156.974€ par parent et par enfant tous les 6 ans).

    • 9 avril 2011

      Je ne comprends pas pourquoi constituer une sci avec ses enfants mineurs est déconseillé. J’en ai moi-même constituée une dont j’étais la gérante (52%) en 2000, mes enfants à l’époque ayant 14 et 17 ans. A leur majorité, je les ai dissociés de mon foyer fiscal.( Je précise que je n’ai pas eu recours à un emprunt)

    • 19 novembre 2012

      Des éléments de réponse dans l’article : mineur associé SCI

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