Création SCI

Achat résidence principale par famille recomposée

Cet exemple de création d’une SCI illustre l’intérêt de créer une société dans le cas de familles recomposées, notamment en présence d’enfants de lits différents, afin d’éviter, si l’un des conjoints ou concubins vient à disparaître, l’indivision entre le conjoint ou concubin survivant et les différents enfants. De la même façon, la SCI présente le même intérêt lorsque des concubins, des frère et sœur ou des tiers partagent une résidence principale.

SCI entre époux et famille recomposée

Michel est divorcé de la mère de son premier enfant. Il possède pour tout patrimoine 100.000 euros. Il s’est remarié avec Catherine, ils envisagent d’avoir ensemble des enfants. Leur projet immobilier d’un montant de 250.000 euros serait financé par l’apport de Michel de ses 100.000 euros et par un emprunt de 150.000 euros qu’il rembourserait conjointement et à égalité avec Catherine. Aussi, Michel souhaite s’assurer :
- d’une part, que les remboursements d’emprunt communs avec Catherine donneront bien à sa femme des droits égaux à la moitié des sommes remboursées sur le bien acquis,
- d’autre part, que son patrimoine initial (son apport de 100.000 euros) augmenté de sa part des remboursements d’emprunt puissent être protégés en cas de séparation et transmis à ses enfants à son décès.

Financement par les comptes courants

On retrouve dans ce cas l’intérêt des comptes courants d’associés de SCI. Une solution consisterait pour Michel à apporter à la société ses liquidités (100.000€) en compte courant. Celle-ci réaliserait alors l’emprunt complémentaire de 150.000€ nécessaire à l’acquisition. Michel et Catherine occuperaient ensuite à titre gratuit leur résidence principale.
Il faut rappeler que cette occupation à titre gratuit du bien détenu par la SCI, et donc l’absence de produits imposables (et même de déclaration) a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges correspondantes.
Ensuite, au fur et à mesure des remboursements d’emprunt, Michel et Catherine effectueront des apports à la SCI en compte courant.

Ainsi, au terme de l’emprunt, Catherine possèdera un compte courant au sein de la SCI d’un montant égal à la moitié du total des remboursements d’emprunt (d’un montant X) et Michel possèdera un compte courant de 100.000€ + X.

Ces comptes courants n’étant pas destinés à être remboursés, en cas de décès, ils seront transmis aux héritiers désignés ou, à défaut, selon les règles légales.
En cas de séparation ou de vente du bien immobilier, chaque associé récupèrera en priorité le montant de son compte courant, avant de partager le solde du prix de vente en fonction de sa quote-part de capital.

Limite à l’utilisation des comptes courants

Mais c’est là que se situe une difficulté : aucun apport en capital n’ayant été prévu, celui-ci sera donc très faible.
Un capital faible présente tout d’abord un avantage : il facilite la libération du capital par les associés et leur laisse ainsi toute liberté d’en choisir la répartition (un capital de 1000€ par exemple permettrait aux deux associés de libérer leurs apports sans difficulté).

La solution la plus équitable serait pour Catherine et Michel de répartir le capital proportionnellement à la valeur d’acquisition du bien soit 250.000€ dont 75.000€ apportés par Catherine (soit 30%) et 175.000€ pour Michel (soit 70% du capital).

Mais ce capital sans rapport avec la valeur du bien acquis pose par ailleurs une difficulté en cas de cession du bien ou dissolution de la SCI avant le terme de l’emprunt.
En effet, dans ce cas, la répartition des apports de chacun ne correspondront pas à la répartition du capital. Par exemple, si après cinq années le total des remboursements d’emprunt s’élève à 60.000€, Catherine possèdera un compte courant de 30.000€ et Michel de 130.000€ (soit 80% du total) : ces apports respectifs ne correspondront pas à la répartition du capital. Or, en cas de cession du bien, le solde après remboursement de l’emprunt restant dû et des comptes courants sera à répartir non pas en fonction de la répartition des comptes courants mais du capital.

Capital égal à la valeur d’acquisition

Aussi, une autre solution serait d’ajouter le montant du prêt de 150.000€ à l’apport de Michel de 100.000€ et de constituer la SCI avec un capital égal au total des deux sommes (soit 250.000€). Michel pourrait libérer immédiatement le capital correspondant à son apport. Le prêt serait alors consenti non pas à la SCI mais à la communauté et Catherine et Michel s’en serviraient pour libérer le solde du capital de la SCI.

Ainsi, la part de Catherine au capital sera de 75.000€ (soit 30% du capital de 250.000€) et celle de Michel de 100.000€ + 75.000€ soit 175.000€ (soit 70%). Les remboursements du prêt se feront alors par des fonds communs.



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  • 29 septembre 2016, par christelle62

    Bonjour,
    J’ai un projet de créer une sci avec mon concubin pour acheter notre résidence principale. J’aimerai savoir si cela est possible ? Sachant que nous paierons un loyer à la sci et que la maison dispose d’un studio indépendant que nous pourrons mettre en location. Comment procéder et quelles sont les lois, les risques et comment cela ce passe t-il au niveau des impôts ? Merci pour vos réponses

  • 29 mars 2012, par kolya

    est-il possible de créer une SCI, si un associé n’est pas divorcé ?
    quels sont les risques

    • 19 novembre 2012

      L’accord du conjoint est indispensable pour permettre la création de cette SCI, voir l’article correspondant dans la rubrique Associés.

  • 26 avril 2011

    Bonjour,

    Ma mère remariée avec contrat de mariage "séparation de biens" voudrait acquérir une maison en SCI avec la fille de son conjoint, son conjoint, elle même ainsi que moi sa fille unique, comment cela se traduira t-il au décès d’un de nous 4 ? et si les capitaux viennent exclusivement de sa part à elle que devient le bien au niveau de sa succession ?

    Merci d’avance de vos réponses je ne connais pas du tout ce système de propriété.

    • 2 mai 2011

      Si votre mère apporte l’essentiel des capitaux nécessaires à l’acquisition projetée par cette SCI, elle ne sera pas obligatoirement majoritaire. Seule la répartition du capital compte et il est tout à fait possible de prévoir une répartition du capital qui ne corresponde pas aux apports totaux de chaque associé, en comptabilisant des apports en compte courant.

      En cas de décès de l’un des associés, ses héritiers entrent au capital de la SCI, sauf clause spécifique dans les statuts.

      Pour ces deux raisons, il serait raisonnable de se faire aider dans la rédaction des statuts de cette SCI.

  • 1er avril 2010, par mzlgil

    bonjour
    Je voudrais savoir si mon appartement principal acheter sous couvert d une sci ;est saisissable par des parties civiles.
    Dans le cas ou la reponse serait negative ;qu elles seraient les autres possibilitées pour rendre mon patrimoine insaisissable .
    Merci d avance pour vos recherches

    • 2 avril 2010

      Je ne connais pas de protection rétroactive du patrimoine : si votre dette existe déjà, vous ne pourrez pas protéger aujourd’hui votre bien.

  • 12 juillet 2009, par pascal60

    Bonjour,

    Nous sommes dans le cas suivant :

    Nous vivons maritalement et nous avons 1 enfant + 1 enfant d’une précedente union pour ma femme.
    Nous souhaitons faire construire une maison et souhaitons creer une SCI avec ma femme voir ma mère.
    J’ai personnelement un appartement à apporter dans le capital de la SCI qui n’est pas complétement remboursé.Est ce possible ?Comment dois je déclarer les revenus fonciers lier à la future location de ce bien ?
    J’ai lu que la SCI pouvait mettre à dispodition du gérant un logement à titre gratuit .Comment cela se passe t-il avec la loi scellier ?Est il possible d’avoir droit à ce dispositif si la SCI est créer avec plusieurs personnes ?

    Si demain nous nous marrions ,que se passe t-il ?

    Merci pour vos conseils ?

    Pascal

    • 19 novembre 2012

      Compléter le formulaire accessible en bas de page pour obtenir davantage d’information sur la performance d’un investissement Scellier en SCI, ou en loi Duflot.

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