Exemples de SCI familiales

La création de cette SCI a pour but de créer une structure juridique permettant à des parents d’apporter une partie de l’immeuble qu’ils détiennent dans un premier temps, de donner leurs parts sociales à leurs enfants, puis, dans un second temps, de vendre à la société l’autre partie de leur immeuble. Les enfants se retrouvent donc propriétaire de l’immeuble par l’intermédiaire de la SCI tandis que les parents ont limité leur donation à une partie de cet immeuble.

Quelle affectation choisir pour les bénéfices d’une SCI familiale après démembrement des parts sociales entre parents et enfants ? Distribution de dividendes ou réserves ? La mise en réserves des bénéfices est un moyen d’avantager le nu-propriétaire, sans constituer une donation déguisée.

Le démembrement est une opération très intéressante pour réunir dans un même projet immobilier des investisseurs, des parents et leurs enfants le plus souvent, qui ont des objectifs divergents : maximiser leurs revenus à court terme, pour compenser une retraite insuffisante par exemple, et s’assurer un patrimoine immobilier à long terme.

Des parents veulent transmettre à un enfant un terrain pour lui permettre de construire sa résidence principale, mais sans léser leur autre enfant. La donation partage est alors une solution plus intéressante que la constitution d’une société civile, c’est la conclusion de l’étude de cas proposée.

Intéressante fiscalement, la donation de nue-propriété d’un appartement ou d’une maison a de quoi séduire. Mais elle doit être bien réfléchie et maniée avec précaution.

La modification du droit et de la loi concernant le démembrement de propriété en 2020 incite à une telle opération en 2019 tout en augmentant les risques d’un abus de droit.

La donation avant cession est un montage juridique couramment utilisé pour éviter l’imposition des plus-values latentes sur un immeuble ou des parts de SCI lorsque des parents envisagent une donation à leurs enfants. Une société civile immobilière présente aussi l’avantage de permettre une transmission progressive d’un patrimoine, avant sa cession en limitant les plus-values à payer.

En constituant une société civile immobilière imposable à l’impôt sur les sociétés, un contribuable peut diminuer ses revenus soumis à l’impôt sur le revenu et limiter leur imposition au taux réduit d’IS. La SCI devient ainsi un outil de défiscalisation des revenus de son épargne, notamment immobilière.

Que faire pour aider un enfant à se loger ? Le laisser occuper gracieusement un logement que possèdent les parents, ou qu’ils lui achètent, via une SCI notamment pour lui en transmettre progressivement les parts sociales ? Lui louer ce logement à un pris bas ? Dans les deux cas, le coût de cette opération pour les parents est important, ce qui peut justifier ensuite des litiges entres frères et sœurs. De plus, il faut éviter, fiscalement, tout avantage qui pourrait être assimilé à une donation.

Vendre à soi-même un immeuble est une opération couteuse, mais qui permet ensuite de changer de régime fiscal d’imposition et, à court terme, de percevoir des liquidités pour réorganiser son patrimoine. Cette opération est d’autant plus à étudier qu’elle doit éviter l’abus de droit, et s’inscrire dans une gestion très large de son patrimoine.