Création SCI

SCI vente d’un immeuble puis répartition entre associés

La vente d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir notre dossier fiscal) entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles.

A l’inverse, la plus-value réalisée par une SCI transparente, autrement dit une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposable au niveau de chaque associé. Pour bien comprendre cette distinction, il est conseillé dans tous les cas d’étudier ces deux modes d’imposition.

Dividendes dans une SCI à l’IS

On ne parle de dividendes que dans une SCI soumise à l’IS. En effet, cette option pour l’IS entraîne l’imposition des bénéfices de la société au niveau de la société elle-même et non plus de ses associés.

Ensuite seulement, en fonction de son bénéfice après impôt, la société peut éventuellement verser des dividendes à ses associés. Or qui dit dividendes dit imposition des dividendes à l’IR. C’est pourquoi il faut utiliser ce terme de dividendes à bon escient, car il entraîne, pour chaque associé, de l’IR sur les sommes perçues conformément au régime d’imposition des dividendes.

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI relevant de l’IS, la plus-value dégagée est soumise à l’IS selon le régime de l’imposition des plus-values professionnelles.
Dans un second temps, si les associés décident en AG le versement de dividendes, ces derniers sont soumis à l’IR. Cette double imposition est compensée par un mode d’imposition des dividendes plus avantageux que celui des revenus fonciers, notamment grâce à l’abattement de 40% applicable sur les dividendes perçus.

Imposition de la plus-value lors de la vente par une SCI soumise à IR

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI transparente, soumise à l’IR, la plus-value fiscale est retenue par le notaire chargé de cette vente. Ce dernier :
- détermine le montant de cette plus-value imposable,
- calcule l’impôt correspondant et le verse au Trésor Public (impôt plus prélèvements sociaux),
- puis établit un chèque à l’ordre de la SCI correspondant au produit de la vente diminué de cet impôt sur la plus-value.

L’impôt dû est donc déterminé au niveau de la SCI, mais la plus-value correspondante demeure imposable au niveau de chaque associé. En particulier, lorsque le bien vendu par la SCI était la résidence principale de l’un de ses associés, ce dernier ne sera pas imposé sur la plus-value. Seules les plus-values dégagées par les autres associés seront alors imposables, proportionnellement au nombre de parts détenues. Bien évidemment, le notaire tiendra compte de cette particularité pour réduire l’impôt au niveau de la société. Il faut souligner que le gérant de la SCI joue alors tout son rôle en signant la déclaration de plus-value établie par le notaire.

Répartition du produit de la vente dans une SCI à l’IR

Suite à la cession d’un immeuble, la SCI à l’IR reçoit un chèque de son notaire. L’impôt sur la plus-value a déjà été retenu.

Comptablement, cet encaissement est comptabilisé au débit du compte bancaire de la SCI. En contrepartie, au crédit, sont mouvementés les comptes courants d’associés. En effet, le produit de cette vente ne peut pas être considéré comme un produit imposable, puisque l’impôt a déjà été prélevé par le notaire.

Par conséquent, le gérant enregistre en comptabilité la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les différents associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Cette comptabilisation dans les comptes courants d’associés, contrepartie de la trésorerie reçue, est la constatation d’une dette de la SCI envers chacun de ses associés. A partir de là, chaque associé peut exiger le remboursement de son compte courant.

Ce détail des opérations comptables a pour but de montrer que le produit d’une vente immobilière réalisée par une SCI peut être distribué à tout moment aux associés, de la même façon que si ces derniers avaient avancé des fonds pour couvrir des frais non prévus. Or le gérant a la possibilité de décider seul du remboursement des comptes courants.

Imposition des associés lors de la répartition de la trésorerie

Il ne s’agit pas de parler de répartition d’un bénéfice, de dividendes, d’un produit... mais de la trésorerie de la SCI. Celle-ci a réalisé une vente, le montant correspondant est dû aux associés, ces derniers peuvent donc recevoir ces fonds sans subir aucune imposition : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni droit de partage... Mais il ne s’agit pas d’un cadeau fiscal puisque la plus-value a déjà été payée, au nom des associés, par le notaire de la SCI.

Le remboursement des comptes courants d’associés peut intervenir dès la constatation de la dette envers les associés, par conséquent dès que la SCI encaisse le chèque établi par le notaire à l’issue de la vente. Il n’y a aucun délai n’est à respecter. Le gérant peut également décider de placer cette trésorerie dans l’attente de sa répartition entre les associés (en mesurant bien les conséquences fiscales de ce placement financier).

Le gérant a toute capacité pour rembourser un compte courant d’associé. D’ailleurs, tout associé pouvant demander le remboursement de son compte courant à tout moment, ce droit serait en contradiction avec l’obligation du gérant d’obtenir en AG l’autorisation d’effectuer ce remboursement. En conséquence, on peut indiquer que le gérant, sans AG des associés, a le droit de répartir la trésorerie encaissée suite à la cession d’un immeuble entre les associés.

Faut-il pour autant éviter une AGE, ou attendre une prochaine AGO pour avaliser cette décision ? La question se pose réellement si tous les comptes courants ne peuvent pas être remboursés, autrement dit si la vente de l’immeuble a notamment été décidée, cette fois-ci par tous les associés réunis en assemblée, pour combler des dettes de la société. Mais en l’absence de litige potentiel, il n’y a pas d’obligation de convoquer les associés de la SCI en assemblée pour choisir de leur reverser le produit d’une vente immobilière.



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  • 24 mars 2017, par ziadelbarba

    Bonjour, nous sommes 4 associés et avons décidé de vendre le bien détenu par notre SCI. J’ai une question concernant le PV de l’AGE mentionnant et validant cette décision. Est il nécessaire, voire obligatoire d’y faire figurer un prix de vente sachant qu’il est succeptible de varier lors des négociations avec un futur acheteur éventuel ? Peut-on inscrire une fourchette de prix ? Ou suffit-il de valider la décision de mise en vente sans indiquer de prix ? Merci d’avance.

  • 13 mars 2017, par gaelletdt

    Bonjour, anciennement mariés sous le régime de la communauté, nous venons récemment de divorcer et sommes en cours de liquidation de notre patrimoine familiale.
    Dans une première démarche, j’ai cédé mes parts(25%)d’une SCI à l’un des associés, qui a ensuite cédé les siennes à mon ex époux.
    Mon ex époux est donc aujourd’hui propriétaire de 100% des parts. Cette SCI a un prêt immobilier dans lequel je ne suis pas nommée comme caution.
    je n’ai donc ni parts, et je ne suis pas caution.
    Quelle est donc ma responsabilité actuellement sur cette SCI ?
    fait elle partie du patrimoine constitué sous le régime de la communauté ?
    A ce titre par le lien du mariage, suis je solidaire ?
    merci de votre aide

    • 14 mars 2017

      Puisque vous n’êtes plus ni associé, ni caution, ni marié à un associé, vous n’avez plus aucun lien avec la société.

  • 6 mars 2017, par Kahuet67

    Bonjour, la maison familiale occupée par ma maman puis mise en vente est une sci. 49 parts pour ma soeur 49 part pour moi et 2 parts pour ma mère. Mon père est décédé.
    la maison est donc mise en vente depuis quelques mois. Parallèlement a la sci, mes parents ont fait une donations de ces mêmes parts à ma soeur et moi.
    A la vente de la maison, maman nous dit qu’elle a droit à 40% d’usufruit lie à son âge. Moi je pense que la vente doit être repartie selon les parts de la sci et de la donation. Qui a raison ?
    Ma mère pense aussi pouvoir nous faire du chantage et nous dit qu’elle peut recuperer des parts parce qu’il y avait une donation au conjoint survivant... Je ne sais plus ce qui est juste ou pas entre donation, sci, donation au survivant... Pouvez-vous m’éclairer ?
    Ma soeur est devenue gérante au décès de papa. A qui seront verse les fonds lors de la vente ? La sci ne possède pas de compte puisqu’elle ne générait pas de revenus. Qui fait la partage ?
    merci pour votre aide.

    • 7 mars 2017

      La maison n’est pas une SCI. La maison est un bien immobilier, détenu par une SCI.
      Il faut donc déjà vérifier si ce qui est mis en vente c’est le bien immobilier, ou les parts de la SCI, cela peut entraîner des conséquences fiscales très différentes.
      Partons de l’hypothèse la plus courante que c’est la maison qui est mise en vente, par la SCI.
      D’après ce que vous indiquez, votre mère n’a aucune part de la SCI, et n’aura donc droit à rien au titre de la vente de ce bien. Mais il faut tout de même clarifier à quel titre elle l’habite. Car l’acheteur voudra la garantie que le bien sera vendu libre, or vous ne pouvez pas en chasser votre mère d’un simple coup de balai, si elle veut s’y maintenir vous devrez intenter une procédure judiciaire, et ce préalablement à la vente, faute quoi vous subirez une très forte décote.
      Ensuite, les fonds seront versés au notaire. Si la SCI n’a pas de compte bancaire, à vous de voir avec lui pour la répartition, qui se fera à priori au prorata des parts, mais cela peut plus être compliqué si vous n’avez jamais tenu de comptes. Et donc c’est aussi un point qu’il vaut mieux clarifier au préalable, plutôt que de voir les fonds bloqués indéfiniment.

    • 7 mars 2017

      Et bien évidemment puisque la maison n’est occupée à titre de résidence principale que par votre mère, les autres associés seront imposables sur l’éventuelle plus-value.

    • 8 mars 2017

      Merci pour votre réponse ! Vos information me sont une grande aide !

  • 14 décembre 2016, par OLF33800

    Bonjour,

    Tout d’abord un grand bravo pour votre site qui regroupe une quantité énorme d’infos.

    J’ai 2 questions sur la vente d’un immeuble sous sci à l’is :

    1/

    OK j’ai bien compris que la plus value professionelle (valeur de cession - valeur nette comptable) était rajoutée au bénéfice (donc paiement supplémentaire d’is) et que si l’on voulait en toucher une partie il fallait les prendre sous formes de dividendes (ce qui n’est pas ultra intéressant)
    Qu’en est il du reste de la somme de la vente : cet argent va dans le compte bancaire de la sci mais comment les associés peuvent ils le récuperer ? Est il placé en compte courant d’associé (compte fictif de comptabilité) ?

    2/
    Cette question est plus adaptée aux amortissements :
    J’aimerais savoir s’il est obligatoire d’amortir un immeuble en SCI IS.
    En effet dans mes nombreuses simulations je me rend compte que plus l’amortissement est faible (moins de 1% de la valeur de l’immeuble par an : idéal) plus la rentabilité du projet est importante lorsque l’on désire vendre le bien avant la fin de l’emprunt : cela est du au fait que la plus value pro provoque le passage à l’IS de 33% alors que chaque année depuis le début de l’emprunt les amortissements font économiser de l’IS à 15% car bénéfices inférieurs à 38k€.

    Est ce que constater un amortissement est il donc si judicieux si ce n’est pas obligatoire. La seule raison que je comprendrais serait de diminuer les impots dans un cas où la rentabilité est faible et que la trésorerie limite positive.
    Dans le cas d’un immeuble assez rentable dont je peux faire baisser le cash flow je pencherais sur un emprunt plus court afin d’avoir plus de charges plutôt que plus d’amortissement. Ai-je bon ?

    Merci par avance de votre aide

    Cordialement,

    OLF

    • 15 décembre 2016

      Bonjour, j’ai lu sur un autre site que si un associé désirait récupérer une partie du produit de la vente (hors plus value) d’un immeuble en sci à l’is, cette somme récupérable était soumise à IR+CS. Cela me surprend car il s’agit d’un patrimoine vendu et non un "revenu". Si vous pouviez m’éclairer ?
      Merci d’avance.
      OLF

    • 16 décembre 2016

      Tout dépend comment est distribué le produit de la vente...
      S’il est distribué sous forme de dividendes, effectivement ils sont imposables à l’IR+PS.
      Mais il y a d’autres moyens de le faire, par exemple via une réduction de capital, et dans ce cas les associés ne seront imposés que s’ils dégagent une plus-value sur la revente de leurs parts.

    • 18 décembre 2016

      Si le produit de la vente n’est pas distribué en dividendes il est donc ajouté au capital (si sci à capital variable), pas dans les CCA ?
      Le but étant de ne pas être imposé sur cette somme.

      En SCI à l’IR, le produit de la vente en dehors de la plus value est bien directement récupérable sans imposition ? Seule la plus value et les revenus fonciers de l’année de la vente sont imposables, c’est bien ça ?

    • 16 décembre 2016

      Oui, à l’IS il est obligatoire d’amortir les immeubles. De plus, l’immeuble doit pour cela être décomposé selon ses principaux éléments, avec des durées d’amortissement variables.
      Il n’existe pas de grille imposée, mais vous aurez du mal à descendre sous les 1%.
      Mais si vous voyez l’amortissement comme un problème, c’est tout simplement que l’IS n’est pas la bonne option, car l’amortissement des immeubles est justement l’un des principaux *avantages* l’option IS. Si votre perspective est de revendre l’immeuble, il faut tout simplement écarter l’option IS.

    • 18 décembre 2016

      En fait je me disais que si la vente de l’immeuble (en dehors de la plus value) n’était pas imposable car récupérée en comptes courants d’associés donc directement sur les comptes perso, la sci is aurait un énorme intérêt pour des immeubles à fort rendement sans perspective de plus value avec une vente autour de 10-15 ans après achat.
      C’est ce qui est simulé dans le logiciel en ligne rendementlocatif et la sci is donne un enrichissement plus important qu’un investissement en direct pour ce type d’immeuble. Je pense que le logiciel ne prend pas en compte un enrichissement direct de l’investisseur mais uniquement de la société. Si l’investisseur veut sortir de l’argent de la société cela devient moins intéressant.

      Si vraiment c’est compliqué de sortir l’argent de la vente autrement que par les dividendes ou en étant imposés sur les retraits d’argents du CCA, en effet il n’y a vraiment pas d’intérêt au montage SCI IS pour cet investissement court terme.

      Une dernière chose : si les dividendes sont remontés vers une holding offshore au Luxembourg par exemple, est-ce légal de récupérer cet argent par cette holding faiblement imposée ?

  • 9 juin 2016, par effel13

    Bonjour à tous,
    Sans doute une question qui a dû être posée sur un cas de figure somme toute fréquent je pense, mais dont les réponses que nous trouvons, nous laissent toujours un arrière goût de doute...

    Nous venons de vendre notre résidence principale, un appartement acheté en SCI familiale (soumise à l’IR ) ma compagne et moi il y 10 ans.

    La vente (sans plus-value car résidence principale), nous a laissé un "gain" de 140000€.

    Nous souhaitons maintenant liquider la SCI et donc nous répartir (au prorata des parts 50/50) ce gain.

    Après épurement des dettes restantes, il devrait nous rester environ 130000€, 65000€ pour l’un et 65000€ pour l’autre.

    Comment chaque associé doit déclarer ce "gain" (si déclaration il y a...) et quels seraient les frais, impôts ou taxations liés à cette déclaration de "gain"...?

    Merci d’avance pour vos réponses et vos éclaircissement :)

    FL

  • 25 septembre 2015, par JeanPierre

    Bonsoir à toutes et tous,
    J’ai bien compris que les fonds versés par le notaire suite à une vente étaient répartis au prorata de parts détenues par les associés, mais dans le cas ou la totalité ou presque des fonds est réinvestie dans des parts de scpi comment se passent les écritures ? j’avoue être un peu perdu.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Bien cordialement

    JP

    • 1er octobre 2015

      Bonjour Jul, Bonjour à toutes et tous,
      Ce sont les mêmes associés qui ont vendu et qui ont racheté avec les fonds de la vente de l’appartement des parts de SCPI.
      Merci d’avance.
      Bien cordialement

      JP

    • 1er octobre 2015

      Si ce sont les associés qui achètent les parts cela ne concerne pas la SCI, il n’y a donc pas d’écritures à passer.

    • 3 octobre 2015

      Bonjour,
      Merci pour votre réponse, mais je pense que je me suis très mal exprimé, je vais donc être plus précis, enfin je l’espère.
      Notre SCI familiale mon épouse et moi (usufruitiers)et notre fils (nu propriétaire)nous avons vendu un appartement, les fonds n’ont pas quittés le compte de la SCI et la SCI a racheté des parts de SCPI, c’est là que je ne saisi pas bien comment passer les écritures, est-ce que le montant de la vente abonde les comptes courants des associés malgré ce réinvestissement ? ou bien est-ce différent ?
      Merci encore pour votre aide.
      Excellent WE à toutes et tous
      Bien cordialement
      JP

    • 3 octobre 2015

      Donc c’est la SCI qui a acheté les parts, et non les associés.
      Il suffit donc de passer une écriture pour transférer les liquidités du compte bancaire vers les SCPI. Il n’y a pas lieu dans ce cas de passer par des comptes courants d’associés, puisqu’ils n’ont jamais disposé des fonds.

  • 24 mars 2015, par Kahuet67

    Bonjour,
    Est-il possible de vendre le bien d’une sci, résidence principale d’un des membres. Avec l’argent de la vente, racheter un autre logement qui deviendra la nouvelle residence principale et entrera dans la sci a la place de l’ancien. Qu’advient il de la difference entre le prix de vente et le prix d’achat. Cet argent peut il être utilisé pour faire des travaux dans le nouveau logement ?
    merci pour votre réponse

    • 24 mars 2015

      A mon sens, la notion de résidence principale importe pas car le bien appartient à la SCI pas à l’associé, donc la + value éventuelle sera calculée par le notaire. Le prix net sera mis au compte de la SCI et cette somme pourra servir pour acheter autre chose et des travaux.
      Si cette habitation était louée à un locataire, ce serait également sa résidence principale (au locataire) d’ailleurs l’associé qui y habite est locataire à titre gratuit (ou onéreux) et non propriétaire occupant.

  • 15 octobre 2014, par malouin

    Bonjour,
    suite à la vente d’un immeuble d’une SCI (sans plus -value), nous avons effectué la distribution du prix de vente entre les différents associés. je souhaiterais savoir si il faut déclarer ou payer quelque chose aux impôts. Merci d’avance.

  • 21 août 2014, par Cooleur

    Ma Sci réalise une plus value immobilière sur la vente d’un bien, mais est déficitaire en raison des travaux effectués cette même année.
    La plus value est-elle quand même comptabilisée dans le compte courant des associés ? Le déficit vient-il diminuer le compte courant des associés ?
    Quid du déficit de l’année antérieure ? Vient-il s’imputer sur les comptes courants des associés.
    Merci

    • 23 septembre 2014

      Les résultats des années antérieurs ne sont pas imputables sur les comptes courants, mais sur les capitaux propres.

  • 20 janvier 2014, par maxime.b

    Bonjour,
    lorsque 2 personnes sont associés dans une sci familiale (à 90% et 10% de parts)et que le gérant(90%) vend un des appartements de la sci (il y a environ 6 mois) sans avertir l’autre associé et qu’il utilise l’argent de la vente pour sa "consommation personnelle" comment faire pour au moins récupérer la part de la vente qui revient à l’autre associé ?

    • 20 janvier 2014

      Le rôle du gérant et très spécifiquement sa possibilité de céder l’immeuble de la SCI sans AG des associés est étudié dans un article du dossier "gérant" et mis à jour régulièrement en fonction des décisions de la Cour de Cassation (nombreuses en la matière).

  • 30 août 2013, par Tholo

    bonjour,
    suite à une vente d’un bien d’une sci soumise à l’ir
    j’ai bien réparti le produit net au débit du compte bancaire et crédit au comptes courants des associés au prorata de leurs parts, mais je ne sais pas comment solder
    à l’actif les frais d’acquisitions et la valeur d’acquisition du bien.

    Merci pour votre réponse

    • 12 décembre 2013

      L’écriture de cession d’un immeuble demande d’utiliser :
      - dans un premier temps le compte 775 pour enregistrer le produit de la vente et l’encaissement correspondant (en banque, compte 512),
      - dans un second temps en soldant par le compte 675 l’immeuble et les amortissements éventuellement pratiqués.

      La différence entre 775 et 675 donne la plus-value imposable. Voir notre site de comptabilité "Formation Logiciel Comptabilité" pour plus de détails.

  • 26 août 2013, par thanlamaca

    bonjour,
    comment s’effectue la répartition du prix de vente d’un bien de la sci (après paiement de la plus value par le notaire) sur les comptes courants des associés, quand les parts de la sci appartiennent en nue propriété aux enfants et en usufruit aux parents (suite à une donation-partage avec réserve d’usufruit) :

    doit-on appliquer le barème de l’article 669 du CGI pour déterminer la valeur de l’usufruit et donc de la nue propriété et répartir le prix en conséquence ?

    merci de votre réponse.

  • 19 juin 2013, par respond08

    bjr
    dans la mesure ou le capital de la SCI n’a pas été entièrement libéré, la vente de l’immeuble peut elle servir à libérer le capital. ou alors faut il déjà incrire les sommes au ccourant des associés et constater une versement au capital. avec une AG corresponandante ordinaire ou extraordinaire

    • 19 juin 2013

      Le produit de la vente est réparti entre les comptes courants d’associés, ces derniers peuvent donc être remboursés pour servir à chaque associé pris individuellement à libérer le capital restant dû qui serait alors appelé par le gérant.

    • 27 janvier 2016

      bonjour,
      Sci familiale créée en 2006 entre deux conjoints pour l’acquisition de notre résidence principale qui est en passe d’être vendue.
      Pas de plus value sur la cession.
      quelle est la meilleure formule dans l’attente de racheter un autre bien ?
      1/ mise sur les comptes courant de la somme nette restant et placement possible des sommes ? conséquences fiscales et administrative sur les revenus financiers de la SCI ? cela change t il le statut de la sci (passage à l’IS obligataire ?)

      2/ placement des fonds par la sci sans remboursement des comptes courants ?

      3/ remboursement des comptes courants aux associés et placements individuellement par chaque associé. conséquences fiscales (IR de chaque associé je suppose)

      4/ conséquence de la fermeture de la sci après remboursement des comptes courants et impôts et taxe en decoulant

      5/ quelle serait la meilleure formule ? formalités et taxation ? merci

    • 22 février 2016

      En fait, la plus-value sera imposée lors de la vente, prélevée par le notaire. Ensuite, que le montant de cette vente reste dans la société ou non ne change rien. Que les produits de cette trésorerie soit imposée dans la SCI à l’IR ou directement chez les associés, cela revient au même, or il est peut-être mieux que chaque associé décide individuellement et personnellement du type de placement le plus cohérent avec son patrimoine.

  • 6 mai 2013, par legibe66fr

    bonjour
    une page tres interressante sur la vente de SCI.
    Une question : le produit de la vente n’a pas été distribué entre les associes : de quel délai je dispose afin de recupérer mon dû ? Y a t il prescription au bout de quelques années ?
    merci d’avance pour vos réponses

    • 15 mai 2013

      Non, il n’y a pas de délai de prescription car le produit de la vente a été comptablement réparti entre les comptes courants et que vous pouvez conserver un compte courant dans les comptes d’une SCI sans limitation dans le temps.

    • 20 mai 2013

      Je vous remercie pour cette réponse.
      Sauf qu’il n’y a pas eu de répartition du produit de la vente entre les comptes courants.
      Plus exactement une partie du produit de la vente a servi à rembourser d’ anciens comptes courants déjà existants et le solde du produit de la vente a été récupéré par certains associés sans aucune inscription en compte courant d’aucun des associés.
      Que peut-on faire dans ce cas-là ?
      En vous remerciant

    • 20 mai 2013

      Première chose : on peut contester la comptabilité établie en refusant d’approuver les comptes de l’année en question où des années suivantes (puisque les comptes courants sont faux).

      En effet, il faut distinguer :
      - la répartition comptable du prix de vente (entre comptes courants),
      - l’utilisation de la trésorerie correspondante.

      "solde du produit de la vente a été récupéré par certains associés sans aucune inscription en compte courant d’aucun des associés" : quelle contrepartie comptable à cette sortie de trésorerie ? Le bilan doit avoir une drôle de tête aujourd’hui ! Pour davantage d’informations comptables sur les comptes d’une SCI, consulter notre site Formation Logiciel Comptabilité .fr

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