Création SCI

Loi Cosse ancien

Pour inciter les contribuables, et les SCI en particulier, à investir dans l’immobilier ancien existaient les dispositifs Borloo et Besson. Aujourd’hui, c’est le dispositif Cosse qui prend le relais. Explications.

Définition du Cosse ancien

Le dispositif Cosse ancien a pour but d’inciter les propriétaires privés à remettre en location des logements anciens en en réservant l’usage aux foyers les plus modestes. La loi Cosse est applicable à compter du 1er janvier 2017, pour de permettre la mise en location d’un logement ancien en collaboration avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

Avantages fiscaux loi Cosse

Comme tout programme de défiscalisation immobilière, la loi Cosse a pour contrepartie pour le bailleur un avantage fiscal immédiat sur les loyers perçus. Dans le cas présent, une partie des loyers est directement déductible du montant des revenus fonciers imposables. Pour le dire autrement, une part des loyers est non imposable à l’impôt sur le revenu.

Cette part varie suivant les contrats signés, mais est comprise entre 15% et 85% des loyers encaissés.

Par ailleurs, l’Anah se substituera au bailleur pour réaliser un certain nombre de travaux, là encore en fonction du contrat conclu.

Au final, la Loi Cosse permet d’obtenir un revenu foncier défiscalisé et de remettre en location un logement qui nécessitait auparavant quelques travaux. Or c’est évidemment l’objectif précis de ce dispositif : remettre sur le marché locatif des immeubles anciens et permettre à des locataires potentiels mais plutôt fragiles d’accéder au logement.

Zone loi Cosse et pourcentage de déduction fiscale

Première condition pour bénéficier de la loi Cosse, le logement doit être ancien et situé dans une zone tendue, déjà concernée donc par d’autres dispositifs comme le plafonnement des loyers.

Le montant de l’avantage fiscal dépendra de la zone concernée :

Dispositif Cosse ancien Zone A bis/A Zone B1 Zone B2 Zone C
Conventionnement à loyer intermédiaire 30% 15%
Conventionnement à loyer social et très social 70% 50%
Intermédiation locative pour les personnes défavorisées 85%85% 85%

Cette déduction fiscale liée à la loi Cosse ne remet pas en cause la déduction habituelle des charges locatives, de la taxe foncière... (voir charges déductibles du revenu foncier).

A noter que l’avantage fiscal le plus important, autorisant une déduction fiscale de 85% des loyers bruts perçus, n’est pas réservé à une zone en particulier mais à tous les logements anciens dès lors :
- qu’ils sont donnés en location à une structure intermédiaire, publique ou privée, agréée,
- que cet intermédiaire loue le logement à un foyer fiscal défavorisé.

Conditions de la loi Cosse

Conditions pour le bailleur

Outre le fait que le logement ancien doit être situé dans l’une des zones ci-dessus, celui-ci doit être loué nu.

Ensuite, la durée du bail est liée à celle du dispositif prévu jusqu’en 2019, et de la convention signée avec l’Anah dans ce cadre.

Enfin, le montant du loyer doit être fixé conformément aux conditions de l’Anah, à un montant inférieur à celui du marché.

Conditions pour le locataire

Le locataire doit louer par ce dispositif sa résidence principale. Ses revenus ne doivent pas dépasser ceux prévus par l’Anah pour rester éligible à ce dispositif qui a pour objectif de favoriser l’accès au logement des foyers qui ont le plus de difficulté à convaincre un bailleur privé.



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