Local entreprise familiale et creation SCI
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être motivée par la volonté de gérer et de transmettre des locaux professionnels. Une fois encore, la création d’une SCI ne doit en aucun cas être constituée uniquement pour des raisons fiscales. C’est pourquoi la création d’une SCI est souvent utilisée dans ce cadre pour protéger, gérer puis transmettre équitablement entre différents enfants les immeubles d’une entreprise familiale.
Dans un article distinct, nous relevons en revanche les inconvénients de créer une SCI pour gérer un local professionnel.
Principe de la création d’une SCI pour gérer un local commercial
Le montage juridique consiste à créer une SCI :
soit pour lui apporter un local commercial utilisé dans le cadre d’une entreprise familiale,
soit pour l’acquisition ou la construction de locaux commerciaux.
Dans les deux cas, la SCI deviendra propriétaire des locaux et percevra des loyers de l’entreprise qui occupera ces locaux conformément au bail commercial signé entre cette SCI et cette entreprise.
Les loyers seront donc :
imposés par le biais de la SCI en revenus fonciers chez les différents associés,
déductibles des revenus de l’activité professionnelle de l’entrepreneur.
Avantages de locaux commerciaux en SCI
La création d’une SCI pour la gestion de locaux commerciaux peut présenter divers avantages suivant les cas et la situation patrimoniale d’un entrepreneur individuel ou d’un chef d’entreprise.
Besoin de financement de l’activité professionnelle
La possibilité de faire appel à des tiers intéressés seulement par le rendement d’un placement immobilier pour développer une activité professionnelle.
En d’autres termes, lorsqu’une entreprise possède ses locaux et doit financer le développement de son activité, plutôt que de rechercher des investisseurs qui entreraient au capital de la société (au risque d’une perte d’indépendance et une modification définitive du partage des bénéfices), la création d’une SCI à laquelle on apporte les locaux de l’entreprise permet de dégager de la trésorerie pour l’entreprise (qui vend ses locaux à la SCI) et d’offrir à des investisseurs un placement immobilier dont le rendement est garanti par un bail commercial.
Déductibilité des travaux dans un local commercial
Dans le cas d’un achat du local commercial dans lequel on souhaite exercer une activité, la création d’une SCI pour acquérir puis loué ce bien à l’entreprise de l’un des associés permet à cette entreprise la déduction des travaux nécessaires, ce qui n’est pas possible que dans le cadre d’une location. En effet, si l’entreprise achète directement ce bien immobilier, les travaux sont immobilisés et donc amortis.
Acquisition d’un local commercial et transmission patrimoniale
Des parents peuvent également aider l’un de leurs enfants à l’acquisition de biens professionnels. Dans ce cas, on retrouve les avantages de la SCI en matière de succession. En effet, les apports effectués par les parents par le biais de comptes courants ne sont pas réévalués pour calculer les droits de succession. Ainsi, si le local a pris de la valeur, cet enfant héritera du bien professionnel sur la base des apports non réévalués de ses parents.
Répartition revenus professionnels et revenus fonciers
Par ailleurs, la création d’une SCI pour gérer le local d’une entreprise permet à l’entrepreneur de réduire ses revenus d’activité (et donc ses cotisations sociales (en entreprise individuelle, profession libérale) et les impôts de sa société) mais augmentera ses revenus fonciers personnels. Une comparaison entre la fiscalité des revenus fonciers et des revenus professionnels de l’entrepreneur est alors à réaliser. Les forums de ce site peuvent vous y aider.
Protection du patrimoine
La création d’une SCI, entité juridique distincte de l’entreprise, permet de mettre à l’abri les locaux de poursuites éventuelles des créanciers de l’entreprise.
Cession d’une entreprise
Pour l’entrepreneur individuel ou le chef d’entreprise, scinder son fonds de commerce des murs dans lesquels il exerce facilite la cession de son activité en :
- réduisant la valeur de son patrimoine professionnel et donc son prix de vente,
- facilitant la cession de son entreprise par la possibilité de céder distinctement son fonds de commerce et les murs de l’entreprise),
- lui permettant de conserver les murs loués à son successeur pour garantir un complément de retraite. Dans ce cadre, il est même possible de prévoir un loyer dans la fourchette haute du marché pour diminuer la valeur du fonds de commerce et augmenter les revenus de la SCI.
Plus-values professionnelles et plus-values en SCI
Si un chef d’entreprise a pour objectif de céder les locaux détenus par sa société, le régime des plus-values immobilières à long terme des immeubles détenus par une entreprise est moins avantageux que le régime des plus-values applicable en SCI.
L’imposition des plus-values en SCI a déjà été étudiée sur ce site.
En ce qui concerne les plus-values réalisées par une entreprise, que les revenus de cette entreprise soient soumis à l’impôt sur le revenu où à l’impôt sur les sociétés, la base de calcul de cette plus-value ne sera pas diminuée du coefficient d’érosion monétaire et de l’abattement de 10% par an à compter de la cinquième année de détention (et donc de l’exonération de toute plus-value passé un délai de quinze années).
En conséquence, si le but à long terme d’un entrepreneur est de céder son local professionnel, il peut être intéressant de détenir ce bien par le biais d’une SCI plutôt que de le conserver au sein de son entreprise.
NB : En ce qui concerne les entreprises individuelles, l’entrepreneur individuel bénéficie désormais d’un abattement pour durée de détention d’un immeuble inscrit à l’actif de son bilan à compter de 2006. Cet abattement est fixé à 10% à partir de la 5ème année d’acquisition. L’exonération des plus-values à long terme est donc totale au bout de 15 ans.
Transmission d’une entreprise
Un chef d’entreprise peut avoir intérêt à créer une SCI pour gérer les locaux de son entreprise afin de faciliter la transmission de son patrimoine à ses enfants :
- Durant son activité, la SCI familiale percevra les loyers versés par l’entreprise. Les revenus de l’entreprise et du chef d’entreprise s’en trouveront réduits au détriment des revenus fonciers des associés de la SCI, et donc de ses enfants.
- Dans le cadre de la succession du chef d’entreprise, en particulier si un enfant doit reprendre l’entreprise familiale, la SCI permet également d’avoir anticipé la répartition entre les différents héritiers des murs nécessaires à l’activité (évitant ainsi la cession de l’immeuble concerné) et limité les conflits possibles sur le montant du loyer.
Forum
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Local entreprise familiale et creation SCI , 17 novembre 2011, par nicoxic
bonjour tout le monde.... et merci par avance pour vos reponses. pouvez me dire si oui ou non il y a un avantage a "creer "une sci" en zone (BER) Bassins d’emplois à Redynamiser si oui lesquelles ???? exoneration ???? mon idee serait d’acquerir grace a une creation en sci un terrain + les murs d’un garage automobile "en cour de negociation" afin de profiter par la suite de c’est emplacement en location pour mon projet pro dans un premier temp.... mais aussi de batir quelques garage pour la location aux particuliers sur le terrain "constructible"
merci et un grand bravo pour votre site qui me sera tres utile pour les demarches a venir
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Local entreprise familiale et creation SCI , 7 janvier 2011, par CORINNEBonjour,j’ai 3 filles donc 1 mineure (14ans), j’ai 1 SCI avec mes 2 filles majeures(600 parts chacunes), mon mari et moi(400parts chacun), je voudrais savoir si cela est valable que mes filles majeures donnent des parts à leur soeurs, de combien ? le cout ? les papiers à fournir ? Merci Corinne
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Une SCI pour les locaux qui vont héberger mon activité professionnelle ?, 4 juin 2010, par maloudJe suis gérante majoritaire d’une petite SARL pour laquelle je loue depuis 5 ans des bureaux. Je suis sur le point d’acheter à titre personnel (financement par un prêt immobilier sur 13 ans), un petit local dans lequel je vais héberger ma société moyennant le versement d’un loyer. Dans mon entourage, tout le monde me demande pourquoi je ne créé pas une SCI, sans que personne ne puisse véritablement m’en expliquer les avantages. En revanche, je perçois assez clairement les frais qui sont liés à l’existence d’une SCI : nécessité de tenir une comptabilité (d’où expert comptable), AG annuelle (d’où juriste)... alors que je suis sur une hypothèse de loyer de 700 € par mois (8400 € annuels) desquels si j’ai bien compris sont déductibles entre autres les intérêts d’emprunt... Qu’en pensez vous ?
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Une SCI pour les locaux qui vont héberger mon activité professionnelle ?, 8 septembre 2010, par creationsci
Coût de fonctionnement d’une SCI :
comptabilité limitée à l’établissement d’un bilan, aucun expert-comptable obligatoire.
exemples de PV d’AG gratuits sur ce site, pourquoi rémunérer un juriste pour approuver votre propre gestion ?En revanche, une SCI entraîne quelques coûts de création (statuts gratuits sur ce site également) et de véritables complications parfois (pour changer de siège social par exemple, on se croirait en ex-Union Soviétique !).
Pourquoi louer ce local à votre SARL par l’intermédiaire d’une SCI plutôt qu’en nom propre ? Voici la question à poser au comptable qui établie la comptabilité de votre SARL. Sa réponse m’intéresserait, car elle ne s’impose pas à moi. Si vous pouviez nous en faire part sur ce forum...
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Local entreprise familiale et creation SCI , 20 janvier 2010, par nadj
bonjour,
J’ai plusieur bien ( 2 residences que je loue et une résidence principale ou je paie tjrs un credit). ces biens sont au nom propre et j’aimerais les passés en SCI.
merci de votre reponse.
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Local entreprise familiale et creation SCI , 24 février 2010, par creationsciC’est possible mais couteux : coût création SCI,
droits de mutation (frais de notaire) sur les 2 apports,
imposition des plus-values,
droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.
Voir avec votre notaire le chiffrage et l’intérêt de cette opération. Une SCI pour quoi faire ?
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Local entreprise familiale et creation SCI , 24 août 2009, par Jack
Bonjour,
Voici l’opération que je souhaite faire. Acheter un local professionnel en démembrement :
achat de la nue propriété par la future SCI (soumise à l’IR)
achat de l’usufruit pour une durée de 9 ans par mon EURL (soumise à l’IS)Un point que je n’arrive pas à élucider : y at-il une mention particulière à mettre dans les statuts dans le cadre de l’achat en démembrement ?
Merci pour votre aide Jack
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local commercial pas en sci et pas encore loue. Quels deductions pour les travaux sont possibles, 9 juin 2009, par Pierre
Bonjour,
Je suis proprietaire d’un local que j’envisages d’amenager dans le but d’effectuer une location en local commercial. A cet effet de nombreux travaux sont a effectuer ( chape beton , toiture , portes metallique ....) S’agissant d’un bien acquis a titre personnel en 1993 et pas en sci ; quels sont les travaux effectues par des entreprises que je pourrais deduire et aurais je le droit de deduire les fournitures annexes necessaires au travaux meme s’ils sont effectues par moi meme.
Merci de vos reponses.
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Local entreprise familiale et creation SCI , 1er décembre 2008, par arthur2Bonjour, Je suis infirmière libérale imposée en BNC, dois-je créer une SCI pour mes locaux professionnels que je vais acheter ? Puisque désormais il est possible de déduire des résultats professionnels le loyer des locaux maintenu dans le patrimoine privé. Quel serait alors l’intérêt d’une SCI, j’ai 2 enfants majeurs ? Je vous remercie par avance de votre aide.
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Local entreprise familiale et creation SCI , 1er décembre 2008Vous pouvez effectivement acquérir ses locaux en SCI et les louer dans le cadre de votre activité professionnelle, permettant ainsi une ventilation entre revenus fonciers et revenus professionnels.
Mais une SCI aurait alors pour intérêt de protéger votre patrimoine privé de vos créanciers. Dans le cadre de votre activité, cela n’a peut-être pas grand intérêt...
Vous également vous servir de cette SCI pour transmettre ce bien à vos enfants par l’utilisation des comptes courants par exemple. Mais là encore, étant donné les abattements pour les donations par exemple, il existe d’autres solutions.
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