Création SCI

Charges déductibles SCI

Les recettes brutes de la SCI immobilière sont réduites de ses charges déductibles pour déterminer le résultat imposable en revenus fonciers entre les mains des associés.

En ce qui concerne les SCI soumises à l’IR ce sont les règles de déduction des charges afférentes aux revenus fonciers qui s’appliquent.

Pour ce qui est des SCI imposées à l’IS, se reporter aux règles des BIC et à la rubrique Fiscalité IS.

Les charges d’une SCI à l’IR sont donc déductibles dès lors qu’elles ont été payées durant l’année pour l’acquisition et la conservation des immeubles de la SCI.

Frais de gestion de des immeubles

Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble loué sont déductibles :
- les frais de gérance si l’immeuble est administré par un gérant, un administrateur de biens, une agence immobilière...,
- les frais de rémunération des concierges, y compris les charges sociales et avantages en nature,
- les honoraires versés (avocats, huissiers... notamment en cas de litige avec le locataire du bien).
Dans le cas d’un bien immobilier appartenant à une copropriété, l’ensemble de ces charges déductibles apparaissent dans la comptabilité de cette copropriété tenue par le syndic de l’immeuble.

Le total de ces frais de gestion et d’administration est à reporter sur la ligne 6 de la déclaration n°2072 de la SCI.

Attention à ne pas confondre frais de gérance et frais de gestion. En effet, les frais de gestion engagés par le gérant ou ses associés pour louer un bien immobilier par exemple (frais annonce, frais de déplacement...) ne sont pas déductibles des revenus fonciers de la SCI et sont pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 20 euros à indiquer sur la ligne 7 de la déclaration n°2072.

Primes d’assurance

Toutes les primes d’assurance liées aux immeubles loués sont déductibles, quelque soit le risque couvert (incendie, bris de glace, responsabilité civile, assurance loyers impayés...). En revanche, les primes des assurances couvrant des risques liés au mobilier par exemple ne sont pas déductibles.

Le total des primes d’assurance payées durant l’année est à reporter sur la ligne 8 de la déclaration n°2072. Ces primes sont à considérer pour leur montant payé indépendamment de la période couverte, sans application d’aucun prorata. Aussi, une prime payée au mois de décembre de l’année N pour couvrir les risques de l’année N+1 est à déduire pour son montant total du résultat de l’année N de la SCI.

Travaux d’entretien et de réparation et dépenses d’amélioration

Les travaux d’entretien et de réparation sont engagés par la SCI pour la remise en l’état des biens loués, durant une période de location ou entre la résiliation d’un bail et la conclusion d’un nouveau bail.

Ces travaux se justifient pas la vétusté du bien loué ou le besoin de remettre en l’état l’immeuble détenu. Elles n’augmentent donc nullement les caractéristiques et la valeur du bien loué.
Il peut s’agir par exemple de travaux de mise aux normes de l’électricité, d’un ascenseur, de travaux de ravalement, de travaux de gros œuvres... Sont également inclus dans les travaux d’entretien les frais de diagnostics immobiliers obligatoires pour une location ainsi que les dépenses de traitement des bois contre les insectes.

Ces travaux d’entretien et de réparation sont déductibles dès lors qu’ils sont engagés pour permettre de continuer à louer le bien détenu.

Les travaux d’amélioration sont ceux qui, sans modifier la structure de l’immeuble, son volume et sa surface, permettent d’apporter des éléments de confort nouveaux au bien loué.
Il peut s’agir par exemple de la pose de fenêtres plus performantes (double-vitrage, volets...), de travaux d’isolation thermique, de la pose d’isolants acoustiques, d’installation d’une salle d’eau, d’une cuisine, de portes...

Ces travaux d’amélioration sont déductibles dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et uniquement s’ils sont effectués dans une habitation. Les travaux d’amélioration réalisés dans des bureaux ou des locaux commerciaux ne sont pas déductibles (à l’exception des traitements contre l’amiante et des travaux destinés à faciliter l’accès à ces locaux aux personnes handicapés).

Le total des travaux déductibles payés durant l’année (acomptes compris, indépendamment de l’avancement des travaux au 31 décembre de l’année) est à reporter sur la ligne 9 de la déclaration n°2072.
Les travaux réalisés par le propriétaire d’un immeuble ne sont pris en compte qu’à hauteur des achats de matériaux réalisés.
Le montant des travaux à prendre en compte est le montant :
- HT (hors taxes) pour les SCI soumises à TVA,
- TTC (toutes taxes comprises) pour celles non soumises à TVA.

Charges récupérables auprès du locataire mais non récupérées

Exceptionnellement, il peut arriver qu’une SCI ne puisse pas récupérer auprès de son locataire les charges déductibles afférentes au bien loué :
- lorsque le locataire n’a pas payé ses derniers loyers (et que la caution n’est pas suffisante pour couvrir les loyers impayés et/où les charges récupérables),
- lorsque le bien loué est resté vacant entre deux baux d’habitation.

Dans ce cas, ces charges récupérables non récupérées auprès du locataire peuvent être déduites des revenus de la SCI sur la ligne 11 de la déclaration n°2072.

Impôts déductibles des revenus fonciers

Le montant total de la taxe foncière (contrairement à la taxe d’habitation) est déductible des revenus de la SCI, de même que la partie "frais de gestion" relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (alors que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères elle-même est récupérable auprès des locataires et donc non déductible).

Les impôts déductibles sont à indiquer sur la ligne 13 de la déclaration n°2072.

A noter qu’en cas de cession d’un immeuble, les droits de mutation ne sont pas déductibles du revenu de la SCI.

Provisions pour charges locatives et régularisation des provisions pour charges

Les charges réelles liées à un immeuble détenu par une SCI constituent une charge déductible si et seulement si cette charge incombe à la société. Aussi, les charges récupérables auprès d’un locataire ne sont pas déductibles. Dans une copropriété, le total des charges réelles récupérables au titre d’une année n’est connu que l’année suivante. En effet, c’est le syndic de l’immeuble qui établit la comptabilité de la copropriété. Aussi, le montant réel des charges récupérables auprès d’un locataire n’est certain qu’après approbation des comptes du syndic par l’assemblée général des copropriétaires et c’est ce montant, qui doit être au final récupéré par la SCI auprès de son locataire. Dès le montant réel de ces charges récupérables connu, les provisions pour charges perçues durant l’année concernée doivent obligatoirement faire l’objet d’une régularisation (voir courrier régularisation des charges récupérables).

Aussi, il existe un décalage dans le temps entre :
- les appels de charges versés au syndic durant une année N,
- l’approbation des comptes de la copropriété en N+1 et la détermination du montant réel des charges récupérables auprès du locataire et des charges déductibles au titre de l’année N.

En raison de ce décalage dans le temps, sur la déclaration n°2072 des revenus de l’année N (et complétée par son gérant au début de l’année N+1, alors que les comptes définitifs de l’année N de la copropriété (établis par le syndic) n’ont généralement pas encore été approuvés), c’est la régularisation des charges N-1 qui va corriger les charges de l’année N.

En conséquence, la SCI pourra déduire en N le total des provisions pour charges versées en N au syndic diminué des charges non déductibles (charges récupérables auprès du locataire) de l’année N-1.

Prenons pour exemple une SCI qui détient un appartement dans une copropriété, qui a versé au syndic de l’immeuble 1.000 euros de provisions pour charges en 2011 alors que le montant des charges récupérables 2010 était de 800 euros.

Charges fiscalement déductibles 2011
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 200 euros.

Considérons maintenant que la société a versé en 2011 au syndic un complément de charges au titre de l’année 2010 de 50 euros.

Charges initiales Régularisation charges 2010 Total à déclarer
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000 + 50 + 1.050
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800 - 800

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 250 euros.

Considérons enfin que les comptes de l’année 2010 de la copropriété tenue par le syndic a fait ressortir un trop-versé de charges pour un montant de 70 euros (les charges réelles de 2010 se sont avérées inférieures aux provisions appelées en 2010, aussi le syndic a accordé en 2011 un avoir de 70 euros sur le compte de la SCI copropriétaire de l’immeuble).

Charges initiales Régularisation charges 2010 Total à déclarer
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000 + 1.000
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800 - 70 - 870

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 130 euros.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des résultats de la SCI. De la même façon, sont déductibles tous les frais liés à cet emprunt :
- frais de dossier,
- assurances liées au prêt,
- frais d’inscription hypothécaire.

Il faut souligner que ce ne sont pas les mensualités d’emprunt qui sont déductibles mais uniquement les intérêts versés durant l’année (le capital de l’emprunt remboursé n’est pas une charge donc encore moins une charge déductible).

Le total de ces charges financières est à indiquer ligne 18 de la déclaration n°2072.

Rémunérations et avantages en nature des associés de la SCI

La rémunération des associés et les avantages en nature consentis par une SCI à ses associés ne constituent pas des charges déductibles. Aussi, si de telles charges ont été déduites dans la comptabilité de la SCI, elles sont à réintégrer pour déterminer son résultat fiscal.

En particulier, la rémunération du gérant associé d’une SCI soumise à l’IR n’est pas déductible et est imposée fiscalement en revenus fonciers entre les mains de cet associé (comme sa quote-part de résultat ).

Cette réintégration fiscale est prévue sur la ligne 21 de la déclaration n°2072.

Un autre moyen d’identifier une charge déductible des revenus fonciers est de vérifier que cette charge ne figure pas dans la liste des charges non déductibles.



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  • 8 décembre 2016, par SOULAYROL

    Bonjour,
    je vais avoir à financer une part des travaux de ravalement de l’immeuble dans lequel se trouve mon local professionnel géré par une SCI.
    Le syndic propose un prêt copra (organisme qui finance la somme de l’entièreté des travaux et qui procède au recouvrement des sommes auprès de chaque copropriétaire) pour lequel je n’aurais à payer que les mensualités à taux avantageux. Puis-je déduire entièrement ces mensualités ?
    ou bien dois-je faire un prêt personnel, payer ma part, amortir la somme et déduire les intérêts des emprunts annuels ?
    Merci pour votre réponse.
    Laurent Soulayrol

  • 17 novembre 2016, par loulou40600

    Bonjour,
    J’aimerai savoir comment écrire en comptabilité une prêt de 3306 euros passer pour le ravalement d’un immeuble.

    Je travaille avec un compte CCP.

    D’après ce que j’ai pu trouver sur internet, il faut
    compte
    512 Banque Débit de 3360 €
    164 prêt crédit de 3360 €

    Tous le mois sur me compte CCP :

    514 crédit du montant de la mensualité
    164 débit du montant du capital
    661 débit du montant des intérêt
    274 débit du montant des assurance

    Par contre je ne sais pas comment faire le lien entre les écritures sur le CCP, le compte BANQUE et le compte 614 charges de copropriété.
    Je pense tous les mois sur le compte Banque  :
    614 débit du montant du capital
    512 BANQUE crédit du capital

    Est-ce bien cela qu’il faut faire ?
    Merci

    • 29 novembre 2016

      Soit vous utilisez le compte 514, soit le 512. Mais vous ne pouvez pas débiter le 512 et créditer le 514...

      Ensuite lorsque vous payez les charges vous débitez le compte 614 et vous créditez le compte bancaire (si c’est à l’IR, sinon à l’IS il faut passer des écritures d’immobilisation).

      Ensuite tous les mois c’est le compte 164 que vous débitez, et non le 614.

  • 1er septembre 2016, par crabex

    Bonjour. Je suis gérant d’une SCI et cette SCI est enregistrée à mon adresse personnelle.
    Je viens de déménager & ai donc également fait les démarches pour faire changer la domiciliation de la SCI.
    Les frais de déménagement que j’ai payé pour moi & pour la SCI sont ils pour partie déductibles au niveau de la déclaration d’impôts pour la SCI ? Idem pour la déduction des frais induits par la modification faite au tribunal de commerce ?
    Merci de votre retour. Cordialement

    • 1er septembre 2016

      Les frais de déménagement (personnels) ne sont pas déductibles des comptes de la SCI.

      De la même façon, les frais de gestion liés à ce transfert de siège ne sont pas déductibles (compris dans le montant annuel forfaitaire de frais de gestion).

  • 31 mai 2016, par couque

    Je suis gerant d’une SCI et en 2012 nous avons emprunté pour payer le ravalement.Je n’ai pas déduit la totalité des travaux mais j’amortis cette somme sur 10 ans.Il semble que j’aurai du déduire.
    Puis je encore demander une rectification de mon imposition personnel puisque la SCI est transparente ?
    Merci de votre réponse ;

    • 31 mai 2016

      L’amortissement ne concerne effectivement que les sociétés soumises à l’IS. À l’IR les dépenses doivent être passées en charges en totalité l’année où elles sont payées.

      Les déclarations d’IR peuvent être corrigées jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, donc pour 2012 vous aviez jusqu’au 31 décembre 2015, il est désormais trop tard. Si par contre vous avez effectué des décaissements à ce titre en 2013, il est encore temps. Et pour corriger votre déclaration d’IR, il faut aussi corriger la déclaration 2072 de la SCI.

      Et vous devez de toutes façons corriger les déclarations des années suivantes puisque vous devez réintégrer les amortissements que vous avez déduits à tort.

  • 26 mai 2016, par FRAMAGB

    Bonjour
    Est-il possible de déduire des frais d’installation des locataires (déménagement, etc.) ?
    Cordialement

    • 26 mai 2016

      Les frais d’installation des locataires sont à la charge des locataires, pourquoi voudriez-vous les déduire ?

  • 25 avril 2016, par scicg

    Bonjour,
    j’aimerais savoir si la caution payé sur le prêt à la place d’une hypothèque est considéré comme une charge déductible pour la déclaration de la Sci ?
    Et également, est ce que les provisions pour charges locatives type contrat de maintenance chaudière sont considérés comme revenus ?
    merci d’avance pour votre réponse,
    cdt

    • 26 mai 2016

      Si le bien est loué, tous les charges afférentes à l’emprunt qui a permis son acquisition sont déductibles.
      Les charges locatives sont refacturées au locataire, elle sont donc compensées par autant de recettes locatives. La question de leur déductibilité ne se pose donc pas.

  • 15 avril 2016, par AUDREY

    Bonjour,
    Nous avons créé une SCI en oct 2015, qui n’a fait aucune recette sur 2015 puisqu’il s’agit d’une maison à finir de construire, donc travaux avant la mise en location.

    J’ai appelé le service des impôts qui me dit que je peux déduire les charges déductibles même s’il n’y a pas eu de recettes. Ce qui me semble contraire à ce que j’ai lu sur le forum. Qu’en pensez-vous ?

    De plus, savez-vous si l’étude thermique (que nous avons du réaliser avant de finir les travaux) peut être déductible dans la ligne travaux d’entretien pour la déclaration 2072 ?

    En vous remerciant d’avance, et merci pour ce site très bien renseigné !

    • 18 avril 2016

      À partir du moment où le bien est destiné à la location, les charges doivent être déduites l’année où elles ont effectivement été payées, peu importe qu’il n’y ait pas eu de recettes, et il n’y a rien de contraire sur ce forum.
      Si l’étude thermique est liée à l’acquisition elle n’est pas déductible, si elle est liée à la location elle l’est.

  • 15 avril 2016, par Milie022

    Bonjour,
    Nous avons créer avec mon conjoint (PACSÉS) une sci et avons acheté un seul bien que nous occuperons dès les travaux de rénovation achevés.
    Nous souhaitions défiscaliser les 10700€/ an pendant 3 ans environ mais n’étant pas mariés, le comptable nous a déconseillé ce montage, nous expliquant qu’il nous faudrait passé les 3 années de défiscalisation, déclarer les revenus fonciers durant au minimum 6 ans, ce qui rendrait finalement l’opération blanche...
    Dans l’entrefait, toutes les factures avaient été mise au nom de la SCI.
    Mon conjoint payant des IR conséquents, nous voudrions savoir s’il lui est possible de déduire les travaux qu’il a payés (virement de son compte perso vers celui de la sci) ?
    Au cas où...
    D’avance merci de vos réponses

    • 18 avril 2016

      Vous ne pouvez déduire de charges que pour les biens destinés à la location, ce qui n’est pas le cas si vous occupez personnellement le bien.
      En théorie vous pourriez louer le bien à la SCI, mais vous devrez alors pouvoir justifier d’un solide argument prouvant un intérêt autre que fiscal, sans quoi vous courez tout à droit à l’abus de droit, avec requalification et pénalités de 80% à la clé.

  • 8 avril 2016, par parkoval

    bonjour,
    nous avons constitué une sci à l’IR dans le but d’acquérir des garages.
    pour le moment cette sci ne gère aucun bien et n’a donc aucun revenu.
    devant faire la déclaration sur les revenus 2015, nous nous posons la question de la déductibilité des frais de constitution de cette SCI.
    si cele est possible, dans quelle limite, et sous quelles conditions (puisque pas de revenu pour le moment)

    merci de votre éclairage.

    • 10 avril 2016

      Non, à l’IR les frais de constitution ne sont pas déductibles.

  • 5 avril 2016, par timbish

    Bonjour,

    J’ai une question sur la régul de charges : il faudrait que je renseigne le montant de la régul des charges 2014. Or, j’ai créé ma SCI en 2015.

    Faut-il que je mette 0 sur cette ligne ? Ou faut-il quand même que je renseigne les montants de la régul des charges de l’année 2014 ?

    Merci d’avance pour vos réponses

  • 6 septembre 2015, par fayolle

    Bonjour,

    mon mari et moi même avions dans l’idée de créer une sci. Il a hérité de la nue propriété d’une ancienne maison de village avec une grange attenante. La valeur estimée du bien est de 100000 €. Mes beaux parents sont usufruitiers mais n’ayant pas les moyens ont laissé cette maison a l’abandon depuis des années. Nous souhaiterions remettre en état mais en s’assurant qu’un jour mes beaux parents, même s’ils nous disent qu’ils nous ’donnent la maison’ aujourd’hui ne viennent pas nous réclamer les biens quand on aura terminé les travaux...bref le notaire nous a parlé de faire un acte d’abandon d’usufruit pour se couvrir afin que la propriété appartienne à 100% a mon mari.
    avez vous un avis sur la question ? Nous sommes en très bon terme avec mes beaux parents et ils ont une résidence principale.
    nous avons fait appel à un maître d’œuvre et après plusieurs mois de travail nous sommes arrivés a un devis ttc de 250000€ de travaux. Il y aura 2 appartements, le premier de 120m2 qui sera à la place de l’ancienne maison d’habitation, le second de 67m2 sera réalisé dans la grange (donc inexistant actuellement). Je ne sais pas actuellement le montant de travaux pour le 1er appartement et pour le 2ème, juste le montant total. En tout état de cause tout est à refaire, il ne reste dans cette maison actuellement que les murs, nous devons donc refaire la charpente, toutes les dalles, les façades, changer et ajouter des fenêtres, porte d’entrée, porte de garage, façade, toutes les peintures, cuisines, sanitaires, chauffages.....
    comme nous avons un prêt immo en cours sur notre résidence principale (capital restant du a ce jour de 50000€) nous ne pouvons pas en conséquent reemprunte 250000€ pour faire les travaux. Nous avons donc envisage que mon mari vendrait la maison pour 100000€ à la sci comme cela nous aurons du cash avec lequel nous solderons notre prêt immo de notre résidence principale. Il restera 50000€ que nous remettrons en apport dans la sci qui devra donc au final emprunter 100000€ pour la maison et 250000€ pour les travaux soit 350000€ moins 50000€ d’apport soit 300000€. Nous les emprunterions sur une durée de 20 ans, cela représenterait environ 1800€ par mois. Nous comptons louer les appartements environ pour 1300€ par mois si nous montons un dossier pour faire des logements sociaux ou pour 1700€ par mois si nous louons à des particuliers. Ce qui manquera pour payer le crédit sur la sci sera payé par virement de notre compte courant. Nous avons une seule fille qui a 10 ans et on nous avait conseillé de lui attribue des parts sociales afinde pouvoir par la suite lui céder nos parts qu’en pensez vous ?
    avec toutes ces infos pensez vous dans notre situation qu’il est préférable de faire une sci ou une indivision ou autre ? Si la sci est la bonne solution devons la soumettre a l’ir ou l’is ? Le but pour nous étant bien évidemment de ne pas payer d’impôts sur la sci car nous ne pourrions pas...pour cette année notre avis d’imposition fait ressortir un taux à 6,81% et nos salaires étant en moyenne de 1700 euros mensuel pour mon mari et 2300 euros mensuels pour moi. Nous n’avons pas d’autres rets en cours et sommes âges de 42 ans pour lui et 36 ans pour moi.
    je pense vous avoir donné le maximum d’informations mais si vous avez besoin de compléments d’infos pour me répondre au mieux pas de soucis !!!
    D’autre part je voulais savoir si dans notre situation vous pensez qu’il est possible que nous rédigions nous même les statuts et que nous réalisions les démarches administratives pour économiser quelques euros ou cela va être trop complique ?
    concernant le choix entre l’ir ou l’is ce qui me chagrine c’est la nature des travaux qui sont déductibles vu qu’il y a un appartement qui était existant mais l’autre non....
    merci par avance tous vos précieux conseils
    bonne soiree
    amandine

  • 23 juin 2015, par sloy3

    Bonjour

    Nous allons créer une sci avec un investissement dans la batiment de 140000 euros et un total de travaux de 135000 euros.

    Dans cette sci un appartement de 40 m² sera réalisé et 200m² seront destinés à deux kinés, un ostéo, une infirmière et un psychologue.

    Que peut on déduire en travaux ?

    Quel régime adopter pour défiscaliser au maximum ? Ir ou IS.

    Merci.

    • 23 juin 2015

      La réponse à la 1ère question dépend de la 2e, et de la nature exacte des travaux.
      Le régime fiscal adapté ne se détermine pas seulement en fonction de l’imposition, mais surtout de vos perspectives à terme.

    • 23 juin 2015

      En gros nous achetons un ancien débit de boisson avec un étage. l’étage de 40 m² devient un appartement et le débit de boisson devient un cabinet multi praticien de santé. Au niveau du cabinet on refait toiture, fenêtres et portes, électricité plafonds .... Au niveau du logement on refait toiture plus toute l’isolation intérieure et l’électricité ...

      Le but est d’assurer dans 20 ans un revenu locatif a ma femme qui est kiné libérale et qui n’aura pas forcément énormément de retraite.

    • 23 juin 2015

      Dans ce cas :
      - à l’IR la totalité des travaux est déductible, et peuvent le cas échéant constituer un déficit foncier reportable
      - à l’IS ils sont aussi déductibles, mais ils constituent alors des immobilisations qui doivent donc être amorties sur leur durée d’utilisation.

      Compte-tenu de l’importance des travaux l’intérêt d’opter pour l’IS serait moindre, et ce d’autant plus si vous attendez un taux d’imposition marginal faible lorsque vous serez à la retraite (pour autant que l’on puisse avoir une quelconque visibilité sur cet horizon).
      L’option pour l’IS peut cependant rester intéressante, notamment si le rendement du bien est élevé, et donc si le coût des travaux est rapidement absorbé par les loyers, et que par ailleurs vous êtes actuellement sur de hautes tranches d’imposition. Il conviendrait donc de faire une simulation des éléments financiers sur une longue période pour pouvoir comparer précisément les deux scénarios.

  • 23 mai 2015, par cristelf

    bonjour,
    mon mari et moi avons crée une SCI sur l’IR (50/50) en 2012 pour acheter un terrain et construire une maison.
    nous avons fait un bail pour nous louer la maison avec paiement d’un loyer au prix du marché.
    je voudrais savoir :
    - si je dois faire une déclaration 2044 en plus de la 2042 (cases 4BA, BB, BC) sachant que nous n’avons aucun autre revenu foncier.
    - la case 4BD est elle à remplir obligatoirement tous les ans du montant indiqué sur l’avis de l’année précedente, ou seulement si on veut rajouter le "déficit antérieur non encore imputé" au montant de l’année de la déclaration.

    - et derniere question, si l’on veut arréter dans l’avenir de se louer la maison, pour l’occuper à titre gratuit sans déduction fiscale à partir de ce moment là, devons nous arrêter pendant les 3 années précédentes de remplir la case 4BC même si on a du déficit sur le revenu global, pour ne pas avoir un redressement dessus ? ou y a t il un autre moyen ?
    merci beaucoup par avance.

  • 15 mai 2015, par PARSIS

    Bonjour,
    Nous avons constitué une SCI familiale en 07/2014 composée de notre habitation principale , d’une résidence secondaire et d’un studio occupé à titre gratuit par notre fille. Nous avons ensuite donné toutes les parts à nos 2 enfants, sauf 2 pour moi et 3 pour mon épouse. Les parents sont gérants. Nous avons effectué pour 13 000€ de travaux dans la résidence secondaire et n’avons aucun loyer pour ces 3 immeubles. La déclaration 2072 dégage donc un déficit global important qui est à reporter sur la 2044 revenus fonciers, puis sur la 2042.Cela abaisserait notablement notre imposition 2014...

    1) Mais j’ai entendu dire qu’il fallait une location pour pouvoir déduire le déficit ??

    2) Dans l’affirmative,est-ce la location de l’immeuble où l’on a fait des travaux ou bien peu importe lequel des 3 ?

    3) La SCI peut elle louer à mon épouse et à moi-même la résidence secondaire, ce qui donnerait des recettes mais encore finalement un déficit foncier et permettrait de reporter ce déficit sur les revenus fonciers 2044 ??

    4) Le montant du loyer peut-il être assez faible ??

    Merci d’avance pour votre précieuse aide !!!

    • 18 mai 2015

      1. Les charges ne sont effectivement déductibles que pour les biens loués, votre 2072 ne peut donc faire apparaître de déficit. Puisqu’il n’y a pas non plus de recettes, toutes les lignes sont nécessairement à 0.
      2. Si vous louez l’un des biens, seules les charges afférentes à ce bien seront déductibles.
      3. C’est typiquement le genre de montage qui se fait retoquer pour abus de droit, donc avec de très fortes pénalités, car vous ne pouvez justifier d’aucun autre intérêt que celui d’éluder l’impôt
      4. Vous pouvez déterminer librement le montant du loyer, mais vous devez déclarer celui du marché. Faute de quoi l’administration serait en droit rectifier sur cette base.

      Bref, non, vous ne pouvez pas déduire ces travaux.

  • 11 mai 2015, par Papyves

    Devant effectuer des travaux dans un logement après le départ d’un locataire, j’ai du lancer des appels d’offres, passer les commandes, suivre les travaux et accuser réception (travail de maitre d’œuvre). En tant que gérant de la SCI je ne touche pas de rémunération, mais puis-je déduire fiscalement mes frais de déplacements correspondant à cette maîtrise d’œuvre sachant que j’habite à près de 400 km du logement qui a pu être reloué après travaux ?

    • 11 mai 2015

      Ces fais de déplacement ne sont pas déductibles car inclus dans les frais de gestion, dont le forfait est très faible et sans commune mesure avec les frais engagés, mais telle est la loi.

  • 4 mai 2015, par geraldine

    Bonjour,

    Je viens de lire un article sur votre site qui stipule que quand on n’encaisse pas les revenus fonciers (remboursement d’emprunt) cela augmente la valeur des parts sociales. S’agit-il du montant nominal des parts ?
    Comment fait-on pour calculer cette augmentation ?
    Et enfin, qu’est-ce que cela implique, c’est à dire à quoi sert cette augmentation ?

    Merci d’avance pour vos explications.

    • 7 mai 2015

      La valeur nominale des parts est fixée dans les statuts et ne peut être modifiée que par décision des associés. En revanche, la valeur économique des parts varie elle en permanence, en fonction des prix de l’immobilier d’une part, et de l’évolution des dettes et de la trésorerie de la société. Plus l’emprunt inscrit au passif diminue, plus la valeur des parts augmente.

  • 4 mai 2015, par geraldine

    Bonjour,
    Mon ex mari mes enfants et moi même avons crée une SCI familiale imposée sur les revenus, que nous remboursons par un emprunt. Je chercher à comprendre la déclaration 2072. La SCI déclare des revenus issus des loyers des 5 logements Qui constituent l’immeuble. La quôte part de chacun est déclarée sur la déclaration des revenus, mais nous ne prenons pas cet argent, emprunt oblige. Nous déclarons donc de l’argent que nous n’avons pas. Faut-il inscrire ces montants en ligne 21(rémunération... attribués aux associés) ?
    Merci d’avance pour vos éclaircissements

    • 4 mai 2015

      Non, il faut déclarer les loyers encaissés d’une part, et déduire les charges déductibles d’autre part, le fait que vous ne perceviez pas de résultats ne change rien à l’imposition dans une SCI à l’IR, consulter la rubrique "fiscalité" de ce site pour davantage d’explications.

  • 27 avril 2015, par recla

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour ce site, très bien fait.
    Je vous écris pour un cas particulier.
    Si j’ai bien compris, une SCI qui ne perçoit aucun loyer n’a pas le droit de déduire les charges afférentes aux biens qu’elle détient et ne peut donc déclarer de déficit foncier.

    Nous avons acheté un appartement en SCI, parts 50/50.
    Nous occupons le logement à titre gratuit.
    Cependant, j’occupe une partie du logement pour mon activité libérale.
    Si j’établis un bail pour louer cette partie du logement pour mon entreprise, les recettes seront inférieures aux charges du logement.
    Est-il possible de procéder ainsi et de se déclarer en déficit foncier sur les déclarations 2072, 2044 et 2014 ?
    Merci à vous

    • 27 avril 2015

      La dernière déclaration, c’est la déclaration 2042, pas 2014...

    • 27 avril 2015

      Dans ce cas, seule la partie des charges relatives à la partie louée serait déductible. Aussi, le résultat ne serait certainement pas négatif...

    • 28 avril 2015

      Il me semble qu’il y a une tolérance pour ne pas commencer à louer dès l’acquisition si l’on a effectué des travaux, c’est bien cela ?
      Pour la première année, le montant des charges devrait être supérieur aux recettes étant donné les travaux, il faudrait effectivement voir la balance pour les années suivantes.
      Si l’on procède ainsi, comment faire pour "présenter" sur la 2072 pour ne déduire que la partie des charges relative à la partie louée ?

  • 26 avril 2015, par Jfc12100

    Une facture d’une societe d interim est elle deductible en travaux d amelioration ou entretien

    • 27 avril 2015

      Une charge d’intérim engagée au nom d’une SCI, mais avec quel objet ? Quel travail a été effectué en intérim ?

    • 27 avril 2015

      petit travaux placo et peinture sur logement vide actuellement

  • 26 avril 2015, par dom34

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un immeuble composé de 4 appartements en étages et d’un restaurant au RDC, je vais mettre aux normes les cuisines du restaurant, ces travaux sont-ils déductibles de mon revenu foncier ? merci de m’éclairer sur ce sujet

    • 26 avril 2015

      Voyez le lien http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP, les travaux de mise aux normes constituent des charges déductibles, en revanche il est difficile de comprendre s’il s’agit de réparations ou de travaux d’amélioration :
      - mise normes ascenseurs = amélioration,
      - travaux d’électricité pour mettre aux normes l’installation = réparations.

  • 23 avril 2015, par sci isr

    Bonsoir
    Ma sci loue a un hotel restaurant
    puis je déduire les travaux d assainissement rendu obligatoire avec les nouvelles normes ?
    si oui , je pense pouvoir provisionner une partie sur 2014 et le reste sur 2015 en réalisant les travaux qui sont supérieurs a un an de revenus ?
    merci d avance

    • 23 avril 2015

      Oui vous pouvez les déduire, et non vous ne pouvez pas les "provisionner".
      Vous devez déduire les dépenses effectivement payées l’année où vous décaissez les fonds, quitte à générer un déficit foncier, que vous pourrez alors imputer sur vos autres revenus, ou reporter les années suivantes s’il dépasse le plafond.

      Par ailleurs, vérifiez bien ce que votre bail prévoit pour ce type de mise aux normes, il est possible de les mettre à la charge du preneur.

  • 31 mars 2015, par Grand

    Bonjour
    Nous sommes 4 associés au sein d’une SCI. Au vu des bénéfices réalisés par la location du bureau dont la SCI a fait l’acquisition, nous avons décidé de récupérer un peu d’argent et de verser une petite somme à chacun. Ces sommes doivent-elles apparaître (et où si c’est la cas) sur la déclaration 2072 ? En ligne 21 ?
    Merci.

    • 31 mars 2015

      Dans une SCI à l’IR, les bénéfices de la SCI déclarés sur la 2072 dépendent des bénéfices comptables annuels, pas des prélèvements effectués, la trésorerie que vous envisagez de répartir entre les associés a donc déjà été imposées.

  • 23 mars 2015, par scier

    Bonjour,

    Est ce que sur un SCI a IR.
    Pas de ammortissement de immeuble , on peut quand meme ammortir un installation de chauffage /Pompe A Chaleur ?
    Et sur quelle compte .

    Merci d’avance,

    • 23 mars 2015

      Pas d’amortissement non plus des installations.

    • 23 mars 2015

      ok , donc on ne peut rien ammortir alors ?
      Donc si ou bout de 6 Ans l’installation est HS , on reinvestir dans une nouvelle installation ?

      Par contre pompe a chaleur c’est bien le compte 215 ou 213 ?

      Merci de votre réponse,

    • 31 mars 2015

      À l’IR on n’amortit pas fiscalement (rien n’empêche cependant de le faire comptablement), on passe tout directement en charges. Pour autant qu’elles soient déductibles, ce qui est le cas des installations remplacées.

  • 15 mars 2015, par Mesange

    Bonjour,
    Gérant-associé d’une SCI familiale créée fin 2012 et comportant 2 appartements dans une copro.
    Pour remplir ma déclaration 2072-S pour l’année 2014 j’éprouve une difficulté à remplir les lignes 14 et 15 de l’annexe 1 (2072-S-AN1).
    Concernant la ligne 14, je comprend qu’il faut inscrire le montant des appels de provisions syndic de l’année 2014 ; est ce correct ?
    Concernant la ligne 15, "Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année antérieure", je patauge car dans ma déclaration année 2013 je n’avait rien inscrit dans cette ligne ; que dois je inscrire dans ma déclaration 2014 ?
    Votre aide me serait extrêmement précieuse, d’avance merci.
    Cordialement

  • 14 février 2015, par daniel levy

    Bonjour,

    N.B : Une association 1901 possède une SCI pour la gestion immobilière de son parc immobilier

    QUESTION D’ORDRE JURIDIQUE
    La SCI doit elle être propriétaire des biens immobiliers ?
    par rachat, donation, mandat de gestion .... à l’association ?

    QUESTIONS D’ORDRE FISCALE
    Les charges suivantes sont elles déductibles, pour une SCI immobilière, soumise à la TVA, et Pour un Etablissement Recevant du Public.

    - Les charges de frais de maintenances ?
    sécurité incendie, contrôles techniques et travaux dédiés ...
    - Les charges de consommations des fluides ?
    EDF, Eau, Gaz ...
    - Les charges de frais de maintenance du chauffage ?
    contrat de maintenance et travaux dédiés ....
    - Les charges d’assurance propriétaire ?
    - Les charges de rénovations d’installations vétustes ?
    sanitaires, second oeuvre, menuiseries intérieures et extérieures ....
    - Les charges d’ascenseur ?
    Maintenance et travaux dédiés ....

    Merci de vos réponses éclairées
    Avec mes salutations

    • 14 février 2015

      Les associations à but non lucratif ne sont pas imposables, sauf cas particuliers. La question de la déductibilité des charges est donc sans objet...

    • 15 février 2015

      Madame, Monsieur,

      Si les locataires sont une association, le propriétaire serait la SCI.
      D’où l’objet de ma question.
      Pour que la SCI soit propriétaire, cela peut se faire, par Vente, Donation, Mandat ????
      Merci de vos réponses

    • 15 février 2015

      Vous écrivez "un association 1901 possède une SCI". Sauf si la SCI est à l’IS, c’est donc bien le statut fiscal de l’association qui importe.

    • 16 février 2015

      Madame, Monsieur

      Oui la SCI est à l’IS
      merci de votre avis sur les questions posées
      Daniel LEVY

    • 16 février 2015

      Quel est l’intérêt pour une association d’avoir une SCI à l’IS ? Et qui sont les autres associés ?

    • 16 février 2015

      Récupération de la TVA (- 20 % sur les travaux)
      à équilibrer avec les loyers perçus, TVA à reverser.

    • 16 février 2015

      Si vous avez créé une SCI dans le seul but de déduire la TVA, cela constitue un abus de droit, et vous courez un important risque de redressement fiscal (80% de pénalités + les intérêts de retard à 4,8%/an). Votre montage me semble donc très fortement bancal...
      Par ailleurs, nul besoin que la SCI soit à l’IS pour assujettir un loyer commercial à la TVA, une SCI à l’IR fait aussi bien l’affaire, et même une personne physique peut le faire.

      Sans préjudice de la première remarque, s’agissant d’une SCI à l’IS, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. Et vous devez aussi pratiquer des amortissements sur les immeubles.

  • 10 février 2015, par Merlin

    Bonjour,
    tout d’abord merci pour ce site qui est une mine de bon renseignements
    Mes interrogations portent sur une SCI à l’IR avec 6 associés à parts égales.
    Suite à un décès d’un associé, L’assurance du crédit a remboursé une part importante du crédit que la SCI avait contracté.
    Mes questions sont :
    Comment incorporer cet apport exceptionnel dans les comptes de la SCI ?
    Cet apport est-il imposable au même titre que les revenus fonciers ?
    Est-il possible de diminuer l’impact de l’imposition de celui-ci si il est imposable (étalement par exemple) et comment le réaliser.

    D’avance merci !

    • 10 février 2015

      Il faut déjà vérifier qui est le bénéficiaire du contrat :
      - Si ce sont les ayant-droits de l’associé défunt, la dette de la SCI n’est pas affectée, et cela n’a donc aucune conséquence fiscale.
      - Si c’est la SCI qui est directement bénéficiaire du contrat, cela constitue pour elle une recette, mais qui n’est pas imposable, puisqu’il s’agit du remboursement du principal de la dette, qui n’était pas déductible.

    • 10 février 2015

      merci de la rapidité de votre réponse...
      c’est la SCI qui est directement bénéficiaire du contrat... dans ce cas à quel compte affecter ce remboursement pour qu’il n’apparaisse pas dans les résultats comme une recette imposable ?

      D’avance merci.

    • 11 février 2015

      Dans celui que vous voulez, tout dépend de votre plan comptable. Mais cela importe peu, puisque s’agissant d’une SCI à l’IR le fisc ne s’intéressera qu’à votre déclaration 2072, dans laquelle il vous suffit de ne pas mentionner cette somme.

  • 8 février 2015, par olive

    Bonjour
    Gérant et usufruitier d’une SCI familiale, j’occupe, en location secondaire, un des appartements de cet ensemble. En 2003 je déclarais en IR les loyers correspondants et déduisais les travaux afférents au bien loué ; ceci m’a valu un redressement fiscal, car je n’avais ni à déclarer ces revenus, ni à en déduire les travaux…
    Aujourd’hui il est devenu obligatoire de déclarer les revenus de cet appartement mais qu’en est-il de la déduction des travaux étant donné que cette demeure devient résidence secondaire ?
    Merci de votre réponse .

    • 9 février 2015

      Il n’y a pas eu de changement en la matière, vous avez toujours le choix entre :
      - Payer un loyer au prix du marché, auquel cas vous pouvez déduire les charges, le solde étant à intégrer en revenus revenus fonciers au prorata des parts de chaque associé ;
      - Considérer que la SCI se garde la jouissance du bien, donc pas de loyer, et pas de déduction des charges.

      Si vous avez été redressé dans le premier cas, c’est qu’il devait y avoir d’autres éléments qui sont entrés en jeu. Sinon vous auriez dû contester.

  • 29 octobre 2014, par Ambr3ze

    Bonjour,
    Gérant d’une SCI imposé à l’IR, j’ai subi en début d’année un sinistre. Remboursé en partie par l’assurance : il reste à ma charge le montant de la franchise.
    La question que je me pose est : "Ce reste à charge, la franchise donc, est-il déductible des impots ?"
    Merci d’avance pour vos réponses ?
    Cordialement
    Ambr3ze

    • 9 février 2015

      Ce n’est pas la franchise qu’il faut déduire.
      Il y a d’un côté un sinistre qui a engendré des frais (ou pas, puisque vous n’êtes pas obligé d’effectuer les réparations pour toucher l’indemnité) et de l’autre des recettes, constituées par l’indemnité d’assurance.

      L’un et l’autre sont respectivement à traiter comme des charges déductibles et des recettes imposables selon la nature des travaux. S’il s’agit de travaux de reconstruction ils ne sont pas déductibles/imposables, si ce sont des travaux d’entretien ils le sont.

  • 23 octobre 2014, par maxime

    Bonjour,

    Nous avons créé une SCI familiale et fait l’acquisition d’un bien mis que nous mettons en location. Concernant les charges déductibles pour la SCI, nous voudrions savoir dans quelles mesures les frais de notaires payés à l’acquisition du bien . Merci de votre aide.
    Maxime

    • 23 octobre 2014

      Si la SCI est à l’IR, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus. Ils seront par contre ajoutés au prix d’achat pour le calcul de la plus-value en cas de revente.

  • 5 septembre 2014, par maroxy

    Bonjour,

    Je suis actuellement associée à 50/50 dans une SCI et 50% des parts détenues par le 2nd associé vont être rachetées par 2 personnes extérieures à la SCI à 25% chacune.De ce fait, il va y avoir intervention d’un expert comptable pour faire toutes les démarches administratives (modification des statuts, dépôt d’annonces légales, enregistrement etc...).
    Ma question est la suivante, dans la mesure où c’est la SCI qui va payer les honoraires ainsi que les divers débours, pourrais je déduire l’ensemble de ces frais des revenus fonciers de la SCI ? (honoraires de l’expert comptables + frais légaux ?).

    Je vous remercie par avance pour votre réponse,
    Cordialement,

    • 5 septembre 2014

      Il semblerait plus logique que ces frais soient payés par l’acquéreur.
      Quoi qu’il en soit, si la SCI est à l’IR, ils ne sont pas déductibles.

  • 2 septembre 2014, par fourby

    Bonjour,

    je suis associé d’une SCI familiale récente réalisant pour le moment du déficit foncier (travaux de rénovation d’une maison ancienne).
    Ma question est la suivante : tous les associés doivent-ils contribuer au montant des travaux exactement au prorata de leurs parts ?
    Si ce n’est pas le cas, comment s’effectue la déclaration du déficit foncier à l’IR ? Un associé n’ayant pas participé au financement des travaux à concurrence de sa participation dans la SCI peut-il néanmoins déclarer la fraction du déficit foncier correspondant à sa participation ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Cordialement,
    SL

    • 2 septembre 2014

      Il n’y a aucun lien entre le financement des travaux et le déficit foncier généré sur le plan fiscal. Ce dernier est nécessairement réparti au prorata du nombre de parts, alors que le financement peut être couvert par de multiples moyens (emprunt bancaire, compte courant, augmentation de capital...).

    • 4 septembre 2014

      Bonjour,

      je vous remercie pour cette réponse.
      Pour bien vérifier ma compréhension sur un exemple :
      Supposons que Pierre et Paul sont associés à 50/50 dans une SCI qui engage l’année n 20 000 euros de travaux (20 000 financés par Pierre, 0 par Paul). Ces travaux génèrent un déficit foncier global de disons 12000 euros. Pierre et Paul doivent déclarer aux impôts chacun 6000 euros de déficit foncier conformément à leurs participations respectives dans la SCI (et non pas conformément à leur participation au financement des travaux). Correct ?
      Merci d’avance.

      SL

  • 18 avril 2014, par Henri

    Bonjour,

    On m’avait dit à tord qu’il faillait faire faire les travaux par une entreprise.
    Et je viens de découvrir que pour une résidence non principal on pouvait déduire les matériaux achetés et installé soit même.

    Mon soucis : Depuis un an j’ai tout acheté dans un magasin de bricolage à mon nom et principalement par tickets de caisse...
    Hors pour les déduire cela devrait être à mon nom avec le nom de la SCI à l’adresse des travaux...
    Via le site de cette enseigne j’ai accès à 3 années de tickets/commandes en arrière.
    Mais ils me disent qu’ils ne peuvent rien faire pour moi...

    Avez vous une idée pour rattraper le coup et le régulariser ?

    D’avance merci de vos réponses,
    Cordialement,
    Henri

  • 14 avril 2014, par mélinette

    Bonjour, en octobre 2013, j’ai créé avec mon ex-mari une SCI familiale, pour acheter une propriété située à la campagne. J’y héberge mes deux filles à titre gracieux, car elles sont sans ressources. Mon mari, seul associé ( 2 parts) ne vit pas en France. J’ai contracté un emprunt pour l’achat, et souscrit une assurance-vie obligatoire aussi. La SCI ne me rapporte absolument rien. Bien au contraire, il y a sans cesse de nouveaux travaux à réaliser pour rendre la maison habitable ( l’ancien propriétaire a laissé bien des mal façons puis a disparu dans la nature ). Il n’y a ni gérant ni comptable, il n’y a que moi. Je viens de recevoir la feuille pour déclarer mes impôts de cette SCI et je suis vraiment perplexe sur ce que je dois remplir comme cases ou comme imprimés. Pouvez-vous me conseiller ?
    Avec tous mes remerciements
    Bien sincèrement
    M.

  • 24 mars 2014, par Robbie71140

    Bonjours Mr, Mme
    Voila, avec mon ami nous avons une SCI, et nous souhaitons acheter une voiture au nom de cette société, pour faire tout les déplacements et visite des appartements, au lieu de prendre notre véhicule perso. En avons-nous le droit ? Pouvons-nous déduire tous les frais que ce véhicule en découle.
    J’ ai aussi une autre question.
    Nous avons dans cette SCI un locale commercial, et nous avons fais des travaux de remise en état, et nous avons également installer un chauffage ( une clim réversible Air/Air) d’une valeur de 4500€ et notre comptable nous dit qu’il ne peux pas le déduire ? Pourriez-vous me le confirmer et me l’expliquer ?
    Merci par avance pour vos réponses
    Cordialement

    • 24 mars 2014

      Et pour l’acquisition d’une voiture via votre SCI, qu’a dit votre comptable ? Ce serait trop simple, non ?

      En revanche, pour le chauffage, je ne vois pas ce qui interdit cette déduction, que vous a indiqué votre comptable, plus précisément ?

  • 4 mars 2014, par BORGES-DASILVA

    bonjour
    Debut de creation en face d’étude.
    Nous sommes deux pour la creation de la sci, nous voulons acheter des ruines et les rénover pour réaliser du locatif.
    le loyer seraient couper en 4 -une partie remboursement du pret -une partie pour la sci (fond de commerce) et à égalité pour chaque gestionaire un pourcentage.
    a chaque nouveau logement le découpage serai identique.

    ma question :
    pouvons nous procédez ce cette manière ?
    comment réaliser la declaration sci ou chacun de son coté ou les deux ?
    pour les materiaux l’achat est hors taxe ou ttc ?
    merci de votre réponse
    cordialement

  • 18 février 2014, par abside

    Ma sœur, mon beau-frère et moi-même sommes sur le point d’acquérir un ensemble de deux maisons sous le couvert d’une SCI. Voici mes questions :
    1. nous demeurerons dans ces deux maisons à titre gratuit, ce qui impliquera que le revenu foncier sera tous les ans déficitaire. Quelles conséquences vis-à-vis du Trésor Public ? ou faut-il déterminer un loyer fictif ?
    2. La construction d’une piscine peut-elle faire partir de travaux d’amélioration du bien et donc être déduite.
    Merci pour votre réponse.

    • 19 février 2014

      Vous avez le choix entre
      - Établir un bail entre la SCI et les occupants, avec un loyer au prix du marché, ce qui vous permet de déduire les charges. La SCI sera alors bénéficiaire, et vous serez imposé sur le résultat au titre des revenus fonciers.
      - Ne pas établir de bail et occuper les logements à titre gratuit, auquel cas les charges ne seront pas déductibles. La SCI sera alors effectivement déficitaire économiquement, mais pas fiscalement. Donc aucun impact fiscal.

      La construction d’une piscine, comme son nom l’indique, est une construction, donc non déductible (à supposer que vous ayez été dans le premier cas). Les travaux d’amélioration ne sont pas non plus déductibles.

  • 31 janvier 2014, par maxou

    bonjour

    Nous avons créé une sci en 2002 avec deux associés. (1er associé : homme, 2eme associé : femme) . un immeuble de studios et une maison. jouissance a titre gratuit au deux puisque la maison = habitation principale.
    En 2011 nous nous sommes séparé.
    l’associé homme s’attribue à titre de jouissance gratuite la maison.
    il paie toutes les charges (eau, edf, fioul, alarme etc...par le compte de la SCI) Chaque apport financier qu’il fait pour remettre le compte bancaire de la sci en positif, ce dernier se l’impute au crédit de son compte courant associé.
    L’associé femme a du prendre un logement en location et n’a donc plus cet avantage en nature. Lors de la déclaration annuelle, le bilan comptable de la SCI est déficitaire. Hors les revenus fonciers sont à déclarer car il y a que l’immeuble de studios (loyers encaissés et charges de l’immeubles) qui est pris en compte dans les revenus fonciers.
    Sur la 2072, aucun montant d’avantage en nature n’est indiqué sur l’associé relevant du régime des revenus fonciers, qui en bénéficie (associé homme).
    pour associé femme, aucune déduction de charges de l’immeuble donné en jouissance à l’associé homme n’est déduit des revenus fonciers. Est ce normal ?
    le bilan comptable est déficitaire, peut-on déduire le déficite à hauteur du pourcentage de parts sur les revenus fonciers à déclarer ? ou puis-je me renseigner pour tout cela ? l’expert comptable faisant barrage (pour l’associé femme biensur) malgré la co-gérance entre les deux associés
    merci de votre réponse.

  • 8 septembre 2013, par julien

    Bonjour,

    Je désire créer une SCI avec mon amie. Celle-ci n’aura que 10% de parts sociales. Ici dans le but de lui racheter ensuite.

    Première question : Puis-je créer la SCI avec un capital numéraire de 100€ ?
    90 € pour moi et 10€ pour mon amie. Cela dans l’objectif de baisser les frais quand la SCI deviendra unipersonnelle après mon rachat des parts.

    Ensuite, une fois que j’aurai 100% des parts de ma SCI, je compte acquérir un appartement au nom de la SCI, l’argent viendra de mon compte perso plus emprunt.
    Dans cette optique dois-je créer un compte bancaire au nom de la SCI et provisionner ce compte pour constitution de mon apport ? L’emprunt doit s’effectuer avec la SCI ?
    J’imagine qu’automatiquement je vais devoir procéder à une augmentation de capital, à quel type de frais dois-je m’attendre ?
    S’agissant le tenue d’une comptabilité, dois-je faire appel à un comptable ?

    Ensuite, je pense opter pour une SCI en déclaration en IS. Dans ce cas, je pense amortir l’appartement que j ’ai acheté avec la SCI, déduire les charges pour créer un résultat négatif et donc ne pas payer d’IS. Ma réflexion est-elle correcte ?
    Puis-je me verser un petit salaire (à hauteur de mon travail dans la sci) et le faire déduire dans les charges ?

    Dernière thème où je m’interroge : l’idée de cette SCI et de me créer un patrimoine immobilier en payant le moins d’impôt possible, est-ce que dans l’achat d’autres appartements, le choix de la SCI en IS est opportun ?
    Ne devrais-je peut être pas acheter à mon nom et les louer en location meublés en respectant le seuil légale de revenus fonciers ?

    Merci de vos réponses,
    je suis en très jeune débutant à tout point de vue...

    Julien

    • 19 septembre 2013

      Oui, vous pouvez fixer le capital de la SCI à 100€, il n’y a pas de minimum, et votre associé peut même détenir une part à 1€.

      Lors de l’achat du bien immobilier, la SCI devra pouvoir s’endetter mais sa capacité d’endettement ne dépendra pas de son capital. Ainsi, aucune augmentation de capital n’est à anticiper (auquel cas il faut prévoir le coût d’u changement de statut, voir l’article consacré à ce sujet sur ce site). En revanche, vous devrez apporter à la banque toutes les garanties nécessaires. Et certainement, un apport personnel sera nécessaire. Mais vous pourrez toujours verser personnellement cet apport à la banque, apport qui sera comptabilisé par la SCI comme un apport en compte courant. Toutes ces notions figurent dans notre dossier "apports".

      Vous pouvez parfaitement tenir votre comptabilité, notre site Formation Logiciel Comptabilité.fr a d’ailleurs pour but d’aider les gérants de SCI dans cette tache.

      Enfin, la comparaison entre SCI et statut de louer en meublé reste aujourd’hui à l’avantage de la location meublée par un particulier. Mais pour combien de temps ? Le plafonnement des loyers doit d’ailleurs lui aussi s’appliquer aux meublés. Beaucoup d’incertitudes fiscales en ce moment... Mais, pour les acheteurs, cette incertitude est plutôt positive, s’ils peuvent attendre, car elle pèse sur les prix de vente...

  • 17 avril 2013, par Didier

    Bonjour,
    Pouvez me renseigner si les frais d’augmentation de capital d’une SCI existante soumise à l’IR, occasionnés par l’apport d’un bien ( enregistrement recette des impots, frais de notaire, publication) sont des charges déductibles des revenus fonciers. Merci.

    • 20 avril 2013

      A mon avis , non (j’en suis même quasiment sûr) ; car ça n’est pas pour la location proprement dit. L’achat d’un bien ne fait pas augmenter systématiquement le capital, c’est 2 choses différentes et c’est l’AGE qui le décide.

  • 7 janvier 2013, par valou

    Bonjour,

    nouvelle sur le site, je voulais savoir que devais je faire exactement au 31/12.

    Nous sommes 4 associes dont 2 co gerant et avons achete une batisse ou nous faisons plusieurs appartements. Nous avons pour cela fait un emprunt que nous rembourserons que milieu de cette année 2013. Sur cette acquisition nous avons quand même un loyer qui rentre, c’est un magasin.
    Donc, ma question est que devons nous exactement declarer cette année sur le 2072 ??
    Merci d’avance de votre expérience

    • 7 janvier 2013

      Vous devez déclarer les loyers encaissés en 2013, et pouvez déduire les charges correspondantes. Ces charges sont celles directement rattachées au magasin loué, pas celles qui concernent les appartements occupés à titre gratuit. Si l’emprunt a été contracté pour l’ensemble de l’immeuble, seule une quote-part des intérêts d’emprunt est déductible de ces loyers.

  • 30 octobre 2012, par ITTECSAM

    bonjour,
    Lors d’un achat d’immeuble, les frais de notaire ne sont pas déductible fiscalement, mais qu’en est-il de la commission d’agence immobilière versée par l’acheteur ? merci d’avance d’une réponse.

    • 11 novembre 2012

      Je ne trouve pas le texte de loi correspondant, mais les frais d’agence sont à immobiliser comme les frais de notaire, ils ne sont pas fiscalement déductibles. Dans le cas contraire d’ailleurs, lors d’une acquisition, toute SCI afficherait une perte et ses associés un déficit foncier.

    • 7 janvier 2013

      J’ai contacté l’auteur de cet article, aucune réponse à ce jour.

  • 13 septembre 2012, par favouille

    Bonjour
    Nous avons trouvé une toute petite maison à vendre (vielle maison de 2 pièces ) qui pourrait convenir pour installer un local en libéral pour ma fille.

    J’envisage de créer une SCI entre ma fille, mon, fils , et moi-même.

    1- est ce que cette SCI (dont fera partie ma fille ) pourra louer ce local à ma fille ?

    2-quel type de SCI faudra t il créer ?

    3- quand pourra t on faire les travaux d’amélioration : entre l’achat et le début de la location ou durant la période de location ?

    Merci par avance pour vos conseils

    • 1er octobre 2012

      1) Une SCI peut parfaitement louer le bien qu’elle possède à l’un de ses associés

      2) SCI familiale, soumise à l’IR peut-être pour simplifier la gestion

      3) Les travaux d’amélioration peuvent être effectués par la SCI dès que le bail signé entre la SCI et votre fille autorise ces travaux. Ce bail locatif (voir nos exemples sur ce site) peut donc prévoir que des travaux seront effectués, contre une remise temporaire de loyer par exemple.

  • 18 août 2012, par colette

    Bonjour,

    nous avons acquis en 2008, un terrain que nous louons actuellement et nous désirons le vendre, devrons nous payer une plus value sur le montant de la vente, dès lors que nous désirons racheter un autre bien pour la même SCI (sci non soumises a l’impot sur les societes) ? merci

    • 22 août 2012

      La plus-value est imposable, indépendamment du réemploi des fonds obtenus lors de la cession.

  • 6 août 2012, par Regis

    Bonjour, je souhaiterai acquérir un local situe dans un immeuble pour mon activite (profession libérale ostéopathe)
    Le local est brut de béton, en rez de chaussee,sans aucun vitrine, il y a tout à faire à l intérieur (sol, plafond, électricité,...).
    Peut on déduire les frais de travaux des charges ?
    Est ce vraiment intéressant pour moi et mon epouse de créer une sci ?
    Merci de vos réponses.

    • 15 août 2012

      La liste des travaux déductibles non pas de charges mais de revenus fonciers figure dans l’article ci-dessus. Les travaux correspondants sont déductibles même si vous ne créez pas de SCI.

    • 28 août 2012

      Bonjour,
      Merci de votre réponse.Pourriez-vous me dire quel est le plafond d’amortissement déductible par an ?
      Merci.

    • 28 août 2012

      Dans une SCI soumise à l’IR, les amortissements ne sont pas déductibles.

    • 29 août 2012

      Bonjour, j’ai dù mal m’exprimer.Quel est le montant des travaux maximun que je pourrais eventuellement deduire ?

    • 29 août 2012

      Pas de maximum à ma connaissance, un déficit foncier est parfaitement possible, mais comme le fisc n’aime pas cela il est préférable de s’assurer de la parfaite légalité de son montage.

  • 28 juillet 2012, par guntz

    nous souhaitons créer une SCI option IR pour l’achat d’un ancien atelier, et y faire 2 logements, cependant dans l’immédiat nous emprunterions que la somme pour l’achat de l’atelier (car endettement important) et faire les travaux de réhabilitation plus tard.(dans 6 ans).
    peut on déduire un déficit (sur nos revenus fonciers) du aux charges d’intérêt et d’achat alors que nous n’avons pas de produits correspondant ?
    l’achat du bien pour le biais d’un prêt de la sci est il considéré en apport ?
    Que nous conseillez vous de faire ?

    cordialement.

    • 28 juillet 2012

      vous ne pourrez pas déduire d’intérêts ni de frais, si il n’y a pas de loyer ; quand il y a des travaux avant location, je crois qu’il est admis quelques mois sans loyers, le temps de faire ces travaux, mais en aucun cas 6 ans.
      je vous conseille de créer la SCI avec un capital minimum, et celle-ci achèterai l’immeuble, sinon vous paierez 2 fois les droits de mutation (notaire).
      Sans loyer, comment la SCI rembourserait le prêt ? vous devrez apporter chaque mois en compte courant le montant de la mensualité.
      De plus sans loyer prévu avant 6 ans, je pense que la banque sera plus que réticente pour prêter à la SCI.
      Mais ça n’est que mon opinion.

    • 28 juillet 2012

      Merci pour cette réponse, mais je tiens à préciser que les droits de mutation ne seront aucunement modifiés par le montant du capital de la SCI. Le seul moyen d’éviter de les payer deux fois : faire acheter le bien directement par la SCI.

  • 7 mai 2012, par ades27

    Bonjour à tous,
    Je suis gérant d’une SCI à l’IR pour un bien immobilier qui se situe à plus de 200kms du siège sociale.
    Pour aléger les charges de remise en état de mon appartement avec "courrette", je ne fait pas appel systématiquement à des artisants mais lorsque cela est possible, je réalise les travaux par moi même pendant mes week-end et congés...
    Puis je déduire les frais de péages et d’essence sachant qu’il est plus rentable pour la SCI de pratiquer ainsi.
    Lors de ces déplacements je m’emploie à remettre ce bien suivant la plupart des corps de métiers (peintre, maconnerie, electricité, jardinier,...
    Mon seul problème, c’est que je ne sais pas si je peux déclarer les charges de ces déplacements..

    Merci pour vos réponses

    • 7 mai 2012

      Il n’est pas possible de déduire des frais de gestion pour leur montant réel. Or ces frais de déplacement ne peuvent pas être considérés comme des travaux. Mais demandez confirmation à votre Centre des Impôts.

      PS : c’est l’inconvénient d’apporter de la valeur ajoutée lorsque l’on fait soi-même des travaux, d’un côté on ne paie pas de TVA mais de l’autre cela n’augemente pas ou peu le coût de revient de l’immeuble, et donc la plus-value potentielle (et son imposition en cas de cession).

    • 9 mai 2012

      Bonjour,

      Merci pour votre réponse et de votre proposition de rechercher une réponse par le centre des impôts.
      J’ai déjà effectué cette démarche auprès de cette administration et au même titre que pour les frais professionnels « au frais réel » lors de déclaration de l’imposition sur le revenu, l’administration évoque le fait que nous n’étions pas obligé d’investir à 200kms…
      Toutefois pour le prix d’un déplacement sur place notre bien immobilier profite de travaux multiples et variés qui nous auraient coûté 4 à 5 fois à minima…
      J’ai a cet occasion « rappelé » au centre des impôts que les taxes sur l’essence sont de l’ordre de 80% et donc que de ce fait l’Etat est pas perdant…, donc suivant cette piste de réflexion, je souhaitais savoir s’il n’y avait pas une façon légale de répondre à cette aberration, savoir si quelqu’un n’a pas une expérience similaire avec un retour positif.

      Merci de votre attention

    • 9 mai 2012

      J’invite les visiteurs de ce site à vous répondre, mais il me semble quant à moi difficile d’aller contre les recommandations de votre Centre des Impôts.

  • 23 mars 2012, par WWJD

    Bonjour,

    La SCI dont je suis le gérant a contracté un prêt de 30K en vue d’un aménagement dans la maison. Le prêt est remboursable sur 3 ans.
    J’ai bien noté qu’on ne déduisait pas les mensualités d’emprunt mais seulement les intêrets.
    Peut-on dire que ces travaux d’aménagement sont amortissables (sur 3 ans par exemple ) et donc déductible des impôts ?

    Merci

    • 19 novembre 2012

      SCI soumise à l’IR ? Dans ce cas, aucun amortissement n’est déductible fiscalement. En revanche, les travaux effectués peuvent entrer dans les charges déductibles de l’année (voir article ci-dessus et charges non déductibles pour savoir si vos travaux entrent ou non dans le champ des charges déductibles d’une SCI).

  • 3 février 2012, par etna

    Bonjour,
    nous avons beaucoup de frais de transport et donc de carburant dû aux travaux et divers aménagements de notre propriété que nous restaurons en vu de location en nu et en gîte qui fait parti de la SCI.
    Peut-on payer le gasoil avec le chéquier de la SCI et récupérer la TVA ? Comme nous le faisons pour les matériaux mais alors quel sera le numéro de compte ?
    Faut-il que la voiture appartienne à la SCI ?
    Merci.

    • 8 février 2012

      Les frais de déplacement sont des frais de gestion et non des frais de gérance, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers de la SCI mais sont pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 20 euros à indiquer sur la ligne 7 de la déclaration n°2072 de la SCI, abattement qui était plus important il y a quelques années et ce montant symbolique permet juste de comprendre que les frais de gestion réels ne sont pas à déduire sur la n°2072.

  • 10 janvier 2012, par Xavier

    Je cherche une réponse à la question suivante :

    Une SCI familiale a fait une première acquisition d’un bien loué sur fonds propres (sans crédit). Elle perçoit des loyers provenant de ce bien.

    La même SCI réalise un nouvel investissement locatif (un autre immeuble) mais cette fois en contractant un prêt immobilier. Elle perçoit des loyers de ce second immeuble et paie des intérêts de l’emprunt.

    Pour déterminer le résultat foncier de la SCI imposable à l’IR chez chaque associé, convient-il de considérer chaque immeuble séparément oubien le résultat d’ensemble des deux immeubles ? Autrement dit, si le second immeuble génère un déficit foncier, celui-ci est-il imputable sur le bénéfice foncier du premier ?

    Merci de votre réponse.

    • 10 janvier 2012

      Les revenus de la SCI sont déclarés immeuble par immeuble (voir déclaration n°2072) mais l’imposition finale est globale à l’ensemble des revenus de la SCI.

  • 27 novembre 2011, par faridjamoussi

    Bonsoir,

    En matière de provisions pour charges de copropriété, je crois qu’on peut les résumer de la sorte :
    Les quatre appels trimestriels constituent des provisions totalement déductibles l’année de leur paiement.
    Quand bien même vous connaîtriez le caractère déductible ou non des charges auxquelles elles se rapportent, vous DEVEZ tout déduire en N.
    La régularisation s’opèrera l’année suivante.
    Cette régularisation vise à réintégrer en N+1 les charges déduites en N et non déductibles dans les faits.
    Doivent donc être réintégrées en N :
    Le remboursement opéré par le syndic de copropriété pour trop versé,
    Les charges locatives,
    Les frais administratifs non déductibles pour leurs montants réels et pris en compte dans la déduction forfaitaire de 20 euros.
    Les charges de propriétés non déductibles (dépenses de construction, de reconstructions, d’agrandissement...).

  • 26 novembre 2011, par scouby69

    bonsoir, merci pour les rappels des charges déductibles et non déductibles,
    seul un point ne semble pas être évoqué, celui des frais de notaire lors de l’acquisition du bien, peut-on les laisser en charge ?
    faut-il les immobiliser en frais d’établissement ou les incorporer au cout d’acquisition avec l’impact futur sur le calcul de la plus value.

    cordialement

    • 19 novembre 2012

      Les frais de notaire font partie des charges non déductibles (article distinct dans cette même rubrique).

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