Création SCI

Charges non déductibles revenus fonciers

Après l’étude des charges déductibles des revenus d’une SCI, à faire figurer sur sa déclaration n°2072, cet article dresse la liste des charges non déductibles des revenus fonciers (et donc des charges non déductibles du résultat d’une société soumise à l’impôt sur le revenu).

Amortissements des immeubles

Il faut rappeler que dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les dotations aux amortissements pratiqués sur les immeubles détenus ne sont pas déductibles. En revanche, ces amortissements sont déductibles du résultat fiscal d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir rubrique IS).

Aussi, si la comptabilité d’une SCI comprend des charges d’amortissements, ces charges doivent être réintégrées au résultat comptable pour donner le résultat fiscal.

Par exception, les amortissements fiscaux pratiqués sur les investissements relevant des lois de Robien et Périssol sont déductibles des résultats d’une SCI.

Travaux non déductibles

Seuls les travaux d’entretien et de réparation d’une part et les dépenses d’amélioration pour les immeubles à usage d’habitation d’autre part sont déductibles. Aussi, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ont modifié la structure d’un immeuble, augmenté sa surface ou son volume, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. De même, les travaux de démolition ne constituent pas une charge déductible de revenus fonciers.

En ce qui concerne les immeubles à usage de bureaux et les locaux commerciaux, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles (à l’exception des traitements contre l’amiante et des travaux destinés à faciliter l’accès à ces locaux aux personnes handicapés).

Enfin, les dépenses d’entretien et de réparation à la charge du locataire de l’immeuble mais effectués par la SCI ne sont pas déductibles. Par exemple, des travaux de peinture effectués à la charge de la société pendant la durée d’un bail locatif (donc normalement à la charge du locataire) ne sont pas déductibles. A l’inverse, le coût des travaux de peinture réalisés entre deux baux, avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, sont déductibles.

Charges afférentes à un immeuble vacant

Pour que des charges soient déductibles de revenus fonciers, il faut qu’elles se rapportent à un immeuble qui dégage des produits imposables en revenus fonciers, des loyers. Pour cette raison, les charges afférentes à des immeubles occupés à titre gratuit par les associés par exemple ne sont pas déductibles. Si l’immeuble détenu par la SCI est loué à l’un de ses associés, les charges afférentes à cet immeuble ne sont déductibles que si le montant du loyer fixé peut être justifié (par un professionnel, au minimum par des offres de location de biens équivalents).

En ce qui concerne les charges afférentes à un immeuble vacant (ou qui est resté vacant durant une partie de l’année fiscale concernée), elles ne sont déductibles que si ces charges ont eu pour but de permettre la relocation du bien (travaux de rafraichissements d’un appartement par exemple). En revanche, si le bien ne fait pas l’objet d’un nouveau bail locatif (si l’immeuble est destiné à être occupé par un associé par exemple), les travaux effectués ne sont pas déductibles.

Taxes non déductibles

Ne sont pas déductibles des revenus fonciers :
- la taxe d’habitation qui est à la charge du locataire,
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères (sauf partie frais de gestion) également à la charge du locataire du bien concerné.

Frais de transfert de siège

Lorsqu’une SCI est domiciliée au domicile de son gérant et que celui-ci déménage, ce transfert de siège va obliger à la modification des statuts, et donc à des annonces légales, un dépôt au greffe... Or ces frais ne sont pas déductibles des revenus des associés de la SCI soumise à l’IR. En effet, ils sont indirectement inclus dans les frais de gestion annuels forfaitaires qui apparaissent sur la déclaration annuelle de la SCI.

Frais d’actes, droits d’enregistrement, droits de mutation

Ne sont pas déductibles fiscalement :
- les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble,
- les droits de mutation en cas de cession d’un immeuble.

Comptablement, les frais d’acte et d’enregistrement sont comptabilisés à l’actif du bilan de la SCI, comme des immobilisations, et ces actifs immatériels immobilisés ne peuvent pas être amortis.

Concernant les frais qui s’ajoutent au prix d’achat d’un immeuble lors de son acquisition, ils comprennent les honoraires du notaire et éventuellement des frais d’agence. La déduction des frais de notaire et d’agence est étudiée dans un article spécifique.



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  • 17 janvier 2016, par ROSSO PENELOPE

    Bonjour

    je compte creer une SCI avec plusieurs personne , en vue d’acheter un local pour notre activité libérale de médecin.
    SCI qui achète et loue a une SCM. 
    Le local est situé dans un local en RCH surface nue , pas de cloisonnements.
    Nous pourrions ainsi façonner l’installation a notre convenance, afin qu’elle soit adaptée a notre pratique (pas besoin de cuisine , ni de salle de bain , besoin de point d’eau dans chaque bureau... .
    Le travaux engagés dans cette optique pourrraient ils etre deductible ? Pourrait on les faire rentrer dans la case travaux d’amélioration et rénovation ? ou constituent ils donc des travaux de construction donc non déductible des revenus fonciers ?

  • 19 avril 2013, par CONCEPT

    Bonjour, venant de créer une SCI avec fiscalité sur IR, et ayant fait un financement total de l’acquisition + travaux.
    Les loyers couvrent les mensualités + les divers frais de fonctionnements pour un équilibre annuel proche de 0.
    Afin de correctement remplir ma déclaration d’impots 2072, comment il est possibe de passer en charge le capital emprunter, ou les travaux réalisés ???
    Merci d’avance

    • 20 avril 2013

      Il n’est pas possible de passer en charge le capital emprunté (ça n’est pas une charge, c’est un investissement) mais vous pouvez déduire, les intérêts, l’assurance vie du prêt, les travaux (sous certaines conditions : entretien, mises aux normes ... mais pas d’agrandissements par exemple) l’assurance incendie... Par conséquent, vous allez être certainement en bénéfice et payer des impots personnels, mais sans argent en banque à la SCI.

  • 16 février 2013, par alain

    Bonjour,
    Gérant d’une sci j’envisage d’acheter un bien dans une copropriété, aurai-je le droit de deduire un billet d’avion pour participer au réunion de copro.
    Merci

    • 19 mars 2013

      Non, votre billet d’avion ne sera pas davantage déductible que vos dépenses d’essence, de stationnement, billets de train... Ces charges de gestion sont incluses dans l’abattement forfaitaire de 20€ pour frais de gestion (je sais, 20 euros... mais c’est ainsi que doit être complétée votre déclaration n°2044, voir sur ce site).

  • 29 janvier 2013, par libertad

    bonjour ,
    au risque de paraitre bornée , je dois dire que je n’ai toujours pas compris si les frais de création de la SCI qui pour moi sont plutot des honoraires sont déductibles fiscalement ou pas ?
    Pour moi ce sont des frais différents de ceux de l’ACHAT d’un immeuble.
    Quelqu’un pourrait il etre précis.
    merci trés trés beaucoup beaucoup.
    libertad

    • 20 avril 2013

      sont déductibles tous les frais liés à la location ; donc les frais de création de la SCI ne sont pas déductibles ; et l’achat d’un immeuble non plus sauf les frais liés au prêt (création hypothèque)

  • 8 juin 2012, par gaudin.laclette

    Bonjour,
    Les frais de constitution d’une SCI patrimoniale sont-ils déductibles ?
    Si c’est le cas dans quelle rubrique de la déclaration 2072
    D’avance Merci
    Cordialement

    • 9 juin 2012

      Voir la réponse ci-dessous. A noter la différence qu’il existe sur ce point entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.

  • 10 avril 2012, par Mireille

    Bonsoir
    Les frais de notaires payés pour la création de la SCI sont ils considérés comme frais et charges à déduire dans la déclaration 2072 ?
    Remerciements anticipés.

    • 10 avril 2012

      Ne sont pas déductibles fiscalement les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble, qui sont immobilisés à l’actif du bilan de la SCI.

  • 15 mars 2012, par TERENE

    Bonsoir

    les frais d’agence et de notaire pour la création de la sci ne sont pas à reporter sur la 2072 c’est bien çà ?

    avec mes remerciements

    cordialement

  • 4 février 2012, par ITTECSAM

    bonjour, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères remboursée par le locataire est à inscrire dans les produits si je ne m’abuse, mais le bailleur ne peut la déduire en charges quand le bailleur la paye au fisc ; cela est contradictoire car le locataire rembourse des frais.

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