Création SCI

SCI entre époux ou entre concubins

La création d’une SCI entre époux ou entre concubins n’a en réalité que peu de similitudes dans la mesure où, fiscalement, des concubins sont des personnes physiques étrangères (leur société ne sera pas une SCI familiale et ne présentera aucune particularité de création ou de fonctionnement) alors qu’un contrat de mariage lie des époux. Cependant, des époux ou des concubins rechercheront souvent les mêmes avantages lors de la création d’une SCI.

Si le choix de créer une SCI est retenue, la question de l’occupation à titre gratuit ou onéreux du bien détenu par les époux ou concubins devra être abordée.

Particularités d’une SCI entre époux

Acte authentique pour la rédaction des statuts

Indépendamment de leur régime matrimoniale (communauté ou séparation de biens) des époux pourront disposer de leur patrimoine pour constituer une SCI (à l’exception de la résidence principale en communauté).

Une particularité majeure cependant : le risque d’une remise en cause de la société au motif que les apports d’un époux constituait en réalité une donation à son conjoint.

Or l’article 1832-1 du Code Civil stipule que :
"Même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports à une société ou pour l’acquisition de parts sociales, deux époux seuls ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société et participer ensemble ou non à la gestion sociale.
Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique."

Aussi, il est conseillé aux époux constituant entre eux une SCI de faire rédiger les statuts de cette SCI par un notaire.

Parts sociales de SCI et communauté

Dans le cas d’époux mariés en communauté, si les apports d’un associé à une SCI :
- proviennent de biens communs, les parts sociales appartiendront à la communauté,
- proviennent de biens propres, seuls les revenus de ces parts sociales tomberont dans la communauté.

Qualité du conjoint d’un époux associé de SCI

Dans le cas d’époux mariés en communauté, si un seul époux acquiert des parts sociales de SCI au moyen de biens communs, il doit informer son conjoint de la possibilité d’acquérir lui aussi la qualité d’associé, à peine de nullité de l’apport ou de l’achat. Les autres associés de la SCI seront tenus d’agréer le conjoint qui souhaite devenir associé.
Mais cette revendication de la qualité d’associé devra avoir été faite au moment même de l’apport de biens communs, sans quoi les associés pourront opposer au conjoint de l’associé les clauses restrictives d’agrément figurant dans les statuts. Dans ce dernier cas, bien que les parts soient comprises dans la communauté, seul l’un des époux aura la qualité d’associé.

Objectifs d’une SCI entre époux ou entre concubins

SCI et droits d’enregistrement ou droits de succession

L’objectif de réduire les droits en cas de cession a perdu de son intérêt puisque les droits d’enregistrement de 5% sont aujourd’hui très proches des droits du mutation (même si, en SCI, la base de ces droits peut tenir compte d’une décote d’environ 20% du fait du manque de liquidité des parts de SCI (voir inconvénients d’une SCI)).

En matière successorale, la base de calcul des droits de succession est constituée des apports en numéraires effectués à la SCI. Il est donc possible pour un conjoint d’apporter des fonds à la SCI (par le biais d’un compte courant par exemple), fonds qui ne seront pas réévalués dans le cadre d’une succession. De ce fait, si le bien immobilier acheté a pris de la valeur, son acquisition par le biais de la SCI aura permis de minimiser les droits de succession.
En ce qui concerne des concubins, ce montage reste possible même si le meilleur moyen pour eux d’anticiper leur succession reste de se marier.

La recherche d’un objectif purement fiscal, qui peut entraîner la nullité de la société, n’a pas véritablement d’intérêt dans le cas d’une SCI entre époux, et encore moins entre concubins. Au contraire, les formalités à accomplir pour la création d’une SCI, sa gestion, ses inconvénients (des baux d’habitation de 6 ans pour une SCI entre concubins, l’imposition à l’IS pour certaines locations meublées...)

Créer une SCI se justifie davantage par le désir d’organiser son patrimoine dans une optique de long terme.

SCI entre époux sous le régime de la séparation de biens

Dans le but d’organiser son patrimoine, la SCI permet par exemple à des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, de cumuler les particularités de ce régime (avec les avantages qu’ils y trouvent) avec la mise en commun d’un bien immobilier.

SCI et gestion de patrimoine

Gestion patrimoniale

Protection du patrimoine au sens commercial du terme tout d’abord : on retrouve ici les avantages et inconvénients de la création d’une SCI pour gérer les locaux commerciaux de l’entreprise de l’un des associés de cette SCI (le conjoint ou le concubin).

Ensuite, la SCI permet un certain rééquilibrage des patrimoines respectifs de conjoints ou concubins par, non pas des donations, mais des avantages consentis à la SCI et profitant à l’ensemble de ses associés, notamment :
- la sous-évaluation des biens immobiliers apportés,
- lors d’une augmentation de capital,
- par des apports en compte courant non rémunérés.

A long terme, la SCI deviendra un moyen de faire entrer ses enfants dans la société pour leur transmettre un patrimoine.

Conservation d’un bien en SCI

Mais surtout, la SCI est un moyen pour des époux ou des concubins d’éviter la cession d’un bien immobilier acquis en commun. En effet, la SCI est la structure juridique qui permet aux époux ou concubins qui le souhaitent d’anticiper les difficultés qui apparaîtraient en cas de séparation ou de décès.
En effet, en l’absence de dispositions particulières :

  • En cas de divorce ou de rupture, la vente du bien immobilier commun pourra être imposée pour permettre le partage de son prix. Or la cession d’un immeuble n’est pas forcément souhaitable au moment même d’une séparation :
    • en raison des fluctuations du marché de l’immobilier et de la décote appliquée en cas de vente d’un logement occupé,
    • lorsque ce bien constitue la résidence principale des époux ou concubins,
    • du fait de l’attachement personnel pour cette propriété...
  • En cas de décès, le conjoint ou concubin survivant devra gérer son bien immobilier avec les héritiers du défunt.

A l’inverse, la création d’une SCI permet :

  • En cas de divorce ou de rupture, le partage des parts sociales de cette SCI sur la base de leur valeur estimée lors du divorce. Ce n’est donc pas l’immeuble qui est l’objet du partage mais les parts sociales de la SCI détenant cet immeuble. Ensuite, il reste possible de céder ses parts sociales, de vendre l’immeuble, de dissoudre la société... mais d’un commun accord entre les associés en fonction des règles statutaires écrites lors de la constitution de la société.
  • En cas de décès de l’un des époux ou concubins, ses héritiers n’hériteront que des parts sociales de la SCI. Or il est possible dans les statuts de prévoir des clauses d’agrément des ascendants et descendants en cas de décès d’un associé. Ces clauses donnent ainsi à l’associé survivant la possibilité d’empêcher l’entrée dans la société de ces héritiers. Il devra donc désintéresser ces héritiers sur la base de la valeur des parts sociales qu’ils détiennent et pourra ainsi récupérer l’entière propriété du bien (en devenant l’associé unique de la SCI). Les héritiers auront également la possibilité de vendre les parts sociales dont ils auront héritées mais là encore en respectant les règles définies dans les statuts.

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Occupation à titre gratuit ou onéreux

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  • 8 décembre 2016, par coquelicot

    Bonjour.
    Nous sommes mariés et avons en cours une construction de l’habitation principale (tout début des remboursements).
    Avant une séparation, est-il possible de créer une SCI afin que l’un des 2 puissent garder le bien immobilier, l’emprunt contracté n’étant par supportable par l’un ou l’autre séparément ?
    Quelles sont les démarches et les frais pour y perdre le moins possible financièrement parlant ?
    Merci pour votre aide.

    • 8 décembre 2016

      Je ne suis pas certain de bien comprendre la situation. Si un époux veut conserver le bien, il peut racheter la part de l’autre, la sci n’est pas vraiment souhaitable si justement les associés ne souhaitent plus conserver de liens.

  • 29 avril 2016, par emmanuelleb

    Bonjour, associée majoritaire à 99% à ma jeune fille (1%) d’une sci créée en 2012, je souhaite céder des parts à mon compagnon arrivé après la création de cette sci (en 2013).
    Normalement je souhaiterais faire retirer ma fille de la sci et céder 50% de mes parts à mon compagnon car il participe à toutes sortes de choses dans le bien de cette sci qui est en fait notre maison principale d’habitation (mon compagnon réalisant certains travaux pour notre confort commun même si je paye moi mon crédit et ai fait un apport personnel d’héritage de 100 000euros à l’achat) et cela me semble normal dans le cas éventuel de mon décès qu’il lui reste qq chose. Je précise que ce bien est notre logement que j’avais dû acheter en sci car professionnellement étant à mon compte c’était le seul moyen accepté par les banques pour obtenir un prêt.
    Donc la sci comporte uniquement ce bien qui est mon propre logement mais qui représente aussi "ma retraite" du fait que je sois à mon compte et du fait que, ne gagnant pas beaucoup, je cotise donc très peu à la retraite/ je l’ai notamment acheté avec ma part d’héritage familal).
    Le seul problème est que mon compagnon (nous ne sommes pas mariés ni pacsés) a deux filles qui n’ont pas de moyens et j’ai très peur qu’en cas de son décès à lui, elle ne me réclame ses parts. Je veux absolument me protéger contre cela car je ne pourrai pas me le permettre et je veux rester libre de faire ce que je souhaite de cette maison, la garder ou la vendre. Normalement nous comptions refaire cette cession sous seing privé mais quelles clauses spécifier dans les statuts afin que le bien me revienne en cas de son décès ? est-ce possible ? Devrais-je passer par un notaire ?En réalité je veux bien être regardante et prévenante vis à vis de mon conjoint que je souhaite protéger de son vivant mais je ne veux pas avoir à payer donc une deuxième fois des parts(dans le cas ou je devrais racheter aux héritiers les parts de leur père) , que j’aurai déjà payé une première fois auparavant. Merci donc de votre conseil avisé. EmmanuelleB

  • 21 avril 2016, par steph34

    Bonjour
    J étais pacse et nous avons acheter un appartement puis nou nous sommes séparés et 4 ans après le bien n est toujours pas vendu.
    Je l habite à l heure actuelle mais j ai refais ma vie et aimerais acheter avec mon nouveau compagnon.
    Je cherche une solution car nous n arrivons pas à vendre et j ai penser à créer une sci avec mon ex pour louer l appartement en question, comment faire est ce possible ?

    • 22 avril 2016

      Il n’est aucunement besoin d’une SCI pour ce faire, pourquoi ne pas tout simplement le louer en indivision ?

  • 9 février 2016, par jjlerond

    Bonjour,
    Actuellement en instance de divorce depuis 3 ans, mon mari et moi sommes mariés sous le régime de la communauté, nous sommes séparés de corps depuis 2 ans maintenant et ne nous entendons pas du tout.
    J’ai pour projet de créer une SCI en association avec mon fils mineur, pour louer des logements. Je voudrais savoir, si il y a un risque vis à vis de mon conjoint. Y a t il une solution pour qu’il n’est pas de droit au moins sur ma participation au capital, puisque mon fils est mineur. Est-il possible d’ouvrir un compte à mon nom personnel pour y déposer des fonds et ensuite m’en servir pour le capital de la SCI ?
    Sinon, est-ce-que mes parents peuvent me faire une donation d’argent qui servirait à constituer le capital ?
    Finalement, y a t il une solution pour faire aboutir ce projet sans intéresser mon conjoint ?
    Merci par avance.

  • 3 décembre 2015, par BERITAULT

    Bonjour,

    Mon mari a acquis avant notre mariage un bien immo, nous sommes mariés sans contrat et aujourd’hui nous voulons créer une SCI à 50/50 pour réaliser un investissement dans lequel nous serions locataires à titre familial mais également nos deux entreprises(M artisan et Mme Prestataire de services en communication).
    L’appartement (sans emprunt) serait apporté en capital par mon mari.

    J’ai plusieurs questions :
    - la répartition des parts sociales est elle uniquement en fonction de l’apport ?
    - si oui, je peux apporter un capital en numéraire, qui ne sera pas équivalent à la valeur de l’apport en bien, et les parts seront définies au prorata de la valeurs des apports de chacun ?
    - si non, est-il possible d’attribuer les parts de chacun indépendamment des apports ?

    - ou, sera t’il possible ensuite que mon mari cède des part pour arriver à 50/50

    Merci pour votre réponse car a force de lire j’en suis un peu perdue.

  • 24 novembre 2015, par catalani

    Bonjour, mon conjoint et moi ( nous sommes pacsés) avont créé une sci pour l’achat de notre résidence principale.
    je détiens 99% des parts et lui 1 %. j’ aimerai lui faire une donation de 30% de mes parts. Pouvons nous le faire sous seing privé et ensuite la faire enregistrer aux bureau des hypothèques ; ou sommes nous obligés de passer par un notaire.

  • 5 novembre 2015, par BACH2

    Bonjour
    Après avoir crée une S.C.I en co-gérance 50/50, nous avons divorcé mais sans dissoudre la S.C.I.

    Dans les statuts, le notaire a précisé "dépôt de garantie pour l’acquisition à réaliser - 50 K€ par Mr X " et dans "engagement qui résulte pour la S.C.I : reprise dans la compta de la S.C.I"
    Ces 50 K€ (cela porte un nom en langage de notaire) sont ils récupérables, sous quelle condition ( à la vente par exemple) et par qui (Mr ? Mme ? Mr/Mme ?)

    A quoi s’expose l’un des co-gérants s’il décide d’habiter dans le bien immobilier que représente la S.C.I sans l’accord de l’autre co-gérant (qui a lui même habité indûment les lieux pendant plus d’un an) et a laissé le bien vide depuis pour aller vivre dans une autre région...

    merci

    • 5 novembre 2015

      Puisque ce dépôt de garantie a été repris en comptabilité, pourriez-vous nous indiquer dans quel compte il a été comptabilité : en compte courant d’associé ?

    • 6 novembre 2015

      Je ne sais pas ! Où puis je trouver l’information ? Chez le notaire ou à la banque ? Merci

    • 6 novembre 2015

      Dans les comptes de la société, tout simplement.

  • 17 septembre 2015, par orine

    bonjour, avant notre mariage mon ex mari et moi avons monté une sci , aujourd’hui il veut absolument récupérer mes parts en me les rachetant... Suis je obligé de lui vendre ? merci

    • 17 septembre 2015

      Absolument aucune obligation de vendre vos parts, et aucun moyen de vous contraindre à vendre ces parts.

    • 17 septembre 2015

      super rapide babs ;) merci ! En faite il a fait rentré les parts de la sci dans le partage des biens chez le notaire ...

  • 28 juillet 2015, par babs

    Bonjour,
    mon conjoint et moi n’etant pas marié et lui ayant déjà un enfant, nous avons creer une SCI familiale pour pouvoir faire construire.Le Credit a été accepter et nous commençons la construction mais je ne sais pas trop comment faire avec les factures :
    est çe que les factures pour la construction doivent toutes être au nom de la sci puisque la banque nous a fait le Credit a la sci ? Mais si oui nous ne pouvons pas bénéficier de credit d impot ?pour l aérothermie par exemple ?
    ’Si toutes les factures pour la construction sont au noms de la sci , les assurances pour la maison et les factures de raccordement d’eau et d’EDF doivent elles aussi etre au nom de la sci ?
    En vous remerciant par avance pour votre aide car pour moi c’est un vrai casse tête

  • 19 juillet 2015, par guitche

    Nous sommes mariés sous le régime de la communauté. Nous avons acheté il y a 15 ans une maison. Peut-on apporter celle-ci en apport dans la création d’une SCI ?

  • 6 juillet 2015, par MissG

    Bonsoir,

    Une sci crée entre concubins devient elle une sci familiale en cas de mariage ?
    Contexte : nous créons une sci pour l’achat d’un bien en Pinel. Aprés une période de location de 9 ans nous voulons pouvoir le reprendre pour en faire notre résidence principale. Que devient le bail initial de 6 ans en cas de mariage ? Est il possible de le prolonger pour 3 ans seulement ?

    Question subsidiaire : une sci entre concubins est elle une sci familiale si des enfants majeurs y participent de façon symbolique ?

  • 29 juin 2015, par HERVIN

    Je gère une sci familiale composée de ma mère,mon frère et de moi-même,notre mère est decédée au mois d’avril comment dois-je rédiger la feuille de présence pour l’ag du mois de juin ? Merci de me répondre

    • 30 juin 2015

      Sauf clause d’agrément particulière, les héritiers ont acquis les parts au jour du décès.

  • 29 juin 2015, par Arthur

    Bonjour,
    j’ai eu de mes parents lors d’une donation une maison que j’habite avec ma copine, nous souhaitons faire des travaux dans l’habitation mais nous devons faire un emprunt, comme ça m’appartient, si nous faisons l’emprunt ensemble et que nous nous séparons, elle ne va rien récupérer. du coup on nous a conseillé de créer une SCI pour l’intégrer dans la propriété de la maison.
    Du coup il faut créer une SCI et que moi j’apporte le bien, qu’a la création elle apporte du numéraire pour reprendre des parts, que part la suite la SCI emprunte pour réaliser des travaux et que nous fixions le montant du loyer à hauteur du remboursement de l’emprunt et des frais par exemple ?
    L’idée est elle réalisable et intéressante ?
    Cela va-t-il nous permettre d’avoir un minimum d’équité ? (en cas de séparation ou de décès ?)
    Devons nous nous pacsé au moment de la création ou cela n’a pas d’intérêts particulier ?
    Par la suite pourrons nous intégrer d’autres biens a usages locatifs ou créer une autre SCI pour ces biens ?
    Merci

    • 30 juin 2015

      C’est faisable, mais créer une SCI juste pour cela n’est pas forcément justifié. En cas de séparation vous aurez probablement beaucoup de difficultés pour on sortir, il est souvent plus compliqué de dissoudre une SCI que de divorcer.

      L’idéal serait que vous puissiez emprunter seul, et si vous ne pouvez pas empruntez à deux mais en signant une reconnaissance de dette à votre concubine lorsque les travaux auront été réalisés. Pour préserver l’équité, vous pourriez convenir de rembourser votre dette avec l’équivalent du loyer que votre concubine économise en habitant chez vous.

  • 16 mars 2015, par Sophie

    En instance de divorce depuis 3 ans, je souhaite acquérir une maison à titre de résidence principale. Mon futur ex-mari tarde à rédiger l’attestation de renonciation à ce bien, qui me permettrait de signer le compromis de vente avant d’être officiellement divorcée. On me conseille d’acheter en SCI .. ce statut me protégerait-il vraiment ? J’ai un enfant majeur d’un premier mariage, et 3 autres mineurs avec mon "conjoint" actuel. Merci

    • 17 mars 2015

      Mais pour constituer une SCI, il faut effectuer des apports, or ces apports, s’ils sont des biens propres, obligeront de la même façon à obtenir une renonciation aux parts sociales. Si le capital est faible, et que la SCI est financée par des apports en compte courant, le même problème se posera pour ce compte courant.

  • 9 mars 2015, par vakzo

    Pour une SCI entre époux 50/50 créée pendant le mariage faut il vendre le bien constituant la résidence principale avant une procédure de divorce ???
    la taxe de partage serait elle applicable dans le cas contraire ???
    faut il vendre avant le divorce ou divorcer avant de vendre... Les renseignements ne sont pas très clairs a ce sujet pour éviter au maximum les frais ???

    • 10 mars 2015

      Il n’y a jamais obligation de vendre quoi que ce soit en cas de divorce.
      Par ailleurs, si c’est la résidence principale qui est dans la SCI il n’y a aucun problème, vous conservez chacun vos parts en pleine propriété.

  • 3 février 2015, par lali8215

    Bonjour,
    Avec mon compagnon nous avons constitué une SCI il y a une quinzaine d’années, dont nous sommes les seuls actionnaires.
    Nous avons l’intention de nous marier.
    Dans la constitution d’une SCI il faut au minimum 2 personnes... est-ce que lorsque l’on se marie, avec une sci déjà crée, le couple est toujours considéré comme 2 personnes distinctes pour la SCI ou faut-il entrer une tiers personne ?
    Selon un mariage sans contrat (si j’ai bien compris...)les biens acquis avant le mariage reste acquis de façon distinct et les biens acquis à partir du mariage sont communs à part égal, quand est-il pour notre SCI ?
    Merci d’avance

    • 3 février 2015

      Des époux restent juridiquement des personnes distinctes, une société civile immobilière peut être créée entre deux époux sans besoin de recourir à un tiers. Les biens propres, acquis avant le mariage, demeurent les parts sociales de cette société civile.

    • 5 février 2015

      Bonjour,
      Tout d’abord merci d’avoir répondu aussi rapidement.
      Si j’ai bien compris, dans le cadre d’un mariage sans contrat, nous conserverions nos parts comme elles avaient été acquises avant ce dernier. (80-20)
      En cas de décès de l’un de nous deux, la totalité de ces parts reviendrait alors en succession direct à notre enfant.
      Si nous choisissons un contrat de communauté universelle que devient la répartition des parts ?
      Est-ce que cela influe seulement sur la succession ou aussi sur la répartition de tout les biens y compris parts dans les sociétés acquises avant mariage ? Faut-il prévoir de modifier les statuts pour un 50-50 ?

  • 5 janvier 2015, par paul0001

    Bonjour,
    Je voudrais créer une sci avec ma compagne,mais sans acheter de biens ,uniquement en apportant à la sci les biens que nous possédons chacun de notre côté.
    Nous vivons en union libre et nous ne voulons pas que des membres de nos familles :cousins,frères et soeurs soient héritiers.nous voulons que le survivant hérite de la totalité des biens de l’autre et, que le dernier vivant puisse donner les biens à qui il voudra.
    Cela est il possible ?
    Merci

    • 5 janvier 2015

      Si vous n’avez pas d’enfants oui c’est tout à fait possible, il suffit que chacun rédige un testament désignant l’autre comme légataire universel.
      Et je vous conseille fortement de vous pacser, afin de ne pas subir de droits de succession.

  • 16 novembre 2014, par Berryne 18

    Je suis actuellement en instance de divorce et propriétaire avec mon mari de 50% de parts de SCI. Cette SCI possède une maison louée actuellement. La conciliation de divorce a demandé à mon mari de gérer la SCI car il en est le gérant. Ce dernier ne paie ni les traites de l’emprunt, ni les impôts, il ne veut pas vendre le bien alors que nous avons une dette commune qu’il refuse de régler.
    Puis-je ou la justice, le contraindre à vendre ce bien pour qu’il s’acquitte de cette dette ?
    Je ne suis pas co-gérante car je suis fonctionnaire.
    Merci de votre aide

    • 2 décembre 2014

      Reportez-vous à notre article dans le dossier "dissolution", sur les causes d’une dissolution anticipée prononcée par un juge : le gérant qui met en péril la société est un motif qui permet à tout associé de la société de demander en justice la dissolution de la SCI (et donc la cession de ses actifs).

  • 7 mars 2014, par Karine

    Bonjour,
    Mon mari et moi-même entamons une procédure de divorce par consentement mutuel ; nous possédons une maison actuellement louée que nous ne souhaitons pas vendre. Est-il possible de créer une SCI ? est-ce préférable de le faire avant ou après le divorce ?
    Merci de votre réponse.

    • 7 mars 2014

      Quel est votre objectif avec cette SCI ? Vous pouvez très bien rester en indivision.

  • 22 août 2013, par COQUELICOT

    Mon compagnon et moi-même avons formé une SCI pour l’achat de notre résidence principale afin de me protéger au cas où il viendrait à décéder avant moi afin que je puisse avoir l’usufruit de cette propriété jusqu’à ma mort, mais dans le même temps ne pas laiser ses deux enfants nés d’un premier mariage et pour qu’ils restent ses deux seuls héritiers.
    Toutefois, aujourd’hui nous envisageons de nous marier sous le régime de la communauté car je ne travaille pas et toujours au cas ou il décéderait avant moi, malgré l’usufruit de l’habitation je n’aurai pas les moyens financiers d’entretenir ni même de faire face aux charges qui s’y rapportent (impôts locaux, foncier, EDF, EAUX ect . ). Ce mariage est aussi envisagé afin que je puisse bénéficier de sa pension de retraite pour pouvoir vivre.
    La question qui est pour lui la plus cruciale : es-ce que ses deux enfants resteront bien ses deux seuls héritiers pour cette habitation après son décès et le mien. ( j’ai également deux enfants d’un premier mariage) ?

  • 15 avril 2013, par alexei7850

    Bonjour,

    Lorsque nous étions mariés sous le régime de la communauté légale, mon mari et moi avons créé une SCI dans laquelle nous avons chacun 50% des parts.
    La SCI a acquis un bien immobilier aujourd’hui estimé à 120.000€ (local commercial-fonds de commerce).
    Dans le cadre de son activité professionnelle, la société de mon ex mari paie donc ses loyers à notre SCI.
    J’ai maintenant divorcé et nous en sommes à la liquidation du régime matrimonial.
    Mon ex mari me propose 30.000€ sur la SCI pour racheter mes parts. Il me semble que c’est peu ? Ai-je des droits sur les loyers reversés à la SCI ? La vente de mes parts entre-t-elle dans la liquidation matrimoniale ?
    Merci !!!!

    • 15 avril 2013

      Des articles de ce site traitent de l’évaluation de parts sociales de SCI, dans le dossier "cession de parts de SCI" et, dans la partie fiscalité, pour proposer une méthode d’évaluation dans le cadre de l’imposition à l’ISF.

      Les loyers perçus par la SCI augmentent effectivement sa valeur de rendement, essentielle lorsque le bien loué l’est en vertu d’un bail commercial (9 ans renouvelable, le rendement des parts devenant primordial). Ensuite, la valeur économique du bien détenu est à prendre en compte. L’état des dettes de la société est évidemment un autre élément déterminant (un emprunt reste-t-il dû ?).

      Dans le cadre d’un divorce, faire évaluer ces parts sociales par un notaire serait peut-être le meilleur moyen d’éviter un conflit. D’autant qu’avec 50% des parts sociales, une cession à un tiers est certainement possible (pour le rendement, et avec une majorité suffisante pour intervenir dans la gestion).

  • 16 février 2012, par bmnm

    BONJOUR

    Mon ami et moi voudrions créer une société civile immobilière croisée (pour acheter une maison qui serait notre résidence) ,même si je ne peux moi-même apporter qu’un apport minime par rapport à mon compagnon. Ceci pour me protéger bien sûr de ses héritiers qui me demanderont bien évidemment de partir si leur père venait à décéder.

    Mais peut on donner l’usufruit de ses parts sociales à un autre membre de la SCI, même si ce dernier n’a participé qu’à une hauteur minime dans cette société ? (par exemple à hauteur de 10%).

    Merci d’avance.

    • 28 octobre 2012

      Effectivement, on peut toujours faire une donation d’un usufruit, mais quel est le montage envisagé ?

  • 20 janvier 2012, par valen84

    Bonjour,

    un oncle avait un maison zn SCI, cette SCI a été rachetée par son frere qui possedent les parts réparites entres ses fils.
    La femme du défunt a vécu dans cette maison 5 ans aprés la mort de son mari sans payer de loyer elle avait juste l’usufruit des batiments.Elle est décédée en juillet 2011 et a fait de sa nièce son héritière universelle.
    Quels droits à cette nièce aujourd’hui par rapoort à cette propriété qui depuis 2002 appartient aux enfants du frere du défunt.
    Même si parait il la défunte aurait pariticipé à l’achat du terrain ou à des travaux financièrement ou autre, a t-elle le droit de réclamer une part de la sci ou des indemnités ou autre chose .....
    Merci de nous renseigner sinon cette maison va tomber en ruines car personne ne prend le temps de s’en occuper.
    Nous n’avons pas trouver de testament du défunt qui aurait pu donner ses dernieres volontés.

    Merci pour votre aide

    C’est assez urgent

    • 23 janvier 2012

      Dans tous les cas, les travaux de rénovation et travaux importants d’entretien incombent aux nus-propriétaires qui, à ce que je comprends, sont les héritiers de votre oncle. Est-ce bien le cas ? Possèdent-ils en indivision l’intégralité de la nue-propriété de ce bien (ou des parts de la SCI) ?

  • 7 janvier 2012, par laloutre

    5 enfants majeurs, dont 1 à protéger. SCI avec usufruit pour cette dernière et partage de la nue propriété entre les 4 autres d’un appartement de 200 000 euros, est ce légal ? Avantages et inconvénients ? Age pour l’usufruitière : 41 ans. Merci.

  • 20 décembre 2011, par pellerin

    Bonjour,

    ma pacsée dispose d’un bien : terrain + grange, évalué à 80000€. Nous souhaitons en faire une maison d’habitation à usage locatif. J’y apporterais 80000€ en liquidités pour travaux, nous avons le permis de construire. La SCI est-elle une bonne solution, et combien cela coûterait ? Merci

  • 30 novembre 2011, par sebastien02

    Bonjour,
    Dans un premier temps, je tiens a vous féliciter pour votre site il est vraiment complet.
    Ma question est la suivante : Nous sommes pacsés depuis 2004, un enfant de 5 ans et allons créer une sci. Nous comptons rédiger les statuts nous mêmes.
    Est-il préférable de réaliser un démembrement des parts sociales pour protéger l’associé restant en cas de décès ou bien le pacse équivaut-il a un contrat de mariage.
    Merci d’avance

  • 29 octobre 2011, par Guillaume

    Bonjour,

    je partage une SCI (SCI à 3 associés, dont je suis le gérant et majoritaire) avec mon ancienne concubine, et un ami porteur de parts.

    Je suis désormais séparé de ma concubine, avec laquelle nous avons eu 2 enfants, encore mineurs.

    Nous souhaitons aujourd’hui transférer, ou céder, les parts de mon ancienne concubine ainsi que celles de notre ami, à parité à nos deux enfants ; chacun d’eux reprenant les parts des 2 associés sortants (qui détiennent chacun le même nombre de parts également).

    Auriez vous une recommandation pour simplifier au mieux ce montage ?

  • 16 août 2011, par lascrabbleuse

    Bonjour,
    Avec mon concubin, nous avons l’opportunité d’acheter un studio afin d’investir dans l’immobilier alors que nous cherchons à acheter notre résidence principale. La SCI pour l’achat de ce studio peut-elle nous permettre de ne pas renoncer à l’achat de notre résidence principale ? Notre taux d’endettement va-t-il tenir compte de l’emprunt réalisé par la SCI ?
    Merci pour vos réponses.

    • 19 novembre 2012

      Malheureusement si, votre endettement via la sci sera pris en compte pour déterminer votre capacité d’emprunt personnelle. Voir notre rubrique "Emprunts".

  • 27 novembre 2010, par Nadaro

    Bonjour,

    Je suis mariée sous le régime de la séparation de biens et souhaite créer une sci avec mon époux. Nous n’apportons que du numéraire à la création et souhaitons une fois la sci créée faire l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. Devons nous faire rédiger les statuts par un notaire obligatoirement puisque rien n’est apporté en nature. Cette création pourrait elle être contestée en sachant que nous avons chacun un enfant d’un premier lit et un fils légitime.

    Dans l’attente de votre réponse.

    Cordialement

    N

    • 29 novembre 2010

      Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Mais les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique. L’intervention d’un notaire est donc recommandée.

  • 28 décembre 2009

    Bonjour,

    Nous sommes séparés (de fait) mais non divorcés et j’ai l’opportunité d’acquérir la maison que je loue actuellement mais je ne peux financièrement pas le faire seule. Mon mari propose de compléter le financement en empruntant en SCI, par exemple 70/30.
    Est-ce possible, quels sont les avantages et les inconvénients ?
    Merci de votre aide.

    • 5 janvier 2010

      70/30 dans quel sens ? En effet, le montage que vous envisagez est tout à fait possible. Mais l’inconvénient est le suivant : votre mari possèdera des parts de la SCI et donc des droits sur votre résidence principale. Si vous êtes minoritaire, c’est un véritable problème. Si vous possédez 70% des parts, il faudra faire très attention à la rédaction des statuts pour éviter la cession des parts de votre mari à une personne qui ne vous convient pas. De la même façon, il faudra peut-être anticiper votre souhait de racheter ses parts, prévoir qui évaluera le bien à ce moment là... Aussi, je vous conseillerais de consulter un notaire qui pourra anticiper les inconvénients de ce montage en fonction de vos projets avec votre mari. Le coût supplémentaire de cette rédaction évitera des siuation de bloquage dont on ne peut sortir que judiciairement.

  • 28 mars 2009

    Suite à la question précédente :
    Comment faire pour devenir associée majoritaire dans la SCI du fait du non agrément de l’héritière ?

  • 28 mars 2009

    Une SCI a été créée entre mon mari et moi-même.
    Mon mari est décédé et je suis la seule associée. Les statuts prévoient l’agrément des héritiers. Je n’ai pas accepté ma fille comme associée. Je bénéficie d’une donation avec usufruit de la communauté de biens ; j’ai donc l’usufruit des parts de mon défunt mari.Je vais trouver un autre associé.
    Dois-je indemniser ma fille des parts héritées ? Sur quelles bases ?

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