Résidence principale en SCI
Une société civile immobilière peut être constituée pour acheter ou gérer la résidence principale de ses associés.
Deux cas de figure sont alors à envisager :
une occupation à titre gratuit, une occupation à titre onéreux, qui permet alors la déduction fiscale des charges afférentes au bien mais en prenant le risque d’une requalification de ce montage par le fisc en abus de droit.
Détenir sa résidence principale par le biais d’une société est un moyen de s’assurer dans les statuts de la protection du conjoint ou concubin survivant, et de répartir plus librement un patrimoine immobilier, dans le cas de familles recomposées notamment. Concernant ce dernier objectif, il est important de fixer le montant du capital social en tenant compte des apports initiaux de chaque associé évidemment mais aussi de la répartition attendue au terme d’un remboursement d’emprunt par exemple. En effet, il faut rappeler que ce capital n’a pas à être libéré dès la constitution de la société (voir la rubrique apports et capital pour plus de détails).
Mais créer une SCI n’est jamais une solution miracle. C’est pourquoi, à côté de cas pratiques qui en montrent l’utilité, nous présentons également un cas où l’indivision répond mieux au final aux objectifs patrimoniaux des personnes concernées. De très nombreux autres exemples figurent également sur les forums de ce site.
SCI entre époux ou entre concubins
La création d’une SCI entre époux ou entre concubins a pour but d’éviter la vente forcée des biens en cas de séparation ou de décès.
> suiteOccupation à titre gratuit ou onéreux
Lorsque les associés d’une SCI occupent à titre de résidence principale le bien détenu par leur société, ou bien ils verseront un loyer à la SCI ou bien ils occuperont ce bien à titre gratuit. Cependant, la création d’une SCI pour acquérir une résidence principale ne doit pas rechercher uniquement un avantage fiscal (la déduction des travaux par exemple) sous peine de constituer un abus de droit.
> suiteVendre sa résidence principale à une SCI
Vendre sa résidence principale à soi-même, par le biais d’une société civile immobilière, est un montage juridique possible mais parfois contestable. De plus, cette cession engendre une mutation, et donc des frais de notaire. La rentabilité de cette opération est limitée par ailleurs du fait de la fiscalité des revenus fonciers. Enfin, l’endettement de la SCI pèsera sur la capacité d’endettement de ses associés s’ils envisagent d’acquérir une nouvelle résidence principale.
> suiteAchat résidence principale par famille recomposée
La constitution d’une SCI entre époux ou concubins pour acquérir une résidence principale est une solution dans le cas d’une famille recomposée afin d’éviter, en cas de décès, à l’associé survivant de se retrouver en indivision avec les enfants héritiers (en particulier en présence d’enfants de lits différents).
> suiteConcubins et partage d’un bien propre
L’objectif de la création d’une SCI par ces concubins est de partager la propriété et l’usufruit de leur résidence principal qui appartient à l’un d’eux. Or constituer société peut s’avérer couteux et n’est pas le seul moyen juridique qui permet de garantir, en cas de décès, au concubin survivant de conserver l’usufruit du bien.
> suiteRachat parts indivision suite séparation
Un couple non marié se sépare après avoir fait construire une maison. Pour racheter la part de son ex-compagne, Louis, qui n’a pas de revenus suffisants pour contracter seul un emprunt, envisage de créer une SCI avec ses parents.
> suiteAbus de droit SCI résidence principale
L’occupation à titre de résidence principale d’un bien détenu par une SCI par ses associés peut constituer un abus de droit si ce montage ne recherche qu’un intérêt fiscal. Pour éviter un contrôle fiscal ultérieur, une demande de rescrit peut être adressée à l’administration fiscale.
> suiteSCI et APL (allocation logement)
La location a une SCI est-elle compatible avec les APL (Allocations Logement), en particulier lorsque les associés occupent le bien détenu par leur société.
> suiteDélai vente résidence principale
En cas de changement de résidence principale, l’ancienne est souvent mise en vente avant emménagement dans un nouveau lieu de vie, mais la vente effective est généralement réalisée alors que le foyer habite déjà une nouvelle résidence principale. Or le délai entre le déménagement et la cession ne doit pas dépasser 12 mois pour que cette vente puisse rester exonérée d’imposition de la plus-value.
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