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Inconvénients LMNP
L’investissement immobilier en LMNP est-il risqué ou pas ? Oui dans la mesure où l’exploitant de l’immeuble risque de ne pas respecter ses engagements.
Beaucoup d’investissements locatifs sont proposés sous le statut de LMNP, loueur en meublé non professionnel, qui permet de doper la rentabilité attendue.
Ce statut est parfaitement adapté à un investissement immobilier, mais peut aussi révéler des inconvénients indispensables à anticiper.
Contrat de gestion en LMNP
Pour investir dans l’immobilier et dégager une rentabilité maximum en profitant à la fois de taux bas et de loyers garantis et élevés, le statut de LMNP est souvent proposé aux investisseurs. Or ce statut fiscal de LMNP présente bien des attraits.
Mais les épargnants, quand on leur présente un montage immobilier en LMNP, ont l’impression d’acheter un bien immobilier et d’en confier la gestion locative, comme si c’était une agence immobilière ou un marchand de bien qui s’occupaient de la gestion de leur logement.
Or ce n’est pas le cas. En fait, le statut de LMNP repose sur un bail commercial :
– l’investisseur achète un logement (résidence étudiante, EHPAD, immobilier de loisir... voir notre dossier sur l’ensemble de ces investissement en suivant le lien au début de cet article) et le loue à un exploitant,
– l’exploitant assure la gestion locative conformément au bail.
L’investisseur a donc l’impression de sous-traiter cette gestion locative, en fait il lui loue son bien par un bail commercial, perçoit à ce titre un loyer, mais derrière ce loyer se cachent également des charges.
Charges en LMNP
L’exploitant doit entretenir le bien pour en assurer la conservation, c’est une obligation contractuelle. Mais souvent l’exploitant "oublie" ces dépenses régulières pour augmenter sa rentabilité. Aussi, après quelques années, l’exploitant annonce que de grosses réparations s’imposent. Or ces grosses réparations ne sont plus à la charge de l’exploitant, mais du propriétaire.
Le problème de ces baux commerciaux, c’est que le preneur du bail fait peser sur l’investisseur des charges qui autrement viendraient peser sur sa rentabilité.
Au final il existe des litiges, or expulser le preneur d’un bail commercial est très compliqué, aussi il faut passer par la (très longue) voie judiciaire pour récupérer son bien et pouvoir lui trouver un autre mode de gestion.
Le plus gros scandale immobilier, Apollonia, portant sur un milliard d’euros, et dans lequel des banquiers ont produit de fausses attestations, des notaires ont commis des fautes pour lesquels ils ont été condamnés à de la prison... concernait des investissements en location meublée professionnelle.
Vérifications nécessaires
En conclusion, il est indispensable de collecter quelques informations sur l’exploitant qui va signer le bail professionnel par lequel il assurera la gestion de l’immeuble loué en meublé professionnel, et de choisir de préférence un exploitant qui possède déjà sur le marché une certaine ancienneté.
Pour cela, nous vous proposons de contacter le site Fizéo via la page suivante.
L’inconvénient principal du statut de LMNP tient à l’exploitation qui sera faite de son bien, et son entretien. En effet, un manque d’entretien de l’immeuble pourtant prévu dans le bail commercial signé pour son exploitation entraîne des charges de gros travaux qui sont alors à la charge du propriétaire.