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Viager en SCI
Les associés d’une société civile immobilière peuvent choisir d’avoir recours au viager pour réinvestir des fonds disponibles. La rentabilité élevée du viager est en effet un atout. Cependant, pour éviter les risques liés au côté aléatoire de ce mode d’acquisition, passer par un fonds d’investissement regroupant de nombreux investisseurs est une solution à privilégier.
Pourquoi ne pas investir en viager ? Un tel investissement permet en effet d’augmenter la rentabilité d’une société civile immobilière, et passer par un fonds spécialisé de répartir les risques sur un grand nombre d’immeubles.
Définition du viager
Un investissement viager consiste à acquérir un immeuble sur lequel le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à ce qu’il décide de quitter son logement ou jusqu’à son décès. En conséquence, une décote d’environ 50% est pratiquée sur le prix de vente.
5.000 à 7.000 logements sont vendus en viager chaque année, or ce marché pourrait compter le double de transactions.
En effet, la vente en viager est mal connue, et bénéficie d’une mauvaise image. Et pourtant, l’investisseur en viager permet souvent le maintien à domicile de personnes agées. Dans un couple, la vente en viager est également un moyen d’anticiper un revenu supplémentaire pour le conjoint survivant pour faire face à une pension de réversion qui sera faible et à des charges d’entretien qui ont tendance à progresser régulièrement.
Viager libre et viager occupé
On distingue :
– Le viager libre, le vendeur quittant son bien pour s’installer dans une maison de retraite le plus souvent, l’acquéreur pouvant alors disposer immédiatement de l’immeuble pour en faire ou bien sa résidence principale ou résidence secondaire, ou bien pour le louer.
– Le viager occupé, le vendeur restant dans les lieux jusqu’à ce qu’il décide de les quitter ou jusqu’à son décès.
L’intérêt du viager occupé pour un investisseur réside dans les particularités suivantes :
– la rentabilité attendue d’un viager occupé est supérieure à celle d’un viager libre,
– le bien étant occupé, il n’y a aucune gestion particulière pour l’acquéreur jusqu’à ce qu’il récupère l’entière jouissance du bien,
– l’entretien étant assuré par l’occupant, le coût de l’entretien est très faible pour le propriétaire en viager.
Investir en viager via un fonds d’investissement
Une société civile immobilière peut parfaitement détenir des parts d’un fonds d’investissement (ou de toute autre SICAV, FCP...). Aussi, une SCI peut choisir d’investir en viager par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement spécialisé dans le viager.
L’intérêt d’un tel investissement est alors :
– de répartir le risque de cet investissement sur un portefeuille d’immeubles acquis par le fonds pour ses souscripteurs,
– de supprimer toute gestion durant le viager, et surtout lors de la vente des immeubles concernés.
La rentabilité moyenne d’un fonds d’investissement spécialisé dans le viager est environ de 7% à 8% sur une durée de 10 ans. En effet, plus que d’une rentabilité annuelle, il s’agit de plus-values dont le cumul permet un calcul de rentabilité sur du long terme.
Sur un fonds, le ticket d’entrée est à 50.000 euros, et l’investissement moyen constaté est généralement de 100.000 euros.
Impact de l’évolution du marché de l’immobilier
La hausse des prix de l’immobilier n’affecte que peu l’investisseur en viager.
En effet, en viager occupé, la réserve de droit d’usage pour le vendeur, entraîne une décote qui peut s’élever jusqu’à 40% à 50%. Cette décote assure donc une certaine sécurité pour l’acquéreur.
Certes, il y a une évolution de la décote dans la mesure où de plus en plus de gens souhaitent vendre en viager, qui constitue une solution pour faire face à la baisse progressive des retraites. Mais les investisseurs sont eux aussi de plus en plus nombreux, découvrant progressivement l’intérêt de ce marché ?
Pour les investisseurs, à long terme, les variations des prix de l’immobilier entraînent des effets contraires qui viennent se compenser. Par exemple, lorsque le bien est vendu sur le marché :
– si les prix sont plus bas qu’attendus, alors la plus-value sera moindre,
– à l’inverse, ce prix de vente permettra de racheter deux biens équivalents (grâce à une décote de 50%) et donc d’augmenter la rentabilité future.
Ainsi, au sein d’un fonds d’investissement, à la fois acheteur et vendeur, les variations des prix de l’immobilier sont lissés par ce mécanisme de décote.
Qu’est-ce que le viager ? Pourquoi le viager permet une bonne rentabilité (7 à 8%) tout en permettant de se protéger contre les variations des prix de l’immobilier ? Comment acheter en viager au sein d’une société civile immobilière, faut-il préférer passer par un fonds d’investissement ?