Création SCI

Donation avant cession

La donation avant cession permet d’éviter la plus-value à payer parfois lors de la vente d’un immeuble. Ce montage s’inscrit donc dans les solutions pour réduire cette imposition des plus-values.

Rappelons qu’il y a plus-value quand on vend un immeuble plus cher qu’on l’avait acheté. Un impôt est alors à payer à l’Etat sur cette plus-value, impôt prélevé à la source par le notaire (voir notre dossier sur les plus-value pour plus de détails).

Solution d’exonération de plus-value

La donation cession n’est à envisager que lorsque de l’impôt sur les plus-values est à anticiper. Or, dans certaines situations, la plus-value est non imposable.

  • En particulier, la résidence principale n’est pas soumise au régime des plus-values, lorsqu’il s’agit bien de la résidence principale effective au moment de la vente (ce qui peut être prouvé par des factures par exemple, factures EDF notamment).
  • Ensuite, le régime d’imposition des plus-values est tel qu’un propriétaire depuis plus de 30 ans est totalement exonéré d’imposition (le délai d’exonération est plus précisément de 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour la CSG-CRDS).
  • Lorsque l’on n’est pas le propriétaire de sa résidence principale, et que l’on vend un autre bien immobilier (une résidence secondaire, un immeuble locatif), cette vente est exonérée de plus-value si le montant de la vente est réinvesti dans les deux ans pour l’acquisition d’une résidence principale.
    Si le réinvestissement n’est que partiel, alors l’exonération ne sera qu’à hauteur du montant réinvesti.
  • Les vendeurs étrangers (ressortissants de l’UE) ont une taxe comme les résidents français sur les plus-values réalisées sur des immeubles construits en France. En revanche, ils avaient également des prélèvements sociaux à payer (CSG-CRDS), mais une décision de justice a annulé cette obligation de cotiser en France, aussi les résidents étrangers n’ont pas à payer ces prélèvements.
    Quant aux français qui sont partis à l’étranger, les expatriés, ils bénéficient d’un abattement de 150.000€.
  • Enfin, les travaux effectués dans l’immeuble vendu permettent de réduire de 15% la base d’imposition, mais cette déduction forfaitaire peut aussi être remplacée par la déduction du montant réel des travaux engagés (lorsque ce montant est supérieur aux 15%).

Le principe de la donation avant cession

Un propriétaire foncier, fortement imposable à l’impôt sur le revenu et en situation de plus-value, peut éviter cette imposition en réalisant une donation.
En effet, si des droits de donation sont (éventuellement) à payer sur cette opération, celle-ci n’entraîne pas en revanche l’imposition des plus-values.

Ce contribuable peut donc donner cet immeuble à ses enfants à la valeur actuelle du bien (par exemple 100.000). Si les enfants revendent ce bien ensuite, et qu’ils conservent le prix de vente (toujours 100.000), alors ils ne seront pas eux-mêmes imposés, puisque leur plus-value sera nulle.

Pour le donateur, les droits de succession peuvent être nuls en raison des abattements qui existent pour inciter à une transmission entre vifs. Aussi, pour ne pas dépasser ces plafonds, créer une société civile immobilière est une solution juridique qui peut accompagner un montage de donation avant cession, en permettant une transmission régulière de parts sociales avant la cession de l’immeuble détenu par la société.

Donation avant cession et abus de droit

Risque d’une requalification en abus de droit

Une opération juridique ne doit pas avoir pour seul fondement la recherche d’une réduction de l’impôt, sans quoi elle constitue alors un abus de droit. Dans cette configuration, le risque est un redressement fiscal, et donc le paiement de l’impôt éludé d’une part, mais aussi de majorations, s’élevant à 40% de cet impôt, sans compter les intérêts de retard...

Transmettre un immeuble à ses enfants pour éviter l’imposition des plus-values devient donc répréhensible dès lors que cette opération de transmission d’un patrimoine n’est pas réelle dans les faits, et qu’elle dissimule seulement un montage juridique visant à échapper à l’impôt lors de la cession du bien.

Autrement dit, dans une donation avant cession, il faut que que l’argent de la vente revienne bien aux enfants, qu’il s’agisse d’une réelle donation donc, sans retour au donateur.

Précautions indispensables pour réaliser une donation avant cession

L’opération de donation avant cession ne pourra être poursuivie par le fisc pour abus de droit dès lors que les donateurs ne se seront pas réappropriés, d’une façon ou d’une autre, le produit de la cession de l’immeuble donné, ou des titres donnés (dans le cas de la transmission par donation de parts sociales d’une société civile immobilière).

En conséquence, l’acte de donation ne doit indiquer aucune contrepartie d’aucune sorte (en imposant par exemple un réemploi des sommes données). Cette donation ne doit pas être temporaire, mais au contraire définitive et irrévocable.

Aussi, se pose un problème en présence d’enfants mineurs. Des parents peuvent parfaitement réaliser une donation au profit d’un enfant mineur, des titres de SCI par exemple. Et si la SCI décide de vendre le bien qu’elle détient, l’enfant mineur percevra comme tous les associés la quote-part qui lui revient sur le prix de cette vente. Cependant, ce sont les parents de cet associé qui le représenteront alors, et cette représentation ne doit pas être interprétée comme une réappropriation du produit de la vente. Dans ce cas de figure, se faire assister par un notaire ou tout autre conseiller juridique s’impose.



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  • 13 avril 2016, par gemini

    Bonjour,
    Nous possédons mon épouse et moi une SCI dont nos 2 enfants sont nus propriétaires de la totalité des parts. Il me reste en propre plusieurs immeubles. Puis-je les apporter à la SCI sans les lui vendre ?

    Merci pour votre réponse.

    • 19 avril 2016

      Bien sûr, vous pouvez les apporter en nature, en procédant à une augmentation de capital. Vous aurez alors des parts sociales en contrepartie.

      Mais il s’agit bien légalement d’une cession, avec taxation des plus-values le cas échéant. Si cela pose un problème, vous pouvez aussi effectuer une donation de tout ou partie de ces immeubles à vos enfants, qui à leur tour pourront les apporter à la SCI, mais cette fois sans dégager de plus-value si l’opération se fait dans la foulée.

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