SCI entre époux SCI entre concubins
La création d’une SCI entre époux et d’une SCI entre concubins n’a en réalité que peu de similitudes dans la mesure ou des concubins sont des personnes physiques étrangères (leur SCI ne sera pas une SCI familiale et ne présentera aucune particularité de création ou de fonctionnement) alors qu’un contrat de mariage lie des époux. Cependant, des époux ou des concubins rechercheront souvent les mêmes avantages lors de la création d’une SCI.
Particularités d’une SCI entre époux
Acte authentique pour la rédaction des statuts
Indépendamment de leur régime matrimoniale (communauté ou séparation de biens) des époux pourront disposer de leur patrimoine pour constituer une SCI (à l’exception de la résidence principale en communauté).
Une particularité majeure cependant : le risque d’une remise en cause de la société au motif que les apports d’un époux constituait en réalité une donation à son conjoint.
Or l’article 1832-1 du Code Civil stipule que :
"Même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports à une société ou pour l’acquisition de parts sociales, deux époux seuls ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société et participer ensemble ou non à la gestion sociale.
Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique."
Aussi, il est conseillé aux époux constituant entre eux une SCI de faire rédiger les statuts de cette SCI par un notaire.
Parts sociales de SCI et communauté
Dans le cas d’époux mariés en communauté, si les apports d’un associé à une SCI :
proviennent de biens communs, les parts sociales appartiendront à la communauté,
proviennent de biens propres, seuls les revenus de ces parts sociales tomberont dans la communauté.
Qualité du conjoint d’un époux associé de SCI
Dans le cas d’époux mariés en communauté, si un seul époux acquiert des parts sociales de SCI au moyen de biens communs, il doit informer son conjoint de la possibilité d’acquérir lui aussi la qualité d’associé, à peine de nullité de l’apport ou de l’achat. Les autres associés de la SCI seront tenus d’agréer le conjoint qui souhaite devenir associé.
Mais cette revendication de la qualité d’associé devra avoir été faite au moment même de l’apport de biens communs, sans quoi les associés pourront opposer au conjoint de l’associé les clauses restrictives d’agrément figurant dans les statuts. Dans ce dernier cas, bien que les parts soient comprises dans la communauté, seul l’un des époux aura la qualité d’associé.
Objectifs d’une SCI entre époux ou entre concubins
SCI et droits d’enregistrement ou droits de succession
L’objectif de réduire les droits en cas de cession a perdu de son intérêt puisque les droits d’enregistrement de 5% sont aujourd’hui très proches des droits du mutation (même si, en SCI, la base de ces droits peut tenir compte d’une décote d’environ 20% du fait du manque de liquidité des parts de SCI (voir inconvénients d’une SCI)).
En matière successorale, la base de calcul des droits de succession est constituée des apports en numéraires effectués à la SCI. Il est donc possible pour un conjoint d’apporter des fonds à la SCI (par le biais d’un compte courant par exemple), fonds qui ne seront pas réévalués dans le cadre d’une succession. De ce fait, si le bien immobilier acheté a pris de la valeur, son acquisition par le biais de la SCI aura permis de minimiser les droits de succession.
En ce qui concerne des concubins, ce montage reste possible même si le meilleur moyen pour eux d’anticiper leur succession reste de se marier.
La recherche d’un objectif purement fiscal, qui peut entraîner la nullité de la société, n’a pas véritablement d’intérêt dans le cas d’une SCI entre époux, et encore moins entre concubins. Au contraire, les formalités à accomplir pour la création d’une SCI, sa gestion, ses inconvénients (des baux d’habitation de 6 ans pour une SCI entre concubins, l’imposition à l’IS pour certaines locations meublées...)
Créer une SCI se justifie davantage par le désir d’organiser son patrimoine dans une optique de long terme.
SCI entre époux sous le régime de la séparation de biens
Dans le but d’organiser son patrimoine, la SCI permet par exemple à des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, de cumuler les particularités de ce régime (avec les avantages qu’ils y trouvent) avec la mise en commun d’un bien immobilier.
SCI et gestion de patrimoine
Protection du patrimoine au sens commercial du terme tout d’abord : on retrouve ici les avantages et inconvénients de la création d’une SCI pour gérer les locaux commerciaux de l’entreprise de l’un des associés de cette SCI (le conjoint ou le concubin).
Ensuite, la SCI permet un certain rééquilibrage des patrimoines respectifs de conjoints ou concubins par, non pas des donations, mais des avantages consentis à la SCI et profitant à l’ensemble de ses associés, notamment :
la sous-évaluation des biens immobiliers apportés,
lors d’une augmentation de capital,
par des apports en compte courant non rémunérés.
A long terme, la SCI deviendra un moyen de faire entrer ses enfants dans la société pour leur transmettre un patrimoine.
Mais surtout, la SCI est un moyen pour des époux ou des concubins d’éviter la cession d’un bien immobilier acquis en commun. En effet, la SCI est la structure juridique qui permet aux époux ou concubins qui le souhaitent d’anticiper les difficultés qui apparaîtraient en cas de séparation ou de décès.
En effet, en l’absence de dispositions particulières :
- En cas de divorce ou de rupture, la vente du bien immobilier commun pourra être imposée pour permettre le partage de son prix. Or la cession d’un immeuble n’est pas forcément souhaitable au moment même d’une séparation :
- en raison des fluctuations du marché de l’immobilier et de la décote appliquée en cas de vente d’un logement occupé,
- lorsque ce bien constitue la résidence principale des époux ou concubins,
- du fait de l’attachement personnel pour cette propriété...
- En cas de décès, le conjoint ou concubin survivant devra gérer son bien immobilier avec les héritiers du défunt.
A l’inverse, la création d’une SCI permet :
- En cas de divorce ou de rupture, le partage des parts sociales de cette SCI sur la base de leur valeur estimée lors du divorce. Ce n’est donc pas l’immeuble qui est l’objet du partage mais les parts sociales de la SCI détenant cet immeuble. Ensuite, il reste possible de céder ses parts sociales, de vendre l’immeuble, de dissoudre la société... mais d’un commun accord entre les associés en fonction des règles statutaires écrites lors de la constitution de la société.
- En cas de décès de l’un des époux ou concubins, ses héritiers n’hériteront que des parts sociales de la SCI. Or il est possible dans les statuts de prévoir des clauses d’agrément des ascendants et descendants en cas de décès d’un associé. Ces clauses donnent ainsi à l’associé survivant la possibilité d’empêcher l’entrée dans la société de ces héritiers. Il devra donc désintéresser ces héritiers sur la base de la valeur des parts sociales qu’ils détiennent et pourra ainsi récupérer l’entière propriété du bien (en devenant l’associé unique de la SCI). Les héritiers auront également la possibilité de vendre les parts sociales dont ils auront héritées mais là encore en respectant les règles définies dans les statuts.
Enfin, le démembrement croisé des parts sociales d’une SCI entre concubins permet, en cas de décès, de renforcer les pouvoirs du concubin survivant. La différence : la SCI entre époux est une SCI familiale.
Forum
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 20 janvier 2012, par valen84
Bonjour,
un oncle avait un maison zn SCI, cette SCI a été rachetée par son frere qui possedent les parts réparites entres ses fils. La femme du défunt a vécu dans cette maison 5 ans aprés la mort de son mari sans payer de loyer elle avait juste l’usufruit des batiments.Elle est décédée en juillet 2011 et a fait de sa nièce son héritière universelle. Quels droits à cette nièce aujourd’hui par rapoort à cette propriété qui depuis 2002 appartient aux enfants du frere du défunt. Même si parait il la défunte aurait pariticipé à l’achat du terrain ou à des travaux financièrement ou autre, a t-elle le droit de réclamer une part de la sci ou des indemnités ou autre chose ..... Merci de nous renseigner sinon cette maison va tomber en ruines car personne ne prend le temps de s’en occuper. Nous n’avons pas trouver de testament du défunt qui aurait pu donner ses dernieres volontés.
Merci pour votre aide
C’est assez urgent
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travaux SCI nue-propriété, 23 janvier 2012, par SCI société civile immobilièreDans tous les cas, les travaux de rénovation et travaux importants d’entretien incombent aux nus-propriétaires qui, à ce que je comprends, sont les héritiers de votre oncle. Est-ce bien le cas ? Possèdent-ils en indivision l’intégralité de la nue-propriété de ce bien (ou des parts de la SCI) ?
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 7 janvier 2012, par laloutre5 enfants majeurs, dont 1 à protéger. SCI avec usufruit pour cette dernière et partage de la nue propriété entre les 4 autres d’un appartement de 200 000 euros, est ce légal ? Avantages et inconvénients ? Age pour l’usufruitière : 41 ans. Merci.
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 20 décembre 2011, par pellerin
Bonjour,
ma pacsée dispose d’un bien : terrain + grange, évalué à 80000€. Nous souhaitons en faire une maison d’habitation à usage locatif. J’y apporterais 80000€ en liquidités pour travaux, nous avons le permis de construire. La SCI est-elle une bonne solution, et combien cela coûterait ? Merci
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 30 novembre 2011, par sebastien02Bonjour, Dans un premier temps, je tiens a vous féliciter pour votre site il est vraiment complet. Ma question est la suivante : Nous sommes pacsés depuis 2004, un enfant de 5 ans et allons créer une sci. Nous comptons rédiger les statuts nous mêmes. Est-il préférable de réaliser un démembrement des parts sociales pour protéger l’associé restant en cas de décès ou bien le pacse équivaut-il a un contrat de mariage. Merci d’avance
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 29 octobre 2011, par Guillaume
Bonjour,
je partage une SCI (SCI à 3 associés, dont je suis le gérant et majoritaire) avec mon ancienne concubine, et un ami porteur de parts.
Je suis désormais séparé de ma concubine, avec laquelle nous avons eu 2 enfants, encore mineurs.
Nous souhaitons aujourd’hui transférer, ou céder, les parts de mon ancienne concubine ainsi que celles de notre ami, à parité à nos deux enfants ; chacun d’eux reprenant les parts des 2 associés sortants (qui détiennent chacun le même nombre de parts également).
Auriez vous une recommandation pour simplifier au mieux ce montage ?
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 16 août 2011, par lascrabbleuseBonjour, Avec mon concubin, nous avons l’opportunité d’acheter un studio afin d’investir dans l’immobilier alors que nous cherchons à acheter notre résidence principale. La SCI pour l’achat de ce studio peut-elle nous permettre de ne pas renoncer à l’achat de notre résidence principale ? Notre taux d’endettement va-t-il tenir compte de l’emprunt réalisé par la SCI ? Merci pour vos réponses.
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 27 novembre 2010, par Nadaro
Bonjour,
Je suis mariée sous le régime de la séparation de biens et souhaite créer une sci avec mon époux. Nous n’apportons que du numéraire à la création et souhaitons une fois la sci créée faire l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. Devons nous faire rédiger les statuts par un notaire obligatoirement puisque rien n’est apporté en nature. Cette création pourrait elle être contestée en sachant que nous avons chacun un enfant d’un premier lit et un fils légitime.
Dans l’attente de votre réponse.
Cordialement
N
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SCI entre époux, 29 novembre 2010, par creationsciDeux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Mais les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique. L’intervention d’un notaire est donc recommandée.
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 28 décembre 2009
Bonjour,
Nous sommes séparés (de fait) mais non divorcés et j’ai l’opportunité d’acquérir la maison que je loue actuellement mais je ne peux financièrement pas le faire seule. Mon mari propose de compléter le financement en empruntant en SCI, par exemple 70/30. Est-ce possible, quels sont les avantages et les inconvénients ? Merci de votre aide.
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SCI entre époux, 5 janvier 2010, par creationsci70/30 dans quel sens ? En effet, le montage que vous envisagez est tout à fait possible. Mais l’inconvénient est le suivant : votre mari possèdera des parts de la SCI et donc des droits sur votre résidence principale. Si vous êtes minoritaire, c’est un véritable problème. Si vous possédez 70% des parts, il faudra faire très attention à la rédaction des statuts pour éviter la cession des parts de votre mari à une personne qui ne vous convient pas. De la même façon, il faudra peut-être anticiper votre souhait de racheter ses parts, prévoir qui évaluera le bien à ce moment là... Aussi, je vous conseillerais de consulter un notaire qui pourra anticiper les inconvénients de ce montage en fonction de vos projets avec votre mari. Le coût supplémentaire de cette rédaction évitera des siuation de bloquage dont on ne peut sortir que judiciairement.
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SCI entre époux, SCI entre concubins et démembrement de parts sociales, 28 mars 2009Une SCI a été créée entre mon mari et moi-même. Mon mari est décédé et je suis la seule associée. Les statuts prévoient l’agrément des héritiers. Je n’ai pas accepté ma fille comme associée. Je bénéficie d’une donation avec usufruit de la communauté de biens ; j’ai donc l’usufruit des parts de mon défunt mari.Je vais trouver un autre associé. Dois-je indemniser ma fille des parts héritées ? Sur quelles bases ?
