Création SCI

Fiscalité emprunt SCI comptabilité emprunt

Une société civile immobilière contracte généralement un emprunt immobilier pour l’acquisition d’un bien, aux même conditions d’ailleurs (caractéristiques de l’emprunt et fiscalité de l’emprunt) qu’un prêt immobilier accordé à un particulier (voir l’article opposant les deux solutions).

Or l’impact fiscal de cet emprunt sur le résultat de la SCI entraîne souvent un bénéfice foncier à opposer à un besoin de trésorerie.

Comptabilité des intérêts d’emprunt et du remboursement du capital

Les écritures comptables liées à l’emprunt immobilier d’une SCI sont détaillées sur le site partenaire "Formation logiciel comptabilité.fr". Ci-dessous figure donc le rappel de ces écritures comptables.

Lorsqu’une banque accorde un emprunt immobilier à une SCI, cette entrée d’argent génère la comptabilisation :
- d’une augmentation du solde du compte bancaire, soit un actif supplémentaire au bilan,
- d’une dette envers la banque, inscrite au passif du bilan.

Ensuite, cet emprunt est remboursé à la banque sous forme de mensualités, conformément au plan de remboursement de l’emprunt. Chaque mensualité comprend :
- le remboursement d’une partie du capital emprunté,
- les intérêts d’emprunt qui constituent la rémunération de la banque et sont calculés sur la base du capital restant dû.

Les remboursements du capital restant dû de l’emprunt s’imputent sur la dette de la SCI envers la banque (ces remboursements ne sont pas une charge mais viennent diminuer progressivement la dette initiale comptabilisée au passif du bilan). Les intérêts d’emprunt constituent une charge et, à ce titre, figurent dans les charges déductibles de la SCI.

Impact emprunt immobilier sur le résultat fiscal

Une SCI qui s’est endettée pour acquérir un bien immobilier perçoit des loyers, imposés entre les mains des associés en revenus fonciers.

Or seuls les intérêts d’emprunt, qui dépendent du capital restant dû de l’emprunt et qui diminuent donc au fur et à mesure des mensualités versées, sont déductibles de ces revenus fonciers.

Au total, les loyers encaissés étant généralement supérieurs aux intérêts payés à la banque, la SCI dégage un bénéfice fiscal. A l’inverse, si le montant des loyers n’est pas suffisant pour faire face aux mensualités d’emprunt (qui comprennent les intérêts mais surtout le remboursement du capital emprunté), la SCI connait un besoin de trésorerie. Les associés doivent donc apporter de la trésorerie régulièrement pour permettre son fonctionnement alors même que la SCI ne peut leur verser aucun dividende malgré un bénéfice qui engendre pour eux un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Dans bien des cas, les besoins de trésorerie cumulées d’une SCI auxquels s’ajoutent l’impôt sur le revenu acquitté par chaque associé sont largement supérieurs aux apports initiaux des associés. Cette distorsion entre résultat fiscal et trésorerie est parfaitement logique mais doit être anticipée par les associés au moment de la création de la société.

Prévoir les besoins de trésorerie d’une SCI

On ne peut obliger un associé à effectuer des apports en compte courant. En revanche, le capital souscrit par un associé doit être libéré au fur et à mesure des appels de fonds du gérant. Par ailleurs, il est possible de rémunérer les comptes courants d’associés.

En conséquence, si les besoins de trésorerie d’une SCI qui envisage de s’endetter pour l’acquisition d’un bien immobilier sont anticipés, ses associés peuvent prévoir dans les statuts :
- pour avantager les associés qui apporteront la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la société : la rémunération des comptes courants et la possibilité, à terme, d’augmenter le capital de la SCI par l’incorporation de ces comptes courants au capital,
- pour s’assurer que tous les associés participeront bien aux apports de trésorerie indispensables pour faire face aux mensualités d’emprunt : de fixer le capital de la SCI à un montant égal au total des besoins de trésorerie anticipés et de prévoir que le gérant, par des appels de fonds réguliers, obligera les associés à libérer leur part de capital au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la société.

Fiscalité passée et valorisation parts SCI

Dans l’évaluation de parts sociales, il est important de tenir compte de la fiscalité passée. En effet, l’associé propriétaire de parts sociales d’une SCI qui a affiché un bénéfice fiscal imposable durant plusieurs années, et donc des revenus fonciers pour ses associés, sans pouvoir pour autant leur verser ce résultat, doit reconstituer l’historique de son imposition et chercher à obtenir le remboursement de l’impôt sur le revenu acquitté durant toutes les années de détention de ses parts sociales par l’acquéreur de ces parts.



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  • 7 janvier 2015, par shamrock

    SCI constituée par notaire, deux soeurs, chacune 50% des parts, chacune gérante, l’une apporte un immeuble, l’autre doit apporter le montant en numéraires ; le notaire n’a rien prévu quant aux versements, les statuts vus récemment par un expert comptable sont "light", aucun article de fonctionnement, celle qui a apporté l’immeuble apporte également des fonds en compte courant ; des travaux indispensables doivent être réalisés (toitures) mais l’associée qui n’a apporté que la moitié de sa part ne veut (ou ne peut) donner les documents nécessaires à l’obtention d’un prêt, le notaire consulté dit qu’il n’y a pas de solution (!) ; en ce qui concerne les AG, la même associée n’y participe pas, est-ce qu’une gérante peut obliger une autre gérante à verser au moins une partie de sa part et/ou de donner les documents nécessaires pour emprunter pour sauvegarder un bâtiment.

    • 7 janvier 2015

      Un associé, gérant ou non, ne peut obliger un autre associé à effectuer des apports en compte courant. Si le capital est déjà entièrement libéré, l’un des gérants ne peut exiger des associés des versements complémentaires. En revanche, pour rétablir l’égalité dans cette SCI, une AG peut décider de l’incorporation au capital des apports en comptes courants effectués. Dans ce cas, l’égalité entre associé ne sera plus respectée et l’associé majoritaire pourra plus facilement imposer son mode de gestion.

      "l’autre doit apporter le montant en numéraire" : cette obligation a-t-elle été notifiée dans les statuts ?

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