Création SCI

Avantages SCI à l’IS

Un avantage de l’impôt sur les sociétés (IS) pour une société civile immobilière est l’imposition du revenu foncier de la SCI sous forme de dividendes dans les mains des associés. Autre avantage de l’IS : la déduction des frais d’acquisition, des amortissements et provisions et des rémunérations.

Avantage IS imposition dividendes des associés

Imposition à l’IR des dividendes versés uniquement

Après avoir été soumis à l’IS, le bénéfice de la SCI peut être distribué à ses associés sous forme de dividendes qui sont alors imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans les mains de chaque associé.

En revanche, si la SCI ne verse aucun dividende, les associés ne subissent aucune imposition à l’IR, ce qui n’est pas le cas dans une SCI soumise à l’IR où chaque associé déclare sa quote-part de résultat en revenus fonciers, que ce résultat ait été distribué ou non. Or, généralement, au moins durant les premières années d’existence, les remboursements d’emprunt ponctionnent intégralement la trésorerie de la SCI, ce qui empêche toute distribution aux associés mais sans limiter totalement les bénéfices de la société (car seuls les intérêts d’emprunt, en opposition aux remboursements du capital emprunté, constituent une charge déductible).

Fiscalité des dividendes

Pour les contribuables imposés aux tranches supérieures de l’IR, le mode d’imposition des dividendes permet une certaine optimisation fiscale lorsque la SCI bénéficie du taux réduit de l’IS (soit 15%). En effet, jusqu’à 38.000 euros de bénéfice, l’imposition du revenu foncier au niveau de la société reste faible. Or un abattement de 40% s’applique sur les dividendes perçus avant imposition à l’IR. Au total, pour un revenu foncier de 100 euros dégagé au niveau de la SCI, les associés perçoivent 85 euros (100€ - IS) et ces dividendes sont soumis à l’IR sur une base de 50 euros environ (85€ - abattement 40%).

Dans une SCI soumise à l’IR, c’est sur une base de 100 euros que les associés auraient été imposés à l’IR (certes en évitant les 15 euros d’IS, mais sur le différentiel de 50 euros de base imposable, le surplus d’IR peut rapidement dépasser le montant de cet IS). Voir pour plus de détails l’article précédent sur la fiscalité des dividendes.

IS et déduction des frais d’acquisition

Dans une SCI imposée à l’IR, les frais d’acquisition des immeubles ne constituent pas une charge fiscalement déductible. Ces frais s’inscrivent alors au bilan de la SCI et augmentent d’autant le prix d’acquisition des immeubles.

A l’inverse, dans une SCI assujettie à l’IS, les frais d’acquisition des immeubles (frais agence, honoraires notaire et droits enregistrement) sont déductibles du résultat fiscal imposé à l’IS.
Il s’agit :
- des droits d’enregistrement,
- des frais de notaire,
- de la commission d’une agence immobilière par exemple.

La déduction de ces frais d’acquisition peut être exercée de deux manières :
- par la comptabilisation de ces frais en charges déductibles l’année d’acquisition,
- par l’augmentation de la valeur de l’immobilisation correspondante (augmentation de la valeur brute de l’immeuble) et donc étalement de la charge au fur et à mesure des amortissements pratiqués.

Amortissement des immobilisations

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les dotations aux amortissements éventuellement pratiquées ne sont pas fiscalement déductibles. Elles n’ont donc qu’un impact purement comptable dans la présentation des comptes en Assemblée Générale par le gérant. Les dotations comptabilisées durant une année ne sont pas prises en compte pour déterminer le résultat fiscal imposable dans les mains de chaque associés.
Par exemple, une SCI qui affiche un résultat comptable de 20 après comptabilisation d’une dotation aux amortissements de 100 déclare un résultat fiscal de 120 (imposé à l’IR au niveau des associés).

A l’inverse, une SCI soumise à l’IS conserve ce résultat fiscal de 20, imposé à l’IS. En effet, constituent une charge déductible de l’IS les dotations annuelles aux amortissements pratiqués sur :
- le prix d’achat des immeubles,
- le coût des travaux d’agrandissement et de reconstruction,
- le coût des travaux d’amélioration d’un immeuble à usage commercial ou professionnel.

Déduction rémunérations versées

Lorsque le gérant est rémunéré, si la SCI est soumise à l’IR, alors ce gérant déclare chaque année en revenus fonciers :
- sa quote-part de résultat,
- sa rémunération, qui, au final, est considérée comme une partie de sa quote-part de résultat, comme si les résultats n’étaient pas répartis en fonction de la participation de chaque associé au capital de cette SCI (ce qui est parfaitement légal par ailleurs).

A l’inverse, dans une SCI assujettie à l’IS, lorsque le gérant perçoit une rémunération pour sa gérance, sa rémunération est comptabilisée comme une charge déductible qui vient réduire le résultat fiscal imposable à l’IS. Cette déduction est particulièrement intéressante si la SCI est soumise à l’IS au taux normal (si son bénéfice, après déduction de cette rémunération, reste supérieur à 38.000€).

Report des déficits de la SCI

En raison notamment des dotations aux amortissements déductibles de l’IS, une SCI soumise à l’IS peut présenter un résultat fiscal négatif. Fiscalement, ces pertes pourront s’imputer sur les bénéfices des années suivantes et limiter alors le montant de l’impôt.

Par exemple, considérons une SCI assujettie à l’IS qui aurait réalisé les résultats suivants :

Année Résultat fiscal annuel Pertes imputées Cumul pertes reportables Bénéfice imposé IS
2012 -20.000 0 -20.000 0
2013 -15.000 0 -35.000 0
2014 +17.000 -17.000 -18.000 0
2015 +20.000 -18.000 0 +2.000

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Inconvénients SCI à IS

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  • 29 août 2016, par rimbert olivier

    Bonjour j’ai crée une SCI pour aquerir un immeuble de 5 appartements.

    Je voudrais savoir si il est possible d’acheter ma résidence principale via cette meme SCI pour passer les intérêt d’emprunt en charge et rembourser le crédit de ma maison via des fond perso que j’injecterais dans la SCI. je ne serais pas locataire de ma maison mais j’y logerais à titre gratuit car la location d’un bien pour moi meme est impossible c est bien sa ?

    On m’a parlé que ce serait de ce fait aventageux de transformer l’imposition de ma SCI de la passer en impot sur les societé car la actuellement elle est a IR comme cela chaque somme que j ijecte pour rembourser le pret de ma maison est inscri comptable ment et je pourrais le resortir de la SCI sans etre a nouveau imposé dessus ?

    Merci de vos explication à savoir les aventages et inconvéniant du passage à l impot sur les societé et aussi pour l achat de la r&ésidence principale via ma SCI

    n’hésitez pas à me mettre le plus de détail possible plus j’en ai mieux ce sera.

    merci pour vos infos

    Cordialement

    • 29 août 2016

      Non, vous ne pouvez en aucun cas déduire les charges d’une SCI qui détient votre résidence principale occupée à titre gratuit. Voir notre dossier sur la "résidence principale" (dans le dossier "Pourquoi créer une SCI" accessible en page d’accueil).

  • 1er avril 2016, par Alex

    bonjour,

    Le déficit comptable de la 1ère année liée aux frais d’achat, est-il imputable aux prochains résultats comptables, et donc vient-il minorer le résultat distribuable des années suivantes ?

    Autrement dit : est-il possible d’amortir le déficit sur les prochains résultats comptables distribuables, et ainsi éviter d’être imposé sur les dividendes suivants ?

    merci

    • 6 avril 2016

      Absolument, la perte fiscale d’une SCI à l’IS est reportable sur le bénéfice de l’année suivante.

  • 24 janvier 2016, par thomas

    Bonjour,
    je crée une sci avec ma femme pour l’achat d’un local professionnel. Mon comptable me propose de garder la sci à l’´IR mais de mettre notre selarl en tant qu’associée majoritaire (98 parts sur 100) ce qui rendrait notre sci soumise à l’IS dans sa grande majorité, de reporter les déficits de la sci les premières années sur la selarl , tout en n’optant pas pour l’option IS irréversible. Si je comprends ces avantages, je n’ai pas eu connaissance des inconvénients de ce type de montage, notamment fiscal mais aussi sur l’indépendance du bien et de la selarl et de l’incorporation éventuelle future d’associés sur la sel ou de nos enfants sur la sci..?
    Merci à ceux qui pourront m’éclairer !

    • 2 février 2016

      Le principal inconvénient fiscal est le mode d’imposition de la plus-value, en cas de vente évidemment, donc un problème reporté et en réalité croissant avec les années (car la plus-value demeurera toujours imposable, alors qu’à l’IR elle décroît au fur et à mesure des années de détention).

  • 13 février 2014, par aladinice

    bonsoir, peut on passer de l’IR à l’IS dans la vie de la SCI je sais que le contraire n’est pas possible...en stage SCI CGA 06 le formateur ous a assuré que l’on peut passer du régime IR à l’IS ....
    merci de m’éclairer ...
    Michel
    hôtelier d’altitude

    • 13 février 2014

      Absolument, une SCI à l’IR peut opter pour l’IS, et un article de notre dossier "SCI à l’IS" détaille d’ailleurs les formalités à accomplir dans ce cas.

  • 29 août 2013, par CHARLES

    Une personne peut m’expliquer les différences : avantages et inconvénients SCI IS ou IR ?
    L’explicatif sur ceci est dur à comprendre. J’aimerai quelque chose de simple. Merci

    • 30 août 2013

      La simplicité n’est pas possible en tout domaine... Sans compter que les règles fiscales concernant l’IR d’une part et l’IS d’autre part ne cessent d’évoluer (imposition des dividendes pour l’IS, calcul des plus-value à l’IR, hausse de la CSG...). Le but de ce site est justement de montrer cette complexité.

  • 26 septembre 2012, par JuL

    Bonjour,

    Lorsqu’il existe un déficit reportable, est-on obligé de l’imputer en totalité sur le bénéfice de l’année en cours, ou peut-on en conserver une partie pour l’imputer sur le bénéfice des années à venir ? L’avantage consisterait à rester plus longtemps sous le seuil des 38 k€ d’imposition à 15%.

    Exemple avec imputation totale :
    Année résultat imputation résultat imposable IS
    N -50 0 0 0
    N+1 +50 -50 0 0
    N+2 +50 0 50 9,7
    N+3 +50 0 50 9,7
    N+4 +50 0 50 9,7
    N+5 +50 0 50 5,7
    Total +200 200 38,8

    Exemple avec imputation partielle :
    Année résultat imputation résultat imposable IS
    N -50 0 0 0
    N+1 +50 -12 38 5,7
    N+2 +50 -12 38 5,7
    N+3 +50 -12 38 5,7
    N+4 +50 -12 38 5,7
    N+5 +50 -2 48 9,0
    Total +200 200 31,8

    On voit donc que la dernière solution permet sur le total des 6 années de payer 7 k€ d’impôts de moins. Mais est-il possible de pratiquer ainsi ?

  • 6 février 2012, par androprod1

    Bonjour,
    Comment calcul t’on la dotation aux amortissements d’un immeuble ?
    Dans l’exemple ci dessus, n’avez vous pas oublier de déduire cette somme des 19000€ ?

  • 8 novembre 2011, par PLD

    j’hésite à opter pour IS sur une création de SCI "familiale" avec mon épouse. Je vais investir "cash" 210k€, incluant frais d’agence, droits mutation et émoluments. Les loyers rapporteront environ 15k€. Avec amortissement et déduction, je serai en déficit fiscal un bon moment (quel est le max ?). Donc éviterai l’IS, mais pourrai quand même verser des dividendes, à priori plus avantageux qu’en IR, car 40% d’abattement +1500€ par tête, car je suis à la limite de "sauter" une tranche ayant perdu 0,5 part cette année et en perdant une autre dans 2-3 ans.
    Si fiscalement le choix en IS paraît intéressant, mis à part le régime des plus-values, quels autres désavantages ? Merci

    • 14 novembre 2011

      Comment pouvez-vous afficher un déficit fiscal et distribuer des dividendes ? L’inconvénient principal de l’IS est le mode d’imposition des plus-values effectivement, mais suite à la réforme des plus-values des particuliers, cet inconvénient est moindre. Les autres inconvénients sont indiqués dans l’article suivant :

    • 13 décembre 2011

      Bonjour.
      C’était une question, en fait, il manquait le "je" de "pourrai-je distribuer des dividendes". Non, donc. Que faire de la trésorerie, dans ce cas ? A part la placer et générer des intérêts supplémentaires. Autre question, combien d’années de reports possibles pour des pertes ? J’ai lu 5 ans. Mais avec un amortissement sur 12 ans des 200k€ environ, les frais divers (RCL, Taxes Foncières et autres frais) et 14-15000€ de revenus, les pertes s’afficheront sur 13-14 ans...
      Merci

    • 14 décembre 2011

      En l’absence de bénéfices distribuables, l’assemblée des associés ne pourra pas décider du versement de dividendes. En revanche, le gérant de la SCI peut être rémunéré (mais cotisations des travailleurs non salariés dans ce cas), ou encore rembourser les comptes courants des associés.

  • 26 juin 2011, par Ari95

    Bonjour

    J’ai une SCI IS. Si je revends un bien dont c’est ma résidence principale, ai-je le droit de réinvestir la plus value dans une autre SCI à l’IR. Dans ce cas, y a-t-il imposition de la plus-value ?

    Merci pour votre réponse.

    • 27 juin 2011

      Si vous réalisez une plus-value dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, vous paierez une plus-value professionnelle (aucune exonération du fait de la durée de détention). Ensuite, vous pourrez utiliser les dividendes versés par cette SCI à ses associés comme bon vous semble.

    • 12 octobre 2013

      Bonjour,
      Si dans le cadre d’une SCI a l’IS, celle-ci presente un deficit cumulé de par exemple -15000€ euros, devra-elle tout de meme payer la plus-value professionnelle si celle-ci vend un bien avec une plus value de 15000€ ?
      Merci d’avance

  • 21 mai 2011, par Giorgio

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour toutes les informations fourni.
    J’aurais toutefois une question :
    Est il possible de déduire les frais d’acquisition d’un bien pour une SCI soumise a l’IS ?

    Par exemple :
    Si j’achete un batiment d’une valeure de 100000 sur 20 ans. Le crédit avec intéret me revient a 200000€. 200000/20 soit 10000€ euros par an.
    Est il possible de déduire ces 10000€ chaque année ?

    Merci

    • 21 mai 2011

      Effectivement, les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS.

    • 8 juin 2011

      Les intérêts oui. Le remboursement du capital non.
      Et ce, que la SCI soit à l’IS ou à l’IR.

      En revanche l’immeuble peut être amortie dans une SCI à l’IS.

    • 20 octobre 2011

      Bonjour, vous parler de déduire les interets d’emprunts mais pas le capital.

      Cela signifie que si par exemple :
      Revenus locatif annuel : 20 000
      Interet d’emprunt remboursé cet année : 1 000
      Capital remboursé cet année : 13 000

      Suis je donc imposé sur un résultat de 19 000 alors qu’en réalité la société n’a gagner que 6 000 ?

    • 20 octobre 2011

      Le résultat fiscal est bien de 19.000€ et il ne faut pas confondre trésorerie et résultat : le capital remboursé est une opération de bilan qui affecte la trésorerie et en aucun cas une charge. De la même façon, si la SCI verse des dividendes, cela affecte sa trésorerie mais ne modifie nullement le total de ses charges.

    • 2 octobre 2013

      Vous oubliez l’amortissement de l’immeuble, qui vient diminuer le résultat imposable dans le cas d’une SCI à l’IS.

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