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Charges déductibles SCI


Liste des charges déductibles du bénéfice d’une société civile immobilière.

Les recettes brutes de la SCI immobilière sont réduites de ses charges déductibles pour déterminer le résultat imposable en revenus fonciers entre les mains des associés.

En ce qui concerne les SCI soumises à l’IR ce sont les règles de déduction des charges afférentes aux revenus fonciers qui s’appliquent.

Pour ce qui est des SCI imposées à l’IS, se reporter aux règles des BIC et à la rubrique suivant qui traite de la fiscalité des SCI.

Les charges d’une SCI à l’IR sont donc déductibles dès lors qu’elles ont été payées durant l’année pour l’acquisition et la conservation des immeubles de la SCI.

Frais de gestion de des immeubles

Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble loué sont déductibles :
 les frais de gérance si l’immeuble est administré par un gérant, un administrateur de biens, une agence immobilière...,
 les frais de rémunération des concierges, y compris les charges sociales et avantages en nature,
 les honoraires versés (avocats, huissiers... notamment en cas de litige avec le locataire du bien).
Dans le cas d’un bien immobilier appartenant à une copropriété, l’ensemble de ces charges déductibles apparaissent dans la comptabilité de cette copropriété tenue par le syndic de l’immeuble.

Le total de ces frais de gestion et d’administration est à reporter sur la ligne 6 de la déclaration n°2072 de la SCI.

Attention à ne pas confondre frais de gérance et frais de gestion. En effet, les frais de gestion engagés par le gérant ou ses associés pour louer un bien immobilier par exemple (frais annonce, frais de déplacement...) ne sont pas déductibles des revenus fonciers de la SCI et sont pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 20 euros à indiquer sur la ligne 7 de la déclaration n°2072.

Primes d’assurance

Toutes les primes d’assurance liées aux immeubles loués sont déductibles, quelque soit le risque couvert (incendie, bris de glace, responsabilité civile, assurance loyers impayés...). En revanche, les primes des assurances couvrant des risques liés au mobilier par exemple ne sont pas déductibles.

Le total des primes d’assurance payées durant l’année est à reporter sur la ligne 8 de la déclaration n°2072. Ces primes sont à considérer pour leur montant payé indépendamment de la période couverte, sans application d’aucun prorata. Aussi, une prime payée au mois de décembre de l’année N pour couvrir les risques de l’année N+1 est à déduire pour son montant total du résultat de l’année N de la SCI.

Travaux sci

Travaux d’entretien et de réparation et dépenses d’amélioration

Les travaux d’entretien et de réparation

Ils sont engagés par la SCI pour la remise en l’état des biens loués, durant une période de location ou entre la résiliation d’un bail et la conclusion d’un nouveau bail.

Ces travaux se justifient pas la vétusté du bien loué ou le besoin de remettre en l’état l’immeuble détenu. Elles n’augmentent donc nullement les caractéristiques et la valeur du bien loué.
Il peut s’agir par exemple de travaux de mise aux normes de l’électricité, d’un ascenseur, de travaux de ravalement, de travaux de gros œuvres... Sont également inclus dans les travaux d’entretien les frais de diagnostics immobiliers obligatoires pour une location ainsi que les dépenses de traitement des bois contre les insectes.

Ces travaux d’entretien et de réparation sont déductibles dès lors qu’ils sont engagés pour permettre de continuer à louer le bien détenu.

Les travaux d’amélioration

Ce sont ceux qui, sans modifier la structure de l’immeuble, son volume et sa surface, permettent d’apporter des éléments de confort nouveaux au bien loué.
Il peut s’agir par exemple de la pose de fenêtres plus performantes (double-vitrage, volets...), de travaux d’isolation thermique, de la pose d’isolants acoustiques, d’installation d’une salle d’eau, d’une cuisine, de portes...

Ces travaux d’amélioration sont déductibles dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et uniquement s’ils sont effectués dans une habitation. Les travaux d’amélioration réalisés dans des bureaux ou des locaux commerciaux ne sont pas déductibles (à l’exception des traitements contre l’amiante et des travaux destinés à faciliter l’accès à ces locaux aux personnes handicapés).

Le total des travaux déductibles payés durant l’année (acomptes compris, indépendamment de l’avancement des travaux au 31 décembre de l’année) est à reporter sur la ligne 9 de la déclaration n°2072.
Les travaux réalisés par le propriétaire d’un immeuble ne sont pris en compte qu’à hauteur des achats de matériaux réalisés.
Le montant des travaux à prendre en compte est le montant :
 HT (hors taxes) pour les SCI soumises à TVA,
 TTC (toutes taxes comprises) pour celles non soumises à TVA.

Charges récupérables auprès du locataire mais non récupérées

Exceptionnellement, il peut arriver qu’une SCI ne puisse pas récupérer auprès de son locataire les charges déductibles afférentes au bien loué :
 lorsque le locataire n’a pas payé ses derniers loyers (et que la caution n’est pas suffisante pour couvrir les loyers impayés et/où les charges récupérables),
 lorsque le bien loué est resté vacant entre deux baux d’habitation.

Dans ce cas, ces charges récupérables non récupérées auprès du locataire peuvent être déduites des revenus de la SCI sur la ligne 11 de la déclaration n°2072.

Impôts déductibles des revenus fonciers

Le montant total de la taxe foncière (contrairement à la taxe d’habitation) est déductible des revenus de la SCI, de même que la partie "frais de gestion" relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (alors que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères elle-même est récupérable auprès des locataires et donc non déductible).

Les impôts déductibles sont à indiquer sur la ligne 13 de la déclaration n°2072.

A noter qu’en cas de cession d’un immeuble, les droits de mutation ne sont pas déductibles du revenu de la SCI.

Provisions pour charges locatives et régularisation des provisions pour charges

Les charges réelles liées à un immeuble détenu par une SCI constituent une charge déductible si et seulement si cette charge incombe à la société. Aussi, les charges récupérables auprès d’un locataire ne sont pas déductibles. Dans une copropriété, le total des charges réelles récupérables au titre d’une année n’est connu que l’année suivante. En effet, c’est le syndic de l’immeuble qui établit la comptabilité de la copropriété. Aussi, le montant réel des charges récupérables auprès d’un locataire n’est certain qu’après approbation des comptes du syndic par l’assemblée général des copropriétaires et c’est ce montant, qui doit être au final récupéré par la SCI auprès de son locataire. Dès le montant réel de ces charges récupérables connu, les provisions pour charges perçues durant l’année concernée doivent obligatoirement faire l’objet d’une régularisation (voir courrier régularisation des charges récupérables).

Aussi, il existe un décalage dans le temps entre :
 les appels de charges versés au syndic durant une année N,
 l’approbation des comptes de la copropriété en N+1 et la détermination du montant réel des charges récupérables auprès du locataire et des charges déductibles au titre de l’année N.

En raison de ce décalage dans le temps, sur la déclaration n°2072 des revenus de l’année N (et complétée par son gérant au début de l’année N+1, alors que les comptes définitifs de l’année N de la copropriété (établis par le syndic) n’ont généralement pas encore été approuvés), c’est la régularisation des charges N-1 qui va corriger les charges de l’année N.

En conséquence, la SCI pourra déduire en N le total des provisions pour charges versées en N au syndic diminué des charges non déductibles (charges récupérables auprès du locataire) de l’année N-1.

Prenons pour exemple une SCI qui détient un appartement dans une copropriété, qui a versé au syndic de l’immeuble 1.000 euros de provisions pour charges en 2011 alors que le montant des charges récupérables 2010 était de 800 euros.

Charges fiscalement déductibles 2011
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 200 euros.

Considérons maintenant que la société a versé en 2011 au syndic un complément de charges au titre de l’année 2010 de 50 euros.

Charges initiales Régularisation charges 2010 Total à déclarer
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000 + 50 + 1.050
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800 - 800

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 250 euros.

Considérons enfin que les comptes de l’année 2010 de la copropriété tenue par le syndic a fait ressortir un trop-versé de charges pour un montant de 70 euros (les charges réelles de 2010 se sont avérées inférieures aux provisions appelées en 2010, aussi le syndic a accordé en 2011 un avoir de 70 euros sur le compte de la SCI copropriétaire de l’immeuble).

Charges initiales Régularisation charges 2010 Total à déclarer
ligne 14 de la déclaration n°2072 + 1.000 + 1.000
ligne 15 de la déclaration n°2072 - 800 - 70 - 870

Au total, le gérant déclarera en 2012, dans la déclaration n°2072 de l’année 2011, une charge déductible de 130 euros.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des résultats de la SCI. De la même façon, sont déductibles tous les frais liés à cet emprunt :
 frais de dossier,
 assurances liées au prêt,
 frais d’inscription hypothécaire.

Il faut souligner que ce ne sont pas les mensualités d’emprunt qui sont déductibles mais uniquement les intérêts versés durant l’année (le capital de l’emprunt remboursé n’est pas une charge donc encore moins une charge déductible).

Le total de ces charges financières est à indiquer ligne 18 de la déclaration n°2072.

Rémunérations et avantages en nature des associés de la SCI

La rémunération des associés et les avantages en nature consentis par une SCI à ses associés ne constituent pas des charges déductibles. Aussi, si de telles charges ont été déduites dans la comptabilité de la SCI, elles sont à réintégrer pour déterminer son résultat fiscal.

En particulier, la rémunération du gérant associé d’une SCI soumise à l’IR n’est pas déductible et est imposée fiscalement en revenus fonciers entre les mains de cet associé (comme sa quote-part de résultat ).

Cette réintégration fiscale est prévue sur la ligne 21 de la déclaration n°2072.

Un autre moyen d’identifier une charge déductible des revenus fonciers est de vérifier que cette charge ne figure pas dans la liste des charges non déductibles.

EN CONCLUSION :

Le revenu foncier net d’une société civile immobilière imposable au nom des associés est égal à la différence entre ses recettes annuelles et ses charges déductibles. Ces charges déductibles des revenus fonciers sont détaillées dans cet article en reprenant la présentation de la déclaration fiscale n°2072.




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