Création SCI

Abus de droit SCI résidence principale

Nous indiquons dans un autre article que des associés peuvent occuper, à titre onéreux ou à titre gratuit, un bien détenu par leur propre SCI. Cependant, une occupation à titre onéreux d’un immeuble peut être considéré comme un abus de droit.

Ci-dessous le résumé d’un montage contesté par le fisc et la procédure de rescrit qui permet de s’assurer que le montage juridique envisagé ne va pas à l’encontre du droit.

Résumé du montage constituant un abus de droit

Abus de droit et occupation à titre onéreux

M. et Mme Z ont acquis deux immeubles par l’intermédiaire d’une SCI, cette dernière a effectué des travaux importants et loue ces immeubles aux associés. Ces derniers versent donc un loyer mais les travaux ont été tellement importants que la société conserve un déficit foncier que les associés imputent sur leurs autres revenus fonciers.

Aussi, le fisc se trouve lésé dans cette affaire car, si les biens de la SCI avaient été occupés à titre gratuit, alors les travaux effectués n’auraient pu venir en déduction de leurs autres revenus fonciers. Cela signifie-t-il que les associés ne peuvent pas occuper à titre onéreux les biens détenus par leur SCI ?

Abus de droit caractérisé

En réalité, la frontière entre abus de droit et utilisation patrimoniale d’une SCI est mince. Le fisc a reproché à M. et Mme. Z d’avoir occupé ces immeubles dans le seul but de déduire fiscalement le coût des travaux envisagés. En particulier, cette opération immobilière structurellement déficitaire ne présente aucun intérêt sans cette déduction fiscale des travaux effectués. Les frais annuels de la SCI s’élèvent à 32.000€ contre des loyers de 20.000€, la société ne peut donc trouver un intérêt économique à cette opération. Son unique intérêt est donc fiscal, ce qui justifie l’abus de droit.

Par ailleurs, aucune justification patrimoniale ne permet de justifier l’occupation des biens à titre onéreux par les associés, et l’explication donnée par le couple à l’administration fiscale est sans fondement. En effet, l’acquisition de ces biens par leur SCI n’était pas nécessaire pour s’assurer de l’usufruit de ces biens en cas de décès de l’un d’entre eux. Aussi, aucun objectif autre que fiscal ne permet de justifier ce montage.

En conclusion, l’occupation à titre onéreux d’un bien détenu par une SCI par ses associés reste possible, mais ne doit pas rechercher uniquement un intérêt fiscal.

Plus largement, le fait de créer une SCI dans le seul but de réduire son imposition constitue un abus de droit. Une société civile immobilière peut présenter des avantages fiscaux pour ses associés mais ceux-ci ne doivent pas constituer la seule motivation des associés. Si l’abus de droit est démontré par le fisc, la SCI créée sera considérée comme inexistante fiscalement. L’administration fiscale pourra alors exiger le règlement des impôts évités du fait de la création de la SCI, majorés d’une amende de 80% et des intérêts de retard (de 4,80% par an).

Demander l’avis du fisc : le rescrit

La demande de rescrit à l’administration fiscale pour obtenir l’avis préalable du fisc avant de créer une SCI ou de mettre en place un montage complexe en SCI est prévu à l’aritcle L64B du Livre des Procédures Fiscales :

"La procédure définie à l’article L. 64 (abus de droit) n’est pas applicable lorsqu’un contribuable, préalablement à la conclusion d’un contrat ou d’une convention, a consulté par écrit l’administration centrale en lui fournissant tous éléments utiles pour apprécier la portée véritable de cette opération et que l’administration n’a pas répondu dans un délai de six mois à compter de la demande."

Procédure du rescrit

Lors d’une création ou d’une opération importante dans la vie d’une SCI, il est possible de demander préalablement au fisc de donner son avis sur la portée fiscale de l’opération envisagée pour se prémunir d’une procédure ultérieure d’abus de droit.

Informations à communiquer

Outre les informations personnelles du demandeur (dénomination de la SCI, adresse du siège sociale, Kbis, photocopie des statuts et des trois derniers bilans), l’administration nécessite de connaître précisément l’opération envisagée. Cette description doit être complétée des motifs de l’opération envisagée ainsi que des conséquences financières et fiscales de cette opération. En effet, le rescrit est une demande de position de l’administration sur une opération particulière par rapport à un texte fiscal donné. La demande de rescrit doit donc indiquer le texte fiscal sur la base duquel l’administration doit prendre position.
Les associés de la SCI doivent également indiquer les liens qui existent entre eux.
L’administration fiscale se prononcera alors sur les projets d’actes, de statuts, d’assemblée générale... transmis en tenant compte de l’ensemble de ces informations.

La demande de rescrit pour abus de droit est à transmettre à la Direction générale des impôts - Service juridique - 139, rue de Bercy 75574 Paris cedex 12.

Réponse de l’administration

Trois cas de figure sont à prévoir :

  • En l’absence de réponse dans un délai de six mois, l’opération décrite ne pourra pas faire l’objet ultérieurement d’une procédure d’abus de droit.
  • Si l’administration formule une réponse sur l’opération décrite au regard d’un texte fiscal, il est obligatoire de suivre la solution proposée par l’administration si celle-ci diffère quelque peu de son projet initial.
  • Si l’administration se prononce en défaveur de l’opération envisagée, il est conseillé d’en modifier les modalités et, éventuellement, de demander un nouveau rescrit.

Limites de la garantie du rescrit

La demande de rescrit doit apporter toutes les informations utiles à l’administration pour qu’elle se prononce. Or, si c’est au gérant de la SCI de réunir tous ces documents utiles, c’est l’administration qui sera à même de juger, en cas de contrôle fiscal, si des informations essentielles ne lui ont pas été communiquées.

Par ailleurs, pour se prononcer, l’administration fiscale peut demander des documents supplémentaires. Or toute erreur constatée dans les documents fournis sont susceptibles d’entraîner un contrôle fiscal.

D’une façon générale, faire une demande de rescrit, c’est prendre le risque d’un contrôle fiscal. Aussi, il est fortement conseillé que cette demande soit formulée par un conseiller juridique qui sera plus à même de juger de la nécessité de cette procédure.



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  • 25 août 2016, par colombe

    Bonjour
    J’ai 20 % de parts dans une SCI de location soumise à l’impôt sur le revenu. J’ai divorcé de mon mari qui a 79 % des parts. Depuis 2005, mon mari et ses enfants d’un premier mariage occupent les appartements gratuitement, et font apparaître au bilan les frais d’eau, électricité,etc. Je souhaite vendre mes parts de cette sci composée d’un ensemble immobilier de 4 appartements (470 m2) sur 2200 m2 de terrain. Il n’y a plus de crédits sur cette SCI. J’ai un compte courant de 30 000 e, mon ex mari de 230 000 e. Leur avocat me répond que mes 20% de parts représentent 576 e !
    1. Mon mari et sa fille d’un premier mariage a-t-il le droit d’occuper gracieusement ces immeubles ?
    2. La comptabilité est complètement loufoque.
    3. Que puis je espérer pour vendre mes parts de cet immeuble qui à mon avis vaut quelques 700 000 e.
    Je vous remercie de m’aider, car j’aimerais sortir de cette sci, avec autre chose que mes 30000 e et 576 e !

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