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Témoignage LMNP et travaux

Les investisseurs pointus sont surement au faît de toutes les subtilités concernant le statut de Loueur de Meublés Non Professionnel (LMNP) mais ceux comme moi qui se lancent en apprennent tous les jours. Fort d’une seule opération immobilière, voici un point plutôt intéressant qui donne, une fois de plus, l’avantage aux LMNP, en mode réel.

LMNP en BIC

Fin de l’année fiscale puis arrivée de la déclaration des revenus, que mettre en 5NZ ? Quelle valeur y inscrire en espérant que ce ne soit pas la 5NK synonyme de bénéfices (ce qui est un mauvais réflexe ; si la situation fiscale est déjà optimisée au maximum, payer beaucoup d’impôt est le corollaire à un gros bénéfice net...).

Pour ma part, j’ai suivi les conseils d’un cabinet d’expertise comptable. Il ont été très rapides et m’ont renvoyé un joli courrier avec toutes les explications nécessaires pour bien remplir ma déclaration de revenus.

Petit rappel : en LMNP, on déclare des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas des Revenus Fonciers.
Pour faire simple, on considère la gestion de cette activité comme celle d’une entreprise ce qui implique d’établir une liasse fiscale, un bilan comptable... Mais cela implique aussi de faire valoir l’amortissement des moyens de production et en l’occurrence, en location meublée, l’immeuble loué. (Il existe une autre voie, que je n’ai pas empruntée, qui est le micro-BIC avec des abattements forfaitaires, voir l’autre article sur la fiscalité des LMNP.)

Exemple calcul BIC pour un LMNP

En LMNP, l’amortissement de l’immeuble est décortiqué par composants qui sont amortis différemment ( le toit vieillit plus vite que les murs, le terrain ne compte pas par exemple). C’est la mission de l’expert-comptable de faire ces calculs.

Revenons à mon cas. J’ai acheté un T2 :
- 35.000 euros
- 7.000 euros de frais d’agence
- 4.000 euros de frais de notaire
- 12.000 euros de travaux
- 2.000 euros de meubles
soit un total de 60k€.

Pour l’illustration nous allons admettre que, pour la première année, l’ensemble des amortissement représente 3% du prix total de l’immeuble. Cela permet de comptabiliser des amortissements à hauteur de 1.800 euros. C’est comme ajouter une ligne de charges supplémentaires sur le résultat annuel. Si on a un résultat annuel de +1.800 euros, on payerait des impôt fonction de sa Tranche Marginale d’Imposition sur cette somme. Avec l’amortissement, on paye des impôts sur 1800-1800=0.

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Autre calcul des amortissements

Seulement voila, on peut considérer un autre point de vue, celui qu’aurait une entreprise. Peu importe les frais pour obtenir cet actif (le T2), je considère l’actif à son entrée dans le "patrimoine" de l’entreprise. J’ai en effet fait estimer le T2 par une agence immobilière juste après les travaux, et cette évaluation s’est élevée à 75.000 euros. C’est la valeur vénale. J’amortis donc mon bien sur 75K€, ce qui représente 2.250 euros d’amortissements annuels, soit 450 euros de plus (+25%) que dans la première méthode de calcul.

Lors de la revente du bien géré en LMNP

Mais ce n’est pas tout : certains remarqueront à juste titre que si on revend un bien amorti, la plus-value risque d’augmenter.

Par exemple : mon T2 vaut 75K€
J’amortis pendant 5 ans 2K€, soit 10K€ au total.
La nouvelle valeur du bien "usé" est 65K€.
Si je le revends 75K€, je me retrouve avec une PV de 10K€, alors que je le revends au prix d’achat. Les impôts que je n’ai pas payés reviennent au galop.

Oui... mais non ! Le régime LMNP permet de gérer la situation d’un non-pro comme un pro. Ce n’est pas pour autant un pro : « la location des immeubles ne fait pas [...] l’objet d’une entreprise commerciale, que l’appartement soit loué nu ou meublé » (Cass. civ. 3ème 10 nov. 1993).

Ceci nous permet d’être assujetti au régime des plus-values des particuliers. En somme, on amorti mais on ne modifie pas la valeur du bien ; la plus-values est calculée par la différence Prix de Vente-Prix d’achat, avec les ajustements en vigueur par rapport à la durée de détention.

Les curieux pourront éplucher les article 150 & co (U et V en particuliers) du CGI pour en avoir le cœur net.

Voila, vous l’aurez compris, le fait de faire des travaux et d’augmenter la valeur du bien plus que du cout des travaux à un impact direct sur la fiscalité et donc le rendement de l’investissement quand on est LMNP au réel. D’ailleurs, ceci n’est pas permis, c’est juste légal.



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