Responsabilité bailleur et troubles locataire

Un conflit entre copropriétaires peut conduire à la mise en cause de la responsabilité du bailleur.

Description d’un cas réel

Un copropriétaire contacte un propriétaire bailleur pour se plaindre des nuisances sonores causées par ses locataires. Il s’agit de bruits répétés à des heures tardives (claquement de portes, craquements du plancher, bruits de pas...).

Devant l’insignifiance apparente des causes de ces nuisances, le propriétaire ne mène aucune action. S’ensuit une conciliation entre les deux voisins, dernière tentative du copropriétaire mécontent pour mettre fin à ces nuisances sonores avant d’engager une procédure judiciaire contre le propriétaire de ces voisins indélicats auquel est reproché l’absence de démarches auprès de ses locataires. Certes, l’immeuble est ancien, l’isolation phonique peu performante, mais ces nuisances n’existaient pas avec les occupants précédents et relèveraient donc du fait de l’usage du bien par les locataires actuels.

De la même façon, un propriétaire peut être tenu responsable de dégradations des parties communes causées par ses locataires. Certes, si la responsabilité du propriétaire est mise en cause par une action judiciaire, il pourra ensuite se retourner contre ses locataires. Mais afin de mettre fin à ces troubles d’une part et à dégager sa responsabilité d’autre part, un propriétaire a tout intérêt à mettre en œuvre tous les recours en son pouvoir.

Moyens d’action d’un propriétaire face aux troubles causés par ses locataires

Le propriétaire a deux moyens d’agir contre son locataire lorsque ce dernier est la cause de nuisances :

• adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire lui indiquant les troubles qui lui sont reprochés et luis rappelant ses engagements :
  • "d’user paisiblement des locaux loués" selon l’article 7 de la loi du 7 juillet 1989,
  • "le non-respect par le locataire de l’une de ses obligations est un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail, voire d’en demander en justice la résiliation anticipée" selon l’article 15 de la loi du 7 juillet 1989.
• contacter le syndic par courrier (même si les locataires ou propriétaires qui subissent les troubles ne l’on déjà fait) pour lui demander de faire respecter le règlement intérieur de l’immeuble. Celui-ci devra alors, dans le cadre de sa gestion de l’immeuble, écrire à vos locataires.

Cette double action aura davantage de poids pour inciter les deux voisins au dialogue et à la recherche de solutions. Le propriétaire bailleur peut également intervenir pour suggérer des solutions :

• entreprendre des travaux d’aménagement. En effet, des troubles systématiques notamment imputables au bien loué sont source :
  • de rotation des locataires (rotation généralement évaluée à 0,3% des loyers dans les calculs de rentabilité),
  • de travaux de rafraichissements qui s’imposent souvent après un déménagement et dans le cadre de la recherche de nouveaux locataires
• entreprendre ou participer à des aménagements mobiliers. Un parquet qui craque sera par exemple atténué par un tapis. Dans le cas d’un bail non meublé, rien n’empêche un propriétaire à une remise partielle de loyer contre l’engagement de son locataire d’effectuer quelques aménagements qui s’imposent pour résoudre un problème de voisinage.