Création SCI

Calcul IS et IR sur bénéfices SCI

Le calcul de l’impôt sur les sociétés (IS) est basé sur le résultat fiscal de la SCI. L’IS est réglé sous forme d’acomptes qui font l’objet d’un ajustement une fois le résultat fiscal de l’exercice connu. Le résultat après IS de la société peut, éventuellement, être ensuite distribué sous forme de dividendes imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans les mains de chaque associé.

Calcul de l’IS

Comme toute société soumise à l’impôt sur les sociétés, une SCI relevant de l’IS doit obligatoirement tenir une comptabilité selon les règles comptables des BIC et établir en fin d’année une liasse fiscale n°2065 (états financiers et annexes).

Le résultat fiscal est soumis à l’IS au taux de :
- 15% jusqu’à 38.120€ (taux réduit)
- 33,33% au-delà.
A ce taux d’IS s’ajoute celui des contributions sociales. Cependant, cette contribution sociale, égale à 3,3% du montant de l’IS, n’est en général pas due par les entreprises qui réalisent moins de 7.630.000 euros de chiffre d’affaires hors taxes.

Sur la base du résultat des années antérieures, l’impôt d’un exercice fait l’objet d’acomptes trimestriels puis d’une régularisation en fonction du résultat réel affiché sur la déclaration annuelle n°2065.

Calcul IR sur dividendes SCI imposée à l’IS

Le résultat comptable de la SCI diminué du montant de l’IS donne le résultat distribuable. Ce résultat distribuable de la société peut alors être distribué, sur décision de l’Assemblée générale annuelle, entre les associés. Dans ce cas, chaque associé perçoit des dividendes proportionnellement à sa participation au capital. Ces dividendes sont alors imposés à l’IR (impôt sur le revenu) dans les mains de chaque associé.

Le résultat de la société est donc imposé deux fois :
- tout d’abord à l’IS,
- puis l’IR lorsqu’il est réparti entre les associés.

Pour cette raison, l’imposition à l’IR des dividendes est limitée par le biais d’abattements.

Abattement 40%

Cet abattement non plafonné s’applique à la totalité des dividendes perçus. Cet abattement est la contrepartie de la double-imposition des dividendes.

Et pourtant, un amendement du 3 décembre 2010 a été proposé pour réduire cet abattement de 40% à 20%. Il faut souligner que c’est le Conseil des prélèvements obligatoires qui défend cette imposition accrue des dividendes, notamment pour éviter que les sociétés commerciales rémunèrent leurs dirigeants sous forme de dividendes essentiellement, évitant ainsi les cotisations sociales des travailleurs non salariés (TNS). Par ailleurs, les dividendes versés par une EIRL soumises à l’IS à un entrepreneur individuel qui a opté pour ce nouveau régime sont soumis aux cotisations des TNS dès lors qu’ils dépassent 10% du résultat annuel. Cette nouveauté fiscale, qui distingue aujourd’hui l’EURL du nouveau statut d’EIRL, laisse peut-être présager des réformes prochaines pour les sociétés commerciales...

En conclusion, choisir l’imposition à l’IS d’une SCI en raison de la fiscalité avantageuse des dividendes, c’est prendre le pari que l’imposition des dividendes ne sera pas un jour modifiée radicalement, comme l’a été dernièrement le calcul de l’impôt sur les plus-values des particuliers.

Abattement annuel forfaitaire

Cet abattement forfaitaire s’applique sur l’ensemble des dividendes perçus par un foyer fiscal (abattement de SCI mais aussi d’autres sociétés commerciales, sociétés cotées notamment). Le montant de cet abattement s’élève à :
- 3.050 € pour les couples soumis à une imposition commune,
- 1.525 € pour les célibataires ou les couples soumis à des impositions séparées.

Crédit d’impôt

Ce crédit d’impôt forfaitaire est maintenant supprimé.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux CSG et CRDS sont prélevés sur les dividendes perçus (avant abattements). Ces prélèvements sociaux s’élèvent à 13,5% de ces dividendes avant abattement de 40%. Cependant, ces 13,5% comprennent 5,8% de CSG déductible de l’impôt sur le revenu de l’année suivante.

La CSG et CRDS font l’objet d’un Avis d’imposition des prélèvements sociaux à payer en novembre de chaque année sur la base des revenus déclarés de l’année antérieure (CSG-CRDS sur dividendes 2011 à payer le 15 novembre 2012).

A noter que la loi de finances 2012 a décidé du relèvement du taux de ces prélèvements obligatoires à 15,5%.

Exemple calcul IR sur dividendes

Considérons un couple qui perçoit 32.000 € de dividendes d’une SCI.

Récapitulatif dividendes imposables

Libellé Montant
dividendes versés 32.000
abattement 40% - 12.800
dividendes après abattement 40% 19.200
abattement forfaitaire - 3 050
dividendes imposables à IR 16.150
prélèvements sociaux 13,5% - 4.320
dont CSG déductible 5,8% 1.856

Calcul IR sur dividendes

Pour présenter le récapitulatif de l’imposition de ces dividendes, on considère les deux hypothèses suivantes :
- leur montant est stable d’une année sur l’autre (car c’est la CSG déductible de l’année N-1 qui est déduite en N),
- les bénéficiaires sont imposés à la tranche marginale de l’IR au taux de 45%.

Libellé Calcul Montant
dividendes versés 32.000,00
base imposition IR (16.150-1856)€ 14.294
Montant IR 14.294€ x 45% - 6.432
prélèvements sociaux 13,5% - 4.320
total prélèvements - 6.432€ - 4.320€ - 10.752
revenu net 32.000€ - 10.752€ 21.247
taux prélèvement -10.752/32.000 33,60%

Au total, l’imposition des dividendes au niveau de chaque associé reste plus avantageuse que l’imposition de revenus fonciers.
En revanche, il faut tenir compte de l’imposition du résultat fiscal de la SCI à l’impôt sur les sociétés (au taux réduit de 15% mais éventuellement aussi au taux normal de 33,33% !) pour comparer l’intérêt fiscal pour une SCI et ses associés d’opter pour l’IS.
Lorsque la SCI gère plusieurs biens, le coût de l’IS est à considérer non pas isolément pour calculer la rentabilité d’un nouvel investissement mais pour l’ensemble de ses activités, car l’impôt sur les sociétés s’applique alors à la totalité du résultat de la société.



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  • 22 septembre 2015, par lila

    Bonjour,

    Malgré toutes les informations sur votre site, je ne trouve pas la réponse a ma question.

    Je souhaite me mettre en sci avec mes enfants mineurs, l’argent de la location meublé servira uniquement a réinvestir dans d’autre construction ou rénovation puis pour arriver a monter une affaire commerce par la suite.
    N’ayant aucun emprunt pour le moment.

    Doit on déclarer les revenues de loyer en déduisant le réinvestissement sur la feuille des impôts SCI(IS) ou bien se sera sur ma feuille d’impôt directement(IR) ?

    Merci par avance pour votre réponse.

    • 22 septembre 2015

      Je pense que vous n’avez pas compris le principe de fonctionnement d’une société à l’IS. Je vous invite à relire plus attentivement cette partie.

  • 8 septembre 2014, par fabiucus

    Bonjour,
    Avec ma compagne nous envisageons de créer une SCI.
    Nous avons un bien que nous habitons en ce moment mais nous souhaiterions en avoir un plus grand ailleurs dans la ville. Nous ne souhaitons pas nous lancer dans un emprunt, nous ne savons pas si nous allons rester longtemps dans la ville que nous habitons.

    Nous souhaitons donc louer notre bien pour en louer un plus grand avec le fruit du premier loyer. Or je constate que, ajouté à nos revenus, le "bénéfice" du loyer est dérisoire après impôts (moins de la moitié du loyer net après soustraction des charges, imp.fonciers et impôts sur le revenu) alors que le bien que nous souhaitons louer est 70% plus cher que le prix total de location de notre bien.

    Est ce que créer une SCI "loueuse" du bien que nous possédons et "locataire" du bien plus cher où nous souhaitons emménager nous permettrait d’échapper à l’amputation par les impôts, du revenu du bien dont nous sommes propriétaires ?
    (il faut dire que tout le produit de la location de notre appartement passerait dans la location d’un nouveau lieu de vie)

    • 8 septembre 2014

      Non, la location ne serait pas déductible, cela ne changerait strictement rien sur le plan fiscal.
      Effectivement en France il est très pénalisant sur le plan fiscal de donner en location un logement dont on est propriétaire pour en louer un autre plus grand, la solution est tout simplement de vendre pour acheter plus grand.

  • 1er juin 2014, par edifils69

    Bonjour,
    J’ai commis l’erreur il y a qq années , d’acquérir un petit local sous forme de sci avec ma compagne de l’époque , et souhaitant faire preuve d’équité, à 50-50 au niveau des parts.
    Suite a une séparation houleuse quelques temps plus tard, j’ai entrepris de tenter de me séparer de ce boulet d’une facon ou d’une autre : soit en vendant , soit en achetant ses parts afin de clore le debat.
    Apres avoir confié le dossier et cette tache a deux femmes de lois, elles me l’ont rendu m’indiquant "que ton ex est folle et crois que ses parts valent bien plus que les tiennes ..."(en fait 4 fois plus !) bref impasse.
    Existe t il une juridiction , un conciliateur qui pourrait prendre ce dossier en main à moindre cout et solutionner cette situation ?
    merci de vos idées.
    HB

    • 2 juin 2014

      1. si vous êtes à 50-50, c’est à priori que chacun a contribué pour moitié au financement de l’acquisition du bien. Ce n’est donc pas en tant que tel une erreur.
      2. l’évaluation des parts dépend essentiellement ce celle des immeubles. Êtes-vous en phase sur ce point ? Ce qui peut ensuite se discuter c’est la valeur de la décote, mais ça ne fera jamais un ratio de 1 à 4.
      3. Si vous ne vous mettez pas d’accord sur la valeur des parts, et si les statuts ne prévoient pas de clause de sortie, vous restez tout simplement en SCI. Seule la paralysie de la société pourrait justifier qu’un juge en ordonne la dissolution. Est-ce le cas ?

  • 13 novembre 2013, par Ganz62

    Je fait suite à mon premier post (logement à titre gratuit ou honéreux)

    rappel, je fais un apport pur et simple de la résidence principale à la SCI. Ce bâtiment, un vaste corps de ferme, sera loué pour partie à une EURL, sera notre habitation principale et enfin hébergera plus tard un gîte.

    La solution n’est elle pas de définir des lots dans ce bâtiment ?
    Est il possible de louer un lot (le local de l’EURL) avec soumission à la TVA,d’en déduire les charges afférentes,
    Est il possible ensuite mettre à disposition à titre gratuit un second lot (le logement principal) aux sociétaires (ma femme et moi) et de ne rien déduire de ce qui est afférent à ce lot ?
    Enfin, est il possible d’engager plus tard es travaux dans le troisième lot (le gîte) et de répercuter les charges afférentes à ce bien ?

    Cette démarche permet elle d’optimiser l’investissement et l’entretien de ce bien sans risquer l’abus de droit ?

    Merci,
    Cordialement,

    • 9 janvier 2014

      En effet, il est parfaitement possible, au sein d’un même immeuble, de louer un lot, un local professionnel, soumis à la TVA, et de louer un autre lot non soumis à TVA. De la même façon, cet autre lot, une habitation, peut être occupée à titre onéreux. Le décompte des charges se fait par lot, au prorata ou, si possible, en individualisant les charges (2 compteurs d’eau, électricité...).

  • 2 septembre 2012, par JEAN YVES

    Bonjour,

    Je suis à l’aube d’une création de SCI immobilière et absolument Novice en la matière.
    J’explique :
    Je suis artisan(Paysager/Pisciniste/Maçon), je viens de faire une offre d’achat pour une écurie(classée bat. de France) dans un centre ville ancien à réhabiliter en logements habitables.
    (J’ai l’accord écrit/signer de la mairie et des bats. de France).
    Le projet étant de l’habiliter en 8 appartements(de 70m²) avec quelques places de parking privé..
    Bref, Coût d’achat bâtiment :
    156 Keuros, Coût prévisionnel des travaux de réhabilitations : 350 Keuros
    Financement Total par établissement bancaire (crédit sur 17ans)
    Prévisionnel montant des loyers encaissables : 5200euros/mois
    Prévisionnel emprunt : 3500euros/mois
    Mes Questions :
    Je souhaites créer une SCI avec ma Concubine,
    Quelle forme de SCI serait la plus avantageuse pour Nous ?
    Dois je choisir l’imposition à l’IR ou l’IS ? Quelle serait la plus avantageuse pour nous ?
    De combien serais je imposer dans les 2 cas à peu de choses près ?
    En sachant que je devrais avoir le droit à la LOI SCELLIER.....(car j’opère à une réhabilitation totale à définition logements neufs à l’issue)
    Merci d’avance de votre aide...

    • 26 octobre 2012

      Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas bénéficier des avantages de la loi Scellier, contrairement à une SCI transparente (soumise à l’IR).

    • 1er juin 2014

      Par experience ne pas être a 50-50 dans la sci a venir ...toujours garder 51 minimum au decideur au cas ou ...

      .

    • 2 juin 2014

      Tout dépend de vos perspectives. Souhaitez-vous revendre à terme, ou conserver le bien ?

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