Dégradations par un locataire évaluation et procédure

Les dégradations dans un bien loué imputables à un locataire constitue un risque financier majeur pour le bailleur. En effet, le dépôt de garantie désormais limité à un mois de loyer (voir les règles juridiques concernant la caution d’un locataire), ne permettra pas toujours de couvrir les frais engagés pour la remise en l’état du bien. Dans ce cas, une procédure judiciaire devra être intentée par le bailleur. Afin de l’éviter, le gérant de SCI comme tout bailleur se doit de connaître les règles juridiques applicables en cas de dégradations et ses chances d’obtenir des dédommagements de son locataire.

Constat des dégradations

L’article 3 de la loi de 1989 prévoit qu’un état des lieux contradictoire entre le locataire et le bailleur doit être établi lors de la remise des clés, à l’entrée et à la sortie du locataire dans les lieux loués. La comparaison de ces deux états des lieux permet de mettre en évidence les dégradations commises par le locataire.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur du bail (le locataire) sera censé avoir reçu le logement en bon état. En l’absence d’état des lieux de sortie, le bailleur n’aura en revanche aucun recours pour prouver des dégradations. En ce qui concerne cet état des lieux de sortie, si le bailleur n’a pas la possibilité d’effectuer un état des lieux contradictoire (le locataire ne se présentant pas au rendez-vous prévu par exemple), il devra faire appel à un huissier. Ce recours à un huissier sera par ailleurs indispensable lorsqu’une assurance loyers impayés prévoit une garantie des détériorations immobilières.

Les frais d‘huissier (environ 150 euros) incombent en totalité à celui qui a mandaté l‘huissier. Si le bailleur et le locataire sont tous deux d’accord pour l’intervention d’un huissier, ses honoraires seront partagés entre les deux parties. En cas de désaccord entre les parties sur l‘état des lieux de sortie, les frais d’huissier sont partagés par moitié, mais le propriétaire doit avertir préalablement le locataire du recours à l‘huissier. Il devra lui écrire un courrier l‘informant que compte tenu de leurs mauvaises relations et du risque de se heurter à un refus de signer l‘état des lieux de sortie, il sera fait appel à un huissier dont les frais seront partagés par moitié. Le propriétaire devra ensuite récupérer cette partie de frais d’huissier engagés sur la caution ou augmenter d’autant sa demande de dédommagement en cas de procédure judiciaire.

Dégradations imputables au locataire

A) Dégradations non imputables au locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire est obligé "De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement."

Ainsi, un locataire n’est pas responsable des dégradations :
– d’un cas de force majeure (toiture lors d’une tempête),
– d’une faute du bailleur (tâches sur les murs du fait de travaux d’étanchéité non réalisés par le bailleur),
– du fait d’un tiers qui n’a pas été introduit dans le logement par le locataire (lors d’une effraction).

B) Dégradations imputables à la vétusté du logement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le locataire est obligé "De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Ainsi, un locataire ne peut être tenu pour responsable de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Seules les dégradations volontaires ou accidentelles, soit à un instant précis, soit dans le temps par négligence ou défaut d’entretien sont imputables au locataire.

C) Réparations locatives à la charge du locataire

Le locataire prend à sa charge les réparations locatives telles que définies à l’article 1er du décret 87-712 du 26 août 1987 (travaux d’entretien courant, menues réparations...). Il est légalement tenu de s’assurer et de signaler au bailleur tout dommage, dès qu’il le constate.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives liste les réparations et entretien à la charge du locataire.

Article 1

"Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif."

"Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives."

Annexe

• I. - Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
  • a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
  • b) Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
  • c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits.
• II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
  • a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
  • b) Vitrages : Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.
  • c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
  • d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
  • e) Grilles : Nettoyage et graissage ; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
• III. - Parties intérieures.
  • a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
  • b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
  • c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
• IV. - Installations de plomberie.
  • a) Canalisations d’eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.
  • b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
  • c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.
  • d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
  • e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
• V. - Equipements d’installations d’électricité.
  • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
• VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
  • a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
  • b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
  • c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
  • d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

D) Évaluation du montant des dégradations imputables au locataire

Lorsque des dégradations volontaires ou accidentelles, soit à un instant précis, soit dans le temps par négligence ou défaut d’entretien de la part du locataire sont constatées, il faut, pour les évaluer, tenir compte de la vétusté des éléments à remplacer ou à réparer.

Il n’existe pas de textes légaux définissant l’usure naturelle des éléments d’un bien loué. A défaut, les organismes HLM en particulier ont défini avec les syndicats de locataires des grilles de vétusté.

A titre d’exemple, la grille de vétusté ci-dessous a été établi en 2005 par la Chambre Syndicale des propriétaires de Marseille. Celle-ci précise que cette grille est utilisée à titre indicatif et ne peut donc être imposée ni au locataire ni au bailleur, sauf si elle a été préalablement intégrée au contrat de location initial. A défaut elle peut toujours servir de base de discussion en vu de différend.

Les détériorations constatées durant la période de franchise sont intégralement à la charge du locataire.
Passé cette période de franchise, la valeur de remplacement est minorée chaque année (franchise déduite) d‘un coefficient d‘abattement qui correspond en quelque sorte à un taux d’amortissement des équipements du bien loué.
Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote-part résiduelle de la dépense reste à la charge du locataire.

Par exemple, si l’on considère le cas d’un locataire rentré dans un appartement neuf et rendant cet appartement 6 ans après la moquette anormalement tâchée par manque d’entretien :

• abattement calculé sur 4 ans(6ans - 2ans de franchise )
• montant de l’abattement = 4 ans x18%=72%
• taux de frais de remplacement imputables au locataire = 100% - 72% = 28%.
• montant prélevé sur la caution = total des réparations justifiées par des devis ou des factures x 28%.

E) Réalisation par le bailleur des réparations nécessaires

S’il est indispensable pour le bailleur de justifier au locataire son évaluation des réparations nécessaires pour palier à ses dégradations (devis, grille de vétusté), le bailleur n’a pas l’obligation de réaliser ces travaux. C’est la conclusion d’un arrêt de la Cour de cassation (pourvoi n° 04-20726 du 25 janvier 2006) : "que son indemnisation (celle du bailleur) n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations".

Notification du montant des travaux au locataire

Le bailleur doit notifier à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception son évaluation du coût des travaux nécessaires pour réparer ses dégradations.

Le bailleur pourra alors prélever sur le dépôt de garantie le coût des travaux évalué et devra alors restituer le solde de ce dépôt de garantie au plus tard deux mois après la restitution des clés.

Si le montant des travaux dépasse le montant du dépôt de garantie, le bailleur doit mettre en demeure le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi que la caution éventuelle (qui est responsable indéfiniment et solidairement avec le locataire) en demandant le remboursement du complément.

Cependant, une procédure judiciaire s’imposera :

• à l’initiative du locataire s’il conteste l’évaluation des travaux,
• à l’initiative du bailleur si le montant des travaux excède le montant du dépôt de garantie et une fois passé le délai indiqué dans la mise en demeure adressée au locataire et à sa caution pour le complément attendu.

La commission de conciliation

A) Saisine de la commission départementale de conciliation

L’article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 précise le modalités de saisine d’une commission départementale de conciliation :

"La commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat.

Le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté.

Le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée par lettre adressée au minimum quinze jours avant la date retenue. Il précise l’objet du litige ou de la difficulté.

Les parties convoquées doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou se faire assister d’une personne de leur choix, à l’exclusion des membres titulaires ou suppléants de la commission."

B) Déroulement de la conciliation

L’article 8 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 précise le déroulement d’une conciliation :

"La commission entend les parties, s’efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine pour les litiges relatifs au loyer en application des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée et de l’article 17 (c) de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

En cas de saisine d’une commission territorialement incompétente, ce délai court à compter de la réception de la lettre par le secrétariat de la commission initialement saisie.

En cas de conciliation totale ou partielle, elle constate la conciliation dont les termes font l’objet d’un document de conciliation. Ce document fait également apparaître les points de désaccord qui subsistent lorsque la conciliation est partielle.

A défaut de conciliation, l’avis comporte l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, l’avis de la commission ne peut que constater l’impossibilité de concilier les parties. Toutefois, une nouvelle et ultime convocation peut être adressée en cas de motif légitime de non-comparution dûment justifié.

L’avis et le document de conciliation sont établis par le secrétariat, signé par le président de la séance et cosigné par un membre présent à la séance et appartenant au collège qui n’assure pas la présidence. Le document de conciliation est en outre signé par les parties. Ils sont remis ou adressés à chacune des parties."

C) Résultats de la conciliation

Lorsque la conciliation aboutit à un accord et que celui-ci est respecté, le dossier est clos.

Le bailleur ou le locataire conservent la possibilité de poursuivre la procédure lorsque :

• aucun accord n’a été possible entre les deux parties,
• l’accord conclu devant la commission de conciliation n’a pas été respecté par l’une des parties.

Saisine du tribunal d’instance

Le tribunal d’instance a une compétence exclusive pour les litiges relatifs aux loyers d’habitation, et donc les litiges concernant les dégradations dans un logement d’habitation.

C’est le tribunal d’instance du lieu où est situé le logement qui est compétent. Pour déterminer ce tribunal, un lien est accessible depuis la page d’accueil de cette rubrique.

La saisine du tribunal d’instance est réalisée par une déclaration au greffe du tribunal d’instance.

Comme lors de la mise en demeure de régler la partie des travaux excédant le dépôt de garantie du locataire, il est conseillé d’assigner en justice son locataire mais également sa caution.