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Investir dans un autre pays européen

A moins de deux heures de vol depuis la France, l’Espagne, la Grèce et le Portugal offrent un coût de la vie extrêmement intéressant. Ces pays appartenant à l’Union européenne, les démarches administratives y sont facilitées et bon nombre de règles communes s’appliquent, notamment en matière de protection du consommateur. En outre, l’investissement est protégé par l’inexistence des problèmes liés au taux de change, les trois Etats étant membres de la zone euro.

Un marché attractif

L’Espagne, après des années de frénésie immobilière, connaît depuis 2008 une importante crise de la pierre. Dans certaines régions, comme sur la Costa del Sol, des villas se sont vendues à moitié prix par rapport à leur prix d’achat cinq ans plus tôt. Dans les stations balnéaires, le stock d’appartements à vendre est excédentaire ; d’où des prix très attractifs. En ville, même si la situation est variable en fonction des quartiers, il est encore possible de faire des affaires à Madrid ou à Barcelone.

Au Portugal, le prix moyen au mètre carré s’établit à 1.400 euros. Dans l’Algarve, la Côte d’Azur portugaise, il est possible de dénicher une maison avec piscine et terrain près de la mer autour de 400.000€.

En Grèce, les prix de l’immobilier ont chuté de 25% à 30%. Certes, Athènes et les grandes villes de province sont les plus touchées mais dans les Cyclades comme sur l’île de Paros, le rêve est devenu accessible. De nombreuses villas sont toujours à vendre à des prix très raisonnables. Il en est de même dans le Péloponnèse qui attire beaucoup d’investisseurs étrangers avec ses sites archéologiques et ses belles plages.

Des démarches spécifiques

Assurez-vous que le vendeur du bien est propriétaire de la maison, de la villa ou encore de l’appartement à acheter. Avant toute signature, les titres de propriété doivent être vérifiés auprès de la conservation des hypothèques.

Au Portugal, le Conservatoire des registres immobiliers peut vous aider à trouver des renseignements sur le propriétaire du bien convoité. Il faut vérifier que le bien a été construit conformément à la législation et qu’il est inscrit sur les plans d’urbanisme. Pour cela, l’aide de la mairie peut s’avérer utile.

Dans un second temps, il faut s’assurer que le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque ou d’un gage, qu’il n’est pas loué et, enfin, que les taxes et charges de copropriété sont à jour. L’aide d’un professionnel du droit s’avèrera donc précieuse pour accomplir toutes ces démarches dans la langue du pays et recueillir les informations nécessaires.

Les coûts d’acquisition

Le procédure d’achat est en réalité très contrôlée depuis plusieurs années et s’apparente à celle de la France : réservation, signature d’un contrat privé et, enfin, passage chez le notaire.

Au Portugal, la préparation du dossier et les vérifications nécessaires sont souvent accomplies par un avocat, mais ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez également vous faire assister par un solicitadore habitué aux achats/ventes dans l’immobilier.
Certains demandent un pourcentage sur l’achat (entre 1% et 3%). D’autres proposent des forfaits à partir de 250€. Le notaire portugais intervient dans la rédaction de l’acte définitif d’acquisition (après avoir vérifié toutes les pièces du dossier) et vous enregistre comme propriétaire au registre national. Les frais de notaire et les frais d’enregistrement foncier sont à payer par l’acquéreur à la fin de l’opération. En règle générale, ils représentent 1 à 2% du prix d’achat.

En Espagne, c’est un avocat qui rédige l’acte d’achat, et un notaire qui l’enregistre. Un acheteur doit donc verser des honoraires à ces deux professionnels.

En Grèce, l’intervention d’un avocat est obligatoire, ses honoraires ne devant normalement pas dépasser 2% du prix d’achat. Ce dernier se procure un numéro d’enregistrement fiscal pour l’acheteur et rédige l’acte de cession, qui doit être signé devant un notaire. Entre la taxe de transfert de propriété, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire, les frais d’acquisition représentent environ 15% du prix d’achat.

Financer son achat

Vous pouvez financer votre achat immobilier depuis la France mais la banque exigera une garantie située sur le territoire français. Il peut s’agir soit d’une hypothèque sur un bien immobilier, soit d’un nantissement sur un placement de type assurance-vie.

L’autre solution consiste à passer par un financement local mais bien souvent, la banque du pays demande un apport conséquent, de l’ordre de 30 à 50%. Au Portugal, par exemple, si le bien a fait l’objet d’une saisie par la banque portugaise, vous pouvez être financé à 100%. Dans le cas inverse, il vous faudra réunir en moyenne 20 à 25% d’apport.

Attention aux frais annexes

Un prix d’achat très bas cache parfois de coûteux frais d’entretien. La plupart des résidences récentes imposent des services payants : gardiennage, piscine, laverie... Les charges de fonctionnement peuvent être exorbitantes si la résidence est en cours de commercialisation, car elles sont réparties sur les appartements vendus.

Vérifiez la rentabilité de votre projet

Enfin, si vous comptez mettre en location le bien acquis, sachez que les loyers au Portugal, en Espagne ou en Grèce ne sont pas mirobolants et que beaucoup de locataires, compte tenu du contexte économique encore instable, peuvent avoir des difficultés à payer.

En outre, la mise en location s’avère toujours plus compliquée lorsque l’immeuble se situe à l’étranger. De même, gare à la fiscalité si vous comptez louer votre bien pour en tirer des revenus. Renseignez-vous sur le taux d’imposition, si un mécanisme est prévu pour éviter la double imposition (existence d’une convention fiscale) et sur les formalités à accomplir dans chaque pays.


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