Création SCI

Donation nue-propriété de parts de SCI

Le montage suivant a longtemps été contesté par le fisc, mais bénéficie aujourd’hui d’une jurisprudence favorable. Attention cependant, dans un tel cas de figure, d’être très attentif au respect des règles de fonctionnement d’une société civile immobilière, notamment en matière de comptabilité (le recours à un expert-comptable pouvant d’ailleurs constituer une sécurité évidente).

Pourquoi donner la nue-propriété de parts de SCI ?

L’objectif recherché dans ce montage est la transmission d’un patrimoine immobilier de parents à leurs enfants.

La création d’une SCI familiale est adaptée à cet objectif. Les parents apportent l’immeuble qu’ils détiennent à une société civile immobilière créée avec leurs enfants (qui détiennent donc initialement une part symbolique du capital). La transmission du bien peut alors être progressive, et réalisée sous forme de donations, en limitant autant que possible les droits à payer.

Aussi, étant donné que la valeur de la nue-propriété est inférieure de la valeur totale des parts (puisque les parents conservent alors l’usufruit), il est fiscalement avantageux de donner uniquement cette nue-propriété (puisque le montant diminué de la donation limite les droits à payer, ou augmente le nombre des parts qui peuvent être transmises).

Fonctionnement de la SCI après donation

Conserver les revenus de l’immeuble

Suite à la donation par les parents de la nue-propriété de parts à leurs enfants, la SCI familiale reste dirigée par les parents généralement, qui retirent toujours l’intégralité des bénéfices de la société. En effet, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus fonciers, et paie donc l’impôt correspondant.

Dans ce montage, les parents ont donc transmis une partie de leur patrimoine tout en s’étant réservé les revenus fonciers de leur immeuble. Cette opération peut correspondre au but recherché : préparer une succession en limitant les droits alors à payer tout en conservant les revenus d’un immeuble locatif.

Transmettre les loyers aux nus-propriétaires

Maintenant, les parents peuvent rechercher un autre objectif : transmettre les revenus de l’immeuble à leurs enfants.

Dans ce cas, ils peuvent choisir de voter, en assemblée générale annuelle, de ne pas se verser les bénéfices de la société civile immobilière, mais de les affecter aux réserves. Ainsi, ces bénéfices restent dans la société, comptablement ils sont inscrits au passif, juste sous le capital, étant destinés à revenir, un jour, aux propriétaires de la société.

D’année en année, le montant de ces réserves va gonfler, et en cas de décès des parents usufruitiers, les enfants récupèreront la totalité des parts de la SCI, et disposeront de ces bénéfices cumulés mis en réserve.

Donation déguisée

Cette mise en réserve de bénéfices constitue-t-elle une donation déguisée des parents usufruitiers aux enfants nus-propriétaires. Cette position a longtemps été défendue par le fisc.

En effet, il faut noter que les parents se trouvent alors dans la situation suivante :
- ils sont usufruitiers d’une SCI qui réalise des bénéfices mais ne votent jamais la distribution financière de cet excédent,
- ils acquittent fiscalement de l’impôt sur le revenu sur les bénéfices de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, puisque l’IR à payer n’est pas lié à la distribution réelle des dividendes mais à la constatation fiscale de bénéfices (voir le dossier fiscalité IR),
- au final, ils paient donc l’impôt sur des bénéfices qu’ils laissent dans la société au profit de leurs enfants.

Mais la Cour de Cassation a jugé en 2009 que cette mise en réserve ne constituait pas une donation, au motif que l’usufruitier ne dispose pas encore des bénéfices au moment où il vote leur mise en réserve.

En effet, le bénéfice est acquis à l’usufruitier que si ce bénéfice lui est attribué par une décision de l’assemblée. En l’absence, ce bénéfice ne lui appartient pas. Il ne peut donc pas le donner. La décision de mise en réserve n’est donc pas une donation.

Précautions avant de constituer une SCI

Le montage présenté vient juste d’être reconnu par la Cour de cassation. Cette modification récente de la jurisprudence impose donc le plus grand respect des règles de droit dans un montage similaire.

En particulier, on peut noter que la tenue de la comptabilité dans toute SCI, mais notamment dans celles qui pourraient faire l’objet de litiges avec l’administration fiscale, est une condition essentielle. Faire appel à une expert-comptable est une garantie certaine, de bonne tenue des comptes d’une part, et de la volonté des associés d’une parfaite transparence des comptes déposés d’autre part.
Ainsi, les écritures de mises en réserve seront correctement comptabilisées, et les bilans correspondants clairement établis.

Le dossier juridique pourra également être confié à un expert-comptable, afin de s’assurer de l’absence de contestation possible des assemblées générales tenues, et en particulier de la remise en cause du vote de la mise en réserves des bénéfices annuels.

Mais les statuts doivent également dans le cas présent préciser très clairement à qui reviennent les réserves de la société civile immobilière en cas de démembrement des parts : qui en est le bénéficiaire, est-ce bien le nu-propriétaire ? Cette affirmation statutaire est une garantie contre un éventuel recours judiciaire du fisc.



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