Création SCI

Local professionnel en SCI

Détenir par le biais d’une société civile immobilière le local professionnel (local commercial ou bureaux) d’une entreprise est un moyen pour l’entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.

Cet arbitrage permet notamment de limiter la garantie des créanciers professionnels et donc les risques professionnels de cet entrepreneur. Mais attention, en cas de faillite, ces créanciers pourront tenter de contester l’existence cette SCI.

Si une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, elle relève normalement d’une imposition à l’impôt sur le revenu. Ainsi, transférer un bien professionnel vers une société civile, c’est permettre une certaine optimisation fiscale entre IR et IS et entre le régime des plus-values professionnelles et celui des plus-values des particuliers. D’un autre côté, si ces locaux sont déjà inscrits à l’actif d’une entreprise, les transférer à une société civile immobilière déclenche immédiatement l’imposition de la plus-value.

Enfin, si l’entrepreneur envisage la cession de son entreprise, séparer les murs de son local de son fonds de commerce permet de diminuer le montant des actifs à céder, et donc le prix de vente attendu. C’est également un moyen de s’assurer un complément de revenus.

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ARTICLES

Local entreprise familiale et creation SCI

Un entrepreneur a souvent intérêt à créer une SCI par apport de ses locaux professionnels pour protéger son patrimoine mais aussi préparer la cession de son entreprise ou sa transmission.

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Inconvénients local professionnel géré par une SCI

Créer une SCI pour mettre à l’abri de ses créanciers professionnels un local professionnel n’est pas forcément suffisant. Par ailleurs, cet arbitrage patrimonial entraîne des revenus fonciers et non plus des revenus professionnels, ce qui n’est pas forcément plus intéressant fiscalement.

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Précautions SCI professionnelle

Lorsqu’un entrepreneur loue, par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, un local à l’entreprise dont il est gérant ou président, la faillite de cette entreprise peut ne pas se limiter à son patrimoine professionnel mais être étendue aux actifs de la SCI si des règles de gestion n’ont pas été respectées.

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Louer à une SCI et récupérer TVA

Une société civile immobilière qui loue un local commercial a la possibilité d’opter pour une imposition à la TVA, et donc de déduire la TVA sur les travaux qu’elle effectue. Cette TVA reste-t-elle déductible si la rentabilité de l’investissement est faible, et alors même qu’une même personne dirige cette SCI et la société commerciale qui loue son immeuble (un gîte rural dans le cas étudié) ?

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Apport avant liquidation

Un entrepreneur individuel engage son patrimoine personnel. En cas de difficultés professionnelles, cet entrepreneur ne peut plus constituer une SCI par l’apport d’un bien immobilier personnel pour éviter la saisie de ce dernier. Cette protection du patrimoine doit être anticipée et intervenir avant une éventuelle période de précarité financière.

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SARL et SCI et transformer SARL en SCI

La création d’une SCI pour détenir le local professionnel d’une SARL est un montage classique. En revanche, l’apport à une SCI par une SARL d’un bien inscrit à son actif est un montage bien plus complexe. De la même façon, la transformation d’une SARL en SCI exige les conseils d’un notaire.

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