Création SCI

Inconvénients SCI à IS

Les avantages de l’impôt sur les sociétés sont souvent connus. Mais, face à ses avantages, il faut noter le coût engendré par la sous-traitance de la comptabilité d’une société soumise à l’IS, l’application du régime des plus-values professionnelles en cas de cession des biens détenus et le risque d’une option irrévocable alors que les niches fiscales sont dénoncées aujourd’hui (le Conseil des prélèvements obligatoires soulignant depuis longtemps déjà le mode d’imposition avantageux des dividendes).

Obligations comptables SCI imposée à l’IS

Comptabilité BIC pour SCI à IS

Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) qui n’a pas d’obligation légale de tenir une comptabilité mais seulement d’établir un bilan annuel et de déclarer ses produits et charges (voir l’article sur la comptabilité des SCI), une SCI assujettie à l’IS doit impérativement tenir une comptabilité en suivant le plan comptable général et les règles comptables des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Cette comptabilité annuelle fait l’objet d’une liasse fiscale (déclaration n°2065 et ses annexes) qui comprend :
- le bilan,
- le compte de résultat,
- un récapitulatif des immobilisations détenues, des amortissements et provisions pratiquées, des créances et dettes...
Cette déclaration n°2065 est à déposer chaque année au service des impôts du siège dans les trois mois de la clôture de l’exercice (qui ne correspond pas obligatoirement à l’année civile).

Expert-comptable pour la comptabilité d’une SCI à IS

Il n’y a aucune obligation pour une SCI imposée à l’IS de recourir à un expert-comptable. De même, il est parfaitement légal de compléter manuellement une déclaration n°2065, et par conséquent l’utilisation d’un logiciel comptable pour établir cette déclaration n’est absolument pas obligatoire.

Cependant, il est conseillé au gérant d’utiliser un logiciel comptable pour tenir sa comptabilité et établir ses déclarations fiscales (liasse fiscale annuelle mais également les déclarations de TVA si des locations sont imposables à TVA). Aussi, en l’absence de connaissances comptables, il est préférable d’anticiper le coût de sous-traitance de cette comptabilité à un expert-comptable.

Les honoraires annuels d’un expert-comptable sont d’environ 1.500€ pour la saisie des opérations comptables et l’établissement des déclarations fiscales (déclaration annuelle n°2065 notamment) d’une société. Il faut rappeler que seul un expert-comptable diplômé est autorisé à sous-traiter contre rémunération la tenue d’une comptabilité (même si des auto-entrepreneurs proposent parfois également leurs services...).
Lorsque le gérant est rémunéré (la déduction des charges de salaire constituant l’un des avantages d’une SCI soumise à l’IS), il faut compter environ 30€ par mois pour l’établissement de ces bulletins de paie et des déclarations sociales correspondantes (déclarations URSSAF, caisse retraite...) par un expert-comptable ou une société spécialisée (ADP par exemple).

Nous vous invitons à compléter ces informations relatives au coût de la sous-traitance d’une comptabilité à un expert-comptable en participant au forum ci-dessous.

Option irrévocable pour l’IS

Lorsqu’une SCI opte pour une imposition à l’impôt sur les sociétés, ce choix est irrévocable. Or le calcul de l’IS peut être modifié, c’est d’ailleurs une réforme annoncée pour 2012. En ce qui concerne l’imposition des dividendes perçus par les associés (lire http://www.creationsci.info/Imposition-SCI-IS-impot-societes), là encore des réformes sont attendues : montant de l’abattement de 40% proposé à la baisse au taux de 20% par des députés en 2011 (projet de loi rejeté, pour l’instant), crédit d’impôt déjà supprimé en 2010, taux de la CSG et CRDS appliqué aux dividendes bruts revus régulièrement à la hausse.

Par ailleurs, le choix de l’IS doit tenir compte de l’évolution du résultat prévisionnel de la SCI, en particulier de l’absence de dotations aux amortissements déductibles une fois que les immobilisations seront totalement amorties. En effet, la dissolution d’une SCI soumise à l’IS entraîne l’imposition d’une part du boni de liquidation (IR + CSG-CRDS) et d’autre part des plus-values, suivant le régime des plus-values professionnelles, par conséquent sans abattement proportionnel à la durée de détention de ces immobilisations et sur la base de la valeur nette comptable de ces immobilisations.

Régime des plus-values professionnelles

Lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCI soumise à l’IS, la plus-value éventuelle est soumise au régime des plus et moins-values professionnelles. L’imposition de cette plus-value n’est pas réduite en fonction de la durée de détention de l’immeuble comme dans le cadre des plus-values immobilières des particuliers (article correpondant). Indépendamment de cette durée, la plus-value s’ajoute au résultat fiscal de la SCI pour être imposé à l’IS au taux réduit ou non en fonction du résultat annuel total de la société.

La plus-value professionnelle est égale à la différence entre le prix de vente d’un immeuble et sa valeur nette comptable (VNC) à la date de cession, cette VNC étant elle-même égale à la valeur brute de l’immobilisation diminuée des amortissements pratiqués depuis l’acquisition.

Cette plus-value, généralement d’autant plus importante que la date d’acquisition est ancienne, qui aurait été exonérée d’imposition dans le cas d’une SCI soumise à l’IR (après une durée de détention de 22 ans) risque donc d’être imposée au taux d’IS de 33,33%.

Exemple calcul plus-value professionnelle

Une SCI soumise à l’IS a acquit un immeuble pour 100.000€ le 01/01/2001 qu’elle a amorti linéairement sur 20 ans. Cet immeuble est vendu le 31/12/2011 pour 100.000€.

NB : les frais de notaire augmentés des honoraires d’agence s’élevaient à 10.000€. Ces frais d’acquisition déductibles ont cependant été comptabilisés en charges en 2001 et ne modifient donc pas dans cet exemple le calcul des amortissements.

Calcul de la VNC au 31/12/2011

Cumul amortissements pratiqués au 31/12/2011 = 100.000€ x (1/20 ans) x 11 ans
Cumul amortissements pratiqués au 31/12/2011 = 55.000€

VNC au 31/12/2011 = valeur brute - amortissements pratiqué à la date de cession
VNC au 31/12/2011 = 100.000€ - 55.000€
VNC au 31/12/2011 = 45.000€

Calcul de la plus-value

Plus-value = prix de cession - VNC
Plus-value = 100.000€ - 45.000€
Plus-value = 55.000€

Cette plus-value est ajoutée au revenu fiscal 2011 de la SCI et est imposée au taux de 33,33% (éventuellement, en partie, au taux réduit de 15% qui s’applique jusqu’à 38.120€).

Conclusion

L’avantage de la déduction annuelle des dotations aux amortissements pratiquées sur cet immeuble est donc totalement compensé par cette imposition de la plus-value lors de sa cession. En effet, les dotations qui ont été déduites chaque année sont cumulées pour réduire la VNC de l’immeuble et donc augmenter la plus-value constatée au jour de la cession.

On peut même supposer que l’imposition au taux de 33,33%, partielle ou totale, de cette plus-value n’a pour contrepartie qu’une réduction annuelle du résultat de la SCI imposée durant 11 ans au taux réduit d’IS. Autrement dit, on a économisé chaque année de l’impôt à 15% pour payer plus tard de l’impôt à 33%.



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  • 9 avril 2014, par pascale

    bonjour,

    situation de mon client :

    - création SCI soumise à l’IR
    - décision de changement fiscal pour l’exercice 2013 option à l’IS

    Ma question est la suivante :

    j’ai bien compris que les frais réels deviennent déductibles et que l’on amorti les bâtiments à compter du (dans mon cas) du 1er Janvier 2013.
    Mais comment fait-on pour comptabiliser l’amortissement non pratiqué sur les exercices antérieurs ?

    Merci d’avance pour vos réponses

    • 12 avril 2014

      Le fait de changer de régime d’imposition, en passant donc de l’IR à l’IS vaut cessation d’activité pour l’ir et imposition immédiate donc calculer les plus values et impositions qui vont avec.
      il y donc une conséquence fiscale importante lors d’un changement de régime et il faut en mesurer les conséquences et l’interet

      Repartir à 0 pour l’activité is si je ne me trompe pas, donc pas d’amortissement antérieur mais nouveau départ des amortissements et revenu à partir de la date de changement de l’option
      BOI-ENR-AVS-20-40-20120912
      je cite un extrait "....Ce changement de régime fiscal rend exigibles les droits et taxes de mutation à titre onéreux sur certains biens (apports d’immeubles, de droits immobiliers, de fonds de commerce, de clientèle, de droit à un bail ou à une promesse de bail) qui avaient été apportés à titre pur et simple à cette personne morale postérieurement au 1er août 1965, par des personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.....

      Le 3° du I de l’article 809 du code général des impôts (CGI) assimile à des mutations à titre onéreux les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non passible de cet impôt, dans la mesure où les apports ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.

      10
      Le droit de mutation spécial perçu sur les apports assimilés à des mutations à titre onéreux est fixé au III de l’article 810 du CGI. A ce droit s’ajoutent les taxes additionnelles perçues au profit du département et de la commune.

      pour ma part je pense que l’option à l’is n’est intéressante que si l’imposition à l’IR est supérieure au taux de l’is et de moduler les distributions en fonction de son IR pour ceux qui ont des revenus irréguliers .....

    • 21 mai 2014

      Bonjour,

      toute d’abord félicitations pour ces informations très pointues.
      J’envisage de passer ma SCI de l’IR à l’IS, or elle est propriétaire d’un bien immobilier.

      Le bien immobilier concerné n’a pas été apporté à la SCI à sa constitution, mais c’est au cours de sa vie que la SCI a acheté le bien immobilier. Cela change-t-il quelques chose étant donné que les articles parlent des droits de mutation sur les apports ?

      En d’autres termes, les apports mentionnés sont-ils ceux apportés au moment de la création de la SCI (ou augmentation de capital), ou bien sont-ils ceux apportés au moment du transfert IR vers IS ?

      J’espère que mon cas est suffisamment clair.
      Cordialement, et merci d’avance de votre réponse !

      Max1979

    • 21 mai 2014

      Puisque vous écrivez que la SCI a acheté le bien, j’en déduis qu’elle a déjà payé les droits de mutation à titre onéreux. En conséquence, son changement de régime fiscal n’entraînera pas l’exigibilité de droits complémentaires.
      Il en irait autrement si le bien avait initialement été apporté à titre pur et simple.

    • 22 mai 2014

      Merci pour votre réponse très rapide et très claire, et surtout une bonne nouvelle dans mon cas !
      Et encore félicitations pour votre expertise
      Max1979

  • 5 mars 2013, par maxouv327

    Bonjour,

    Tout d’abord un grand merci pour la mine d’info que représente ce site.
    Je le consulte régulièrement et m’apporte une grande aide.

    Je voulais discuter d’un point important de l’imposition à l’IS depuis le 31/12/2012 :
    le recours obligatoire à un prestataire EDI (Echange de donnée informatisée).

    jusqu’à maintenant nous pouvions nous affranchir d’un logiciel de comptabilité et réaliser gratuitement (i.e par nous mêmes) la comptabilité de notre SCI.

    Désormais je comprends que ce n’est plus possible de faire la déclaration papier de la liasse fiscale 2065+2033. Il faut obligatoirement faire une télédéclaration via un intermédiaire obligatoire qui est payant.

    Je trouve la situation abérante puisque :
    - la comptabilité de ma sci est archi simple (50 lignes d’écritures maxi)
    - le chiffre d’affaire de ma SCI est ridicule (environ 5000€)
    - ma SCI est déficitaire
    - je me retrouve donc à devoir payer un intermédiaire EDI pour qu’il informe le service des impots que je suis déficitaire.

    Je trouve le principe de payer pour payer des impots un peu fort :-s

    Est ce que d’autres gérant de SCI sont dans ce cas et connaitriez vous un moyen de ne pas recourir à un partenaire EDI payant pour les petites SCI déficitaires ?

    Cordialement,

    Maxouv327

  • 13 avril 2012, par tambosee

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une SCI à l’IS, puis-je décider d’amortir ou pas le bien immobilier ?

    Ou, puis-je faire varier cet amortissement selon les années ?

    En effet, je voudrai ajuster mes dividendes (seuls revenus actuellement) sans jouer sur le levier traitement et salaires ou travaux.
    J’imagine que s’il y a de l’amortissement, il y a de la dotation aux amortissements et que cette dotation reste bloquée dans la SCI sans que je puisse donc tirer des dividendes... Elle est sensée être utilisée pour des travaux un futur investissement ?

    Mon objectif est de trouver une forme de rémunération de mes biens immobilier en optimisant la fiscalité : pas d’imposition à l’IR mais une imposition à l’IS + versement de dividendes, cette 2ème option me paraissant fiscalement moins douloureuse...
    Qu’en pensez-vous ?

    • 19 novembre 2012

      Effectivement, dans une SCI soumise à l’IS, les dotations aux amortissements sont déductibles. En revanche, ces dotations doivent respecter le plan d’amortissement et ne peuvent donc pas varier d’une année sur l’autre en fonction des objectifs de résultat de la société (dans ce cas, risque fiscal évident). En revanche, ces dotations permettent de minimiser le résultat par rapport à une SCI soumise à l’IR. La contrepartie : en cas de cession du bien immobilier, il n’existe pas d’abattement pour durée de détention du bien. Mais il est vrai que cet inconvénient a perdu de son poids avec la réforme de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers (durée de détention passée de 15 à 30 ans pour obtenir une exonération totale de plus-value). A noter également que les rémunérations déductibles entraînent aussi le paiement de cotisations sociales.

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