Création SCI

Local entreprise familiale et creation SCI

La création d’une société civile immobilière peut être motivée par la volonté de gérer et de transmettre des locaux professionnels. Une fois encore, la SCI ne doit en aucun cas être constituée uniquement pour des raisons fiscales. C’est pourquoi ce montage est souvent utilisé dans ce cadre pour protéger, gérer puis transmettre équitablement entre différents enfants les immeubles d’une entreprise familiale.

Dans un article distinct, nous relevons en revanche les inconvénients de créer une SCI pour gérer un local professionnel.

Principe d’une SCI pour gérer un local commercial

Le montage juridique consiste à créer une SCI :
- soit pour lui apporter un local commercial utilisé dans le cadre d’une entreprise familiale,
- soit pour l’acquisition ou la construction de locaux commerciaux.
Dans les deux cas, la SCI deviendra propriétaire des locaux et percevra des loyers de l’entreprise qui occupera ces locaux conformément au bail commercial signé entre cette SCI et cette entreprise.

Les loyers versés par l’entreprise à la SCI constituent :

  • Des produits dans la comptabilité de la SCI.
    • Si celle-ci est imposable à l’IS, ces produits augmentent le bénéfice imposable à l’IS (au taux réduit de 15% ou de 33,33% selon les cas).
    • Si celle-ci est imposable à l’IR, ces produits contribuent au bénéfice de la SCI réparti fiscalement entre les associés pour être soumis à l’IR entre leurs mains.
  • Des charges déductibles dans la comptabilité de l’entreprise ou de la société locataire. Ces loyers peuvent d’ailleurs être soumis à TVA.
    • Si le locataire est imposable à l’IR, l’entrepreneur réduira son revenu professionnel imposable.
    • Si son entreprise ou sa société est imposable à l’IS, son résultat imposable sera réduit d’autant.

Au final, la création d’une SCI permet de déplacer du résultat :
- depuis le patrimoine de l’entreprise vers le patrimoine privé de l’entrepreneur,
- d’une imposition à l’IS à une imposition à l’IR, ou inversement.

Avantages de locaux commerciaux en SCI

La création d’une SCI pour la gestion de locaux commerciaux peut présenter divers avantages suivant les cas et la situation patrimoniale d’un entrepreneur individuel ou d’un chef d’entreprise.

Besoin de financement de l’activité professionnelle

L’entrepreneur peut ouvrir le capital de la SCI à des investisseurs immobiliers.
En d’autres termes, lorsqu’une entreprise possède ses locaux et doit financer le développement de son activité, plutôt que de rechercher des investisseurs qui entreraient au capital de la société (au risque d’une perte d’indépendance et une modification définitive du partage des bénéfices), la création d’une SCI à laquelle on apporte les locaux de l’entreprise permet de dégager de la trésorerie pour l’entreprise (qui vend ses locaux à la SCI) et d’offrir à des investisseurs un placement immobilier dont le rendement est garanti par un bail commercial.

Déductibilité des travaux dans un local commercial

Dans le cas d’un achat du local commercial dans lequel on souhaite exercer une activité, la création d’une SCI pour acquérir puis loué ce bien à l’entreprise de l’un des associés permet à cette entreprise la déduction des travaux nécessaires, ce qui n’est pas possible que dans le cadre d’une location. En effet, si l’entreprise achète directement ce bien immobilier, les travaux sont immobilisés et donc amortis.

Acquisition d’un local commercial et transmission patrimoniale

Des parents peuvent également aider l’un de leurs enfants à l’acquisition de biens professionnels. Dans ce cas, on retrouve les avantages de la SCI en matière de succession. En effet, les apports effectués par les parents par le biais de comptes courants ne sont pas réévalués pour calculer les droits de succession. Ainsi, si le local a pris de la valeur, cet enfant héritera du bien professionnel sur la base des apports non réévalués de ses parents.

Répartition revenus professionnels et revenus fonciers

Par ailleurs, la création d’une SCI pour gérer le local d’une entreprise permet à l’entrepreneur de réduire ses revenus d’activité (et donc ses cotisations sociales (en entreprise individuelle, profession libérale) et les impôts de sa société) mais augmentera ses revenus fonciers personnels. Une comparaison entre la fiscalité des revenus fonciers et des revenus professionnels de l’entrepreneur est alors à réaliser. Les forums de ce site peuvent vous y aider.

Protection du patrimoine

La scission du patrimoine de l’entrepreneur entre son entreprise ou sa société commerciale et une société civile permet une meilleure protection de ce patrimoine contre ses créanciers professionnels. Pourtant, en cas de liquidation judiciaire, les créanciers non désintéressés cherchent généralement à étendre la liquidation à la SCI détentrice des locaux professionnels.

Cession d’une entreprise

Pour l’entrepreneur individuel ou le chef d’entreprise, scinder son fonds de commerce des murs dans lesquels il exerce facilite la cession de son activité en :

  • réduisant la valeur de son patrimoine professionnel et donc son prix de vente,
  • facilitant la cession de son entreprise par la possibilité de céder distinctement son fonds de commerce et les murs de l’entreprise),
  • lui permettant de conserver les murs loués à son successeur pour garantir un complément de retraite. Dans ce cadre, il est même possible de prévoir un loyer dans la fourchette haute du marché pour diminuer la valeur du fonds de commerce et augmenter les revenus de la SCI.

Plus-values professionnelles et plus-values en SCI

Si un chef d’entreprise a pour objectif de céder les locaux détenus par sa société, le régime des plus-values immobilières à long terme des immeubles détenus par une entreprise est moins avantageux que le régime des plus-values applicable en SCI.

L’imposition des plus-values en SCI a déjà été étudiée sur ce site.
En ce qui concerne les plus-values réalisées par une entreprise, que les revenus de cette entreprise soient soumis à l’impôt sur le revenu où à l’impôt sur les sociétés, la base de calcul de cette plus-value ne sera pas diminuée du coefficient d’érosion monétaire et de l’abattement de 10% par an à compter de la cinquième année de détention (et donc de l’exonération de toute plus-value passé un délai de quinze années).

En conséquence, si le but à long terme d’un entrepreneur est de céder son local professionnel, il peut être intéressant de détenir ce bien par le biais d’une SCI plutôt que de le conserver au sein de son entreprise.

NB : En ce qui concerne les entreprises individuelles, l’entrepreneur individuel bénéficie désormais d’un abattement pour durée de détention d’un immeuble inscrit à l’actif de son bilan à compter de 2006, se reporter à l’imposition des plus-values immobilières pour plus de détails.

Transmission d’une entreprise

Un chef d’entreprise peut avoir intérêt à créer une SCI pour gérer les locaux de son entreprise afin de faciliter la transmission de son patrimoine à ses enfants :

  • Durant son activité, la SCI familiale percevra les loyers versés par l’entreprise. Les revenus de l’entreprise et du chef d’entreprise s’en trouveront réduits au détriment des revenus fonciers des associés de la SCI, et donc de ses enfants.
  • Dans le cadre de la succession du chef d’entreprise, en particulier si un enfant doit reprendre l’entreprise familiale, la SCI permet également d’avoir anticipé la répartition entre les différents héritiers des murs nécessaires à l’activité (évitant ainsi la cession de l’immeuble concerné) et limité les conflits possibles sur le montant du loyer.


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  • 7 juillet 2015, par veronique

    Bonjour,
    je pars en Bourgogne dans un an dans l’objectif de monter un centre de formation, au départ petit...Il me faudra donc non seulement un local (bureau accueil) puis une salle où recevoir mes apprenants. D’autre part, je dois me loger et acheter une maison. Ai je intérêt à créer une SCI avant d’acheter ma maison et de la prévoir avec des dépendances pour pouvoir les aménager. La SCI louerait ainsi les locaux à mon centre de formation. Est ce possible ? Mon raisonnement est il viable ?Y a t-il d’autres solutions plus intéressantes ? je vous précise que ma famille habite en Bourgogne.

  • 4 juillet 2013, par estelle

    Bonjour,
    mon mari et moi allons acheter l immeuble dans lequel la pharmacie que nous exploitons se trouve ( le local commercial et l appartement sont en quelque sorte imbriqués et ne font qu’un mais possibilite de les séparé par la suite).
    Nous comptons vivre un temps dans l appartement pour des question de facilité, mais comment acheter ce bien : - au nom de la pharmacie dans ce cas nous ne payons pas de loyer et c’est un avantage à déclarer.
    - par le biais d’un montage SCi à l’IS si nous ne voulons pas "etre écrasés" d impots ; dans ce cas est-il possible de ne faire payer un loyer qu’à la pharmacie et pas à nous dans l’appartement, mais de déduire tout de même les charges intérêts d’emprunts,...
    - par le biais usufruit, nu propriété

    Tout en sachant que le but est ensuite de faire des travaux de séparation de l appartement et du local commercial ds le but de le louer.
    Merci

  • 22 octobre 2012, par Arnaud

    Bonjour,

    je vais acheter les murs de mon magasin qui est géré en sarl.
    J’envisage de faire une sci à cette occasion qui sera propriétaire des murs. Je serais associé unique.
    Qu’en pensez-vous ?

    • 24 octobre 2012

      Associé unique de SCI, c’est interdit, c’est une situation qui peut arriver (voir notre article à ce sujet) mais à la création le greffe refusera vos statuts.

  • 17 novembre 2011, par nicoxic

    bonjour tout le monde.... et merci par avance pour vos reponses.
    pouvez me dire si oui ou non il y a un avantage a "creer "une sci" en zone (BER) Bassins d’emplois à Redynamiser si oui lesquelles ???? exoneration ???? mon idee serait d’acquerir grace a une creation en sci un terrain + les murs d’un garage automobile "en cour de negociation" afin de profiter par la suite de c’est emplacement en location pour mon projet pro dans un premier temp.... mais aussi de batir quelques garage pour la location aux particuliers sur le terrain "constructible"

    merci et un grand bravo pour votre site qui me sera tres utile pour les demarches a venir

  • 7 janvier 2011, par CORINNE

    Bonjour,j’ai 3 filles donc 1 mineure (14ans), j’ai 1 SCI avec mes 2 filles majeures(600 parts chacunes), mon mari et moi(400parts chacun), je voudrais savoir si cela est valable que mes filles majeures donnent des parts à leur soeurs, de combien ? le cout ? les papiers à fournir ?
    Merci Corinne

    • 17 janvier 2011

      C’est possible, mais c’est alors une donation.

  • 4 juin 2010, par maloud

    Je suis gérante majoritaire d’une petite SARL pour laquelle je loue depuis 5 ans des bureaux.
    Je suis sur le point d’acheter à titre personnel (financement par un prêt immobilier sur 13 ans), un petit local dans lequel je vais héberger ma société moyennant le versement d’un loyer.
    Dans mon entourage, tout le monde me demande pourquoi je ne créé pas une SCI, sans que personne ne puisse véritablement m’en expliquer les avantages.
    En revanche, je perçois assez clairement les frais qui sont liés à l’existence d’une SCI : nécessité de tenir une comptabilité (d’où expert comptable), AG annuelle (d’où juriste)... alors que je suis sur une hypothèse de loyer de 700 € par mois (8400 € annuels) desquels si j’ai bien compris sont déductibles entre autres les intérêts d’emprunt...
    Qu’en pensez vous ?

    • 19 novembre 2012

      Coût de fonctionnement d’une SCI :
      - comptabilité limitée à l’établissement d’un bilan, aucun expert-comptable obligatoire.
      - exemples de PV d’AG gratuits sur ce site, pourquoi rémunérer un juriste pour approuver votre propre gestion ?

      En revanche, une SCI entraîne quelques coûts de création (statuts gratuits sur ce site également) et de véritables complications parfois (pour changer de siège social par exemple, on se croirait en ex-Union Soviétique !).

      Pourquoi louer ce local à votre SARL par l’intermédiaire d’une SCI plutôt qu’en nom propre ? Voici la question à poser au comptable qui établie la comptabilité de votre SARL. Sa réponse m’intéresserait, car elle ne s’impose pas à moi. Si vous pouviez nous en faire part sur ce forum...

  • 20 janvier 2010, par nadj

    bonjour,

    J’ai plusieur bien ( 2 residences que je loue et une résidence principale ou je paie tjrs un credit).
    ces biens sont au nom propre et j’aimerais les passés en SCI.

    merci de votre reponse.

    • 24 février 2010

      C’est possible mais couteux :
      - coût création SCI,
      - droits de mutation (frais de notaire) sur les 2 apports,
      - imposition des plus-values,
      - droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.
      Voir avec votre notaire le chiffrage et l’intérêt de cette opération. Une SCI pour quoi faire ?

  • 24 août 2009, par Jack

    Bonjour,

    Voici l’opération que je souhaite faire.
    Acheter un local professionnel en démembrement :
    - achat de la nue propriété par la future SCI (soumise à l’IR)
    - achat de l’usufruit pour une durée de 9 ans par mon EURL (soumise à l’IS)

    Un point que je n’arrive pas à élucider : y at-il une mention particulière à mettre dans les statuts dans le cadre de l’achat en démembrement ?

    Merci pour votre aide
    Jack

  • 9 juin 2009, par Pierre

    Bonjour,

    Je suis proprietaire d’un local que j’envisages d’amenager dans le but d’effectuer une location en local commercial.
    A cet effet de nombreux travaux sont a effectuer ( chape beton , toiture , portes metallique ....)
    S’agissant d’un bien acquis a titre personnel en 1993 et pas en sci ; quels sont les travaux effectues par des entreprises que je pourrais deduire et aurais je le droit de deduire les fournitures annexes necessaires au travaux meme s’ils sont effectues par moi meme.

    Merci de vos reponses.

  • 1er décembre 2008, par arthur2

    Bonjour,
    Je suis infirmière libérale imposée en BNC, dois-je créer une SCI pour mes locaux professionnels que je vais acheter ?
    Puisque désormais il est possible de déduire des résultats professionnels le loyer des locaux maintenu dans le patrimoine privé. Quel serait alors l’intérêt d’une SCI, j’ai 2 enfants majeurs ?
    Je vous remercie par avance de votre aide.

    • 1er décembre 2008

      Vous pouvez effectivement acquérir ses locaux en SCI et les louer dans le cadre de votre activité professionnelle, permettant ainsi une ventilation entre revenus fonciers et revenus professionnels.
      Mais une SCI aurait alors pour intérêt de protéger votre patrimoine privé de vos créanciers. Dans le cadre de votre activité, cela n’a peut-être pas grand intérêt...
      Vous également vous servir de cette SCI pour transmettre ce bien à vos enfants par l’utilisation des comptes courants par exemple. Mais là encore, étant donné les abattements pour les donations par exemple, il existe d’autres solutions.

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