Création SCI

Emprunt SCI prêt personnel

Lorsque les acquéreurs d’un bien immobilier souhaitent créer une société civile immobilière, dans la pratique celle-ci est constituée entre la signature de la promesse de vente et l’acte notarié d’acquisition du bien.

Durant la constitution de la société civile immobilière, ses associés doivent généralement négocier un emprunt immobilier. Mais qui doit contracter ce prêt, la société ou ses associés ? Les deux solutions sont possibles et il faut rappeler que les banques ne proposent pas d’emprunts spécifiques et qu’il n’existe donc pas de différence (de taux, de durée...) entre un emprunt immobilier contracté par une SCI et un emprunt immobilier personnel. Fiscalement, il n’existe pas non plus de différence entre les deux solutions puisque les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir des parts de SCI sont déductibles des revenus fonciers de la même façon que les intérêts d’emprunt payés par une société civile immobilière.

Emprunt immobilier par SCI

Le plus souvent, c’est la SCI qui s’endette et cet emprunt figure au passif de son bilan, en contrepartie du bien immobilier acquis inscrit à l’actif. Que l’acquisition porte sur un immeuble de rapport ou la résidence principale des associés occupée à titre onéreux, la SCI perçoit les loyers mensuels correspondants et rembourse grâce à ces encaissements mensuels les mensualités d’emprunt.

En cas de déficit de trésorerie, lorsque ces mensualités d’emprunt sont supérieures au montant des loyers nets ou pour régler les impôts et taxes qui incombent au propriétaire d’un bien immobilier (taxe foncière notamment), les associés de la SCI peuvent apporter de la trésorerie par l’intermédiaire de leurs comptes courants. Il faut cependant anticiper qu’il n’est pas possible d’obliger un associé à réaliser des apports en compte courant. En cas de désaccord entre associés, l’un d’entre eux peut parfaitement refuser de participer aux besoins financiers de la société. Aussi, la rémunération des comptes courants est une solution pour assurer une certaine égalité entre associés.

Les besoins prévisionnels de trésorerie de la société peuvent également être anticipés afin de fixer le capital à un montant incluant ces apports complémentaires obligatoires, solution étudiée ci-dessous.

Emprunt immobilier par associés SCI

Si les associés s’endettent personnellement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, alors chaque associé apporte à la SCI dès sa création le montant du capital emprunté personnellement.

La SCI, propriétaire du bien, perçoit les loyers tandis que les associés remboursent individuellement leur emprunt. Le risque de non-remboursement d’emprunt est donc pris personnellement par chaque associé et les garanties apportées se limitent à son patrimoine personnel (qui inclue ses parts sociales).

Cette solution présente plusieurs inconvénients. Tout d’abord, étant donné qu’il existe autant d’emprunts que d’associés, les frais de dossiers sont multipliés. De plus, chaque associé doit négocier son prêt avec une banque et il n’existe pas de solidarité entre associés. A l’inverse, lorsqu’une SCI négocie un prêt immobilier, les garanties apportées par un associé en particulier peuvent rassurer la banque qui se montrera moins regardante sur la situation des autres associés (en particulier s’ils sont minoritaires). Dans la pratique, la banque qui accorde un prêt immobilier à une SCI demande à tous les associés solvables de se porter caution solidaire, permettant indirectement aux associés non solvables (par exemple des enfants dans le cadre d’une SCI familiale) de participer à une opération immobilière à laquelle il n’auraient pas pu prétendre en l’absence de création d’une société.

Par ailleurs, si les associés d’une SCI s’endettent personnellement, il faut anticiper le problème de trésorerie que cette solution leur posera. En effet, les revenus fonciers sont encaissés par la société, qui ne peut les reverser à ses associés qu’après approbation des comptes annuels en assemblée générale. Cette décision du versement du résultat d’une année N aux associés ne peut donc être prise qu’au début de l’année N+1. Entre temps, chaque associé aura remboursé son emprunt personnel. En conclusion, chaque associé connait un besoin de trésorerie permanent supérieur à une année de remboursement d’emprunt.

Montant capital SCI

Lorsqu’une SCI contracte un prêt immobilier pour l’acquisition d’actifs, le montant de son capital peut être très faible. En effet, les apports initiaux des associés n’ont pas à être significatifs puisque la société obtient d’un établissement financier sa capacité d’investissement. Or un faible capital permet de faciliter les apports des associés qui n’ont pas de ressources financières et d’obtenir par conséquent une répartition des parts en suivant des objectifs patrimoniaux plutôt qu’en respectant la capacité financière de chacun. En particulier, dans une SCI familiale, un faible capital permet aux enfants, mineurs éventuellement, d’accéder à une part importante du capital (et donc aux bénéfices futurs). Les associés solvables à l’inverse apportent à l’établissement prêteur leurs garanties et éventuellement de la trésorerie à la SCI via leurs comptes courants. La faiblesse du capital est donc une particularité qui autorise la transmission d’un patrimoine entre associés.

En revanche, lorsque les associés s’endettent personnellement, ou lorsqu’un associé apporte un bien immobilier à une société civile immobilière, le montant du capital social est alors généralement élevé pour correspondre aux montants des apports. Il en résulte une répartition du capital qui ne tient compte que des apports initiaux et non des apports de trésorerie qui pourraient être effectués inégalement par les associés ultérieurement en fonction des besoins de trésorerie de la SCI.

Or il n’est absolument pas nécessaire que le capital d’une SCI soit libéré dès la création de la société. En conséquence, il est parfaitement possible de fixer ce capital à un montant qui ne correspond nullement aux besoins de financement initiaux, mais plutôt à un montant qui inclurait les besoins de trésorerie de la SCI durant toute la durée de l’emprunt (ou des emprunts contractés par ses associés). Ainsi, d’une part, la répartition du capital ne correspondra pas forcément aux apports initiaux des associés et, d’autre part, les associés qui ont apporté le moins de capitaux lors de la création de la société se trouvent obligés de libérer leur part de capital en fonction des besoins réels de trésorerie (alors qu’il n’est pas possible de forcer un associé à réaliser des apports en compte courant).

Lors de la création d’une SCI, lorsque les apports initiaux des associés ne correspondent pas à la répartition du capital souhaitée, une autre possibilité est de prévoir dans les statuts l’augmentation du capital de la société par intégration des comptes courants. Une clause statutaire peut en effet prévoir que, lorsque les montants apportés en compte courant sont égaux aux apports en numéraire, les comptes courants sont intégrés au capital. Ainsi, la répartition initiale du capital sera corrigée une fois que les associés auront apporté de la trésorerie à la SCI, au fur et à mesure de ses besoins, via leurs comptes courants.


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Emprunt SCI immobilière

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  • 1er septembre 2015, par kevin

    Bonjour et merci par avance pour votre aide.

    Je vais recevoir en donation de ma mère un bien immobilier, avec pour projet d’en faire notre résidence principale avec ma compagne avec qui je suis pacsé.

    Ce bien n’est pas habitable et nécessite des travaux.

    Nous souhaitons donc créer une SCI, dans laquelle j’apporterais le bien, et nous emprunterions afin de faire des travaux de sorte que ma compagne soit propriétaire d’environs 30% des parts de la SCI et moi 70% (calcul en fonction de la valeur du bien, de la moitié du crédit chacun et d’un apport).

    Ma question est de savoir dans quelle case nous nous situons ? Est-ce un apport pur et simple qui n’engendre pas de droit d’enregistrement ou un apport onéreux ou encore un apport mixte ?

    J’espère avoir été assez clair !

  • 15 mars 2015, par HENRY

    Bonjour à tous,

    Mon projet réside dans l’achat d’un bien immobilier :
    Sur les intervenants :
    Acheteur : Mon épouse 52 ans salariée en CDI depuis 20 ans, 1 enfant majeur.
    Vendeur : Un ami sûr, marié 57 ans avec 2 enfants majeurs, seul propriétaire depuis 7ans.
    Sur le bien :
    Un terrain de 200m² avec 2 maisons (1 T1 et 1 T2) à Marseille. Un des logements en habitation principale pour nous, et un logement loué au fils de mon épouse.
    Prix de vente 200.000€.
    Sur le financement :
    Nous n’avons mon épouse et moi même aucun bien et pas de liquidité. Elle seule peut emprunter car je suis au chômage jusqu’en juin 2015, date à la quelle je "basculerai" en retraite.
    Nous souhaitons faire financer par une banque 100.000€, notre ami vendeur nous accordant un prêt vendeur sans intérêt sur 23 ans, pour les 100.000€ restants. Cependant celui-ci souhaiterait détenir des garanties sur le bien à hauteur du montant qu’il nous prête.
    Économiquement le projet est très rentable car les remboursements mensuels du prêt bancaire seraient de 550€ le remboursement du prêt vendeur de 350€ soit au total 900€/mois, diminués du loyer de 500€ soit net par mois 400€ : devenir propriétaire dans ces conditions est plus qu’attractif !

    La question est : comment garantir la banque et notre ami soit par le biais de parts sociales de SCI, soit par d’autres moyens, comme par exemple viager (libre sur 2 têtes), sachant qu’il ne souhaite pas intéresser ses enfants sur la succession de ce bien . Quel serait le meilleur montage pour tout le monde ?

    Merci d’avance pour votre aide, surtout qu’il s’agit d’un "casse tête" qui va nécessiter réflexion et imagination.

    Bien cordialement.

  • 8 mars 2015, par LE COCON

    Nous avons créé une SCI familiale (2 parents et nos deux enfants) pour acheter une maison grâce à un emprunt. Un des enfants est locataire et verse un loyer de 500 euros, insuffisant pour couvrir la mensualité. Nous complétons (mon mari et moi) la différence en versant tous les mois 800 euros pour payer la mensualité du prêt.

    1 - comment enregistrer cette somme ?
    2 - faut-il faire un PV d’AG pour tracer ce versement mensuel ?
    2 - en cas de vente du bien, comment les parents récupèrent-ils le montant de ces versements ?
    4 - cette somme mensuelle doit-elle être déclarée aux impôts comme nous le faisons pour le loyer payé par l’enfant locataire ?
    merci

    • 8 mars 2015

      Vos versements mensuels sont des apports en compte courant, actifs imposables à l’ISF, mais si ces dépôts ne sont pas déductibles pour vous fiscalement, leur remboursement ne sera pas davantage imposable (donc rien à déclarer dans les 2 cas, pas de résolution spéciale en AG même si le suivi régulier des comptes courants peut faire partie du rapport de gestion, et figure dans le bilan évidemment). Pour leur comptabilisation, voir notre site Formation Logiciel Comptabilité.

    • 9 mars 2015

      Pour le novice, c’est assez difficile à comprendre.
      Dans ma compta. la somme entre au débit du compte "banque" et au crédit du "compte courant d’associé" de celui qui a versé la somme.
      En compta. : débit = crédit, c’est la règle.
      De ce fait il est facile de suivre les comptes d’associés.

      Le compte courant d’associé n’est pas un compte en banque, mais c’est un récapitulatif dans la compta.
      Pour celui qui fait sa compta selon les normes, il est trés facile de suivre les rentrées, les charges, les emprunts etc....
      Et à mon sens, il faut un compte bien distinct pour la SCI, c’est plus facile, comme pour une société et ne pas oublier de faire établir les factures au nom de la SCI, que vous pouvez appeler par exemple "SCI Bidule machin" tout est permis.

  • 14 décembre 2014, par Daudi13

    Bonjour, je suis associé d’une SCI avec mon épouse et mes 3 enfants mineurs. La SCI a contracté un prêt immobilier pour acquérir notre local professionnel ( tt 2 prof libéral ). Nous envisageons d’acquérir un local attenant supplémentaire. Pour ce faire, je souhaite procéder par rachat de prêt pour profiter à cette occasion d’un taux d’intérêt plus intéressant. Cependant, ma notaire me dit que les banques pourraient me faire difficultés car mes enfants mineurs et associés ne sont pas solvables. Qu’en pensez vous ? Dois je alors les "faire sortir" de la SCI ? Si oui comment ?
    Merci d’avance.

    • 17 décembre 2014

      J’ignore les détails donnés par votre notaire, et la part de capital détenue par vos enfants, mais il me semble que la banque, dans la mesure où elle exigera sans aucun doute des garanties personnelles sur votre patrimoine, et qu’elle pourra donc engager des poursuites contre vous en cas de non remboursement du prêt, ne sera pas davantage préoccupée par une participation minoritaire de vos enfants mineurs. Un retour serait apprécié sur ce point, notamment une fois que vous aurez contacté une banque (pas forcément celle avec laquelle vous souhaitez travailler d’ailleurs)...

  • 10 novembre 2014, par Rilaxman

    Bonjour à tous,

    et merci par avance de votre contribution.

    Ma compagne et moi (ni mariés, ni pacsés mais évolutif) souhaitons acquérir notre résidence principale. A nous deux nous avons 3 enfants, mais aucun en commun.

    Le problème à résoudre est qu’actuellement, je suis à la recherche d’un emploi. Par conséquent, aucun moyen pour moi de prendre part à l’acquisition à l’heure actuelle en contribuant au financement par un emprunt immobilier. Toutefois je dispose d’un peu d’apport personnel.

    Nous avons un bien immobilier en vue, et souhaitons ne pas rater cette opportunité.
    Ma compagne est en capacité de financer 100 % du bien, en fournissant un apport personnel de 50 % de sa valeur, et en contractant un prêt immo pour les 50 % restant sur ses seuls revenus.

    Mon projet serait de pouvoir prendre part à l’acquisition dans un second temps (puisque je ne vois pas comment le faire dans l’immédiat ?), dès lors que j’aurais repris un emploi salarié, en faisant un prêt immo, pour "racheter une partie du bien" à hauteur de ce que j’apporte.

    Quelles sont les solutions qui s’offrent à nous pour pouvoir concrétiser l’achat dans l’immédiat, puis préparer mon "entrée" dans le projet(je suis toutefois en capacité d’apporter un peu d’apport à ce jour si nécessaire mais c’est dérisoire au regard du prix du bien) ?

    La solution du montage d’une SCI pour l’acquisition par ma compagne, puis d’un rachat de parts que je financerais par un prêt immo est elle envisageable ?

    Les banques prêtent-elles sous forme de prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCI de résidence principale ?

    Y aurait-il d’autres solutions plus appropriées ?

    Comment aborder le montage d’une telle opération, le but étant bien sûr que nous soyons propriétaires à hauteur de nos apports respectifs (qu’ils soient des apports personnels ou sous forme de prêt immo, au final 70% pour madame et 30 % monsieur)

    Enfin, cette maison est divisée en 2 appartements, dont 1 est loué jusqu’en mars 2017, avec obligation d’attendre la fin du bail pour récupérer cet appartement.

    Merci pour votre lecture et vos conseils avisés.

    Gérard

    • 10 novembre 2014

      Une solution pourrait être de constituer la SCI en fixant le capital en fonction des apports que votre compagne peut effectuer et de ceux que vous pourrez effectuer par la suite. De ce fait, votre part de capital ne serait pas libérée immédiatement.

      L’ensemble des prêts serait au nom de la SCI, les apports complémentaires de votre compagne comptabilisés en compte courant.

      Ainsi, dans un premier temps, vous seriez tous les deux propriétaires de parts de SCI, mais vos parts ne seraient pas libérées d’une part, et la SCI serait endettée envers votre compagne (compte courant à rembourser).

  • 25 octobre 2014, par Giuseppe

    Bonjour,

    J’occupe actuellement une maison appartenant à une SCI dont je suis nu-propriétaire à hauteur d’1/3 des parts. J’envisage de réaliser d’important travaux de rénovation et d’isolation qui nécessite un prêt bancaire.
    La banque souhaiterait pour garantir le prêt, la caution solidaire de tous les associés (nu propriétaire + usufruitier) ainsi que la contraction d’une assurance-décès.
    Je voudrais savoir si d’autres solutions sont envisageables pour garantir ce type de prêt ? Est-il possible d’hypothéquer mes parts pour garantir cet emprunt ? (La SCI possède d’autres biens et n’est pas endettées)

    Merci d’avance

  • 21 septembre 2014, par kyuby75

    bonjour,
    j’ai une question de béotien ... nous souhaitons créer une SCI pour l’endetter et ainsi acheter un bien. dans la constitution du résultat net (et de l’assiette fiscal de référence), je dois déduire seulement les intérêts sur une année où les intérêts et le capital ?
    en d’autres termes : est revenus - (charges d’intérêt + autres charges) ou revenu - (charge d’emprunt (p+i)+ autres charges) ?

    Merci d’avance pour votre retour,
    BC

    • 21 septembre 2014

      Seuls les intérêts constituent une charge, et donc sont déductibles. Le remboursement du principal n’est qu’un transfert d’un compte (banque) à l’autre (emprunts), qui est neutre en terme de résultat.

  • 2 juillet 2014, par abejui

    Bonjour,

    Je ne suis pas sûr de bien comprendre le principe de l’emprunt immobilier par associé SCI.

    Je comprends que, dans ce cadre, ce sont les associés qui s’endettent personnellement auprès de la banque et qui devront rembourser mois après mois le crédit. Quelle est la garantie de la banque contre l’octroi de ce prêt ? Les parts de la SCI ? Mon conseiller bancaire me dit qu’un tel prêt n’est pas envisageable faute de garantie et ce en dépit de mes revenus.

    Au contraire, dans le cadre d’un emprunt immobilier par SCI, c’est la SCI qui emprunte et qui remboursera le banquier. Si ses revenus sont insuffisants, les associés y suppléeront. Mais comment ? En compte courant ? Ce compte courant doit-il être rémunéré ? Si oui à quel taux ?

    Par avance merci.

    • 2 juillet 2014

      Les deux schémas sont envisageables, mais effectivement en pratique les banques n’acceptent généralement que le second, qui leur permet de saisir le bien en cas de défaut, et non les parts, qui sont moins facilement cessibles.

      En cas de défaut de la SCI, la banque peut soit saisir le bien, soit se tourner vers les associés. Au cas où ceux-ci rembourseraient directement la banque, cela génère effectivement un compte courant, dont le taux peut être librement déterminé (il peut notamment être nul), mais qui pour être déductible doit être inférieur à un plafond défini par décret (2,86% en ce moment).

  • 16 juin 2014, par emile

    Je voudrais faire une augmentation de capital dans une SCI familiale (appartement) en faisant rentrer mon fils. Celui-ci va faire un emprunt à la banque pour payer ses parts.
    1 - Peut-il faire un prêt immobilier auprès de la banque ? Or celle-ci m’indique qu’il est obligé de faire un prêt personnel ?
    2 - Si possibilité prêt immobilier, en habitant l’appartement peut-il déduire les intérêts de son emprunt ?
    3 - existe-t-il une autre formule de financement pour une augmentation de capital ?
    Merci d’avance
    Emile

    • 16 juin 2014

      1. Oui, un prêt destiné à financer l’achat de parts de SCI constitue bien un crédit immobilier, l’art. L312-2 du Code de la consommation est très clair : « l’acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ».
      2. Non, depuis 2011 les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles pour l’acquisition d’une résidence principale. Il faudrait pour qu’ils soient déductibles que le bien soit loué.

  • 11 novembre 2013, par Polemos

    Lorsque les loyers couvrent plus que les remboursements du prêt, il se crée une trésorerie positive.

    Comme le capital n’est pas entièrement libéré, j’affecte le résultat à cette libération.
    Pendant 3 ans, j’ai pu récupéré la trésorerie par remboursement de mes comptes courants.

    Mais ceux-ci sont désormais à 0.
    Comment récupérer la trésorerie tout en sacanht que je souhaite continuer à libérer le capital ?

    Par avance merci...

    • 12 novembre 2013

      Il faudrait savoir, soit vous voulez libérer le capital, et donc augmenter la trésorerie de la société, soit vous voulez récupérer les fonds, et donc la diminuer. Vous ne pouvez pas faire les deux à la fois.

      Vous pouvez par contre diminuer le capital non appelé sans incidence sur la trésorerie, en procédant à une réduction de capital.

  • 3 avril 2013, par marcelle

    Bonjour,

    Dans une SCI familiale, le ou les gérants peuvent-ils faire une avance de trésorerie
    à moyen terme à l’un des porteurs de parts avec l’accord des porteurs de parts.

    Si oui, à quelles conditions ?

    Faut-il l’accord de l’unanimité des porteurs de parts ?

    Cette avance peut-elle à taux zéro ?

    Merci

    • 4 avril 2013

      Un prêt du gérant :
      - à la SCI : se reporter dans ce cas au dossier "compte courant". Il s’agit d’une opération courante, et tout associé peut effectuer des apports en compte courant.
      - à l’associé lui-même : dans ce cas, c’est un prêt privé. Que ces personnes physiques soient associés d’une même SCI ne change pas grand chose.

      Un prêt de la SCI à un associé : c’est alors très litigieux. Il faudrait que je publie un article sur ce sujet, je retiens le thème. En effet, il existe, d’une part, un risque de requalification de la SCI, accorder des prêts relevant d’une activité commerciale, et, d’autre part, si cette opération est bien ponctuelle, un risque que les associés se retournent contre le gérant en lui reprochant d’avoir accordé un avantage à l’un d’entre eux. Une décision collective s’impose donc dans tous les cas. Un prêt peut être accordé à taux zéro, mais j’ignore si le fisc peut y voir alors une donation déguisée.

  • 19 novembre 2011, par jack

    Bonjour,

    1°) Notre SCI à capital variable vient d’être crée et enregistrée (Novembre 2011), avec un capital social de 1 600 €.

    2°) Pour que la SCI à capital variable nouvellement crée puisse acquérir un immeuble (valeur 240 K€) en janvier 2012, nous comptons procéder de la manière suivante :

    Janvier 2012, soit un mois après la création de la SCI, nous (les 2 associés de la SCI) faisons un prêt bancaire personnel (ce n’est donc pas la SCI qui emprunte mais les associés) d’un montant de 240 k€ afin d’augmenter le capital social de notre SCI. Cette augmentation du capital social permettra de financer l’achat par la SCI de l’immeuble de 240K€.

    Question : Les associés peuvent-ils déduire des revenus fonciers tirés de la SCI, les intérêts d’emprunts contractés par le prêt personnel.

    Nota : En la matière, les textes des services fiscaux ne sont pas des plus explicites et un doute persiste sur la notion de pré existante que vous ne reprenez pas dans le forum :

    « Les associés d’une société civile immobilière peuvent déduire de la part des revenus fonciers leur revenant dans la SCI les intérêts des emprunts qu’ils ont contractés personnellement pour acquérir les droits sociaux d’une SCI préexistante, à condition de ne pas être soumis à l’impôt sur les sociétés »

    3°) Si la réponse à la question précédente était négative

    Question : Aurions du plutôt créer directement la SCI avec un capital social de 240 K€ ?

    Question : Dans 4 ans par exemple, comment procéder pour faire entrer un nouvel associé dans le capital si nous voulons faire des travaux (estimé à 300 K€) en ne perdant pas de vue que la valeur de la part sociale sera alors proche de 0€ ? (en conservant l’hypothèse que le capital social soit de 1600€, que la SCI à bien emprunté pour acquérir le bien de 240 K€ et sans que la SCI contracte un nouvel emprunt pour les travaux)

    Dans l’attente de vous lire

    Bien cordialement.

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