Création SCI

Déclarations SCI 2072 et 2044

Sans option pour l’IS et en l’absence d’activités relevant de l’impôt sur les sociétés, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Dans ce cas :
- le résultat de la SCI fait l’objet d’une déclaration n°2072,
- chaque associé indique sur sa déclaration n°2044, en revenus fonciers, sa quote-part de résultat.

Déclaration SCI n°2072

Le gérant d’une SCI relevant de l’IR doit transmettre à l’administration fiscale une déclaration n°2072 détaillant les produits et charges de l’année civile.

Une SCI doit obligatoirement rendre compte de son résultat annuel au centre des impôts de son siège social. Aussi, malgré l’absence de spécifications légales strictes, le gérant a bien l’obligation de tenir une comptabilité. En effet, la déclaration récapitulative n°2072 comprend deux annexes qui obligent le gérant à :

  • détailler les produits et charges de la société (annexe 2072-TA)
    • en suivant une présentation qui découle du plan comptable général (base de la comptabilité générale)
    • en distinguant ces produits et charges pour chaque bien géré (ce qui consiste à présenter une comptabilité analytique)
  • à répartir le résultat annuel entre les associés proportionnellement à leur participation au capital (annexe 2072-RA)

Or c’est cette dernière information qui intéresse particulièrement l’administration fiscale. En effet, si la société rend compte de son activité financière, elle ne paie en revanche aucun impôt et ce sont les associés qui vont être imposés à l’IR sur la base de leur quote-part de résultat.

Déclaration revenus fonciers n°2044

Conformément à la déclaration fiscale n°2072 de la SCI, chaque associé doit déclarer en revenus fonciers sa part des bénéfices sociaux.

Aussi, chaque associé reporte dans sa déclaration de revenus fonciers n°2044 les informations de l’annexe n°2072 RA communiquée par le gérant aux services fiscaux ainsi qu’à chaque associé.

Le gérant doit normalement établir pour une année N cette déclaration n°2072 et ses annexes avant le 1er mars de l’année N+1. En réalité, cette date limite est toujours reportée. Dans tous les cas, chaque associé doit recevoir du gérant le montant de sa quote-part de bénéfice pour compléter sa déclaration personnelle d’impôt.

Cas particuliers SCI soumise à l’IR

SCI sans recettes

Une SCI qui ne perçoit aucun loyer n’a pas le droit de déduire les charges afférentes aux biens qu’elle détient (situation des SCI constituées pour acquérir la résidence principale des associés et occupée à titre gratuit).
Dans ce cas, le gérant ne doit établir une déclaration n°2072 pour le compte de la SCI que l’année de la création de la société pour informer les services fiscaux de l’absence d’activité financière de la société constituée. Les années suivantes, le gérant est dispensé de cette obligation déclarative.

Associé SCI sans autre revenu foncier

Un associé de SCI qui, pour revenus fonciers, n’a à déclarer que sa quote-part de résultat dans cette SCI, peut ne pas compléter de déclaration de revenus fonciers (n°2044) en indiquant simplement dans sa déclaration de revenus annuels (n°2042) à la ligne "Revenus fonciers" sa quote-part de bénéfice dans la SCI.

Cession parts sociales et bénéfice, décès associé

En cas de transmission de parts sociales de SCI durant un exercice, ce sont obligatoirement les propriétaires des parts à la date de clôture qui sont soumis à l’IR sur la quote-part de bénéfice annuel attachée à ces parts.

Aussi, l’intégralité de cette quote-part de bénéfice est imposée à l’IR :
- dans le cas d’une cession : chez l’acquéreur des parts,
- dans le cas d’un décès : au nom des héritiers.

SCI déficitaire imputation déficits

Lorsqu’une SCI est déficitaire, la perte est répartie entre les associés et constitue un déficit foncier dans les mains de chaque associé.

Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global de chaque associé :
- dans la limite de 10.700 euros par an,
- la part du déficit constitué par la déduction d’intérêts d’emprunt est obligatoirement imputée sur d’autres revenus fonciers.

La partie du déficit foncier qui :
- excède 10.700 euros,
- correspond à des intérêts d’emprunt,
est exclusivement imputable sur les futurs revenus fonciers des 10 années suivantes.

Aussi, lorsqu’une SCI connait des pertes, le gérant doit indiquer à chaque associé sa quote-part de perte en détaillant :
- le montant de la perte (ou du bénéfice) or intérêts d’emprunt,
- la quote-part de perte de chaque associé correspondant aux intérêts d’emprunt payés par la SCI.

Démembrement parts sociales de SCI

Lorsque des parts sociales d’une SCI ont été démembrées (voir avantage démembrement parts sociales) :
- l’usufruitier est soumis à l’IR sur les bénéfices de la société,
- le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenus fonciers.

Cependant, si la SCI a cédé un actif durant l’exercice, constatant de ce fait un produit exceptionnel :
- l’usufruitier n’a pas à déclarer cette plus-value de cession,
- cette plus-value de cession est imposé à l’IR chez le nu-propriétaire.



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  • 22 avril 2016, par SCI-box

    Bonjour,

    Janvier 2015, nous avons créé une SCI ma femme et moi.
    En effet, il y a 8 box loués. Cette année, j’ai reçu ma première déclaration n°2072-S-K. Je ne possède pas la taxe foncière de l’ancien propriétaire pour remplir les cases nécessaires. J’ai simplement calculé les loyers que j’ai perçus durant l’année 2015 d’un total de 11 520,00 €.
    Je ne sais pas dans quelle case mettre ce montant soit :

    - Revenus bruts ?
    - Revenu net ou déficit net ?

    Cependant, il n’y a pas eu de travaux donc je suppose que je dois laisser la case "Paiements sur travaux" vide ?
    Il n’y a pas eu de charge car pas d’électricité, ni d’eau dans les box donc dois-je aussi laisser la case "Frais et charges autres qu’intérêts d’emprunts" vide ?
    Que faut-il mettre dans la case "Intérêts d’emprunts" ?

    Ensuite, dans le paragraphe II, je suis perdu dans les cases R6, R7 et R8, dois-je les laisser vides ?

    Merci pour vos réponses.

  • 24 mars 2016, par lepagej

    Une SCI soumise à l’IR possède une maison.
    Les 2 associés y sont logés à titre gratuit.
    Un local situé dans la maison est loué (20% de la surface de la maison).

    Pour la déclaration 2072-S

    • comment rendre compte de la location partielle de la maison ?
    • peut-on déduire 20% des charges générales (intérêts d’emprunts, taxe foncière …) correspondant à la surface louée ?
    • doit-on remplir la case “recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers” ?

    Merci bcp de vos conseils !
    Jacques

  • 29 janvier 2016, par lebrimbellier

    Bonjour,
    Nous avons une sci de 5 appartements dans une même copropriété. Faut-il faire une déclaration 2072-S-AN1 par appartement ou 1 seule pour l’ensemble. Sachant que certaines dépenses ne sont pas divisées par appartement (assurances par ex.)
    Merci d’avance

  • 31 mai 2015, par Crescendo

    Bonjour,

    J’ai cédé mes parts de SCI en novembre 2014. Le comptable a envoyé les éléments pour la déclaration au nouveau propriétaire des parts mais ne m’a rien envoyé. Le nouveau propriétaire a déjà déclaré la totalité des revenus sur l’année 2014. D’un point de vue fiscal, tout est-il correct à partir du moment où l’ensemble des revenus et charges a fait l’objet d’une déclaration ou dois-je néanmoins déclarer la partie des revenus que j’ai touché au prorata de la période de détention de ces parts ?
    Merci pour vos retours.

    • 31 mai 2015

      "la partie des revenus que j’ai touché au prorata de la période de détention de ces parts" : êtes-vous certain d’avoir perçu de tels revenus, car l’ensemble des bénéfices 2014 reviennent normalement au propriétaire des parts au 31 décembre, qui déclare donc effectivement l’intégralité de ces revenus fonciers.

  • 3 mai 2015, par avenir

    Bonjour,

    J’ai créé une sci en 2013 qui a acheté un terrain et qui est en train de construire. Aucun loyer pour le moment. Comment dois-je remplir ma 2072 ? Puis-je déduire les charges d’intérêts ou d’assurance ?
    Merci de votre réponse.

  • 2 mai 2015, par rico94

    Bonjour

    Peut-on déduire les intérêts et les frais de commissions prélevé par la banque ?

    Merci d’avance

  • 29 avril 2015, par frederic

    J’aimerais avoir une renseignement :

    Un associé de la SCI a vendu ses parts durant l’année 2014 aux 3 autres associés .

    Qu’en est - il de la répartition du déficit annuel ?
    Celui - ci est -il calculé au prorata ou bénéficie- t - il de sa part initiale ?

    • 30 avril 2015

      C’est la répartition des parts à la clôture qui décide de la répartition du résultat, le résultat intermédiaire, indirectement acquis par l’associé vendeur au jour de la cession, a été pris en compte dans la fixation du prix de vente (de la même façon que le cours de bourse d’une action prend en compte au jour le jour la part de dividende annuel attendu, une SICAV encore plus clairement).

  • 28 avril 2015, par maryse

    Bonjour
    Nous avons crée avec mon conjoint une SCI en 2014. Nous avons engagé des frais administratifs et de notaires pour un bien qui finalement n’a pas été acheté. A l’heure actuelle la SCI n’a aucun bien immobilier. Pouvons-nous déduire les frais engagés en 2014 sur nos déclarations de revenus ? si oui où devons-nous les inscrire ?
    merci

    • 28 avril 2015

      Les frais de constitution sont à immobiliser, et concernant les frais de notaire un article détaillé figure dans le dossier "coût de création d’une SCI".

  • 27 avril 2015, par Jaco

    Bonjour
    Nous avons créé une SCI (4 associés à par égale) soumise à l’IR lors de l’acquisition d’un appartement neuf (sur plan)fin 2013. Nous avons commencé à rembourser le pret bancaire en juillet 2014. L’appartement ne sera loué qu’a partir de fin 2015 (acquisition éligible loi pinel).
    Pour l’année 2014, la SCI a donc eu des frais notamment liés au financement (frais de dossier, frais de garantie (Hypothèque), interets d’emprunt).
    Est ce que chaque associé peut déduire le déficit engendrait par ces frais (a hauteur de son % de part dans la SCI) sur sa déclaration des revenus ? Ou étant donné que l’appartement n’est pas encore loué, il n’est pas possible de le faire ?
    Merci bcp pour votre réponse

  • 26 avril 2015, par Anne-Cé

    Bonjour,

    Nous avons créer une SCI avec mon associé pour acheter un appartement. La SCI loue une chambre, et nous occupons également chacun une chambre. Nous injectons chacun chaque mois 390€ (310€ pour le prêt et l’assurance et 80€ pour les charges d’assurance, impots...) Je ne sais pas si je dois les déclarer à la ligne 4 comme "recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés" ou la ligne 21 comme "rémunérations et avantages en nature attribués aux associés"

    Merci de votre aide !

  • 21 avril 2015, par Bidymarie

    Bonjour,

    je souhaiterais des informations pour la déclaration annuelle 2072.

    La SCI (IR) n’a aucun résultat pour l’année 2014 (SCI dormante en attendant que le projet d’achat se concrétise) et je voulais savoir si je devais quand même remplir tous les formulaires dont le 2072-S, j’ai juste rempli la première page 2072-S-K avec les résultats à 0 et j’ai signé. La SCI n’est propriétaire d’aucun bien.

    Je vous remercie de votre retour.

  • 13 mai 2014, par TOLLAN

    Bonjour,
    Pouvez vous me confirmer si des ayant droit d’un associé de SCI décédé, doivent établir la déclaration fiscale sur les revenus fonciers. Le gérant ayant refusé leur agrément en tant qu’associés mais a fourni la déclaration fiscale.
    Merci

    • 13 mai 2014

      En l’absence d’agrément, l’ayant droit n’accède pas à la qualité d’associé. Il n’a pas de parts sociales de la SCI, et donc aucun droit aux bénéfices. Il n’a donc pas à ce titre de revenus fonciers.

  • 27 juin 2012, par carbex

    si dans une sci soumis à l’IR, les parts sont en nu propriété aux enfants et la reserve d’usufruit aux parents.

    supposons un résultat de 35000 €. Il est décidé en assemblée générale l’affectation a un compte de réserve de 10000€

    l’usufruitier ne va toucher que 25000 € et les 10000 € se trouve au passif de la société donc appartenant aux nu propriétaire

    comment ce traiter la déclaration 2072 pour l’usufruiter ?
    doit il indiquer 35000 ou 25000 sur sa déclaration ?
    les usufruitiers ont il des sommes à déclarer ?

  • 17 mars 2012, par REMA

    Bonjour,
    je souhaite basculer mes 2 SCI existantes depuis 2004 de l’imposition à l’IR à l’impôt sur les sociétés,
    je voudrais savoir comment le faire ( déclaration type ou simple lettre au service des impots des entreprises ) , à quelle date déclarer le début de l’exercice de la SCI IS et quand clôturer l’exercice de la SCI en IR , concernant l’amortissement du bien immobilier faut-il prendre 95 % de la valeur à la date de l’achat ( 2004 ) ou la valeur vénale actuelle du bien , et sur combien d’années doit-on amortir le bien : Location de mur a une SCM de Médecins et en combien d’années amortir le bien immobilier : location simple à un particulier.
    Merci pour vos réponses
    RM

    • 19 novembre 2012

      Les modalités d’option du passage de l’IR à l’IS sont étudiées dans le dossier "sci à l’IS", ainsi que les conséquences fiscales de ce changement définitif.

  • 12 février 2012, par la combe

    Bonjour

    J’ai créé une SCI en 2010 qui a acheté une maison. J’ai fait faire des travaux d’amélioration de cette maison pour plus de 100 000 €, ainsi qu’une piscine.

    Je souhaite louer cette maison en meublé l’été. Comme la SCI ne peut pas louer en meublé, j’ai fait un contrat de location entre la SCI et moi même, et je sous loue en meublé.

    J’ai donc :
    recettes = 18000€ (loyer)

    charges = 100 000 (travaux)+ 7000 (frais bancaires)

    Déficit : 89 000 €

    Mes questions :

    - Comment faire pour que les travaux d’amélioration puissent venir en déduction des revenus de location ?
    - Le déficit de 89 000 € de la SCI pourra t il être reporté sur les 10 prochaines années même si la part qui dépasse les 10 700 € par an n’est pas liée à des intérêts d’emprunts ?

    Mon intérêt est-il de payer un loyer élevé à la SCI pour minorer les revenus locatifs d’été ?

    Merci d’avance de votre réponse.

  • 19 janvier 2012, par Roger92

    Bonjour
    Je suis locataire d’une SCI et le gérant m’oblige tout les mois a faire un chèque au nom de sa femme.
    Normalement je dois faire le chèque au nom de la SCI
    Je ne sais pas si il as le droit de cette pratique et comment il peu justifier ces recettes locatives
    Merci de votre réponse

    • 23 janvier 2012

      Ce n’est pas le fisc ici... mais effectivement le loyer devrait être payé au bailleur (voir votre bail).

  • 26 décembre 2011, par donatiench

    bonjour,
    je désire, avec mon frère, créer une SCI et, par son biais, acheter un immeuble de rapport composé de 6 studios. Cependant, nous ne voulons pas redistribuer les quotes parts de résultat. car ils auront pour but de financer un second immeuble, une fois l’emprunt soldé. est ce possible ?

  • 24 novembre 2011, par Sevm

    Bonjour, Notre SCI a acheté un bien immobilier composé de 6 appartements loués et un à terminé (il nous reste l’intérieur à aménager mais nous avons une partie des matériaux) est ce que dans le cadre de la déclaration 2072 nous pouvons déclarer ces travaux et en l’occurence la main d’oeuvre afférente à ces travaux ? De plus les frais de notaire en liens avec l’acquisition du bien sont ils déductible sur la 2072 ?

    • 19 novembre 2012

      Voir le détail des charges déductibles et charges non déductibles dans notre dossier "fiscalité".

  • 15 octobre 2011, par jupima00

    Bonjour, nous arrivons à la fin de notre 1er exercice comptable. Aucun loyer n’a ete encaissé au sein de la SCI puisque les activités des sociétés d’exploitation ne sont pas encore commencées (les batiments sont en cours de construction). La SCI est soumise à l’IR. Devons nous faire une déclaration de toutes les chages au titre de ce 1 er exercice. Ce deficit, imputé à chaque associé peut il venir en déduction des autres revenus ? Merci pour votre réponse

    • 19 novembre 2012

      En l’absence de revenus (logements vacants, bien utilisé à titre gratuit...), les charges afférentes au bien détenu ne sont pas déductibles. Dans le cas particulier de la construction d’un immeuble, quelles charges déductibles ont été engagées (mis à part les travaux de construction) ?

  • 2 octobre 2011, par SCI PMJ

    Bonjour,

    Je viens de vendre le seul bien de ma SCI mais ne compte pas dissoudre la SCI tout de suite.
    Lors de la prochaine imposition sur le revenu cette somme sera t elle impôsée ?
    Comment faire pour récuper cette somme personnellement et ne pas être trop imposé.

    Merci de vos explications.

    SCI PMJ

  • 3 juin 2011, par leiloo13

    Bonjour,

    mon frere et moi sommes associes avec mon pere sur une sci.
    tous les mois depuis cette annee nous percevons 500€ de cette sci .
    cette sci jusqu a l annee derniere nous calculait une quote part deficitaire que nous declarions sur une 2044.
    cette annee le resultat de notre quote part est de + 2000€ nous l avons donc declare positif sur notre 2044.
    devons nous percevoir un cheque de ce montant ?
    Quant aux 500€ mensuels, faut il les declarer quelque part en plus de notre quote part qui apparait a la fois sur notre 2044 et sur notre declaration classique dans la rubrique des revenus fonciers ?
    Il y a quelques temps notre papa est décédé et nous sommes entrain de changer les statuts pour devenir cogerants a 50/50.
    pourrons nous prendre de l argent du compte de la sci ?
    comment ces prelevements seront ils imposés ? y a t il un abattement ?

    merci pour vos reponses car nous ne sommes pas du tout au courant du fonctionnement de cette sci ?

    • 15 juin 2011

      "nous ne sommes pas du tout au courant du fonctionnement de cette sci" : cela ne va pas faciliter votre rôle de gérant...

      Il est parfaitement normal qu’il existe une disparité entre :
      - le résultat fiscal d’une SCI : perte ou bénéfice à déclarer annuellement sur votre déclaration de revenus,
      - les distributions de liquidités effectuées par une SCI à ses associés soit au titre du partage des bénéfices conformément à la décision des associés prise en AG, ou au titre du remboursement des comptes courants (remboursements réalisés par le gérant en fonction de la trésorerie disponible).

      Pour savoir s’il existe des réserves qu’il vous serait possible de distribuer aujourd’hui ou le solde de vos comptes courants, il faut donc se référer à la comptabilité de cette SCI.

  • 14 avril 2011, par NADEGE

    Bonsoir,

    Est-ce que l’on peut déduire un forfait main d’oeuvre sur la 2072. Mon mari et un ami font les travaux eux-même dans l’immeuble qui appartient à la SCI.
    Merci pour réponse

    • 19 novembre 2012

      Non, vous ne pouvez pas constater une charge une main d’oeuvre qui n’a fait l’objet par ailleurs d’aucune facturation ou rémunération. Aussi, le gain potentiel réalisé grâce à ces travaux augemente la valorisation de votre bien, et donc la plus-value potentielle (et son imposition).

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