Fiscalité location meublée LMNP

Les revenus d’une location meublée ne constituent pas des revenus fonciers car ils sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) comme les revenus d’une entreprise de services.

Service de location meublée

D’un point de vue fiscal, gérer une location meublée consiste à gérer une entreprise de services.

Ainsi, le résultat fiscal de cette activité est imposable en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), comme les revenus d’un artisan, ou d’une société de prestation de services.

Aussi, comme toute entreprise de services, deux régimes fiscaux sont possibles :

• Ou bien, et c’est le cas général, le résultat de l’entreprise est soumis à l’impôt sur le revenu, qu’il soit distribué ou non. Or cette méthode d’imposition du résultat impose de déterminer ce résultat comptable puis fiscal, selon les règles comptables applicables en matière de BIC.
• Ou bien, dans un but de simplification, c’est le régime de la micro-entreprise (celui de l’auto-entrepreneur) qui s’applique. Dans ce cas, le résultat imposable est un résultat théorique, égal à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé.

Dans les deux cas, le propriétaire reste considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en opposition au Loueur en Meublé Professionnel (LMP), troisième régime fiscal possible pour une location meublée mais qui exige des conditions particulières.

Imposition du revenu réel de la location meublée

Obligation ou option pour le régime réel

Par défaut, c’est le revenu réel de la location qui est soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains du contribuable.

Ce régime s’impose lorsque les loyers des locations meublées gérées par un foyer fiscal dépassent le plafond de la micro-entreprise, soit 32.900 euros par an. Autrement, il est facultatif, le contribuable pouvant opter pour le micro-BIC.

Dans le cas du régime du réel, c’est le bénéfice réel de l’activité qui est imposé à l’impôt sur le revenu (IR). Si c’est une perte qui est dégagée (en raison des amortissements pratiqués notamment), alors celle-ci est reportée sur les bénéfices ultérieurs de cette activité de location meublée, et ce durant une durée maximum de 10 ans. Cette perte ne peut donc pas s’imputer sur les revenus d’une autre nature du foyer fiscal. Ainsi, le montant des amortissements pratiqués ne doivent pas rendre structurellement déficitaire cette activité.

Déduction des amortissements

Le résultat comptable soumis à l’IR correspond à la différence entre les produits (les loyers) et les charges de l’exercice. Or ces charges comprennent l’amortissement fiscal de l’immeuble loué ainsi que du mobilier.

Les règles des BIC en matière d’amortissement prévoient :
– Un amortissement des immeubles sur une durée comprise entre 20 et 40 ans, ce qui permet d’inclure dans ses charges annuelles déductibles de ses loyers imposables un montant forfaitaire compris entre 2,5 et 4% de l’immeuble loué en meublé.
– Un amortissement du mobilier sur une durée de 5 ans, soit des dotations annuelles représentant 20% de cet investissement.

Pour plus de détails sur les amortissements, notre vous conseillons notre site d’aide à la comptabilité, destiné en particulier aux gérants d’une SCI.

Imposition en micro-BIC

Autre possibilité fiscale pour le LMNP dont les loyers encaissés annuels restent inférieurs à 70.000 euros : le régime de la micro-entreprise, et plus précisément celui des micro-BIC étant donné que cette activité relève des BIC.
A noter que ce plafond de 70.000 euros a été relevé en 2018, et s’applique pour la première fois aux les loyers perçus en 2017. Auparavant, le plafond applicable était de 33.200 euros.

En micro-BIC, les loyers encaissés sont réduits d’un montant forfaitaire de charges égal à 50% de ces loyers. Ce revenu théorique est ensuite directement soumis à l’impôt sur le revenu (sans calcul des charges réelles donc, des amortissements...).

L’imposition est donc ainsi simplifiée et souvent avantageuse.

Règles générales applicables aux LMNP

Indépendamment du régime fiscal applicable, réel ou micro, les règles suivantes concernent tous les loueurs en meublés (LMNP) qui ne sont pas des professionnels (LMP).

ISF en LMNP

Le Loueur en meublé non professionnel reste imposable à l’ISF sur la valeur économique de l’immeuble loué en meublé.

Plus-value du LMNP

Le propriétaire qui a loué un immeuble meublé et vend ce bien demeure soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Ainsi, les amortissements précédemment calculés pour déclarer les revenus annuels des locations ne sont pas pris en compte dans le calcul de cette plus-value imposable.