Création SCI

SARL et SCI et transformer SARL en SCI

La SCI est un outil juridique utile pour détenir à titre d’associé le local professionnel de son entreprise, mais une société peut également être transformée en SCI lorsqu’elle n’a plus aucune activité autre que foncière.

Cas de l’acquisition d’un local professionnel ou commercial

Lorsqu’une SARL et plus largement une société commerciale souhaite acquérir ses locaux, le dirigeant de cette entreprise peut choisir d’acheter ce local via une société civile immobilière puis donner en location ce bien à sa SARL.

Dans ce cas, il faut se rapporter aux avantages et inconvénients de ce montage détaillés dans cette même rubrique.

Cas de l’apport d’un bien de la SARL à une SCI

Lorsqu’une SARL possède déjà un local inscrit à l’actif de son bilan et que le gérant de cette SARL souhaite transférer ce bien immobilier à une SCI, les démarches juridiques et leurs conséquences fiscales deviennent bien plus complexes.

Dans un premier temps en effet, la SARL doit apporter le local qu’elle détient à la SCI, et devient alors associé de cette société civile. Cet apport demande l’intervention d’un notaire et entraîne l’imposition de la plus-value professionnelle constatée.

Ensuite, le gérant de la SARL doit effectuer un apport à la SCI pour en devenir également associé, sans quoi les revenus de la SCI seront imposés au niveau de la SARL.

D’une façon générale, ce cas de figure correspond davantage à la situation d’un entrepreneur qui anticipe la cession de sa société et souhaite conserver des revenus fonciers qu’au cas du gérant de société qui cherche un intérêt fiscal notamment à répartir ses revenus entre revenus professionnels et revenus fonciers. Ce montage juridique est à étudier avec un expert-comptable ou un notaire.

Transformation d’une SARL en SCI

Lorsqu’une SARL a cessé toute activité et ne possède plus à son actif qu’un bien immobilier loué à une autre entreprise, elle peut alors être transformée en SCI.

Cette transformation a pour avantage, comparativement à la liquidation de la SARL ou à la cession du bien, d’éviter une mutation et l’imposition de la plus-value latente.

Cependant, ce changement de forme juridique n’aura pas d’incidence fiscale uniquement si le régime juridique de la société demeure inchangé :
- si la SARL est soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI devra donc relever également de l’IR,
- si la SARL est imposée à l’impôt sur les sociétés, la SCI devra également relever de l’IS pour éviter l’imposition de la plus-value.

Étant donné qu’il n’y a pas création d’une nouvelle personne morale, à l’actif du bilan de la société SCI, le bien immobilier restera inscrit pour sa valeur d’origine. Le plan d’amortissement de cette immobilisation ne sera pas modifié. En cas de cession ultérieure, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur nette comptable et soumise au régime des plus-values :
- des particuliers si la SCI relève de l’IR (voir le régime d’imposition des plus-values immobilières ici),
- des professionnels si la SCI relève de l’IS.

Les formalités juridiques à accomplir pour modifier la forme de la société sont :
- la convocation d’une assemblée générale extra-ordinaire des associés,
- la publication d’une annonce légale,
- la modification et le dépôt des statuts modifiés (changement de la forme juridique) au greffe.


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  • 1er octobre 2015, par Philippe44

    Dans le cas d’une transformation d’une SARL soumise à IS en SCI soumise à IS, faut-il le faire à l’arrêté du Bilan et faut-il modifier le n° de compte bancaire ?

  • 26 décembre 2013, par RET6

    Bonjour,

    Pour réaliser cette transformation, faut-il que la SARL soit déjà propriétaire de l’immeuble ?

    Mon cas concret : ma SARL va vendre son activité commerciale dans quelques semaines et je souhaite de ce fait acquérir un bien immobilier et donc transformer en SCI soumise à l’IS.
    Merci pour votre réponse,

  • 9 août 2012, par phil13

    bonjour,

    je possede une SCI familiale depuis 10 ans avec laquelle je loue quelques appartements en bail vide 3 ans. Je voudrais maintenant avoir la possibilite de faire du meuble ce qui n’est visiblement pas possible avec ma SCI. J’ai lu que l’on pouvait résoudre ce probleme en transformant cette SCI familiale en SARL familaile qui elle peut faire du meuble.
    Cela est t-il vrai ? Si non quelle autre solution peut onéreuse existe t-il sans passer à l’IS ?
    Quels sont les couts et les conséquences de ce changement ?
    Comment s’y prendre ?
    Vers qui puis je me tourner pour plus de conseil et pour effectuer la démarche ?

    cordialement

    philippe

    • 8 décembre 2013

      Bonjour Philippe,
      Je suis exactement dans le même cas que vous et je me demandais si vous aviez obtenu une réponse à votre question ?
      Merci d’avance de votre aimable retour
      Yannick

    • 9 décembre 2013

      Il faut passer à l’IS, à partir du moment où les loyers commerciaux dépassent les 10%.

    • 9 décembre 2013

      Ou autre possibilité : la SCI loue en nu à une SARL à créer, qui elle-même loue en meublé.

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