Prêt rachat parts associé

La question d’un emprunt personnel ou au nom d’une SCI pour acquérir un bien immobilier se pose lors de l’acquisition de cet immeuble et de la constitution de cette société.

Mais, durant la vie sociale, comment procéder pour racheter les parts sociales de l’associé qui décide de quitter la SCI ?

Endetter la SCI

Première option : la SCI contracte un prêt pour racheter les parts sociales de l’associé sortant.

Il faut noter cependant que les banques n’apprécient pas ce type de montage. En effet, qui est le représentant de cette SCI, aujourd’hui mais surtout demain. Mais surtout, quelles sont les garanties apportées par la société ? L’immeuble qu’elle possède, mais si ce bien immobilier a été acquis par emprunt, alors les possibilités de remboursement de la société seront très limitées et même certainement nulles tant que court cet emprunt.

Évidemment, ce sont toujours les associés d’une SCI transparente qui constituent la véritable garantie d’un établissement financier. Mais dans ce cas, pourquoi ne pas plutôt proposer aux associés de s’endetter personnellement ? C’est la logique des banques, et c’est elle qui explique leurs réticences à prêter à une SCI pour qu’elle rachète des parts sociales avant de les annuler (par réduction du capital).

Emprunt SCI et compte courant associé

Si, parallèlement aux parts d’un associé de SCI, le compte courant de ce dernier lui est remboursé, alors il ne sera pas possible d’obtenir un emprunt au nom de la SCI.

Cette configuration est extrêmement fréquente tant que la société civile immobilière n’a pas remboursé intégralement le prêt immobilier généralement négocié lors de sa création pour acquérir ses actifs immobiliers. Dans ce cas, toutes les ressources de la SCI étant consacrées aux paiements des mensualités, les autres dépenses (impôts fonciers, frais de fonctionnement, travaux...) sont couvertes par des apports des associés (voir notre dossier "apports SCI" pour plus d’information sur les comptes courants).

Or une société civile immobilière ne peut pas contracter un emprunt bancaire pour racheter le solde du compte courant de l’un de ses associés.

Emprunt personnel des associés

Les associés restant dans la SCI peuvent s’endetter individuellement et personnellement pour racheter les parts sociales et le compte courant de l’associé sortant.

Déduction des intérêts

De la même façon que des intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat fiscal d’une SCI, les associés peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts de l’emprunt qu’ils auront contracté pour acquérir des parts sociales.

Capacité d’endettement des associés

Il faut noter que la capacité d’endettement de chaque associé est alors limitée du fait de son endettement actuel via la SCI.

Prenons pour exemple, une société civile immobilière qui rembourse un emprunt dont les mensualités s’élèvent à 500 euros, et qui perçoit des loyers nets mensuels de 500 euros.

Pour un établissement bancaire, l’associé qui détient 50% de cette société est considéré comme remboursant déjà des mensualités de 250 euros. Or, face au remboursement de cette dette, le revenu foncier mensuel pris en compte par la banque n’est que de 175 euros. En effet, 70% seulement des loyers sont retenus comme garantie de revenus, soit 350 euros par mois pour la SCI, et 175 euros pour cet associé égalitaire.

Hypothèque

Étant donné que le bien immobilier détenu par une SCI l’est par l’intermédiaire d’une personne morale, ses associés ne peuvent pas hypothéquer ce bien qui ne leur appartient pas personnellement.

Évidemment, si les acquéreurs des parts sont par ailleurs propriétaires de biens immobiliers, leur caution hypothécaire pourrait s’ajouter à leur caution personnelle pour augmenter leurs garanties vis à vis d’une banque (à condition que ces autres biens immobiliers soient libres d’hypothèques et d’une valeur vénale suffisante).