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5 preuves de l’essouflement du marché immobilier en 2018

Le marché immobilier français est-il en train d’atterrir, de s’essouffler. Mais c’est après, d’une part, un nombre record de transactions en 2017, et d’autre part, une hausse des prix de 8% à Paris (avec un prix au m² proche des 9.000€ en moyenne), 6% en banlieue parisienne, et d’autres très belles performances dans des grandes villes comme Bordeaux (qui a détrôné Nice comme seconde ville la plus chère de France).

Mais, manifestement, des signaux confirment que la tendance est en train de s’assagir.

Signes d’accalmie

Rappelons tout de même que depuis trois mois tout augmente dans des proportions inattendues : volumes et valeurs.

Aujourd’hui cependant il y a :
- moins de demande dans les agences,
- les volumes sont moins importants que durant les trois précédentes années, mais si l’on reste à un niveau élevé. 2017 a été une année record, et avant cela 2016 l’avait été.

Il semblerait qu’on ait atteint le plafond de verre du pouvoir d’achat des français. On l’observe sur deux phénomènes très nouveaux :
- la fin de hausse des prix de l’immobilier,
- une réduction de la surface des logements achetés, avec une baisse de 2m² sur les appartements (revenant à 97m²).

Assèchement du stock de biens à vendre

On est dans un marché de pénurie dans les grandes villes mais le marché de l’ancien est auto-porté par deux éléments :
- des taux bas,
- et surtout une asymétrie entre vendeurs et acheteurs.

En effet, les primo-accédants représentant 45% des ventes, et les investisseurs 18%. Aussi ces acheteurs n’ont pas, suite à leur acquisition immobilière, un autre bien à vendre.

Par ailleurs, la durée de détention moyenne a tendance à s’allonger, pour atteindre près de 10 ans. La rotation des biens est donc de plus en plus limitée.

En conséquence, le nombre de biens proposés à la vente se réduit progressivement, ce qui permet le maintien de prix élevés, mais ce qui explique en même temps la fragilité des prix pratiqués aujourd’hui.

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Immobilier hausse des prix depuis 15 ans

Les différents indicateurs

A Paris et à Bordeaux on observe encore des hausses de 3% et 4% sur les trois derniers mois. A Paris cependant, l’augmentation du parc social, en réduisant le parc privé, maintient la tension sur les prix.

Mais exceptées ces grandes villes, partout ailleurs les prix n’augmentent plus.

En dehors d’exceptions comme à Paris, également poussé par de riches ménages revenant de Londres suite au Brexit, en matière de prix en 2018, on serait plutôt sur un plateau.

Par ailleurs, le délai de vente ne baisse plus, il est de 89 jours actuellement, contre 87 jours il y a trois mois. Même à Paris ce délai a augmenté d’une journée, ce qui est peu mais reste un signe.

Les surfaces se réduisent pour compenser les dernières hausses de prix.

L’observatoire du crédit-logement confirme de son côté une réduction des demandes de crédit.

En conclusion, le marché de l’immobilier s’est un peu emballé ces dernières années et retrouve un peu de sagesse. Or c’est plutôt une bonne nouvelle. Certes, la baisse des volumes pénalisent autant les acheteurs que les vendeurs, mais la baisse des prix est plutôt avantageuse pour les acheteurs et maintenir le niveau des prix observés. Ainsi il ne semble pas se présenter le risque de l’éclatement d’une bulle immobilière.

Les mesures gouvernementales

L’ISF immobilier, la hausse de la CSG, sont des mesures qui peuvent peser sur le marché immobilier en 2018. Cependant, tant que nous sommes sur un marché auto-porté, ces mesures n’auront pas de grand impact sur les transactions.



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