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Maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier

Question simple : quels sont les meilleurs moyens pour gagner de l’argent en louant un bien immobilier ?

Exercice difficile car cela dépend bien sûr de chacun, de sa sensibilité, de son implication… Aussi, il ne s’agit ici que des préférences d’un investisseur en particulier.

Les petites surfaces en déficit foncier

Une petite surface en ruine sera très peu chère, et ce, même si elle est bien placée. Après rénovation, il est généralement très facile de faire un gros pourcentage de gain en plus-value. Car en pourcentage, « ça va plus vite » que sur des grosses sommes.

Il faut en revanche calculer son coup pour que les intérêts d’emprunts et les travaux soient déductibles sur un peu plus de trois ans dans la limite de 10700/an pour pouvoir utiliser à plein le déficit foncier. Après la 3e année et demi, ça ne sert plus à grand chose de conserver le bien car on commence à être imposé sur les loyers encaissés.

Penser à négocier des frais de rachat de crédit bancaire nuls après 3 ou 4 ans ! C’est une solution que je connais bien et que j’emploie vraiment sous cette forme depuis presque 7 ans maintenant avec une rentabilité nette après impôts de 9% en moyenne sur 7 ans (sans prendre en compte les plus-values évidemment. La déductibilité de 10700/an maxi est a prendre en compte sur tous les biens loués. Et c’est là que depuis quelques années, je me heurte à une limite. On arrive très rapidement à cette somme de loyers encaissés, donc dès le 3-4e bien, on ne déduit plus la totalité des encaissements de ses impôts. Donc…

Louer en meublé

Louer en meublé – avec amortissement évidemment. Une solution que je ne connais pas plus que cela à vrai dire. Pour moi, c’est une évolution « logique » d’un bailleur privé qui commence à avoir un peu d’expérience. Et si on commence par là, je ne vois pas vraiment pourquoi on chercherait vraiment ailleurs…

Les garages

Les garages. C’est un peu particulier. Je dirais qu’il faut tout le temps, en permanence, chercher à acheter un garage ou une place de parking « hyper-bien-placé ». Par exemple, j’ai cherché pendant 2 ans un garage dans l’hyper-centre de ma ville. Dès qu’il y en a eu un, j’ai acheté les yeux fermés. En définitive, le garage était petit et l’agent immobilier a augmenté le prix au dernier moment, mais aucun souci. Ce qui est rare n’a pas de prix, se louera sans aucun problème et se revendra sans accroc, à un prix qui ne sera pas vraiment à discuter vu qu’il n’y a pas de comparaison.

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Achat d’une place de parking

À noter que les places de parkings ou les garages pas chers, c’est très souvent un mauvais plan car les frais de notaire représentent en général plusieurs années de loyers !

Le joker : Pour simplifier les choses : l’immeuble. qui peut contenir rénovation, location meublées et / ou garage, démembrement… et qui simplifie beaucoup de choses dans la gestion au quotidien. À défaut de pouvoir acquérir des immeubles entiers, pensez à acheter des lots d’appartements ou de garages.

Marchand de bien ?

L’alternative : Après des années à rénover pour utiliser le déficit foncier, passer en marchand de biens et ne plus penser « rendement », mais « PV ». Du coup, l’activité change complètement et devient un vrai sprint. On se décharge de la gestion des locataires, mais on a intérêt à bien s’entendre avec son notaire...

Mais attention aux risques de requalification en marchand biens en revendant tous les 3-4 ans. Une personne a été requalifié pour avoir revendu 29 biens en 26 ans. Il faut en être conscient, surtout pour éviter la surprise et savoir dans quoi on s’embarque. En soit, acquérir un statut de marchand de biens n’est pas forcément une mauvaise chose si l’activité est rentable. Mais il est vrai que cela fait doubler l’imposition (BIC + IR).

Maintenant, il faut bien voir qu’une requalification en « marchand de biens » nécessite tout de même quelques critères : Faire de l’achat/revente une activité principale et en tirer des revenus conséquents. Et montrer que l’on achète dans l’intention de revendre, avec une démarche commerciale donc. C’est le cas généralement quand on achète un immeuble complet pour le « vendre à la découpe ».

L’activité de marchand de biens est très encadrée juridiquement , vous serez alors dans l’obligation de prendre une dommage ouvrage (DO ) car ce statut vous rend professionnel de l’immobilier.

De plus vous êtes sous la loi du 16 Mars 1804 sur les vices cachés dont vous devez répondre durant 30 ans , bon courage ….

L’activité de marchand de biens ne doublent pas votre imposition cela dépend de la structure juridique de votre entreprise.

La requalification intervient lorsque des opérations répétées avec la volonté de spéculer et /ou si ces revenus sont la source principale de vos revenus , la requalification s’apprécie également dans le temps et sur le volume des opérations .

Je vous invite à beaucoup de prudence sur ce sujet car vous êtes clairement dans une intention spéculative ( emprunt sans IRA , emprunt court , plusieurs opérations , achat /revente fréquents )

Au final, la requalification ne concerne pas que le découpage d’immeuble , loin de là …


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