Réforme plus-values immobilières SCI

Cet article figure dans une rubrique plus large qui traite de l’imposition des plus-values immobilières et des plus-values sur cession de parts de SCI.

Il constitue un rappel des réformes passées (2012) et des réformes en cours (projet du gouvernement de François Hollande) de la fiscalité applicable à ces plus-values.

L’imposition 2012 des plus-values immobilières

La réforme du gouvernement Sarkozy des plus-values immobilières a consisté en :
– une hausse du taux d’imposition de 16% à 19%,
– une hausse progressive du taux des prélèvements sociaux qui s’élève actuellement à 13,5% (avec un taux de 15,5% prévu dans la loi de finances 2012, taux non remis en cause par l’actuel gouvernement),
– une modification du calcul de l’abattement fiscal lié à la durée de détention du bien vendu. Notre article sur l’imposition des plus-values immobilières détaille les modalités de ce calcul.

Au final, depuis le 1er février 2012, les plus-values immobilières sont imposées bien davantage que précédemment et cette hausse des prélèvements obligatoires contribue à la chute actuelle des transactions immobilières.

Ce nouveau mode d’imposition est effectif depuis quelques mois seulement, et déjà la réforme de la réforme est une solide rumeur.

La réforme du président Hollande

Le gouvernement formé par le président Hollande a réformé de nouveau l’imposition des plus-values immobilières. En effet, les premiers effets de l’alourdissement de la fiscalité se sont faits ressentir : pour compenser ce surplus d’impôt, les propriétaires qui étaient plutôt vendeurs refusent de baisser leur prix de vente. Dans cette période où les prix de l’immobilier ont tendance à se retourner à la baisse, il en résulte une chute des transactions. Si les notaires n’ont pas le droit de se plaindre, les agents immobiliers quant à eux multiplient les déclarations et mises en garde.

Le nouveau barème d’imposition se veut d’une très grande simplicité en instaurant un abattement de 5% par an à compter de la troisième année de détention.

Le tableau d’amortissement correspondant se présente comme suit :

Au delà de la vingt-deuxième année de détention, la plus-value se trouverait totalement exonérée. C’est mieux que le régime actuel qui exige pour cela une durée de détention d’au moins trente ans. En revanche, ce nouveau mode de calcul de l’abattement forfaitaire demeurerait moins favorable que celui qui s’appliquait avant le 1er février 2012. En effet, au-delà de quinze années de détention, la plus-value n’était plus imposée alors que ce projet ne prévoit alors qu’un abattement de 65%.

Il est à noter qu’un abattement plus progressif comme celui envisagé permettrait de limiter les effets de seuil. Le lissage du taux d’abattement explique d’ailleurs l’évolution de la dernière colonne du tableau ci-dessus :
– après 10 années de détention, l’imposition de la plus-value se trouverait réduite de 30% par rapport au système actuel d’imposition,
– entre la 15ème et la 22ème année de détention, l’économie d’impôt serait d’environ 50%.

Ainsi, les propriétaires qui n’ont pas l’obligation financière de vendre un bien immobilier pourraient se décider à finalement rechercher un acheteur. C’est ce phénomène de rattrapage qui est attendu car la précédente réforme a été perçue comme un coup de massue, le seul moyen de l’éviter étant de conserver son bien le plus longtemps possible, dans une logique de très long terme. Or la baisse des prix actuellement en cours pourrait être lente, et la chute du nombre de transactions est inquiétante pour l’économie... et indirectement pour les finances de l’État.

En attendant, cette annonce, comme toutes les annonces, va créer un certain attentisme. Comment en effet signer à ce jour une promesse de vente quand on sait que l’on pourrait bénéficier demain d’une imposition de la plus-value réduite de moitié ?

La réforme initialement prévue

Initialement, cette réforme des plus-values immobilières prévoyait que les prélèvements sociaux de 12,3% seraient perçus indépendamment de la durée de détention de l’immeuble cédé. C’était l’objet de l’article de Pascal Chauvet, gestionnaire de patrimoine, dès le mois de mars 2011.

Monsieur Pascal CHAUVET, gestionnaire de patrimoine indépendant, article du 10 septembre 2011 :

« Time is money » se plaisait à répéter Benjamin Franklin. Le temps, c’est de l’argent !

Cette courte phrase n’a que rarement était aussi vraie qu’aujourd’hui, où l’on découvre le nouveau dispositif d’imposition des plus-values immobilières : en portant à 30 ans (au lieu de 15 ans !) le délai d’exonération des plus-values réalisées en cas de cession de bien immobilier, le gouvernement vient purement et simplement de prendre au piège fiscal nombre d’investisseurs immobiliers.

Car on parle dans la presse assez régulièrement de la plus-value dégagée sur une résidence secondaire – phénomène au demeurant assez équitable, les français possédant une telle résidence étant parmi les plus aisés.
Mais nos médias, qui ont régulièrement volonté de montrer que les réformes fiscales vont être principalement supportées par les plus riches oublient toute une frange de la population : les artisans, commerçants, professionnels libéraux, dirigeants de toutes petites et petites entreprises ou tout simplement l’ensemble des salariés qui forment la classe moyenne seront touchés de plein fouet par la réforme.
En effet, qui achète de l’immobilier dans le but de se créer un petit capital pour la retraite ? Qui a acquis des appartements en « défiscalisation » pour limiter sa pression fiscale et faire tourner le bâtiment, si cher aux économistes ? (ne dit-on pas d’ailleurs « quand le bâtiment va, tout va » ?). Réponse : les classes moyennes !

La chance que nous avons ici, c’est que le gouvernement a reculé sur un point, que nous pourrons juger essentiel : la date d’effet de sa réforme.
Initialement prévue pour être effective au 24 août 2011, c’est à dire dès le jour de son annonce, elle a été reportée au 1er février 2012. Le couperet fiscal s’abattra sur toutes les ventes conclues à compter du 1er février. Signer un compromis le 31 janvier ne suffira pas à s’exonérer de ces nouvelles charges. Nous verrons plus loin l’importance que cela peut revêtir.

Ainsi, avant d’observer les différents moyens de contourner, ou d’alléger, l’impôt, nous rappellerons brièvement le mode de calcul de la plus-value immobilière et les grandes lignes de la réforme.

1- Le calcul de la plus-value immobilière

a) Définition de prix de revient

Le prix d’achat : il s’agit du prix d’achat inscrit à l’acte notarié. En cas d’acquisition à titre gratuit (donation, succession), il s’agit de la valeur déclarée pour la perception des droits.
Les frais de notaire : ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat dans le cadre d’une cession à titre onéreux. En cas de cession à titre gratuit, ou si c’est plus avantageux pour le contribuable, on retiendra les frais pour leur montant réel.
Les travaux réalisés : ils peuvent être ajoutés au prix de vente s’ils n’ont pas été précédemment déduits des revenus fonciers. À compter de la fin de la cinquième année de détention, les travaux peuvent forfaitairement être ajoutés pour 15 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier

b) Le prix de cession

Il s’agit du prix auquel le bien immobilier a effectivement été cédé. On peut bien entendu en retirer les frais de cession versés à un intermédiaire (commission d’agence) ou les frais de diagnostics immobiliers.

c) Le calcul de la plus-value

La différence entre le prix de cession et le prix de revient donne le montant de la plus value réalisée. C’est sur ce chiffre que l’impôt sera calculé. Et c’est là que s’applique la réforme fiscale. Selon que l’on se situe avant ou après la modification du mode d’imposition, les abattements étaient différents :

Le montant de la plus value nette imposable ainsi calculé bénéficiera d’un dernier abattement de 1000 euros. Sur cette plus-value nette imposable s’appliquera le taux d’imposition qui, lui aussi, subit un « lifting » : il passera au 1er février 2012 de 31,3 % à 32,5 %.

d) Quelques exemples

Exemple 1 : Monsieur et Madame O. sont propriétaires d’un appartement vendu 120.000 euros. Ils l’ont acheté il y 20 ans l’équivalent de 30.000 euros (frais de notaire et travaux de rénovation inclus).
Ils réalisent donc une plus-value brute de 90.000 euros.

Avant réforme de l’imposition des plus-values immobilières, ils bénéficiaient d’une exonération totale de la plus-value.

Après la réforme de l’imposition des plus-values immobilières, en vendant au delà du 1er février 2012, ils devront payer une plus value calculée ci-après :

Exemple 2 : Monsieur et Madame T. revendent la résidence secondaire qu’ils ont acquis il y a 10 ans pour 200.000 euros afin de financer les études de leurs enfants. Le coût de cette résidence principale, tout compris, est de 150.000 euros.

Avant la réforme de l’imposition des plus-values immobilières, ils auraient dû s’acquitter de :

Après réforme de l’imposition des plus-values immobilières, l’addition se sera alourdie :

Nous voyons donc bien ici l’effet de la réforme fiscale : les particuliers cédant leurs biens immobiliers se retrouvent bien plus taxés qu’auparavant. Dans le cas de Monsieur et Madame T. (j’ai personnellement plusieurs fois rencontré le cas de personnes cédant de l’immobilier pour aider les enfants), c’est presque 7.000 euros de capitaux en moins que les parents pourront consacrer aux études de leurs enfants.

2- Contourner ou adoucir la réforme

A mon sens, il y a deux mots à retenir pour ne pas subir la réforme de la plus-value immobilière : anticiper et consolider.
Anticiper, car on connait le délai de rédaction d’un acte notarié : 2, voire 3 mois à attendre. Pour garantir une cession avant le 1er février 2012, il faudra s’y prendre avant le fin du mois d’octobre. Et imaginons dores et déjà la cohue que cela provoquera chez les notaires !
Consolider, car il n’y a finalement pas 36 solutions : pour éviter de réaliser une plus value (ou pour la limiter) après le 1er février 2012, il faut la constater par avance. Pour cela, il existe plusieurs solutions, adaptées ou pas selon la situation personnelle et patrimoniale du contribuable.

a) L’arbitrage

Comme en matière de produits financiers, l’arbitrage consiste à vendre un bien que l’on possède pour en acheter un autre en remplacement. Bien entendu, cela est bien plus compliqué que la cession et le rachat d’une action ou d’un Fond Commun de Placement, mais le jeu peut en valoir la chandelle : en cédant son bien immobilier, le contribuable-investisseur consolide ainsi sa plus-value et réinvestit dans un bien immobilier sur lequel il pourra envisager une nouvelle plus-value ou un rendement plus intéressant, voire les deux.
La question doit toutefois s’analyser avec attention, car le montant des frais de notaire à acquitter pour acheter un nouveau bien immobilier est loin d’être négligeable et pourrait annihiler l’économie fiscale réalisée.

b) L’utilisation de la Société Civile Immobilière

Nous l’avons décrit dans un article précédent, l’utilisation de la SCI, en apport pur et simple ou en cession à titre onéreux, permet de consolider la plus value tout en restant propriétaire de l’immobilier. L’une ou l’autre des solutions sera choisie en fonction des paramètres patrimoniaux de l’investisseur-contribuable, de sa situation personnelle, ou encore de ses projets d’investissement.
Les coûts de l’apport pur et simple sont particulièrement réduits, mais la solution ne peut être retenue, à priori, que si l’immeuble est détenu depuis plus de 15 ans. En effet, si l’apport ne dégage pas de trésorerie, il déclenche par contre l’imposition à la plus-value immobilière. Il est donc essentiel en premier lieu de vérifier la date d’acquisition du bien apporté à la SCI.
La cession à titre onéreux à une SCI dont on est principalement détenteur des parts sociales doit quant à elle être regardée comme une opération patrimoniale à part entière. En effet, les conséquences fiscales de l’opération peuvent être importantes, et l’administration regarde ce type de montage avec beaucoup d’attention.

c) La donation

La donation est un acte de cession à titre gratuit. C’est une solution largement utilisée dans les cessions d’entreprise pour purger une plus value. En effet, un bien acquis 100.000 euros et donné pour une valeur de 200.000 euros ne déclenchera le paiement d’aucune plus value.
Si la donation est suivie d’une cession au même prix, la plus value encaissée sera entièrement exonérée d’impôt.
Là encore, la plus grande prudence doit être observée pour éliminer tout risque de requalification fiscale. Mais l’utilisation de nombreux outils patrimoniaux comme le démembrement de propriété ou le quasi-usufruit permet de limiter son imposition tout en conservant une tranquillité fiscale certaine.

Pour terminer, je me permets d’insister une nouvelle fois sur deux concepts essentiels : la vitesse, et la précipitation.
Il faudra savoir être rapide pour mener à bien son projet : prendre rapidement contact avec son conseiller, lui donner précisément l’ensemble des paramètres patrimoniaux, et oser prendre les décisions qui s’imposent telles que définies par le conseiller.
Le second concept est la précipitation, l’ennemie de la vitesse : ne pas prendre le temps de réfléchir serait certainement la pire des solutions. Par exemple, à quoi servirait-il de réaliser un montage « défiscalisant » la plus value immobilière sur un bien de famille qui ne sera de toutes façons jamais vendu ?

Pascal CHAUVET
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
http://www.patrimoine-et-conseils-provence.fr
Mob : 06.67.94.19.57

Monsieur Pascal CHAUVET, gestionnaire de patrimoine indépendant, article du 11 mars 2011

PRELEVEMENT SOCIAUX AU PREMIER EURO SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
COMMENT Y ECHAPPER ?

Ce n’est un secret pour personne, l’État Français cherche de nouvelles ressources.
En effet, l’habitude prise ces 30 dernières années de voter des budgets en déficit doit être rectifiée pour que la France ne vienne pas grossir les rangs des pays Européens en voie de faillite pure et simple.

Même si nos politiques ont lancé un plan sévère de réduction de ses dépenses – pudiquement baptisé « Réforme Générale des Politiques Publiques » (RGPP) – il est certain que cela ne suffira pas, et que l’État devra augmenter ses revenus.

Parmi les pistes examinées attentivement par le législateur, l’une d’entre elles revient de manière récurrente : la suppression de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières pour le calcul des prélèvements sociaux.
Cette mesure a même été inscrite au projet de loi de finance pour 2011 présenté à l’Assemblée Nationale. Seul un amendement au Sénat a permis de suspendre cette décision ! Mais il ne s’agit là que d’une suspension en attente de la refonte de la fiscalité du patrimoine attendue pour la fin du printemps 2011.

Nous allons donc observer dans un premier temps l’effet que pourrait avoir une telle réforme sur le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux dans le cadre d’une vente immobilière. Nous verrons ensuite quelles mesures peuvent être envisagées pour éviter de passer par la case « prélèvements sociaux » au prix fort en cas de vente.

1- Effets d’une potentielle réforme

Aujourd’hui, toute cession immobilière est exonérée d’impôt sur la plus-value au terme d’une période de détention de 15 ans. Cette exonération est acquise par l’effet d’un abattement annuel sur la plus-value de 10% à partir de la 5ème année de détention.

Le projet de réforme de la plus-value immobilière envisage donc de limiter le bénéfice de l’abattement annuel de 10 % au seul calcul de l’impôt (au taux de 19%).
Par contre, les prélèvements sociaux resteraient dû sur l’intégralité de la plus-value constatée, quelle que soit la durée de détention du bien immobilier.

Pour illustrer notre propos, prenons un exemple :
Monsieur et Madame DURAND ont acquis le 1er mars 1990 un appartement en région parisienne. Cet appartement, qui n’est pas leur résidence principale, a été acheté l’équivalent de 100.000 euros.
Le 16 mars 2011, soit 21 ans après l’acquisition, Monsieur et Madame DURAND cèdent leur appartement pour un prix de 300.000 euros nets.

Le calcul de la plus-value s’établit donc ainsi :

En résumé, dans cet exemple, le taux d’imposition net de la plus-value immobilière réellement constatée passe de 0% à 11,74%.

2- Contourner le dispositif

Pour éviter de payer un impôt ou des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières, il n’existe pas de solution toute faite. C’est d’ailleurs le cas pour toutes les plus-values soumises au prélèvement forfaitaire libératoire : si une plus-value est constatée, elle sera automatiquement taxée.

Ainsi, la solution pour éviter d’être taxé sur la plus-value, c’est d’effacer tout ou partie de ce gain. Non pas en vendant au prix d’achat, bien entendu, mais en purgeant les plus-values latentes.
Il existe pour cela différents moyens, que nous observons ci-dessous.

Par contre, la purge des plus-values latentes présente un désavantage certain : vous remettez alors à zéro le « compteur temps : si votre plus-value était détaxée pour durée de détention supérieure à 15 ans, vous devrez attendre à nouveau 15 ans pour être totalement « défiscalisé » sur les nouvelles plus-values à constater.

2-1- La cession pure et simple, et le remploi des capitaux

Si vous envisagiez de céder votre bien immobilier ou vos parts de SCI à court ou moyen terme, cela est peut-être l’occasion d’anticiper votre cession. En effet, l’exemple ci-dessus montre l’impact des prélèvements sociaux au premier euro.
Et le pire est que plus vous détenez votre bien immobilier depuis longtemps, plus vous risquez d’être taxé, à l’inverse de ce que nous avons toujours connu en matière d’imposition sur les plus-values immobilières.

L’idée générale de cette solution est de dire :
vous possédez un bien d’une valeur de 300.000 euros, acheté 50.000 euros 20 ans plus tôt. En le cédant dès aujourd’hui, vous faites l’économie de 29.366 euros au taux actuel des prélèvements sociaux (12,3 %).
En réinvestissant ces capitaux, vous consolidez votre plus-value et ne serez jamais imposé sur le premier gain réalisé.

2-2- L’apport, ou la cession, à une SCI dont vous êtes associé

L’effet recherché ici est le même que dans le cadre d’une cession à un tiers.
En effet, l’apport ou la vente à une Société Civile Immobilière dont on est associé permet de purger la plus-value latente constatée tout en restant maitre de son patrimoine.

Notez qu’un objectif de transmission peut aussi être poursuivi avec cette méthode, en intégrant ses enfants à la SCI.

Par contre, cette solution n’est pas gratuite : tout apport à une SCI, et toute vente bien entendu, doit être réalisé par un notaire. Ses honoraires sont donc bien entendu à prévoir. En outre, vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement au taux actuel de 5,09%.
Ici, plus la plus-value latente est importante, plus l’opération sera intéressante à réaliser.

Par exemple, reprenons le cas de Monsieur et Madame DURAND vu ci-dessus.
Pour éviter la taxation telle qu’envisagée par l’État (29.366 euros de prélèvements sociaux), Ils décident d’apporter le bien immobilier qu’ils possèdent à une Société Civile Immobilière. Notez que si Monsieur et Madame DURAND étaient détenteurs de parts de SCI détenant l’immeuble, ils pourraient faire la même chose : apporter leurs parts sociales à une nouvelle Société Civile dont l’objet sera de détenir des parts sociales de SCI.

Il faut alors définir l’apport réalisé : est-ce un apport pur et simple ou un apport à titre onéreux ?

En cas d’apport pur et simple (apport réalisé en échange de parts sociales), seuls les honoraires du notaire seront perçus, plus quelques frais divers (conservation des hypothèques...).
Si l’on estime ces frais à 2 % de la valeur du bien apporté, l’opération coûtera à Monsieur et Madame DURAND environ 6.000 euros, soit une économie de presque 24.000 euros !

En cas d’apport à titre onéreux (vente à la SCI), les frais seront plus élevés car il sera nécessaire de s’acquitter des droits de mutation classiques (5,09 %) auxquels s’ajouteront les honoraires du notaire et les frais divers en pareil cas, portant l’addition à environ 19.500 euros.
L’économie sera ici encore de 10.000 euros environ, et de nombreux objectifs patrimoniaux pourront être poursuivis par cette méthode (transmission, création de « cash »....). Mais il s’agit là d’un tout autre sujet.

2-3- La donation

On l’ignore souvent, mais la donation est un excellent moyen pour purger les plus-values latentes.
En effet, la fixation d’une valeur de donation au « prix du marché » actuel permet de consolider une valeur, au moins pour partie du prix.

Nous précisons « pour partie », car il ne s’agit pas de se défaire de l’intégralité de la propriété immobilière ! Bien au contraire : l’idée est de donner, tout en conservant un maximum de prérogatives de propriétaire, et notamment la perception des revenus.

Ainsi, donner à ses enfants la nu-propriété d’un bien immobilier (ou celles des parts sociales d’une SCI), outre le fort avantage constaté en matière de droits de succession, permet de limiter la base taxable sur la plus-value immobilière.

Reprenons une fois encore le cas de Monsieur et Madame DURAND.
Ils décident de donner à leurs 2 enfants la nu-propriété du bien immobilier qu’ils possèdent.
La valeur retenue à la donation est toujours de 300.000 euros, Monsieur et Madame DURAND ont respectivement 62 et 65 ans.
Les enfants recevront donc une nu-propriété valant 150.000 euros (voir barème fiscal de l’usufruit – article 669 du Code Général des Impôts).

Quand Monsieur et Madame DURAND (et leurs enfants) vendront leur bien immobilier 2 ans plus tard, les parents constateront bien une plus value imposable, mais réduite de moitié, car ils ne sont plus propriétaires de la totalité de l’immobilier, mais seulement de 50 % si l’on reprend le barème de l’usufruit.
Par contre, l’intégralité de la part donnée aux enfants ne sera taxable que sur la base de la valeur de la donation, soit 300.000 euros au lieu de 100.000 euros.

Si le rédacteur de l’acte de donation, ou le conseil qui assiste Monsieur et Madame DURAND dans cette démarche, a bien fait les choses, il se sera assuré que les donateurs puissent conserver tous pouvoirs sur les capitaux issus de la vente.

Conclusion

Pour conclure, et résumer ces quelques lignes, nous pouvons constater que les solutions de défiscalisation de la plus-value immobilière ne sont pas nombreuses.
Et chacune des solutions envisageables n’est pas neutre : les implications civiles sont au moins aussi nombreuses que les effets fiscaux du montage.

A chaque situation peut correspondre une solution, mais il est nécessaire de tout calculer, et de tout réfléchir. Nous ne pouvons que vous engager à prendre conseil auprès de votre notaire habituel, ou de tout autre conseil spécialisé en la matière, avant d’entreprendre quoi que ce soit.

Pascal CHAUVET
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
http://www.patrimoine-et-conseils-provence.fr
Mob : 06.67.94.19.57