Création SCI

Augmentation de capital

L’augmentation de capital est une opération qui vient modifier les statuts d’une société civile immobilière, et qui exige donc une décision des associés réunis en assemblée générale extraordinaire.

Principe de l’augmentation de capital

Si une société civile immobilière prospère et qu’elle a besoin de nouvelles liquidités ou de nouveaux apports, ou s’il y a une augmentation de la valeur de son actif qui pourrait être à l’origine d’une plus-value, les associés peuvent décider d’augmenter le capital social.

Les associés devront :
- Soit faire rentrer de nouveaux associés qui accepteront de faire de nouveaux apports.
Dans ce cas, les nouveaux entrants devront être agréés, conformément aux statuts et dans les mêmes conditions que celles prévues dans le cadre d’une cession de parts sociales.
- Soit demander aux associés de faire eux-mêmes d’autres apports.
Toutefois il n’est pas possible d’obliger les associés à augmenter leur mise de départ si cela n’est pas conforme à la réalisation de l’objet social tel qu’il a été prévu par les statuts.

Montant des nouvelles parts sociales

Dans les SCI propriétaires d’immeubles, il existe très souvent des plus-values latentes importantes sur la valeur des immeubles par rapport aux parts sociales. Pour déterminer ce que devront verser les nouveaux associés, il conviendra d’ajouter la plus-value au capital avant d’en diviser le total par le nombre de parts existantes.

Les nouvelles parts sociales émises lors de l’augmentation de capital n’auront donc pas pour valeur la valeur nominale des parts indiquée dans les statuts (et correspondant à leur valeur lors de la constitution de la société) mais seront valorisées en fonction :
- de la valeur réelle des actifs (immeuble détenu, trésorerie...) de la SCI,
- et du montant de son passif (capital restant dû de l’emprunt au jour de l’opération).

Modalités de l’augmentation de capital

En plus de la valeur nominale initiale indiquée dans les statuts, les nouveaux associés devront payer une prime d’émission. Celle-ci n’est soumise à aucune règle légale pour une société civile immobilière. Les associés ont donc toute liberté de choisir en assemblée :
- le montant de cette prime d’émission,
- les modalités de son versement.

L’augmentation sera alors réalisée par émission de parts nouvelles.

Mais une autre solution est possible : élever le montant nominal des parts. Cette opération a pour conséquence :

  • De ne pas modifier la répartition initiale du capital.
  • D’augmenter l’engagement des associés actuels.
    Il n’est donc pas possible d’imposer à certains associés cette décision, celle-ci exigeant un vote à l’unanimité en AGE. En révisant à la hausse cette valeur nominale, les apports restant dû pourront ensuite être appelés à tout moment par le gérant, et ces appels de trésorerie s’imposeront alors aux associés (contrairement aux appels d’apports en compte courant).

Augmentation de capital par incorporation des réserves

Il est également possible d’augmenter le capital en incorporant les réserves qui ont pu être constatées au fil des années.

Ces réserves se constituent par le biais de l’écriture comptable permettant chaque année :
- de transférer dans le compte 108 réserves,
- le solde du compte 110 report à nouveau (celui-ci correspondant au bénéfice de l’exercice ou à la partie de ce bénéfice fiscal qui n’a pas été distribué).

Ainsi, même lorsqu’une société civile immobilière accumule des besoins de trésorerie pour rembourser l’emprunt immobilier contracté, les réserves croissent au passif de son bilan, car seule la partie "intérêts" des mensualités d’emprunt est fiscalement déductible. En cas d’augmentation de capital, comme en cas de cession de parts, ce compte de réserves est à considérer pour évaluer la valeur des nouvelles parts.

L’incorporation des réserves au capital de la SCI est réalisée en augmentant la valeur des parts existantes.

Fiscalité de l’augmentation de capital

Que l’augmentation de capital ait lieu par de nouveaux apports en numéraire ou par l’incorporation de réserves, l’opération engendre des droits de mutation d’un montant de 375 euros.

Ces mêmes droits fixes sont dus lors de l’apport d’un immeuble à une SCI lorsque la société relève de l’impôt sur le revenu (entraînant là aussi une augmentation de capital pour rémunérer cet apport). A l’inverse, si la SCi est imposée à l’IS, des droits de mutation sont à anticiper (de même que pour les apports à titre onéreux, consulter notre article sur les droits de mutation correspondant).

En ce qui concerne l’incorporation des réserves, l’augmentation de capital qui en découle entraîne dans tous les cas et uniquement l’application du droit fixe de 375€ (que la SCI soit imposée à l’IR ou à l’IS).

Démarches à accomplir par le gérant pour augmenter le capital

Pour réaliser une augmentation de capital, le gérant a pour fonction :
- de convoquer les associés en AGE,
- de faire enregistrer dans le délai d’un mois la décision d’augmentation du capital.
- de réaliser la modification des statuts, d’accomplir les formalités de publicité, de déposer au greffe les clauses des statuts modifiés... démarches présentées dans notre dossier consacré à ce sujet.


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Réduction de capital

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  • 16 mars 2018, par Merlin

    Bonjour.
    Dans le cadre d’une SCI à l’IR louant des garages qu’elle à acheté au moyens de credits bancaires.
    Est-il possible de réévaluer la valeur des parts d’une SCI en tenant compte des remboursements de crédit déja effectués ?
    Et quelles formalitées suivre si c’est possible pour modifier la valeur des parts existantes ?

    Merci pour votre site et vos précieux conseils.

    • 19 mars 2018

      Il n’y a pas lieu de réévaluer les parts. Cela apparaît de manière évidente lorsqu’on tient une comptabilité, ce qui je le rappelle est obligatoire.

    • 22 mars 2018

      Je me suis peut-etre mal exprimé...

      La comptabilité est à jour et bien tennue et la valeur apparait effectivement de façon evidente, l’idée serait de profiter de l’arriver d’un nouvel associé pour augmenter le capital social de le SCI de la façon suivante :

      1 Utilisation du "report a nouveau" créditeur non distribué pour augmenter le capital

      2 Utilisation des comptes courants d’associés pour compléter l’augmentation de capital

      3 achats de nouvelles parts émises par l’accocié entrant

      Avrai dire c’est la faisabilité du promier point qui me pose question.

      Exemple :
      La SCI à 2 associés disposant chacun de 1 part à 1 euros
      Il y a 2 euros dans le "reports à nouveau créditeur"
      utiliser ces 2euros pour passer le capital social à 4 euros au total (augmentation des parts sociales à 2 fois deux euros
      acceuillir un troisième associé qui achetera dons 1 part à deux euros pour que tout le monde soit à égalité.

      L’exemple est simpliste mais conforme à la question que je me pose.

      L’idée de "réévaluer" les parts est d’inscrire officièlement dans les statuts le capital social de la société, si celui-ci peut être modifié comme expliqué ci dessus.

      Merci pour vos conseils

    • 23 mars 2018

      Quel serait l’intérêt de l’opération ?
      Rien ne vous empêche de vendre au nouvel associé à 2 € de nouvelles parts sociales avec une valeur nominale de 1 €.

    • 23 mars 2018

      L’intérêt de l’opération serait d’avoir un capital social inscrit dans les statuts correspondant mieux à la valeur réelle de la SCI et permettant une meilleure crédibilité auprès des banques pour une demande de crédit en vue d’une nouvelle acquisition.

    • 26 mars 2018

      Ça n’est pas un intérêt. Le capital social est une donnée purement comptable, personne n’en tient compte pour estimer la valeur économique de la société.

    • 29 mars 2018

      De mon point de vue cela serait plus lisible pour l’évaluation future des parts en faisant ainsi "remise à plat" des statuts et de la valeur nominale des parts à égalité pour tout le monde...

      mais pour résumer, il ne s’agit pas vraiment de savoir si cela a un intérêt selon tel ou tel point de vue, mais juste de savoir si la démarche est envisageable et peut s’écrire de façon correcte dans la comptabilité.

      Merci

    • 29 mars 2018

      C’est juste une augmentation de capital, donc oui bien évidemment c’est faisable.

    • 30 mars 2018

      Merci beaucoup pour le temps que vous m’avez accordé ;)

  • 22 mai 2016, par Guillaume

    Bonjour,

    quelles solutions s’offrent à une SCI qui recherche de nouveaux associés suite à l’émission de parts nouvelles ? (vente de parts sur internet possible ? bouche à oreille avec les associés actuels comme quoi il y a de nouvelles parts à vendre ?...)

    Une SCI peut elle vendre des parts à des assureurs pour que ceux-ci puissent les vendre à leur tour en unité de compte sur leurs supports ? Si oui, sous quelles conditions ?

    Merci pour toutes vos réponses !

    Guillaume.

    • 22 mai 2016

      Une SCI émet de nouvelles parts pour répondre à la décision préalable des associés (en assemblée générale ou dans les statuts pour les SCI à capital variable) de faire entrer de nouveaux associés, pas l’inverse (émission de parts puis recherche d’associés).

      Ouvrir le capital à des assureurs, ces géants du CAC 40 ? Vous pensez que les compagnies d’assurance passe par des particuliers qui gèrent une société civile pour investir dans l’immobilier ?

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