Investissement défiscalisé en SCI

Un investissement Denormandie consiste à acheter un immeuble et à le rénover avant de le louer pour bénéficier d’économies d’impôt (jusqu’à 21%) calculées en fonction du montant de l’achat, des travaux et de la durée de détention du bien.

Toutes les villes de la loi Denormandie.

La loi Pinel apporte par rapport à la loi Duflot un abattement supplémentaire, mais aussi un fonctionnement plus souple, permettant notamment une location à un ascendant ou descendant.

Rappel du mode de déclaration des revenus fonciers issus d’un investissement Pinel.

La loi de finances rectificative de 2016 vient ajouter le dispositif Cosse à la liste des programmes de défiscalisation immobilière.

Une loi Cosse sera bien proposée, mais sans modifier le dispositif Pinel comme certains investisseurs l’attendaient.

Un investissement en loi Duflot ou Pinel exige que le foyer fiscal du locataire ne dépasse pas un plafond de ressources et entraîne la perception d’un loyer plafonné par mètre carré. Ces plafonds sont actualisés annuellement.

Il existe différents moyens d’investir en dehors du plafond des niches fiscales, par exemple par un investissement en loi Girardin ou une épargne placée en loi Madelin ou sur un Perp.

On peut perdre beaucoup d’argent avec la loi Pinel. Le risque est en effet d’investir dans un logement dont on ne pourra plus se débarrasser ensuite. Or si le bien reste non loué, c’est à dire si l’investissement est requalifié en investissement immobilier classique, sans crédit d’impôt, alors le remboursement de l’aide fiscale reçue imposera souvent une revente rapide, et là encore le plus souvent une moins-value importante.

Règles applicables aux sociétés civiles immobilières qui ont réalisé un investissement défiscalisé en loi Duflot.

Comparaison de la rentabilité d’un investissement immobilier défiscalisé réalisé par une société civile immobilière.

Rappel des règles fiscales applicables suite à l’achat d’un immeuble en loi Scellier.

Cas particulier de l’investissement en de Robien réalisé par deux concubins qui se séparent ensuite.

Une société civile immobilière a le droit d’acquérir un immeuble en Loi Pinel en Outre Mer, bénéficiant alors d’une déduction d’impôt à répartir entre les associés, et de la possibilité de louer ce logement à un ascendant ou descendant.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de rénover un immeuble en récupérant sous forme d’un crédit d’impôt une partie de son investissement.

La loi Girardin permet des investissements défiscalisés risqués, qui offrent des taux de rendement assez intéressants et qui sortent du plafond des niches fiscales.

L’investissement immobilier est possible via la souscription de parts de SCPI, permettant alors une bonne diversification entre différents produits, et répartissant le risque et les bénéfices entre les différents associés de la société civile immobilière.

Le marché des résidences pour seniors promet une croissance importante d’ici à 2050, si l’on se réfère aux études de l’INSEE. On peut même envisager un investissement dans les résidences pour personnes en perte d’autonomie (Ehpad) pour répondre aux besoins prévisionnels de la population française.

Le marché des résidences seniors est porteur. Selon une étude du cabinet Xerfi, la France ne compte que 250 résidences seniors et villages seniors pour un total de 20.000 places. Les besoins en résidences seniors restent importants.

La résidence pour seniors d’adresse à des personnes de plus de 60 ans valides qui vivent seules ou en couples. Le montant à investir dépend de l’immeuble acquis, il s’agit toujours de réaliser un investissement immobilier, et donc de s’assurer de l’emplacement adéquat de la résidence.

Investir dans une résidence services seniors peut parfois permettre de bénéficier du régime fiscal Pinel, et donc d’un avantage financier sous forme de crédit d’impôt. Cependant, les conditions de la loi Pinel ne s’adaptent que difficilement aux caractéristiques d’une résidence seniors.

Les investissements effectués dans des résidences meublées acquises neuves peuvent ouvrir doit à une réduction d’impôt de 11% avec le dispositif Censi-Bouvard conformément à l’article 199 services du codes des impôts.

Les inconvénients d’un investissement dans une résidence seniors peuvent apparaître au moment de la revente.

Le mode d’imposition des loyers retirés d’un investissement dans une résidence sénior va dépendre du mode de location (meublé ou non meublé), et de l’application d’un régime micro ou du régime réel.

Le coût d’un intermédiaire pour la revente d’une résidence senior, de l’ordre de 4%, peut être justifié pour le vendeur afin de trouver un acquéreur, et pour ce dernier dans la mesure où la qualité de l’investissement doit être mesurée, et les risques liés au bail correctement évalués.

La résidence tourisme est un compromis entre acquisition d’une résidence secondaire et investissement immobilier.

La résidence étudiante est un support d’investissement qui tente de privilégier la rentabilité immédiate par la loi Censi Bouvard et la location en meublé non professionnel. Ensuite, la rentabilité à long terme est moins évidente, et demande quelques études et projections financières, notamment si l’emprunt contracté a une durée supérieure aux 9 années du bail.

Présentation des résidences EHPAD et du cas d’un tel investissement défiscalisé par une SCI.

La résidence d’affaire fonctionne exactement comme une résidence tourisme, avec la particularité d’être située dans une zone urbaine, correspondant alors à des besoins d’autres locataires, et offrant les mêmes avantages fiscaux (Censi Bouvard, récupération de la TVA...).

Si l’avantage Censi Bouvard limite le montant de l’investissement dans une résidence tourisme, la réduction éventuelle des loyers après quelques années vient quant à elle limiter la rentabilité, et les possibilité de remboursement de l’emprunt initialement contracté.

Qu’est-ce qu’un Ehpad ? Est-ce intéressant d’investir dans un tel produit ?

Investir dans une résidence services peut réserver quelques pièges, lorsque les conditions du bail sont revues par l’exploitant et diminuent la performance de l’investissement initialement proposé.