Preuve de dégradations

Un locataire est responsable des dégradations qu’il commet. Mais qui doit prouver que les dégradations commises sont bel et bien le fait du locataire ?

La charge de la preuve

En matière de dégradation d’un immeuble loué, qui doit apporter des preuves :
 le preneur, le locataire,
 ou le bailleur, le propriétaire ?

C’est au preneur qu’incombe la charge de la preuve.

Mais la preuve de quoi ? Des dégradations : non, celles-ci sont connues, expertisées... C’est au preneur d’apporter la preuve que les dégradations qui ont eu lieu durant la période où il occupait le bien "ont eu lieu sans sa faute" (conformément à l’article 1732 du Code civil).

Exemple d’un litige concernant des locaux loués par une SCI

Une SCI possède un immeuble à usage de bureaux qu’elle loue à une société. Lorsque ce locataire quitte l’immeuble, des dégradations sont constatées par un huissier mandaté par le gérant de la SCI.

Une procédure(*) de demande en réparation est lancée par le gérant.

Mais la Cour d’appel refuse de donner raison à la société civile immobilière, considérant qu’il existe un doute sur l’origine des dommages rapportés par l’huissier. Ces dégradations ne sont pas obligatoirement liées à l’absence d’entretien des locaux par le preneur (conformément au contrat de location).

C’est donc la Cour de cassation qui a réaffirmé, en décembre 2014, que la charge de la preuve incombe au preneur : ce n’est pas au bailleur, à la SCI, de justifier que les dommages sont bien du fait du preneur, mais à ce dernier d’apporter la preuve que les dégradations constatées par huissier ne lui sont pas imputables.

(*) Concernant la procédure à entreprendre dans le cas du constat de dégradations au départ d’un locataire, consulter notre autre article sur ce sujet.