Accueil > Apports SCI > Apports en numéraire et emprunt immobilier > Emprunt SCI immobilière

Emprunt SCI immobilière


Caractéristique de l’emprunt contracté par une société SCI, et garanties susceptibles d’être demandées àla société ou àses associés.

Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt par la création d’une société civile immobilière ?

SCI et négociation emprunt

Si vous souhaitez créer une société civile immobilière pour obtenir l’emprunt que votre banque ne vous accorderait pas personnellement, alors la SCI est une mauvaise réponse àvotre besoin de financement.

En effet, pour décider ou non d’accorder un emprunt àune société civile (transparente donc), une banque va analyser la capacité d’emprunt de ses associés. La banque va donc demander les revenus de chacun des associés pour calculer leur capacité d’endettement. Si la SCI est destinée àun investissement locatif, les revenus attendus constituent des revenus fonciers pour les associés et sont donc ajoutés àleur capacité d’endettement. Mais ces revenus fonciers prévisionnels ne sont prix en compte qu’àhauteur de 70% de leur montant, pour tenir compte du risque de non paiement sur des loyers.

Par ailleurs, pour une banque, il n’existe pas de formule de prêt spécifique aux sociétés civiles immobilières, pas d’assurance-décès spécifique, donc aucun avantage àattendre non plus en matière de taux d’intérêt ou de durée d’emprunt.

SCI et garanties bancaires

Deux types de garanties peuvent être demandées par une banque pour accorder un prêt immobilier (àune SCI ou àun particulier) :
– une hypothèque sur le bien immobilier acquis, cette hypothèque donnant le droit àla banque de faire vendre ce bien immobilier pour se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur,
– la caution d’une société spécialisée qui assure la banque de sa créance et qui se chargera de poursuivre les emprunteurs en cas de défaillance.

Ces garanties peuvent être demandées de la même façon àune SCI qu’àun particulier, augmentant dans les deux cas le coà»t du crédit bancaire.

Mais des garanties particulières peuvent être demandées par une banque aux associés qui négocient un prêt bancaire. En effet, les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement àleur participation au capital. Or l’emprunt immobilier a été accordé àla SCI. Aussi, en cas de non remboursement de l’emprunt, la banque doit se retourner contre la société civile immobilière avant d’avoir le droit de se retourner contre chacun des associés. Pour éviter ces complications juridiques et ce risque accru, la banque exige dans la pratique que les associés solvables de cette SCI se portent caution solidaire du prêt accordé. Ainsi, la banque pourra se retourner contre ces associés cautions de la société et exiger auprès d’eux le remboursement de l’intégralité du prêt accordé àla société civile.

SCI et capacité emprunt de tous les associés

On l’a souligné, pour des personnes physiques, créer une société civile immobilière ne leur apporte aucune capacité d’endettement supplémentaire. En revanche, l’entrée au capital de la société de personnes physiques supplémentaires permet àla SCI d’augmenter sa capacité d’emprunt. Par exemple, créer une SCI familiale permet àun enfant d’acquérir sa résidence principale grâce àla capacité d’endettement apportée àcette société par ses parents (ainsi que leur caution solidaire dans la pratique). De la même façon, en cas de saisie judiciaire de la résidence principale d’un entrepreneur individuel par exemple, créer une société avec des membres de sa famille est un moyen de conserver ce bien immobilier.

Dans tous les cas, il faut rappeler que l’endettement de la SCI sera ultérieurement pris en compte par les banques pour mesurer la capacité d’endettement individuel de chaque associé en cas de négociation d’un emprunt personnel. Aider un proche en participant au capital d’une SCI, c’est donc engager sa responsabilité personnelle comme associé de cette société civile mais également limiter sa capacité d’endettement personnelle tant que le prêt obtenu n’est pas intégralement remboursé.

Emprunt par société civile immobilière

Vous pouvez sur ce site, en complétant un simple formulaire, connaître votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre projet en complétant le formulaire emprunt immobilier ou vos possibilités de faire racheter un emprunt immobilier en cours.

EN CONCLUSION :

Pour obtenir un emprunt immobilier, est-ce que créer une SCI est un moyen d’augmenter sa capacité d’endettement ? La négociation d’un prêt immobilier par une société est-elle plus simple que pour un particulier ? Quelles garanties personnelles doivent apporter les associés d’une SCI pour que leur société puisse obtenir un prêt immobilier ?




Messages

  • bonjour ,
    je voudrais savoir quels sont les risques encourus si je me retrouve dans l’incapacité de payement de mes échéances bancaires , étant associé à25 % des parts dans une sci .
    merci

    • Vous êtes associé d’une SCI qui nécessite des apports en compte courant pour rembourser un prêt bancaire, chaque associé réalise donc régulièrement des apports en compte courant pour permettre àla SCI de faire face aux échéances de cet emprunt. Mais on ne peut pas obliger un associé de SCI àréaliser un apport en compte courant. Aussi, si les associés n’apportent plus de liquidités àla SCI, ils ne risquent rien individuellement mais la SCI elle risque la liquidation. Aussi, plutôt qu’une liquidation judiciaire, cette SCI ferait mieux de vendre les biens qu’elle détient.

    • Bonjour
      Toute mes excuses pour la surprise.Aider est la meilleure manière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé àmets àvotre disposition un prêt àpartir de 2000€ a 80.000€ àdes conditions très simple àtoutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits àcourt, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et àune durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai àvotre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

  • Bonjour,
    Dans le cadre d’une sci avec trois associés nous souhaitons recourir àun, puis plusieurs prêts bancaires pour financer des investissements locatifs.
    Comment être sà»r que chacun des associés remboursera bien le prêt àhauteur d’un tiers ?
    Cdlt.

    • Si les associés doivent réaliser des apports en compte courant pour couvrir les besoins de la SCI, il faut effectivement anticiper qu’il n’est pas possible d’obliger un associé àeffectuer des apports en compte courant. En revanche, il est possible de prévoir la rémunération des comptes courants et de limiter ainsi l’inégalité entre associés si l’un d’eux ne participe pas aux besoins de trésorerie de la SCI. De plus, cette rémunération des comptes courants permet ensuite àla SCI de s’endetter pour rembourser les comptes courants tout en déduisant les intérêts de l’emprunt contracté.

      Pour s’assurer des apports des associés, il serait peut-être préférable que ces apports soient effectués en capital. Le montant du capital serait donc égal au montant du capital emprunté et libéré en fonction des besoins de la SCI. Si un associé ne réalise pas ces apports, alors il sera en faute par rapport aux statuts.

      Aussi, il est toujours conseillé d’avoir recours àun professionnel pour rédiger des statuts de SCI.

  • je suis à50/50 dans une SCI possédant un local. Pour l’instant ce local est loué àune entreprise mais le bail commercial est inexistant. Si cette entreprise venait àdéménager, la banque pourrait elle se retourner juste contre moi si mon associé refusait de payer les 50% du remboursement du prêt ?

  • Bonjour
    Ma conjointe veut que l’on se séparent, nous sommes en possession d’une maison construite il y a trois ans, j’aimerai garder la maison, mais avec mes seuls revenus il est clairement impossible de contracter un crédit vu le montant restant dà» àla banque.
    Je pensais créer une SCI familiale avec mes parents et mon frère afin de racheter la maison, est-ce une bonne alternative ?
    Faut-il que l’on divorce avant de créer cette SCI.
    Est-ce que la SCI peut payer la part que revient àma femme ?
    Et est-ce que mes parents et mon frère seront imposés sur le bien immobilier car ils sont déjàpropriétaire de leur résidence principale.
    Merci d’avance.
    Cordialement.

    • Créer une SCI permet effectivement d’augmenter votre capacité d’endettement mais limite de ce fait celle des autres associés. Votre frère en particulier aura moins de possibilité de s’endetter àtitre personnel s’il devient associé de cette SCI qui sera endettée. Plutôt que de créer une SCI, vos proches peuvent apporter des garanties àvotre banque pour vous permettre d’obtenir un prêt.

  • Je souhaite créer une SCI avec mon fils dans le but d’acheter un appartement (moitié moitié chacun en investissement) que j’occuperai ensuite (puis je le louer ?)
    Je n’ai pas d’apport personnel, aussi je pense faire un emprunt àla banque pour l’achat de l’appartement.

  • Bonjour,
    mes parents sont caution solidaire de 3 SCI, ces SCI n’ont pas pu rembourser les emprunts, le commerce de mes parents a été en redressement judiciaire, les SCI ont été reprises dans le plan mais avant la fin de ce plan, le commerce a été en liquidation.
    La banque me réclame 100 000 €, je suis associé àhauteur de 20 % pour 2 SCI, et 80 % pour la 3ème, je n’ai jamais signé de caution, àl’époque j’étais étudiant.
    Suis je responsable de ces dettes ?
    merci pour votre réponse

  • Bonjour,
    Mon mari et moi souhaitons faire l’acquisition d’un terrain avec un couple d’amis pour y faire construire une maison.
    La règlementation de l’urbanisme ne nous permet de construire qu’une seule maison sur ce terrain. Aussi, nous envisageons de monter une SCI pour l’acquisition du terrain et la construction de la maison.
    Une fois bati, nous souhaitons procéder àune division de propriété batie.
    Il s’agit pour nous d’un projet important qui pourrait être lourd de conséquence si l’un de nous ou de nos amis venait àne plus pouvoir rembourser sa part d’emprunt bancaire.
    Pourriez-vous nous éclairer sur les risques que nous prenons àréaliser une telle opération.
    Merci pour votre aide.

  • bonjour !il y a un an je me suis sortie de la sci de mon ex ami.il y a 15 jours ,j’ai eu la surprise de recevoir un courrier de la banque me disant que j’etais garant de l’emprunt pour la sci jusqu ’en 2026.j’ai contacter le banquier,qui me dit qu’il doit consulter comment fonctionne les comptes de l’entreprise de mon ex ami.est il normal qu’a la banque je n’ai jamais signer de caution ni le contrat de pret.je n’ai signer que chez le notaire.pouvez vous me dire comment celàdoit se derouler avec la banque ? doit je prendre un avocat.puis je avoir une reponse rapidement,car celàme perturbe beaucoup.suis je garante a vie ?

  • comment puis je me sortir de cet emprunt pour la sci sans prendre un avocat,la banque doit etudier le fonctionnement de l’entreprise de mon ex ami.expliquez moi svp le role du banquier dans cette affaire et que va t’il faire pour me sortir de cette caution .merci.

  • pour l’instant la sci de mon ex ami n’est pas en faillitte ;il regle son emprunt tous les mois.ce que je veux savoir ,peut il trouver un utre garant et àce moment làla banque me retractera !est ce possible ?

  • j’ai contacter le banquier semaine derniere,il m’a demander de lui faire un courrier de ma demande de retractation de garant.il m’a repondu qu’il n’etait pas certain de povoir m’en sortir ,il doit etudier le fonctionnement de l’entreprise.je suppose que celàva passer en commission.mon ex ne s’est occuper de rien ;il m’a dit qu’il pensait que le juriste avait fait le necessaire,alors que la cession de ma part ds la sci est faite depuis 11/2011.tout le monde me dit que celàne se passe pas ainsi,meme si mon ex trouve un autre garant !celàest il aussi complique ?

  • Mon mari a eu un cancer il y a 1 an 1/2 nous souhaiterions acheter notre residence principale :

    Maison : 380 000€
    Notaire : 25 000€
    Travaux : 100 000€
    Total : 500 0000€.

    nous voulions acheter en nom propre en 50-50 mais le taux d’assurance juste pour mon epoux est de 1.4% (1000€/mois), ce qui n’est pas viable.

    Nous envisageons donc : 90% credit Moi - 10% mon mari.

    Mais en realite nous allons financer le bien en 50-50.

    Afin de nous proteger tous les 2, je me demandé si une SCI n’etait pas la solution.

    Merci pour vos lumieres et pour votre site.

    • La SCI est une société transparente et les conditions du prêt accordé àune SCI sont les mêmes que celles du prêt qui serait accordé directement àses associés (voir la rubrique Apports àune SCI).

    • Bonjour
      Toute mes excuses pour la suprise.Aider est la meilleure mamière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé àmets àvotre disposition un prêt àpartir de 2000€ a 80.000€ àdes conditions très simple àtoutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits àcourt, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et àune durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai àvotre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

  • Bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI familiale, comment calculer l’impact de l’endettement de la SCI sur l’endettement personnel de chaque associé ? Par exemple, si je détiens 30% des parts, dois-je compter 30% des revenus de la SCI dans mes revenus personnels et 30% des charges de la SCI dans les miennes, ou dois-je intégrer àmes charges/revenus 30% du résultat d’exploitation de la SCI ?
    Par ailleurs, dans ce calcul, comment se fait le prorata entre des parts usufruitières et de nue propriété en cas de démembrement ?
    D’avance merci.

    • L’endettement de la SCI est partagé entre ses associés. Si l’un d’entre eux détient 30% du capital, une banque considérera qu’il est déjàendetté personnellement àhauteur de 30% de l’emprunt restant dà» de la SCI. D’un autre côté, les revenus fonciers qu’il perçoit augmenteront sa capacité personnelle d’endettement, mais ces revenus fonciers (loyers - charges - taxes foncières...) ne sont pris en compte qu’àhauteur de 70% de leur montant (la banque considérant qu’une baisse de 30% de ses revenus est toujours possible, en cas de vacance d’un logement détenu par la SCI, travaux...).

      En cas de démembrement, qui est endetté ? Le nu-propriétaire, et cet emprunt a un impact sur la valeur de ses parts. L’usufruitier quant àlui ne fait que percevoir des revenus (et payer de l’IR sur ces revenus), il ne subit pas personnellement l’endettement de la société.

    • Bonjour
      Toute mes excuses pour la suprise.Aider est la meilleure mamière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé àmets àvotre disposition un prêt àpartir de 2000€ a 80.000€ àdes conditions très simple àtoutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits àcourt, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et àune durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai àvotre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

  • J’ai 70 ans. Je perçois une retraite de 4000€ par mois et je perçois 1000€ de revenus fonciers destinés àremboursé l’investissement locatif fait sur appartement àParis (d’une valeur actuelle d’environ 300k€). L’amortissement sera fini dans 5 ans (sauf revente pré-maturée.
    Mon fils va bientôt entrer dans la vie active et n’a pas de revenu, de même pour mon épouse.

    J’ai une résidence principale d’une valeur d’environ 850k€ et une résidence secondaire valant entre 250 et 300k€

    Je dispose donc d’un patrimoine avoisinant les 1,4M€ (bien qu’une partie de l’investissement locatif ne soit pas encore remboursé.

    Voici mes questions :

    1. La création d’une SCI avec pour apport ces 3 bien est-elle judicieuse dans une logique d’investissement et d’optimisation patrimoniale ? (Apport de garantie auprès de créanciers)

    2. Hypothèse : je revend moi bien actuellement en location pour 300k€, je puis divise cette somme en trois apports (33%) pour acheter 3 nouveaux appartements à300k€
    Soit 300k€ d’apport et 600k d’emprunts remboursables grâce loyers perçus.

    Cette hypothèse me semble raisonnable bien que les conditions de marché ne soit pas idéales et la répartition du risque sur trois biens immobiliers différents me semble judicieuse.

    Cette opération est-elle envisageable après des banques aux vues de mes garanties actuelles ? Avez-vous d’autres propositions de montage immobilier ?

    J’espère être clair et merci d’avance pour vos précieuses réponse.

    • Si votre objectif est d’emprunter pour acheter de nouveaux biens immobiliers locatifs, vous n’avez pas besoin de revendre le vôtre pour ce faire. Ce serait même une mauvaise idée, car entre la vente et l’achat vous allez perdre les frais de mutation.
      Vous pouvez refinancer votre bien de manière àdégager des liquidités pour en acheter d’autres àcrédit. Et ce avec ou sans SCI.

      Après, la conjoncture actuelle me semble particulièrement mauvaise pour les investissements immobiliers, en particulier locatifs, mais c’est àvous de voir, et c’est un autre problème.

  • bonjour
    nous sommes en SCI Is. nous avons un prêt immobilier professionnel pour l’achat de notre maison.
    nous avons des travaux àréaliser, pouvons nous prétendre àl’éco prêt àtaux zéro àtitre personnel car la SCI n’y a pas le droit.

  • Bonjour,

    Je souhaite monter une SCI à50-50 avec un associé qui fera le gros du travail. J’aimerais savoir ce qu’il arrive dans le cas ou je me porte caution solidaire, et où je me retrouverais àpayer la totalité du pret. Garderait on les memes %, ou bien le fait d’avoir tout payer me rendrait seul propriétaire des parts...?

    Merci.

    • Vous seriez caution solidaire de quoi ?

    • Pardon pour ce gros manque de clarté.
      Mon associé a peu d’argent, donc il est probable que je devrai me porter caution solidaire auprès de la banque pour obtenir un prêt bancaire. Donc le rembourser intégralement dans le cas où nous n’aurions par exemple pas de loyer, et où mon associé n’aurait pas de quoi payer les mensualités.

      Bien sà»r, c’est un cas extrême pour l’exemple. Je souhaite vraiment comprendre dans quoi je m’engagerais en me portant caution solidaire sur la totalité d’un bien.
      Notre but au départ était d’acquérir un appartement pour commencer, mais je commence àvouloir acheter plutôt un petit immeuble. Par contre, je ne le ferai pas si le risque implique que je puisse me retrouver àpayer la totalité de l’immeuble pour en être propriétaire de seulement la moitié...

      Alors qu’arrive t-il si les loyers perçus ne suffisent pas et que mon associé ne peut pas suivre, est il prévu qu’une partie de ses parts me reviennent pour compenser le fait que je paye sa part du crédit ?

      D’avance merci pour votre réponse :).
      Passez une bonne journée.

    • Si vous êtes caution solidaire d’un emprunt souscrit personnellement par l’autre associé, et qu’il faisait défaut, vous auriez une créance sur lui personnellement, et non sur la SCI. Il pourra choisir de vous rembourser comme il le souhaitera, mais s’il ne le pouvait pas vous pourrez saisir ses biens pour vous payer, dont en particulier ses parts de la SCI. Et donc au final oui vous pourriez récupérer 100% des parts, mais àl’issue d’une procédure longue et coà»teuse. Il faudra donc que pendant cette période vous puissiez assumer seul l’intégralité des échéances.

    • Interessant, merci !
      Je ne parle pas d’un prêt personnel pour lui mais pour la SCI :
      Nous créons une SCI avec capital faible,
      Nous empruntons au nom de la SCI pour acheter un bien immobilier,
      Comme mes ressources risquent d’être la garantie qui permettra de faire accepter le prêt, il y a des chances que la banque me demande de me porter caution solidaire sur l’ensemble du prêt de la SCI (et àmon associé aussi peut être),
      Dans le cas d’un défaut de paiement, le plus probable étant qu’il provienne de mon associé, si je me retrouve àpayer la totalité du prêt de notre SCI (alors que j’ai seulement 50% des parts), je suis donc en droit d’engager une procédure auprès de mon associé pour récupérer cet argent, via par exemple récupération de ses parts de la SCI ?

      J’ai vraiment confiance en mon associé, mais je sais bien qu’il vaut mieux assurer ses arrières dans tous les cas !

      Merci bien :).

    • Si c’est la SCI qui emprunte, c’est àla SCI de rembourser le prêt, et non aux associés. Donc au cas où la SCI ne pourrait pas le faire, la banque pourra se retourner contre vous si vous vous êtes porté caution, et vous àvotre tour pourrez vous tourner contre la SCI, mais pas directement contre votre associé.
      Mais vous pourrez demander la liquidation de la SCI, et àce moment làvotre associé devient directement responsable de l’éventuelle créance restante, sur ses biens personnels àhauteur de sa part dans le capital.

Un message, un commentaire ?

Forum sur abonnement

Pour participer à ce forum, vous devez vous enregistrer au préalable. Merci d’indiquer ci-dessous l’identifiant personnel qui vous a été fourni. Si vous n’êtes pas enregistré, vous devez vous inscrire.

Connexion | S’inscrire | mot de passe oublié ?